プラウド苦楽園ってどうですか？

>>78 匿名さん
この金額まで落ちるなら賃貸と比べても悪くないですね。

>>81 マンション掲示板さん

たしかにここまで落ちると賃貸よりいい。

定期は値下がりしにくい新築時と言われてきたが、実は最初こそ暴落しやすいのかも。

大幅に値下がりした築10年ぐらいを拾うのが正解になるかもな。

定借は確かに築浅の値下がりが少ないとされてたが、世の中なかなか計算どうりには行かないですね。
現在では事例が少なく先行きが読み辛いのも不人気の一因だと思うが、82さんが書かれてる10年落ち狙いに気がつく人が増えてくれば需要と供給のバランスで中古価格も上昇しいずれ築浅でもあまり値下がりしなくなる時が来る気もしますね。

>>75
>>78
その価格が載ってるサイト教えて下さい

なるほど。

となると、定期は下落リスク背負う分、大幅に周囲より割安さと圧倒的な立地であることが２つ大事なんだろうか。

ここは立地は間違いなくいいが、新築価格はすぐ近くの事例が少なく評価しづらい。

まず苦楽園口が苦戦しているから全般的に割高の可能性がある。平均からみれば二割から三割高い。近鉄やルネの新築価格と比べると一割から二割安いが、中古に出るのはこれから。

うーん。悩ましい。
割安になった中古を待つべきか。。。

セキスイのさくら夙川は興味ある人いる？

定借なんだけど、どんな場所？
電車と大通り沿いっぽいんだが。

>>86 匿名さん

全く興味ないですね。
駅近ですが、交通量の多い道路沿いなので、環境を求めるここの検討層からは外れる物件でしょう。

ここ近くに霊園あるよね
盆とか墓参りで車いっぱいきてた

あの価格一覧はなんだったんだ
面白かったのに

>>96
出所の説明が出来ない中古物件の価格表なんて興味ないな

マンションナビ、スモーラ、マンションレビュー、イクラチャンネル、リアルネット、東京カンテイ価格情報サービス、ホームズプライズマップ、ふじたろう、なんぼでもあんでー、参考にはなるやん、ま、仲介にレインズから約定価格だしてもうたらええんちゃう？

>>98 匿名さん

一般的なことは調べればわかります。
あなたがどこから出したかを知りたいのです。
なぜ隠されるのかが不思議でしょうがありません。

>>64 匿名さん

第1期で半分というのは、良し悪しで言うとどうなのでしょうか？

ここってそんなに立地が良いんですか！？
利便性はかなり悪そうですが。

>>99 匿名さん

おまたせ(笑)
↑のサイトでほぼ販売価格はみれるよ。
定借勉強中なので
落札価格を知ってる方なら教えください。

https://t23m-navi.jp/indexes/d/562488

http://www.mansion-review.jp/mansion/43854.html

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/hyogo/municipalit...


近隣所有権事例

プラウド夙川名次町の販売事例
築5年
例 新築7000万後半→6700万円以下
2014年07月 販売 90平米 6,700万円
2014年06月 販売 90平米 6,700万円
2014年04月 販売 90平米 6,950万円
2014年03月 販売 90平米 6,950万円
2014年02月 販売 90平米 7,250万円
2014年01月 販売 90平米 7,550万円
2013年10月 販売 90平米 7,550万円


ジオグランデフォルム城山の販売事例

例 新築5000万前半→5150万円以下
築10年
2016年12月 販売 90平米 5,150万円
2015年07月 販売 90平米 5,250万円
2015年03月 販売 90平米 5,250万円
2015年01月 販売 90平米 5,250万円
2014年10月 販売 90平米 5,250万円
2014年07月 販売 90平米 5,250万円
2014年04月 販売 110平米 5,950万円
2014年02月 販売 90平米 5,050万円
2014年02月 販売 110平米 5,950万円
2014年01月 販売 110平米 6,150万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,250万円
2013年12月 販売 90平米 5,250万円
2013年11月 販売 90平米 5,250万円
2013年10月 販売 110平米 6,150万円
2013年10月 販売 90平米 5,250万円
2013年02月 販売 90平米 4,850万円

定借と火葬場横とオール電化はやっぱり気になる

電気代がきついっすか？

>>102
子供だましと言うかそんな造作だれも待ってないから(笑)

プラウド名次はアベノミクスで近年では最も値上がりした15年16年が反映されてされてなく、
ジオ城山はリーマンショックで近年では最も新築価格が下がった8年完成で以それ降5年間の低迷時期も反映されてない。
そんないい加減な資料で情報操作しても無駄ですよ。

>>104
オール電化は、ガス（火）が使えないのが痛い。
調理に制約が大きい。料理好きでわざわざオール電化選ぶ人は皆無でしょ。

>>105 匿名さん

えー？必死でソースきいてたから答えたのに。情報操作？？ただのコピペだよ。これじゃなくてもいいけど、野村さんですか？？

名次は一件しか売りでてないからさ。データは同じ物件が一年かけて値下げしてるデータだよ。

この辺はせいぜい高級でも所有権で200-260程度の立地というデータにはなるだろう。定借はどうだろうかね。

>>98 匿名さん

お詳しいですね。そのサイトでいくつか知らないがかなりありました。

武庫之荘転勤六甲のプラウドの定期借地権は大変な値下がりですね。もはや大バーゲンセールで、むしろここの中古を検討したいです。

どちらも駅はいいし駅近なのにここまで落ちるものなんですね。定借は難しいです。

調べてみると、下のサイトは売出価格ではなく、成約事例のようですね。

プラウド夙川北名次は90平米6450万で成約、坪当り235万ぐらいになるので、ここより安くなる。

102が正しいなら売出価格から10か月かけて1000万引いてますから、一階ということで苦労したのかもしれません。

さて、中古を待つか、ここに申し込むかどうか。。

http://iqra-channel.com/proudshukugawanatugicho

ログ見て夙川のワコーレ定借なんかあったっけ？と思ったら築20年のがあるねんな。みんなよく調べとるなあ。

清水建設やし当時としては力入ってる感じするど、1600万ってのは破格やね。売値がなんぼかわからんけど7、8割はおちてるんちゃう？周りの所有権中古をは今も4000万はしとるで。

http://iqra-channel.com/wakohreshukugawa

定期借地権でこの立地、この価格は厳しいですね。プラウド夙川名次町は良いが、ニテコ周辺は夜怖いです。

あと苦楽園の物件名、苦楽園ではない。
プラウド夙川奥畑
プラウドニテコ

あっというまに売れるよ。
安いし立地は無敵。
ただ定借で値下がりリスク高いだけ。
勢いで買う物件。薀蓄様は買わない。
定借は一旦悩みだしたら負け。
完成まで長いし入居後もすぐ売ることになる。

駅から池沿いの道はまでは
人も車もバスも通るから
全く怖くなんてないがね。
奥畑大社171にぬける道でもあるし。
治安は無論いい。

ここが苦楽園でないというのは難癖。
番地ではないが、誰も文句は付けない。
門戸厄神から徒歩15分が西宮北口とは
全く違う。

ニテコ界隈は1000坪クラスのお屋敷が残る西宮の頂点に君臨する最上級エリアだけど、苦楽園ではないでしょ。苦楽園は山の上の行楽地の跡地。

そんなこと誰もが知ってるが、そんなこと誰もこだわらんよ。苦楽園のつくマンションほぼ全てあ苦楽園ではない。難癖つける前にマンションにつけていい名前の決まりを勉強しようか。

地元民ですがこの件で書き込むのは始めてですが、
地元の感覚では夙川の東まで苦楽園と名乗るのに違和感を感じています。

阪急苦楽園口駅は苦楽園の外れでそこから苦楽園までの領域が苦楽園、
たとえ地名に苦楽園が無くてもその範囲内であれば違和感は有りません。

また西宮北口の領域は171号線(西国街道)より南であれば、
門戸厄神駅の方が近くても西宮北口として違和感はないです。

そしてこのマンションは苦楽園の中心(交番所東の交差点)より約3km、
その距離だと西宮北口もほぼ同距離に位置します。

ニテコ池を挟んで西にあるプラウド夙川名次町は全く違和感を感じないので、
ここもプラウド夙川奥畑とかプラウドニテコ夙川にすればよかったのにと思ってしまいます。

ケチ付けする気は無かったのですが違和感を感じたので地元民として書き込みました。

規定には沿っても地元の方には違和感のあることもあるのだね。見たところさらに東の廣田神社や城ケ堀でも夙川や苦楽園を名乗ってるところもあるようだ。

私は甲武中学、つまり武庫川と171の交わるところや、甲子園口近くを西宮北口を名乗られる方が違和感あるな。前者は門戸厄神徒歩15分、西宮北口徒歩30分。西北人気を基にした悪意のある誤認誘導であまり印象は良くない。

苦楽園は違和感しかないですね。
西宮北口は駅であり、違和感も承知の物件である。駅は理解できる。

ここは高額マンションであるので、苦楽園でないのところに苦楽園というは恥ずかしいですね。

ここは苦楽園ですよ。夙川辺りの夙川ごっこより全然ましですよ。

プラウド松園町も定期借地なんですね。
野村不動産は定期借地が多いのですね。
何故でしょう？

ここは5年で15%値下がりと表示されてます。
かなり安い時期だったはずですが。
今のバブルはそろそろはじけるとして築10年後に30%値下がりぐらいでしょうか。

となるとここは高い時期に販売ですからもっと下がる可能性もあるでしょうか。

阪急がと同じかやや下ぐらいが目安かもしれません。100m2で5000万円ぐらいでしょうか。

>>118 匿名さん

そう思います。
地元民としてもマンションってそういうものでしょうというぐらいです。
恥ずかしい場所でもないです。

オール電化がなぁ。関電もいらないことするなぁ。ガスいるでしょ。

パナもIHクッキング推しだから、
関電のせいだけじゃないと思う。

電気床暖房がオプションなのは理解しづらい。
エアコンがやたら高性能なことを推されたから
パナの意向だろう。

人を追いかけ回して送風するらしく
日本の家電らしい全く必要のない機能(笑)。

エアコンの内部掃除はパナは構造が複雑で
他社より費用がかかる。今の家は失敗した。

キッチンもパナで安っぽい。
この価格帯で安い化粧板の取っ手なし。

まあ全部変えるけど。
ガスコンロにできないだけの話。

過去ログをみるとこんな感じだろうか？
プラウド名次は売値はいくらだったのか？

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万

所有権
プラウド夙川北名町　築5年　約?% @235万
ジオグランデ城山　築11年　約0% @180万
パークハウス六甲 築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス 築8年 約0% @260

>>123 匿名さん

定借期間も書かないと。
50年と70年で差があるはず

苦楽園は一番町から六番町の芦屋六麓荘近くの番町地名をいう。
ここは苦楽園ではない。地元民の常識です。苦楽園と言い切る人がいるけど何をもって苦楽園と言っているのか。

勿論ニテコ周辺は良い所です。
プラウド苦楽園ではなく、プラウド苦楽園口ですね。

しょうもなあ。どっちゃでもええこと。

全国の新築マンションのうち定借が何割も占めるならまだしもも1%にも全く満たず、歴史も浅く事例が絶対的に少なない。関西で定借やっとるんほぼ野村さんだけやで。その中でさらに50年と70年に分けて事例を比較しても意味はないやろね。そもそも定借の数は年々減ってるし、70年の定借事例、日本の歴史で数えるほどしかあらへん。そんな定借年数より所有権同様、立地や価格から分析する方が適切ちゃう。

123の夙川、六甲、武庫之荘の事例が教えてくれるのは、定借は近隣よりちょっと安いぐらいで代わりがきく立地では多くから避けられてまうということちゃうさ。需要と供給の公式通りに所有権より遥かに大きく値下げせんと売れへんかったということやろね。近年の中古高騰を織り込んでこの値下げやから元に戻ればもっと落ちるやろな。

ここは立地が希少でランドプランもよさげやけどどうなるかは神のみぞ知るやが、このタイミングや近隣の事例からはプラスの要素はどこにもあらへんな。

この辺りは環境重視なのかな。
個人的には利便性考えるとナシです。

よく考察されてます。

http://www.fujitsu.com/downloads/JP/archive/imgjp/group/fri/report/res...

>>122 匿名さん

この投稿読ませてもらってからもう一度モデルルーム見て来ました　そう言われるとおっしゃる通りのチープ感ですね 　特にキッチンはつらい　後ろ向きになってきましたw