プラウド苦楽園ってどうですか？

ここは苦楽園ではない
苦楽園エリアは苦楽園口駅西北側山手エリアですね

プラウド苦楽園ではなく
プラウド苦楽園口では？

借地権はタイミングが悪いと、定年後のお金が全くない時に出ていかなくてはいけないこともありますよね……。定年後、ちゃんと貯金をしておければいいですが、1人1000万とか、余裕のある暮らしで年1回海外旅行だと3000万円とかいうのでびくびくしています。そんなお金は貯められない……。

苦楽園周辺で借地権じゃなくて、素敵なマンションってあるでしょうか。

比較しつつ買いたいと思っています。

>>352 匿名さん
いろんな物件見てまわってます。
なんか、違和感のある投稿だったのですが、
何歳まで生きて、何歳まで海外旅行いくんですか？笑

これはえげつない数字やね。
夙川も大変だろうな。


プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合
1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月
11年〜55年 ¥17,000／月
56年〜65年 ¥14,900／月
66年〜70年 ¥4,300／月

更に、一時徴収があり、
＋　15年目　¥3,708,600
＋　30年目　¥3,708,600
＋　45年目　¥3,708,600
＋　60年目　¥1,907,300　

タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。
更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、

高いなあ。

ランニング毎月いきなり7万かかるね。
こんな郊外で駐車場も高すぎだよ。
夙川駅近でも2万円もしないよ。

おまけに一時金もあるんだ。
これに前払い地代もあるんだよね？

ランニングは、平均毎月10万です。（駐車場1台）

この場合、物件8400万＋ランニング8400万（70年間）＝１億6800万ですね。
割り切って考えると、
賃料毎月20万で70年間限定です、70年後は地主に返却。

何に魅力を感じるか、総合判断が必要ですね、シュミレーションは大事です。

>>356 マンション検討中さん

雑なシュミレーションですね。
減価償却に時間がかかる固定資産税金も将来どうなるかわからない金利も購入時の一時金諸費用も修繕一時徴収も入っていませんね。

しかも途中売却は不可能もしくは暴落する前提で。

70年間なんの罰ゲームなんですかね。

安いなあ。

固定資産税も含めて、ランニングは毎月12万ですか。

買います、買います、買えません、、、。

モデルルーム見てきました。

気になった点は、、
１）ガスが使えません（ガスコンロが無く、電気で料理したことがありません、便利な床暖房がありません）
２）ベランダ側の排気口が下向きで料理した場合は部屋に入ってくる可能性あり。
３）西日が気になる（特に夏場はかなりまともに入りそうな気がします）

気に入った点は、
１）お菓子と飲み物を出してくれました。

安いマンションで無いですが、将来的にフラストレーションにならないか？　じっくり、じっくり考えます。

マンション検討中さんの気に入った点が気に入りました(笑)

オール電化で床暖房なしなんですか？
キッチンの換気はどうなんでしょう、換気扇を使えば大丈夫ではないのですか？
西側は賛否両論あって、午後まで明るいのがいいという人もいるようなので、
人それぞれなのかもしれません。

広い間取りが多いのは良さそうだなと思います。
専用庭付きの部屋が気になっています。
ちょっと素敵な庭ではないですか？

先着順販売が６戸に増えてきました、キャンセルが増えてきましたね？

専用庭はとっても素敵です。（でも、、玄関側が暗くて死に部屋になってるような気がします、、が、、）

完成までまだ時間がありますが、、、売れ行きは良くないです。

ヒロ松下も提供公園として地域に貢献したらカッコよかったかもしれません。「ニテコ松下公園」とか、、
（ランチは1日１回しか食えません、人生短いですよ。）

高すぎだよ

二テコ池もパンフなんかでは良く見せ過ぎで、夏場なんか絶対臭いと思うよ

>>364
いい加減な書き込みするなよ、
ニテコ池の水源は湧水だから全然臭くないぞ。

ニテコ池の噴水が復活してほしいですね。
（現在、鳥の住処になってます）
湧水の噴水でイメージ UPで販売好調、になるかもね。

頭の周りを飛び回る羽虫は、手で払ってもしつこく付いてきますね。

>>366
>頭の周りを飛び回る羽虫は、手で払ってもしつこく付いてきますね

それは貴方の体臭が強いからだと思うよ、

この辺りは自然が多く虫もそれなりに居ます。
でも頭の周りを飛び回る羽虫なんて私は未経験ですね。

>>366
毎日風呂残ってる入っていれば大丈夫ですよ、ハエは体臭というか発酵臭や腐敗臭に寄ってくるので清潔にしていれば問題無いです。
私も若い頃に山登でテントで泊まった時に汗まみれで風呂にも入れず、1日目は気にならなかったが2日目にはハエも寄って来た経験があります。

ユスリカ対策は魚の放流が効果あると思います。
（頭の上にできた蚊柱は人が逃げてもついてきます）

>>369
蚊柱は一匹のメスにオスが群がる求愛行為中でオスは人を刺さないので人に付いてくる事もなし、
>>366さんが書いてる「頭の周りを飛び回る」習性は蚊では無いですね。

　うっとしかったユスリカはもう大丈夫と思いますよ。
　秋も深まり大人しくしてます、来年は？？ですけど。

なんか不便を絵に描いたような立地だね・・・

>>366>>371
頭にまとわりつく虫は不潔にしてるからだしユスリカは血は吸わないので人には集まりません。

またユスリカは下町のドブ川や農薬で汚染され魚が少なくなった河川や池では大量発生もするが、
ニテコ池は湧水と雨だけの綺麗な池で湖岸も整備されてるのでユスリカの隠れ場所がなく魚が食べてくれるので発生は少ないですね。

パンフの大木が根こそぎなぎ倒されて危険です、只今通行止です。

自慢のお庭なのに残念！

プライベートフォレスト見直の為、プラウド苦楽園は大幅値下げ、とはいかんのかね？
他の木も頼りなさそうな・・　大丈夫ですか、通行中に倒れると危険な気もするが、

アオコが発生してます。
ニテコ池の水質がだいぶ悪くなってきますね。

>>376
ニテコの水源は地下水で安定して綺麗からアオコなんて無縁だしw

水質改善されるといいね、この鳥さん元気がありません。（左端の小さいやつ）

地下ガレージが豪華に思いました。

夙川、歴代のアメリカ合衆国総領事等があったそうです。
知りませんでした。人気のあるエリアだなと思ったらそんな理由があったんですね。

ホームページでも素敵です。
今は先着順販売。1億以上の物件もあります。

水質は改善されるといいですね。水草とか入れるといいのかしら。

>>354 匿名さん

めちゃくちゃ高いですね。

管理費、修繕積立金、地代、駐車場代、10年ごとの一時金を含めると、月々にして10万円。

これに固定資産税が加わると、最低のランニングは月13万。

ここに定借のリセールjの高速下落が加わる。

最低でも年2.5%として10年後に25%、ざっくり2500万下落。月にすると月21万下落。

合わせて月34万になりますね。ひえー。

もちろん新築時の諸費用や修繕一時金数百万は別です。
リーマンと素人は手を出さない方かいいでしょう。

西宮市に相談する？

先着順販売が９戸に増えてきました、人気がないのか。
完成しても２〜３割売れ残ってるような気がして「ゴースト苦楽園」になってしまいます。
駐車場収入とか、メンテナンス費用とか、どうなるんでしょうか？

>>382 マンション検討中さん
すごい表現しますね！笑
まだまだ竣工まで時間あるのに、
不安にさせる発言、不愉快ですね。

倒木は台風ですか？
１０月にアオコですか？
生活排水が流れ込んでる訳でもなく…

　植栽するので死んでからの楽しみとなるのかな。
　

第1期で売れ残った部屋は、第2期以降安くなってますか？

安易にやすくすることはしないんじゃないかな…
もう竣工して入居が始まってしばらくしたら下げるかもしれないですが
まだまだ販売したばかりの段階だとそういうこともないんじゃないかと思います。
広さの割にはお値段はあまりしないんじゃないかな。

定期借地権議論はこことコートテラスでよく理解できます。買ってはいけないね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621686/

>>388 匿名さん

買えないでしょう。

住みたい場所に定借しかないなら、それもアリではないですか？
自分ならそれより住みたい場所、環境に身を置けることが重要。日々の空気を吸う場所、歩く道、見える景色はプライスレスな気がします。
子供にわざわざ数十年間先のボロマンションなんて残してやる気もないし、自分の代だけで消えて無くなってくれた方が後腐れなくスッキリするような気もします。
リセールの値下がり価格が気になって仕方ない人は避けるべきなんでしょうが。

ニテコ池の水、雨水の他に流れ込んできているのかな、１m下が汚くて見えないですね。
倒木とか、噴水とかも合わせて野村さん教えてくれますか。

そんな営業してません。
まだたくさん空いてます。ユスリカと一緒に食べて。

>>390 匿名さん

ゆとりがありますね。

ただ、定期借地権に住むには、あなたのお金だけでなく、後年、負の遺産を引き継いでくれる人を探す必要があります。

何故なら、あなたが行きてる間にこの建物がなくなるには、あなたが90歳で亡くなるとすと、今19歳以下である必要があります。逆に、あなたが今30歳なら100歳以上まで生きる必要があります。

どちらも現実的ではないでしょう。

つまり必ず誰かに売るか、誰かに相続する必要があります。

残念ながら、20年経つと転売はほぼただのような値段、それ以降は業者もただでも受け取ってくれません。賃貸に出してもランニングコストか下がりきった賃料を超えるので、赤字で身内も受け取ってくれません。

さて、いつ、だれに、手渡しますか。少し考えてみると、早期に売る以外には困難であることに気づくと思います。

それと引き換えに得る景色は、違う意味でプライスレスだと思います。

定期借地権とオール電化は大失敗でしたね

松下さんも土地を売りたくなければ、老人ホームとかに貸したほうがよかったんじゃないの。

夙川て釣れた貧乏客をまわすんじゃない？
こっちの方が安いし。

現在、3F, 4F部分の工事が進行中。
庭は想像を超える広さですね！　完成すると景色が変わると思います。
インテリアオプションもPanasonicは、対応遅いですが、、万全体制です。

ここに住むのに塀で池の見えない一階なんて意味ないでしょ 庭の様子も上から見えるから出なくなるよ

あっ、プライベートフォレスト（マンションの庭）の意味です。

池を1階住戸から見ることができるということは、外からも1階の住戸を見ることができるということになってきてしまう。
1階の場合は
今のような構造が結局は一番良いのではないかしらと思いました。
庭が自分たちの区画の先から広がるようになっていると
理想といえば理想だけれど。

地下駐車場って言うけれど、そこまで地下って言う感じはしないですよね
入りやすい感じだし。

屋上緑化がされているということなので、
夏場は駐車場の中は熱くなりにくいのかしら、なんて思ったところです。

屋上緑化っていいなと思いつつも、土が屋上にあることで、屋上コンクリートの経年劣化に何かしら影響があったりしないのかしら？と思いました。
そういうことがないように、例えば少し厚めにつくられているのか、とかそういうことになっているのかなぁ。
部屋からの眺望って公式サイトで見ることが出来たのですね。
とても空が広く感じられるなぁと思いました。

定期借地権のマンションが増えていますが、悩んでいるのが、自分がなくなる年数以上の定期借地権ならいいのかということです。

例えば、定期借地権70年だとして、自分が40歳なら……なくなっている可能性が高いわけですよね。ただ、110歳って将来的に生存率が上がっていることもあるわけで。そんな時に出ていけとなると辛いなとも思います。

春には桜が楽しめますね。ニテコ池は他のマンション建たないと思うと、景色も広々としていいような気がします。

むしろ死んだ後も残る方が相続に困ります。

負動産を受け取ってくれる人がいるので。

土地がないなら業者はただでもいりませんよ。

親から売れない、自分が住まない、借り手もいない、持ってるだけで赤字の60年目のボロボロのマンションをもらいたいでしょうか？

マンションは所有権でも売れるうちに売るのが鉄則です。

売れる期間が短い定期借地権を長らく持つのは自殺行為です。

ニテコ池の鯉が最近減りました、殆どが死んでしまったのかな？

いいとこなんですけど、間取りがね。
リビングの反対側の部屋が狭すぎ。
100平米前後で子供部屋が5畳強ってのが。

かといって、リビング側を二つに分けたら眺めが残念になってここを買う意味がないわけで。

リビングの真ん中にでかい壁を作ってる部屋が多いのも謎やわ。
ほとんど外見えへんやん。

通路に面した80平米台の狭い部屋がプライバシーを気にしなければ、一番スパンも広くてここの立地の良さを享受できますな。

あとは120平米クラス。

真ん中がしわ寄せをくらってて、なんとか詰め込んでる査証かな。

リビングの真ん中にでかい壁を作ってる部屋が多い

というご意見が気になって間取り図を見ています。
どの壁のことなのかな。
バルコニーとリビングの間のことでしょうか？

それにしてもちょっと面白い工夫がありますね。
シューズインクロークから室内へ入るドアがあったり。
専用庭にレンガが敷いてあったり。
Cgタイプは隣とも接していないようですし、
ほんのちょっと戸建て気分な感じがします。

昨日かな？ポストにチラシ入ってました。6000万と、1億の部屋が載ってましたが…
池の水が悪かったり、倒木あったり、ちょっと幸先悪いですね。
私は甲陽園の大池が散歩コースですが、水鳥も多く比較的水質マシなこの池でも、最近は小虫の大群が出てきました。池の近くは虫が出るのは覚悟しないといけないですね。

見事に売れ行き止まってますね。
（完成間近です）

値下げ販売可能性ありますかね？

>>408 マンション検討中さん

値下げを匂わせるメールは来てます。

あと何戸でしたか？

販売価格を下げると、すでに販売した顧客と揉めないんでしょうかね。

野村は竣工前完売死守だから値下げするよ。
いい部屋選べないのだからいいんじゃね？

少なくとも完成して1年以内は値下げ販売は無いな。
訴えられると大変ややこしい話になりまっせ。

なんで訴えられるのかね。
野村は値引きしますし、早期完売が方針です。
住友と違いますよ。

今回は弁護士と相談したほうがいいな。

こんなんでてきました。

でも、ここは竣工までまだあるので決算月でもやらないんじゃないですかね。

http://sennich.hatenablog.com/entry/2016/01/28/210314#2-1決算月の前を狙って意味があるのは野村不動産三菱地所レジ大京の3社

値引きして購入者から訴えられてデベが負けることなんてあるの？？？

池の水が改善してきましたね。

ドス黒色（夏場）＝＞緑色（現在）
水源に変化でもあったのかな？？（すごい違いが判ります）

プラウド苦楽園は、気持ちのいいニテコ池と前面の広い庭が魅力ですもんね。

外壁見えましたけどメチャクチャ安っぽ〜い。西北のジオあたりと変わりませんね。北名次町とは格が違いすぎてコストカットマンションの印象です。

パーキングの完成予想図なんて見るとすごく高級感のありそうな外観に思えますがそうでもないのですか？
工事中の囲いなどが取れたら低層階でも眺望が抜けて解放感がありそうに思います。
西南向きだから午後中ずっと明るい感じでしょうか。
モデルルームの画像はすごくいい雰囲気だと思います。
そんなにきれいそうな池という印象ではないのですが部屋の中から見た感じはとてもいい雰囲気に思えます。

工事中の囲いが取れて見たら既存樹の根元には廃材が山積みされて、、、
ぞんざいに扱われて、追加で２〜３本倒れますよ。

写真を見ると、資機材がやりっぱなしで放置され、安全通路に物が置かれていたりしているのが目につく。

今日、花見でニテコ池行ったけど、夙川より人は少なくて静かに花見できたのは良かった。

この辺りは静かな環境が良さそうだけど、スーパーはどこに行くにもちょっと不便な印象…どこに行くにも坂道通らないと行けなくない？

買い物は、関西スーパーか、駅の反対側にあるお店に行くかという感じになってくるのかなと見ていて思いました
マンションの近く自体には、食料品を買うような感じのお店はないのでしょうか。
公式サイトの案内図を見る限りでは
掲載されていなかったものですから…

関西スーパーかイカリかコープまで車で買い物だろうがとても不便。
どっちにしても、定借というだけで検討対象外だわ。

ベージュ色の壁はニテコ池景色と調和され、ミラーガラスもいいです。
あと、大木を５〜６本追加植林すれば２０年後は最高なんですがね。
（こういう景観は全国でも少ないでしょう。）

うーん、木が台風で折れたので、不自然な残り方になりましたね。建物は良いのですが。

ここが中古で売りに出たら買っても良いなと思う部屋があったのですが、定期借地権にローンをつけるって、ほんと難しいのですね。フラットしかダメなら、もし金利が上がる時代がくると辛いです。現金一括は無理ですし。

http://diamond.jp/articles/-/159234

>借地権付き不動産に対応しているのは、フラット35と三井住友信託銀行だ。通常、地主にも抵当権設定を求めることが多いのに対し、フラット35は「抵当権設定について地主の承諾を得られない場合でも利用できることがある」とあり、かなり借りやすい印象だ。三井住友信託銀行は普通借地権にのみ対応なので注意しよう。多くの場合、定期借地権は借り入れの適用外となっている。

>>423 匿名さん

>>423 匿名さん
そもそも即金で買えない方は無理でしょう。

>>426 評判気になるさん

ここの人は定借を新築ローンで買った、
次の人は定借を即金で買う、
私は即金で不動産は買わない、
あなたは新築ローンでも不動産を買えない、

そんな感じかしらね。

↑
そんな問わず語りして楽しいの？嬉しいの？
すごいね！って思われたいの？

ここは問わず語りするところですね。

新築時に定期借地権だから値段が抑えられているわけですから、そのお値段を払いたい方が買われます。新築時は住宅ローンが使えるので皆さん使います。

一転、売る時は住宅ローンが使えません。残年数も減っています。だから新築時に買ってくれた層は対象外となります。これが定期借地権が値下がりす要因です。

ちなみに、住宅ローンだけでなくアパートローンもつきません。

いつまで生きるつもりか知らないが、地主は潔く土地を売れよといいたい。

定期借地ってある意味わかりやすいとは思いますけれどね…
期限は決められているので、その後どうするのかと言うのはわかっているので
所有権だと
むしろ揉めて何も決められないみたいなことも起こり得るのですから。
ここの場合はそれで価格は抑えめなので、メリットはわかりやすいと思います。

定借でも所有権でも建築費は同じです。
そうなれば土地代の割合はどうなの？
たかがしれてるでしょ。
そんなメリットがあうようには思えないし、安くないと思うな。

池の前は、時期によって虫が大量発生して、
特に夜は窓も開けられないぐらいになること多いですが、
ここもやっぱりそうですか？

現地とニテコ池のバランスがかっこいいですね。プロの人が撮ったんだと思いますが、夜景が素敵です。マンションから漏れている光が水面に映って情緒があります。

>>池の前は、時期によって虫が大量発生して、
そう、それだけ心配ですよね。写真を見た限りだと、きれいな池かなと思いますが、加工かもしれないし・・・。あと、季節によって梅雨の雨の降った後だけ虫が発生することもあるだろうし・・・。どうなんでしょう？

17タイプの間取りには、庭つきもあり、100㎡超えも多いです。広いとプライバシーも保たれるんじゃないでしょうか。

お値段が安くない上に、ランニングコストが異常にかかってきて、資産価値がないのでリセールが厳しく、現金一括で買ってくれる上に、不便な生活を我慢できるという希少な人しかターゲットにしかできず、結果として70年間持ち続けないといけないことが問題なわけで、そら買わんわな。

定借は揉めないとかいってる人いるけど、
むしろ揉めまくるよ。

揉めずに楽なのは地主だけ。
借り手は揉め事ばかり。

まず引き取り手がないから揉める。
相続も転売も。
所有権なら築50年でも売れる。
定借は築10年越えたら絶望的。

維持すべき期間が決まってるのも揉める。
20年強制レンタルの車なんて誰も買わないよ？
社会や技術が変わっても70年間は維持必須。
70年前に今が想像できた？
コンクリマンションなくなるかもよ。
ニテコなんて誰も済まなくなるかもよ。

苦楽園といえば、おしゃれな街という印象があります。
徒歩圏内にいろんなお店があり、週末は家族でぶらりお散歩を楽しめそうです。
物件内容はもちろんなのですが、
外観デザインがおしゃれで、地下の平面駐車場がすごくいいなと思いました。

ランドスケープ見る限りでは、結構ゆったりと作られている方なのかな？緑も多いです。おそらく、土地の形が変形タイプですので、デッドスペースになる部分の多くを植樹で埋めているので、緑が多く感じられるのでしょう。それはそれでとても良いことだと思います。管理はそれなりに掛かるかもですが。

地震でオール電化のメリットがはじめて判りました。
（ガス漏れ心配無く、空気も汚れない）
これからのマンションはこうですかね。

反対ですよ。
地震で不人気になったのがオール電化です。
一本足打法なので。

実家が大きな地震経験ありなので参考まで。
地震でガスや電気が止まってから役に立ったのは、プロパンガスと卓上コンロと石油ストーブなどだったようです。
復旧が早かったのはどっちだったかな・・・
ちょっと調べてみたら次の通りでした。
熊本地震では、電気が一週間ほどで復旧、ガスが二週間ほど。
東日本大震災では、電気が一週間ほど、ガスが五週間ほど。
と出ていました。
ので、電気のほう早そうではありますけれど、両方使えると安心な気はいまだにします。

オール電化と卓上コンの組み合わせ、これで完璧ね。

専用庭のあるプランを何となく推しているなぁと思いました。
結構広いし、きちんと境界柵の外側にある木がきちんと育ってくれれば
外からも見えにくくはなるでしょう。
芝がはってあるということでしたので、芝の手入れが若干大変になるのかな？という印象。

西宮市で検討中で、苦楽園周辺で購入した友人のマンションを見に行ったときにこのマンションの事を知りました。車で前を通ったのですが外観が素敵で少し気になりました。池の前というのが気になります。夏場などにおいはどんな感じでしょうか。早々に近くまで見にいけないので、教えてください。

散歩でよく通りますが建物完成したみたいです。
素人目にみて、とても高級感あってかっこいいですね。

震災時は電気の復旧の方が早いですよ。
震災を経験していますが、復旧までに電気は3日、ガスは1ヶ月かかりました。
お風呂に入るのに車で1時間かけて温泉まで行ったりしてましたね。
オール電化の方が羨ましかったです。

>>445
緑スカスカですね、、、

オール電化もありえないです

どうして黄緑色マークがついているの？

これは、デベロッパーの意味かしら？

>>448 匿名さん

初心者マーク

隣のニテコ池があります。池を眺めながら生活って、涼しいでしょうか。水辺があると気温が低く感じるといいます。

最近の猛暑日で、涼しさを求めるようになりました。夜だけでも窓をあけて涼しい自然風を感じながら生活したいものです。

>>初心者マーク

？？？

初心者マークがついている地図なんてありましたか？現地案内図も違和感なかったですけど。