プラウド苦楽園ってどうですか？

全国の新築マンションのうち定借が何割も占めるならまだしもも1%にも全く満たず、歴史も浅く事例が絶対的に少なない。関西で定借やっとるんほぼ野村さんだけやで。その中でさらに50年と70年に分けて事例を比較しても意味はないやろね。そもそも定借の数は年々減ってるし、70年の定借事例、日本の歴史で数えるほどしかあらへん。そんな定借年数より所有権同様、立地や価格から分析する方が適切ちゃう。

123の夙川、六甲、武庫之荘の事例が教えてくれるのは、定借は近隣よりちょっと安いぐらいで代わりがきく立地では多くから避けられてまうということちゃうさ。需要と供給の公式通りに所有権より遥かに大きく値下げせんと売れへんかったということやろね。近年の中古高騰を織り込んでこの値下げやから元に戻ればもっと落ちるやろな。

ここは立地が希少でランドプランもよさげやけどどうなるかは神のみぞ知るやが、このタイミングや近隣の事例からはプラスの要素はどこにもあらへんな。

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この辺りは環境重視なのかな。
個人的には利便性考えるとナシです。

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よく考察されてます。

http://www.fujitsu.com/downloads/JP/archive/imgjp/group/fri/report/res...

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>>122 匿名さん

この投稿読ませてもらってからもう一度モデルルーム見て来ました　そう言われるとおっしゃる通りのチープ感ですね 　特にキッチンはつらい　後ろ向きになってきましたw

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六麓荘の威を借る苦楽園番町って・・・(笑)

普通にニテコ周辺の風致地区のほうが地価も屋敷街の格も番町より遥か上なのに

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富士通のレポートの後、
定借はむしろ完全に死んだ感じが、、

今やピークの1/20、
マンションは年間ゼロから
片手で数える程度に見えます。

http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/teikishakuchiken-kyokyujittai

トータルコストは所有権より割高ですし
資産下落のリスクも変わってないのでは。

その問題点が解消されるように
評価方法や法律が変わったことは
あるのでしょうか？

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>>131 匿名さん

放っておきましょう。

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>>132 匿名さん

ネガティヴな意見で粘着されてますが、購入検討されないなら他のことしたらいいのでは？
売れたら困るのでしょうか？

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環境が気に入って終の住処としたいなら買い。
将来の転売を考えているのであれば他をあたる。
それだけの話だと思います。
資産価値なんて売らないのならば、なんの意味も無い。

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昨年のレポート

分譲であっても、短期に売らないのであれば、価値が残るものは少ない。
http://www.fujitsu.com/jp/Images/no429.pdf

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環境重視で利便性はない
プラウド夙川名次町の方が立地も建物、設備も良い。そして定期借地権。
火葬場はあってもいいが近い。

価値を考える人は合ってない物件です。
環境、ステイタス、車利用者ですね。

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毎日前を通るがええとこですわ。

定借はオリンピックと震災の建築費高騰が終わればまたなくなるやろな。それほど定借は売りにくいし現時点ではメリットは売り手と地主に集中していて、買い手には所有権と賃貸のデメリットが集中しとる。そうじゃなかったらもっと普及しとるやろ？

ここのええとこは、定借でないと出ない立地や。名次より全面ニテコビューやから上回るで。他と変わらん松園、赤松、武庫之荘の立地とわけがちゃう。野村さん、お見事。

こういうとこに価値を感じて金を湯水のように使える人が買うとこやで。売らなければ資産は関係ないなんてよう言わんよな。バブル崩壊で地獄の含み損で売るに売れず人生費やして借金返済にあてた小金持ちがなんぼおったという話。

間違っても貧弱なキャッシュフローのリーマンが買うたらあかんよ。人生トラブったら残債払えず競売行きで自己破産するリスクがないなんてよう言わんで。ただでさえリーマンバブル越えの高値で2割の割高。わざわざ崩れやすい崖に登る必要なはない。落ち着くまで待って、突っ込んだ資本が資産に変わる不動産をかいなはれ。ここの皆さんの言う通り。資産持ちはさすがですわ。学びが違う。

建て替え問題は、長期間の定借で解決するのではなく建て替え促進できるようすべきやと思うな。むしろ期間が長いほどスラムリスクは高いかもしれん。メンテされても誰も築50年後のマンションに好き好んで住まんやろね。悪い意味でまだ20年も残っとる。70件が賃貸化するんちゃう？

日本のマンションは維持費は安いが資産価値が低い、海外のアパートメントは資産価値はあっても維持費がしゃれならん。ここは維持費もかかって原理的に資産価値もいつかはゼロや。よう理解しときや。

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>>134 匿名さん

何やらご機嫌を損ねたようで恐縮です。

購入決定されたならポジな意見をするか新たな話題を出すのはどうでしょうか？

皆さんが気にしている定借の話題では好事例の紹介はどうでしょうか？

オリジナルのタイルは大規模修繕時や60年後にどうやって再調達するのかはご存知でしょうか？

空き地の元光雲荘、日銀社宅、パークハイム2は近々マンションの可能性はないでしょうか？

前なプラウドに鶴瓶はどの部屋に住んでいるのかご存知でしょうか？

盛り上がる話はたくさんありますよね。
どうですか？

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>>134 匿名さん

定借のプラウド武庫之荘一丁目はどうよ？

40%下落のプラウド武庫之荘と違って、この前新築と近い値段で出てたじゃん。

関西の定借は野村ばかりで、引け目を感じる事例が多いから野村も言いづらい気持ちはわかる。

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定借とオール電化のダブルパンチがきついな

せめてどちらかひとつだったらマシだったのに

火葬場も近く(松下邸、名次町)とすぐ横(本マンション)では全然違うよ

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定借もここで書かれてるような良くない事ばかりでもない。
買取マンションに対し２〜3割安く買えるから借金するのならその金利も助かるし、今後地価が下落しても買取よりはリスクも低い。
またメンテナンス費用もゴールが見えてるのでそれに合わせて補修計画を立てれば買取マンションよりも安くても済む。
ただこれらの利点があっても中古での人気が無いので短期売買はやっぱ厳しい。
生涯の家と決め込んで長期で住み住めなくなれば収益物件とし子供に引き継がせれば良い。
借地で古い賃貸ならほとんど相続税も掛からない。
こんな計画を立てれる人なら買取マンションよりもメリットは高くなると思うね。

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>>142 匿名さん
築50年のマンションに住みたい人がいればね。

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>>143 マンション掲示板さん

あなたはいつまでも新しいマンションを転々と移動出来ると思われてる？
最終的にどうする予定？

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>>144 匿名さん
戸建は建て替えが進むでしょうが、マンションは維持するのも壊すのも難しいと思ってますよ。

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>>145 マンション掲示板さん

一般論じゃなくて、個人的にどこに住むかですよ？
終の住処は戸建かマンションか？

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>>146 匿名さん
終の住処は平屋戸建かな。

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稀有な立地だから定借じゃないと手に入らない、その代わりに金銭的には高い総コストや資産下落の大きなリスクがある、でいいのでは。

わずかな金銭メリットを訴え、巨大な金銭デメリットを黙るからおかしなことになる。

>買取マンションに対し２〜3割安く買える

所有権名次とここは売値は1割も変わらない。
土地代あわせたら大損する。

そもそも定借は昔は4-5割は安かった。
それでもみんな避けていたね。
建物だけで2割安なんて誰得だな。
名次より設備もデザインも落ちるよ。

名次
建物＋土地 9500万

苦楽園
建物8700万＋土地1400万(20万×70年)


>補修計画を立てれば買取マンションよりも安くても済む。

全くの逆。
無駄な延命が前提になってるから修繕費は膨大。生まれた子供に150歳まで生きるためのギブスをはめるようなもの。

>今後地価が下落しても買取よりはリスクも低い
全くの逆。

地価が下落する地域は需要がない＝不人気地域。ただでさえ避けられがちな定借は不人気地域では加速度的に値下がりするので、リスクはむしろ大きい。ド田舎の山の中に定借を建てたらどんな悲惨なことになるか想像つくはず。

>収益物件とし子供に引き継がせれば良い
子孫のためなら土地に代表される所有権が当然。
売るに売れない負動産を資産として継ぐなんて。
現在ですら表面利回り4%の郊外実需物件。
末期になればランニングコスト引いたら赤字確実。

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>>148 匿名さん

価値観は人それぞれだから、いいじゃないですか。
お金の話ばかりするのはやめましょうよ。
フェラーリ買おうとしてる人に、コスト無駄だから中古の軽自動車買いましょうと言うようなもんですよ。

中古に出回らなくて買えもしないプラウド名次町の話を出すのもどうかと思いますし。

流動性が無いから欲しい人は高くても買うんですよ。

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そうそう。

買わない人や買った人が出てきて
自分の価値観で話しても仕方ないね。

だから検討者向けの話として
定借ネタはいいんじゃないですか？
私はここを見てから色々調べて止めましたし。
多くの方もそこが気になるから
これだけ盛り上がってるんでしょう。

個人的には営業が話題を逸らすのを
疑問に思ったのが始まりですね。
値下がりは周りと同じ比率といってましたが、
明らかに違う結果になりそうです。

資産価値がすぐにゼロになるフェラーリです
とはっきり言えばいいのにねえ。
お得ですみたいな定借のチラシもどうかと。

お陰様で老後の家をどうするか、
子供に何の資産をどう残すかまで
考えるいい機会になりましたよ。

ここはお値段の3割増しでも普通に買える方で、
かつ資産価値は気にしない方向けでしょうね。

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六甲の定借プラウドのまとめがよくできているな。
ここで書いてることがわずか8年で起こったとは。
http://www.sutekicookan.com/プラウド六甲_赤松町

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>>149
フェラーリって車の中では例外的に投資目的での購入が多い車だよ。
つまり資産価値をめちゃくちゃ気にする人間が買うものだから、例えが正反対。

すぐ価値が目減りするリスクが高いフェラーリなんて誰が買うんだよって話。

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資産価値が目減りしない高級車を買うお金持ち
資産価値が目減りする高級不動産を買うお金持ち

色々ですね

ここの流動性はそれなりに高いでしょうね
70戸もありますし
築5年で雪崩のように売り出しが始まるでしょう
いいことです

お金持ちが買うから安値でも出すでしょうし
住環境なんて立地も部屋も飽きるものですよ
マンションは車と同じ すぐに乗り換えます
高値キープしたり70年もキープしませんよ

飽きないのは金だけ
だから儲かる資産はとことん手離さない
困ったことです

あとは間違って買ってしまった普通の人
目減りが怖くて早期に売るでしょう

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となると、定借の資産下落リスクを問題にしない方が高級車感覚で買うので、ここに飽きたら値下げしても気にせず次々に売りに出るということですか？
となると中古では資産価値を意識する方が高く売りたくても難しいということでしょうかね。
前の書き込みにありましたが大幅に下落したのを拾うのが定借はいいのかもしれません。
賃貸も多くなりそうです。
ところでここはフェラーリクラスの仕様なんでしょうか。
戸建住まいなのでマンションの良し悪しがよくわからず。
なんとなく狭いなとは感じますが。

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>>154 匿名さん

狭いというのは、貴方の買える範囲だと狭いとこしか買えないということでしょ。

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>>155 匿名さん

どこに住むん？

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>>156 匿名さん

ジオのどの部屋のどの間取り？
ジオはリビングのワイド何メートル？

わかって言ってんのかな？
いちゃもんつけたいだけにしか聞こえない。

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ローレルコート夙川北名次町ほどではないが、ここは豪華ぶった部分のしわ寄せが他のところにきてはいるよ。

専用エレベーターにしたが部屋にめり込んだせいで寝室側の部屋が狭くなってしまった。

おまけにきちんとした2面バルコニーではなくfixed窓と室外機置き場になってしまった。

駐車場を削ってエレベーターを外出しにして使えればよかった。

エコキュートも巨大なので玄関先の面積を食っている。

90真ん中で6メートル少々のスパンしかないのに廊下幅をを広くとるから、寝室が細くて我が家の少し長めのベッドでは通路がカニ歩きになってしまう。

キッチンも横に広く置けないので部屋によっては3畳少々になってしまう。

コンベクションオーブンや海外の食洗機組み込めないし、普通の家電や食器を置くスペースも怪しい。

部屋によっては室外機を部屋の中央おいたり横起きで姿が丸見えになる配置になっている。

はっきりいって1戸削って幅を広げるべきだった。

プラウドさんも名次でなくてもザハウス住吉など名作があるのにここの無理やり感は否めないかな。

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>>152 匿名さん

フェラーリの資産価値が高いのは事実だが、それを目的に乗るのは外向けには恥ずかしいことだよ。

まあ、知らないだのろうね。

逆に、不動産は定借を買うのは微妙だけど。
目利きができない安物買いと思われるから。笑

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あんたこそ何も知らないんだねｗ

フェラーリは、資産価値なんてぜんぜん気にしていないよといいながら（そりゃそうだ。高級車買う人間がそんな事口にしたら格好悪い。）、本心では資産価値をむちゃくちゃ気にしている人間が買う車。

フェラーリの経営方針でも、最重視されているのは並外れた資産性（中古になっても落ちない価格、場合によっては上がる）だから。顧客のニーズがそれだから。

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>>161 匿名さん

知ってるよ。私のフェラーリ乗りが嫌い理由が君のような車好きにみせかけた<むっつり守銭奴>ばかりだからね。車で守銭、不動産で浪費。金銭感が正反対すぎて、もう。。笑

誰かの無知に薀蓄垂れる前にここの質はフェラーリか？いう問いに答えたらどうかな。

まさかおウチは松下のキッチンかい？笑

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>>162 匿名さん

ここで管巻いてないで、プラウド名次町やザハウス住吉買えばいいじゃないですか。
理想郷求めて結局なんも出来ない方だと思いますが。

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>>163 匿名さん
秀逸ですね。

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>>163 匿名さん

理想郷求めて間違ってここを買ってしまう方ですね。笑

持つべきものは持ってるから資産でも車でも何でもいいんだけど、高騰期に新築でしかも廃れつつある定借の建物を理想郷にするのは難しいと思わない？

少なくとも私の指摘、当たってると思いませんかね。少し大きなベッドやオーブンすら入らないんだよ。

どんな生活水準の方なの？興味深い。

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マークス夙川松園町

2016年4月
5,480万円 3LDK｜約54万円／㎡｜約181万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜南東｜リノベ無
2016年3月
5,480万円 3LDK｜約54万円／㎡｜約181万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜南東｜リノベ無
2016年2月
5,480万円 3LDK｜約54万円／㎡｜約181万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2016年1月
5,480万円 3LDK｜約54万円／㎡｜約181万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2016年1月
5,800万円 3LDK｜約58万円／㎡｜約191万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年12月
5,800万円 3LDK｜約58万円／㎡｜約191万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年9月
5,800万円 3LDK｜約58万円／㎡｜約191万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年7月
5,880万円 2LDK｜約61万円／㎡｜約202万円／坪
約96㎡／約29坪｜1〜5階｜東｜リノベ無
2014年2月
9,980万円 3LDK｜約65万円／㎡｜約217万円／坪
約152㎡／約46坪｜1〜5階｜東｜リノベ無
2013年7月
7,380万円 3LDK｜約62万円／㎡｜約206万円／坪

プラウド夙川松園町
2016年4月
5,300万円 3SLDK｜約63万円／㎡｜約208万円／坪
約84㎡／約25坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2016年3月
5,300万円 3SLDK｜約63万円／㎡｜約208万円／坪
約84㎡／約25坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2016年3月
5,080万円 3LDK｜約63万円／㎡｜約209万円／坪
約80㎡／約24坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2016年2月
5,280万円 4LDK｜約66万円／㎡｜約218万円／坪
約80㎡／約24坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2016年1月
5,280万円 4LDK｜約66万円／㎡｜約218万円／坪
約80㎡／約24坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2015年12月
5,280万円 4LDK｜約66万円／㎡｜約218万円／坪
約80㎡／約24坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2015年4月
6,280万円 4LDK｜約65万円／㎡｜約216万円／坪
約96㎡／約29坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2014年11月
5,480万円 3LDK｜約62万円／㎡｜約205万円／坪

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https://mansion-market.com

上記のサイトで会員登録したら、取引履歴が見れました。
夙川松園町では、定借も近隣マンションも中古価格にあまり差はでていません。
やはり中古価格は需給バランスなのでしょうか。

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既出やん。載ってるのは売り出し価格。そこから値下げか売り出し中止するので参考程度やな。定借は指値がきついし、売り手が諦めて中止するから実際はもっと低くなってるで。野村にきいてみ。

松園町は散々たる結果の定借では数少ないマシな結果。今のところな。何でやろ。

だだスティーレ、ワコーレ、クリオス、プラウド夙川、グランドメゾンよりここだけ安くて浮いとるわ。そもそも載せてるマークスは築12年やしな。

その辺が大半が売値より高値で売れとるが、ここはリーマンバブル後の底値期で出たのに値下がり。その時期の物件はどこも高騰しとるからみんながっぽりやねんけど。

近所にまた新築できるで。夙川はマンション少ないとはいえ徒歩10分。売れた人が幸運なだけでこれから明るい未来があるとは言えんやろ。。

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申し込みが今日から一週間ですね。
半分弱の申し込みが見込まれるようです。
順調ではないでしょうか。

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>>148
しばらく見ていなかったのでお返事がおくれましたが、、、
>所有権名次とここは売値は1割も変わらない
5年前の安かった時のマンションと比較してもしょうがない
>そもそも定借は昔は4-5割は安かった。
昔は今よりも地価が高く建物は安かったのでバランスが違うのは当たり前
>地価が下落する地域は需要がない＝不人気地域
昭和バブル以降多くの地区は地価が大幅下落したがここは値下がり率も控え目、例えばJR大阪駅徒歩圏と比較しても損傷のないレベル
>定借は不人気地域では加速度的に値下がり
何度も書くがここは人気地区
>無駄な延命が前提になってるから修繕費は膨大
不人気で40年経たず建替する分譲と比較するば高いかも知れないが50年とゴールの見えてる定借の方が修繕費は安い
>子孫のためなら土地に代表される所有権が当然
相続税を考えてますか？相続で重要なのは資産に対し収益性が高い方が有利
>末期になればランニングコスト引いたら赤字確実
西宮や芦屋界隈でもさすがに築50年は事例として少ないが、築40年程なら多く存在するが良質な環境で安作りで無ければ家賃もキッチリ取れてます

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>>170 匿名さん

全く意味がわからない(笑)。営業が無理やり買わせる理由を作り上げてるあの感じと似てるな、、おや？(笑)。


まず、君が地価が下落したら所有権よりリスクが低いというメリットを押し出したのに、人気地区だから地価は下落しないって話にすり替えることが理解できない。私が上司ならここで説教だ(笑)。

建物しか購入してないのだから、地価が上がったら地代があがるだけ。しかも土地はおろか建物部分の資産価値も定借は増えないからね。地価が下がったら地代は下がるが、不人気していると同義なんで資産価値は大幅に下落するだろうね。定借は所有権と賃貸のデメリットだけ受けるのよ。悲しいね。

他の話も皆が言うほど定借は悲劇ではないという程度のことを、定借が資産形成、相続、ランニングコストの面で所有権より有利と書いてるように見える。無茶苦茶。こんなことを私のメインバンクや不動産屋が提案してきたら即出禁にするがね(笑)。

他も話も我田引水極まれり。ここは70年定借で50年じゃない。所有権だろうが定借だろうが70年も生かすには修繕費を初期から投資し、末期ほど右肩上がりであがり続けることになるから、ランニングコストは全くの不利。生まれま赤ちゃんに高級サプリ投与して40歳ぐらいから高級老人ホームで栄養管理する感じ(笑)

相続の話も意味不明。君が子孫に引き継ぐ収益物件にできるというメリットを押し出したのに、何故相続税の話にすり替える？知識自慢したいの？

40年目経ってもまだ30年ある。現時点で低い利回りなのに、50年超えたら払い続ける地代、高騰し続ける修繕費、老朽化による賃料下落で絶対に収益は赤字だよ。業者にただで転売も無理だろうね。

仮に税引き後に月数万円の利益が残ったとしてそれが収益物件なわけ？私が君の子供なら末期の定借物件なんて絶対に残して欲しくない。自分で処分してから逝って欲しい。負動産もいいところ。土地をくれ(笑)。

まあ定借、新築、高騰期という時点で金銭面はアウトでしょ。ここはここに住みたい人がお金を気にせず住む贅沢品なの。それでよくない？何故変なメリットを言っちゃうのかなあ。

ここは車ならフェラーリじゃないの、資産価値の面では(笑)

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最近のインターネットはなんでものっとるな！！
誰かのやつに追加〜
他に定借あるん？教えてや。

この辺はもっと高いんかと思うてたけど、
芦屋とは違うんやな。
六甲や夙川よりも全然安い。
十年で150-180万ってとこか？

名次プラウドも売りに出てない割には
235万ってのも、あんましな値ではある。

乱立とは言わずとも
池に面するにマンション、それなりにあるよな。
ここできたら150戸ぐらいか。
まだ増えるんちゃう？

御影深田池のアーバンライフみたいに
唯一のマンションやと強いんやろなあ。


定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

所有権
プラウド夙川北名次町　築5年　約?% @235万
ダイナシティ夙川公園　築8年　約-25% @180万
アルス城山　築8年　約-28% @146万
ジオグランデフォルム城山　築11年　約0% @180万
レジデンスコート夙川城山　築12年　約-15% @145万

プラウド夙川　築3年　約+8% @235万
ワコーレ夙川松園町　築5年　約0% @225万
グランドメゾン夙川松園町　築7年　約-40% @215万
マークス夙川松園町スティーレ　築10年　約+10% @215万
マークス夙川松園町　築11年　約-15% @180万

パークハウス六甲　築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス　築8年 約0% @260
ジオグランデ六甲　築8年　約+3% @220万

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>>172 匿名さん

同一人物のくせに他人のふりしてる。
何と比べてのプラスマイナスかがイマイチわからん。新規販売価格？

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まとめると
武庫之荘を加えるとを築10年未満で

夙川松園 220前後 定借200
名次城山 180前後 定借?
六甲北側 250前後 定借150
武庫之荘 160前後 定借100

という市場に収斂される感じだ

定借は確実に他より安くなってる
買値が適切ならお得に回せそうだ

所有権は
名次プラウドは近隣より特に高値だし
松園グラメは大暴落で一概ではないが
販売価格が中古市場より過度に高いと
5年も経てば大きく下落するのがわかる

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・定借の近隣中古は新築から10-40%下落
・定借の近隣中古は所有権の10-40%の差

ということやね。資産リスクは定借面と割高面を考える必要があるということですわ。

思うに定借どうこうより、近隣が坪180ぐらいということの方が危ない気がするで。今はどこも新築は高いが、ちと乖離が大きすぎへんか。その上に定借リスクのってくるんやろ。池沿いのはジオは何があかんのやろね？安すぎへん？グランデやのに。

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>>175 評判気になるさん

不動産価格が上がっても、中古物件を買う購買層の予算上限がなかなか上がらないので、面積の広い物件は予算に見合わず、値下げしないと買ってもらえないことから、価格下落し易い傾向があるのでしょうか？
グランデ90平米以上ですからね。

ジオグランデ
2017年1月
5,900万円 4SLDK｜約52万円／㎡｜約174万円／坪
約112㎡／約34坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2016年12月
5,180万円 3LDK｜約56万円／㎡｜約186万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2016年12月
5,900万円 4LDK｜約52万円／㎡｜約174万円／坪
約112㎡／約34坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年3月
5,290万円 3LDK｜約57万円／㎡｜約190万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2014年9月
5,080万円 3LDK｜約55万円／㎡｜約182万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2014年2月
5,280万円 3LDK｜約57万円／㎡｜約189万円／坪

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>>176 匿名さん

どうやろ。西宮で築10年を坪170ではどこも買えへんから単価ならお安い部類に入るし総額も
それほどちゃうかな。

想像だが芦屋の山手は不便でもマンションも買うが、名次や苦楽園で不便やとマンションは買わないか戸建にするということかなと思うな。六甲赤松も同じちゃう？

苦楽園口の徒歩圏は地価は変わらんね。そのわりにマンションは名次、城山、立石筋沿いはいまいちやけど、南越木岩、菊谷町、樋之池町、桜町は@200前半、夙川学院跡は@200弱で回っとるみたいや。

その辺の場所はよう知らんけどこの辺のマンション需要は結局利便性、池よりお店いうとこちゃうかな。少なくともニテコはファミリー生活いう感じせんな。

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ここ見られてる方で申し込んだ人はいるのでしょうか？
ほんとは検討してない人ばかり？

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販売価格からの下方硬直性はあるが
10年経てばただの中古
販売時の価格や仕様はさして関係ない
マンションは立地が全て

近隣の所有権中古取引単価に
近隣事例での定借割引率をかける

阪急のニテコ 180前後→ 定借110-165
野村のニテコ 235前後→ 定借140--210

事例ベースでは10年後に
1億円が4000万から7700万になるということ

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>>178 匿名さん

申し込まれますか？
そうなら是非ポイントを教えてください。
私はギリギリまで悩むつもりです。

ここは申し込むことを決めた人は書き込まないのでは？このタイミングで定期借地権に手を出せる人はここは見てないように思います。

ここに書いてる人、見てるだけの人は総じて立地や設備は納得してるが、資産価値が不安でどうしようという感じでしょうか。あとは買わない仲介業者さんや不動産投資家ではないかと。書き方からするに野村の営業や競合営業は少なそう。

関西のスレでは一番おもしろいです。

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>>179
立地は勿論重要なのは分かるが仕様もそれなりに重要じゃないですかね、
ジオ城山はグランデシリーズにも関わらず土留めなどがただのRC打ちっ放しとかで名次プラウドよりも随分と安っぽく見えるし、名次プラウドはアベノミクスの影響が出だす前の中古価格で現在ならそれよりも1割以上は高いと思う。
そんなこんなでちょっと過小評価し過ぎじゃないかな。

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ここを含めて周辺のマンション検討し続けてヘトヘトになってきたw 眺望は絶品　でも銀行や不動産屋も嫌がる定期借地　図面だけだから仕様を実感しようがない　申し込み締め切りまであとわずか　スリル満点w

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>>182 マンション検討中さん

同感です。
グランドメゾン夙川千歳があの坪単価で売れたのが不思議です。
10年で坪単価50万円の下落を受け入れる覚悟で、環境を考え申し込むかどうかで悩んでます。

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悩みすぎて頭から血がでそう。ここの10年後は多くの人が売却を考えてる気もする。周りの中古は増えてるはずだし、パークハイムは建て替え時期だし、西岸にもいくつかマンション経ってそう。200戸はありそうだ。となると坪単価100万減は軽くいくのでは。でもここが一番立地ではある。

ほんと定借でさえなければ・・定借はリセールバリューの悪さでマンション界のアメ車だな・・・

プラウド苦楽園 10年目
プラウド名次町 18年目
ジオグランデ城山 22年目
パークハイム2 築48年目

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>>181 評判気になるさん

プラウド名次の中古価格よりここの方がすでに高いことはどう思われますか？どんな部屋かわかりませんが名次の売れた部屋は、一年近くかけて値引きしてようやく売れたようです。

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今後デベが建築費が下がれば定借を減らすのか土地がないから定借を増やすのかわからないが、定借の評判はとにかくよくない。こんな好立地ですら議論百出するのがその証拠。

少し安く売りだす→新築プレミアムと営業力で売り切る、銀行も金を貸す→中古になると仲介が避ける、銀行も貸さない→買い手がつかない→暴落→定借の評判が下がる→定借が減るを繰り替えした結果が今。好事例が少なすぎて「信用」がない。

指で数えるほどしかないゾンビ制度なのは事実。買い手には得が少ないスキーム。理屈をこねても毎月分配型の投資信託やアカウント型の保険と近しい。

この悪循環を止めるには、最初から激安にする、買取保証や融資担保のスキームを作る、好立地に定借を大量に作って好事例を増やすなどしないとダメだが、今のままでは売れば売るほど信用が落ちる結果になり、ますます人ははなれる。

個人的には建て替えや用地減少の問題は借地権のスキームをいじるのではなく、違うソリューションが必要だろうと思う。

修繕積立金が一定の仕組みなど野村は顧客目線で頑張っていると思うが、定借については売らんかなの理由が強いとしか思えない。例えば武庫之荘に定借はいらないし、暴落後に同じブランドで所有権を後出しで売るのも感心しない。

ここはどうするつもりなのだろうか。

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各種保証　サポートサービスが切れる10年をメドに
損切り割り切り出来るモンが乗る
高リスク定借ババヌキゲーム　と言うことでわ
そこからはダラダラと持ち続けるイメージしかない。
10年後　周辺マンション　最古のモノは50年超えだが
メンテ&積立金充分みたいでまだ延命するかも？分からんけれども　
とか考え続けていると　ほんま頭がグダグダw

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意外に初期費用がかかるんだよな。

積立金が高いし、定借特有のものもある。

前払い地代は新築購入者が払うんだな。

リフォームしたりオプションつけないと
床暖房や棚がなかったり。

特にキッチンは話にならないのでオール改造。

ローン以外の諸費用と初期投資で
600万はみてる。

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安いじゃないですか。

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申し込まれたのですか？

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今のマーケットが高いことは周知の事実。野村、積水の定借物件より安い所有権物件が売れていないことも事実。なんだかんだ言っても、それがマーケットの判断。そりゃ、荒れるわな。書き込みばかりしないで、少しは見習えよ

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資産価値懸念でキャンセルが出たのかな。それとも良心の呵責があるのかな。見習うべきはここに登場しない先輩方。強くなろう。どんな時も売りきろう。役割はそこまで。

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悩んだけど申し込みはやめようかと
ほぼ傾き。

今はどこをを買っても高いけど
いいところなら割高分を除けば
下げ止まるからね。
永く持てばまあ、お得。

ここは割高分に加えて
持てば持つほど値下がりするわけで
今の悩みを住んでも持つのは
耐えられんと判断。

ババ抜きというのはそうかもね。
違いはババとわかった時に手放すから
受け取る側はババとわかってる。

自分だけが売り抜けられると思ってたのは
浅はかだと反省してるわ。

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>>193 匿名さん

〉〉今の悩みを住んでも持つのは
耐えられんと判断。

確かに…不安の中に住むようなもの…
降りようかな…
明日くらいが潮時かな…

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ここはいい事例になるかもと思う気がするが過去にいい事例がほぼ関西はないのが辛い。ここだけが良くなる確証は誰も持てない。関西定借は15年-20年で1000万円台ぐらい。といっても安くても売るに売れないので市場にもあまり出てこない。なので悪循環が止まらない。デベでが一定額保証で買い取ればいいのに。

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西宮・芦屋は中古のBMW・ベンツの人口あたり販売台数が日本でトップ（阪神BMWは、BMW認定中古車の販売台数6年連続日本一ｗ）で有名ですが、マンションにも購入時に○○年後の残価（買取価格）を保証した、認定中古マンション制度が欲しいですね。

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>>196
またデマを流してるなw
この件はよく知ってるのだが、まず阪神BNWの営業所は芦屋西宮だけでは無く尼崎高槻箕面にも有り中古車の販売数が最も多いのは六甲アイランド店で、それらの販売合計が認定中古車台数日本一なだけ。
また新車も中古車も最も販売台数の多い東京ではBMWの代理店も乱立しているので一社当たりの販売台数はそれほど多くはなく阪神BMWの販売数は全国的に見ても上位。
以前に阪神BMWの社員に聞いた話では東京より阪神間の方が断然ディラーに帰ってくる中古車が多いらしく東京市場の不足分を阪神BMWからも結構な台数を流してるらしい、これは東京より阪神間の方が同じメーカーの車を継続し乗る人の比率が高いかららしいです。
また以前に何かの本で読んだ内容ですが首都圏よりも関西の方が輸入車一台当たりの単価は高く新車率も高いらしいですよ、193さんは東京に行った事あるかなぁ?東京の輸入車は関西の比じゃないメチャ多い、特に多い東京港区と芦屋を比較しても港区の方が多いし小さい外車比も港区の方が上、小さいのが多いのなら中古車率も港区の方が高いと思うよ。

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>>194 通りがかりさん

おや?
ローレルコート北名次の方じゃないですか。
あの有名な。
やっと完売して
ご活動はもう飽きたと思ってましたが
今度はここですか？

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ここを見てると資産価値を気にしてる人が多いならこの10年間はピリピリしたババ抜きゲームになるかもしれません。70戸もあると自分と違う人もたくさんいるし人生も変わるし乗り換えたい立地や設備の物件もどんどん出てくるわけです。10年後に３割減ってところですか。

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資産価値はふつーに気になるね　マンションだもの
あとは環境・品質・サービスメンテ等と自分の考え方・経済状況と釣り合うか？
納得出来ない　耐えられない者は10年前後で淘汰
その後の流動性が激減するだろうな
居住戸数が減ると管理計画がヤバくなる
ダブルパンチやんけ

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一人だけレベルの低い人がいますね、
内容も日本語も。
居住戸数が減るって、放棄できないぉ？(笑

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下を見るとこんな感じ？

プラウド苦楽園 築10年時 約-30% @190万？

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

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>>200
以前にも入居戸数がと西宮のいくつかのスレで書いてた人と同じだと思うがまだ理解してないみたいだねー
201さんもちょっと違う、現実には放棄出来ます。
競売物件もその手の類で自己破綻などにより税金や管理費が払われなくなった物件を差し押さえ法的に第三者に権利移行されるシステムです。
なので何らかの事情で放棄されたとしても物件の売却益が補填されるので管理費には影響無しです。

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放棄だの競売だのか話題に出る高額物件は珍しい。さっさとみんなが不安を感じながら買ったり住んだりする仕組みは何やめた方がよい。

定借同様、タワーマンションも建て替えや修繕費について問題視されており売り抜ける前提の人が多いが、馬鹿売れして定着している。

定借を買う人は制度として根付かないものに手を出すということがどういうことか考えた方がよい。間違っても少し安いからという理由で買ってはいけない。

東芝の株はクソ株として投機家ならオモチャにもできるが、ここは暴落する未来しかないから実需さん以外に出口がない。数十年経てばせいぜいリノベ転売業車に買い叩かれるぐらいだろう。

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第１期一次は4戸残ったようです。申し込み分しか売りださない野村さんですから直前でキャンセルがあったのでしょうか。この手の物件では珍しい。資産価値への懸念でしょうか？とはいえ順調そうですね。

これからは１、２階がメインですね。まだ1年以上ありますが勢いで買わない層を相手に微妙な住戸を売ることになりますからどうなるでしょうか。

ここは千里シエリアと同じでこれまでにない社会実験的なので完売後も経過をみていきたいです。野村関電さんの関西定借の試金石でもあるでしょうし。

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>第１期一次は4戸残ったようです。申し込み分しか売りださない野村さんですから直前でキャンセルがあったのでしょうか。

そうなんですか。
でも、どこでも、その期に完売することって珍しい気がします。
ここなら、立地も悪くないですし、プランの種類も多いので
入居するころには完売している気がします。
住みやすい感じがして普通に良いマンションかなと思いました。

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>>206 匿名さん
野村不動産は
要望書が出されている住戸を1期1次で販売するので、完売しない方が珍しいです。
また事実上1期1次でオーダーメイドを締め切りますので、要望書が出ていた住戸の売れ残りはマズイですね。

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私はキャンセルした一人です。

定借リスクを詰めていって考え直した次第です。調べれば調べるほどマイナスの事実と見解が出てくるので、最初の見積もりが甘かったと個人的には反省しています。

色々な営業を受ける新築でこうなるということは、中古はここで稼ぐ必要もないわけですから、検討の初期時点で避けられても当然というのも思いました。

お値段の下落が激しいのはそういう理由もあると思います。

いいマンションなんですけどね。

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それにしても駅にそこそこ近い六甲や夙川の高級住宅街のいいマンションが10年で４割、20年で７割も価値が吹っ飛んでるのは驚くな。定借だろうが本当に欲しければ金は払うものだ。ということは立地や期間でカバーできないいうことか。

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>>209
20年で7割減ですかw
そこまで下がれば賃貸しすればぼろ儲けかも、
でもそう簡単に美味い話は転がってない。
またいつもの数字操作だろうけどやり過ぎは
かえって嘘っぽく見えるから程々にした方が良いな。

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所詮マンションは敷地利用権、土地の所有にこだわる必要なし。地上権も立派な資産なんだよ

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何を言っても、どれも事実だし、まともな実績もない。まともな反証も出てこない。昨日までの俺と違うぜと言っても、現実はオオカミ少年、定借。誰も信用していない。


ここのスレはそう見える。

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>>211 通りがかりさん

苦しい。苦しすぎるポジショントーク。見ていて辛い。

立派な資産のはずの建物の所有権が、土地の所有権がセットからはずれただけで二束三文になるのが定期借地権の現実。屁理屈をこねたところで資産価値を決めるのは市場であって君じゃない。市場はそうなっていない。

ここは他の定借同様それなりに早く完売するだろう。それは新築購入時の市場の判断。

ただ資産価値は購入後の話だ。売れるスピードなんて1ミリも関係ない。成人した時に幼稚園でかけっこ一位をとったことぐらいどうでもいい話だ。関係あるのはデベの営業だけだ。

すぐに売れた松園定借が、全く売れなかった松園所有権に中古価格で負けているのをよく見てみなさい。

オオカミ少年とはおもしろい。現実はその話と逆で、オオカミが来ない来ないと嘘をついて村人が食われた事例ばかりだ。ここにオオカミが来ないなんて誰が保証してくれるのかね。デベ？仲介会社？国？銀行？松下家？まさか。

オオカミが来ないことを願うよ。

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>>213 匿名さん
新築販売時の値段差が考慮されてないよ。あと売れるスピード＝需要が多いってことでは？定借を擁護する気はないが、マンション高騰期の今、売れていない所有権マンションも著しく落ちるよ。所有権、定期借地権ともに立地と購入時期次第。これまでは価格メリットの定期借地権しかなかっただけ。70年、希少立地なら、へたな所有権よりまし。

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>>214 通りがかりさん

無理しないほうがいい。いくら購入を自己正当化する一人占いをやっても現実は違う。定借の資産価値はほぼ20年間全敗だ。君の脳内理屈の断言調は怖い。毎年全敗の投手が来年は最優秀賞になると言っている。ここの立地が好きなら好きとだけ言えばいい。資産価値が所有権よりましなど断言する必要などはない。他人を道連れにする意味がない。

過去多くの人がそのような理屈をつけたものの想定をはるかに超えて下落してきた。自己破産の競売までいかずとも残債クリアできず軟禁状態の人もいる。誰か事例を書いてくれているがその理屈が正しいなら六甲山手や武庫之荘の駅近が相対的に安い水準からスタートしているのに下落率があそこまで酷くなることはない。六甲が坪単価が150万、武庫之荘が100万でも買ってもらえない。売りに出ていたところは誰も買わずに賃貸に回ったところもある。

所有権の新築は過度にプレミアムがのっているがそれがとれたら市場平均で落ち止まる。定借は違う。ひたすら落ちる。購入価格を期間分で均等割りならまだしもいきなりロケット下落。そもそも期間が長ければ大丈夫という時点でババ抜きであることを自覚しているということ。自分の次に買う人だけがババ抜きだと思わず無邪気に買ってくれると思わないことだ。

新築時に安く設定して情弱を釣れるからデベは評判が悪くても中毒のように不景気になると定借に手を出す。精神安定剤みたいなものだ。

ちなみにワコーレ夙川は利回り9%でも売れてない。キャッシュは入っでも出口がないからだね。ボロ儲けと思うなら買えばいい。

http://myhome.nifty.com/smp/chuko/mansion/hyogo/nishinomiyashi/suumof_...

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>>215
えらい頑張って連投してるけどあんた天然さんですか?
利回り5％も取れてないマンションが多い中で、ワコーレ夙川は利回り9％も取れてるなら上出来やしそれなら定借でももうあんまり下がらんな。
そのワコーレの近くで定借じゃない通常販売のマンション探してみたがええの見つけた、メゾン夙川はワコーレ夙川と同じ1997年完成で坪単価はワコーレ夙川が坪88万に対しメゾン夙川は91万、どちらも阪急夙川からはちょっと遠いが冠には夙川付きや。
どや、20年落ちでも分譲と1割も変わらへんで。

貴方流に本当の数字を並べてもここまで違う結果が出る。
分母を書かず分子だけで都合よく数字を並べても全く無意味、おそらくこのスレを見てる人も多くは気がついてると思うがそんないい加減な書き込みしても時間の無駄、それに気が付かず書き続ける貴方はやっぱ天然やな。

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購入しました。

立地が気に入りました。
定期借地のことは気になりましたけどね。

平日は、大阪市内と都内のマンションを行き来する生活ですが、妻の実家も近く、週末家族とゆっくり過ごすには、ちょうどいい感じだと思って購入を決めました。

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>>216 匿名さん

オオカミ定借資産価値さんか。全く理解できない立場のお方だ。私も雨で暇を持て余しているのてま、不利な事実を違うと情報操作し続ける人がいるので、つい盛り上がってしまう。

ここにたむろしている人はかなり詳しい。変な嘘はやめたほうがいい。炎上するだけだ。


ワコーレ夙川の値下がり率を書いたのは私ではないな。私は利回り9%もとれるのに中古がその値段しかつかない残念さことを指摘している。上出来とはなんのことかね。そもそも私が書いた六甲山手や武庫之荘にふれないのは何故かね？そこはスルーかね？

昔のどなたさんかの書き込み、私の認識ではおおよそあっている。素人でもたいしたものだ。情報操作だとの給う貴殿が真実の分母を書いてはどうか？もし関西の好事例があれば追加してくれたまえ？反証がないとオオカミ少年確定だぞ。

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

所有権
プラウド夙川北名次町　築5年　約?% @235万
ダイナシティ夙川公園　築8年　約-25% @180万
アルス城山　築8年　約-28% @146万
ジオグランデフォルム城山　築11年　約0% @180万
レジデンスコート夙川城山　築12年　約-15% @145万

プラウド夙川　築3年　約+8% @235万
ワコーレ夙川松園町　築5年　約0% @225万
グランドメゾン夙川松園町　築7年　約-40% @215万
マークス夙川松園町スティーレ　築10年　約+10% @215万
マークス夙川松園町　築11年　約-15% @180万

パークハウス六甲　築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス　築8年 約0% @260
ジオグランデ六甲　築8年　約+3% @220万

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まあ定借で資産価値をアピールするのは営業しかおらんやろね。そのせいでキャンセル出とるから焦ってるんかいな。

新築、高騰期、郊外、駅9分、支線、買い物施設のない住宅地の組み合わせの時点で高い資産価値を期待できるわけないのにそこに定借やからね。

立地が希少という一点で資産価値推しなんて無理無理。周りに所有権も売ってるしさほど高値で取引されてないわけで。

プラウド名次の事例が少ないが、一年かけて1000万近く下げけ売れたってのが一番の懸念材料やね。


ここはええとこ。
でも資産価値はそんな期待したらアカン。
お金のある人が余裕資金で買うたらええ。

皆さん同じこと言うてるやん。
それでええんちゃうの？

さくら夙川同様どうせ売れるんやん？
それは間違いないやろ。焦りなさんな。

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>>217 匿名さん

うらやましいです。
まさしくそういう方向けです。

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販売会社じゃない気がします。
このクラスの物件で煽ったら
ブランドを毀損しますから。
そういうのは
ワコーレやエスリードに任せましょう。
購入者の方なのか外野の素人さんかは
わかりませんが
本気でリスクがないと思ってるなら
キャンセルしたほうがいいですよ。
そういう類のモノではないです。
なんか必死で恥ずかしいですね。

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>>221 匿名さん
大体の大手は書き込み禁止されているみたいです。

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売り出し時の平均

松園は221万
赤松町は221万
武庫之荘は172万

大暴落の巻…

情報操作をしているオオカミ少年は
211＝214 ＝216で決まりだな

営業でないなら必死ドヤって
どこに利益誘導したいのか？

謎と恥が残る香ばしい事案…

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>>216 匿名さん

貴殿から真実の分母どころか外野から総スカンで反証まで出るされるとは。手間が省けた。味方ゼロ。

貴殿がオオカミ少年なのは自明。誰にもメリットのない情報操作はやめたまえ。いや、ただの素人の知識披露ショーか。悲しいことだ。

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そろそろ検討者も呆れ始めているぞ。

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四年前までにかえっておけば大半が買値より高騰しているわけだが、、定期借地権というやつは違うのか、、、、、？？

中古の相場は山の頂上から下り坂には行いってきた気がするが、、、、定期借地の中古ものはもっと下がってしまうのか、相場に関係なく下がりきった後なのか、、、もっと下がったら売りに出てこなくなるか投げ売りで出てくるのか、、、拾うなら今か否か、、、悩ましい、、、

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