プラウド苦楽園ってどうですか？

ここってそんなに立地が良いんですか！？
利便性はかなり悪そうですが。

>>99 匿名さん

おまたせ(笑)
↑のサイトでほぼ販売価格はみれるよ。
定借勉強中なので
落札価格を知ってる方なら教えください。

https://t23m-navi.jp/indexes/d/562488

http://www.mansion-review.jp/mansion/43854.html

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/hyogo/municipalit...


近隣所有権事例

プラウド夙川名次町の販売事例
築5年
例 新築7000万後半→6700万円以下
2014年07月 販売 90平米 6,700万円
2014年06月 販売 90平米 6,700万円
2014年04月 販売 90平米 6,950万円
2014年03月 販売 90平米 6,950万円
2014年02月 販売 90平米 7,250万円
2014年01月 販売 90平米 7,550万円
2013年10月 販売 90平米 7,550万円


ジオグランデフォルム城山の販売事例

例 新築5000万前半→5150万円以下
築10年
2016年12月 販売 90平米 5,150万円
2015年07月 販売 90平米 5,250万円
2015年03月 販売 90平米 5,250万円
2015年01月 販売 90平米 5,250万円
2014年10月 販売 90平米 5,250万円
2014年07月 販売 90平米 5,250万円
2014年04月 販売 110平米 5,950万円
2014年02月 販売 90平米 5,050万円
2014年02月 販売 110平米 5,950万円
2014年01月 販売 110平米 6,150万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,250万円
2013年12月 販売 90平米 5,250万円
2013年11月 販売 90平米 5,250万円
2013年10月 販売 110平米 6,150万円
2013年10月 販売 90平米 5,250万円
2013年02月 販売 90平米 4,850万円

定借と火葬場横とオール電化はやっぱり気になる

電気代がきついっすか？

>>102
子供だましと言うかそんな造作だれも待ってないから(笑)

プラウド名次はアベノミクスで近年では最も値上がりした15年16年が反映されてされてなく、
ジオ城山はリーマンショックで近年では最も新築価格が下がった8年完成で以それ降5年間の低迷時期も反映されてない。
そんないい加減な資料で情報操作しても無駄ですよ。

>>104
オール電化は、ガス（火）が使えないのが痛い。
調理に制約が大きい。料理好きでわざわざオール電化選ぶ人は皆無でしょ。

>>105 匿名さん

えー？必死でソースきいてたから答えたのに。情報操作？？ただのコピペだよ。これじゃなくてもいいけど、野村さんですか？？

名次は一件しか売りでてないからさ。データは同じ物件が一年かけて値下げしてるデータだよ。

この辺はせいぜい高級でも所有権で200-260程度の立地というデータにはなるだろう。定借はどうだろうかね。

>>98 匿名さん

お詳しいですね。そのサイトでいくつか知らないがかなりありました。

武庫之荘転勤六甲のプラウドの定期借地権は大変な値下がりですね。もはや大バーゲンセールで、むしろここの中古を検討したいです。

どちらも駅はいいし駅近なのにここまで落ちるものなんですね。定借は難しいです。

調べてみると、下のサイトは売出価格ではなく、成約事例のようですね。

プラウド夙川北名次は90平米6450万で成約、坪当り235万ぐらいになるので、ここより安くなる。

102が正しいなら売出価格から10か月かけて1000万引いてますから、一階ということで苦労したのかもしれません。

さて、中古を待つか、ここに申し込むかどうか。。

http://iqra-channel.com/proudshukugawanatugicho

ログ見て夙川のワコーレ定借なんかあったっけ？と思ったら築20年のがあるねんな。みんなよく調べとるなあ。

清水建設やし当時としては力入ってる感じするど、1600万ってのは破格やね。売値がなんぼかわからんけど7、8割はおちてるんちゃう？周りの所有権中古をは今も4000万はしとるで。

http://iqra-channel.com/wakohreshukugawa

定期借地権でこの立地、この価格は厳しいですね。プラウド夙川名次町は良いが、ニテコ周辺は夜怖いです。

あと苦楽園の物件名、苦楽園ではない。
プラウド夙川奥畑
プラウドニテコ

あっというまに売れるよ。
安いし立地は無敵。
ただ定借で値下がりリスク高いだけ。
勢いで買う物件。薀蓄様は買わない。
定借は一旦悩みだしたら負け。
完成まで長いし入居後もすぐ売ることになる。

駅から池沿いの道はまでは
人も車もバスも通るから
全く怖くなんてないがね。
奥畑大社171にぬける道でもあるし。
治安は無論いい。

ここが苦楽園でないというのは難癖。
番地ではないが、誰も文句は付けない。
門戸厄神から徒歩15分が西宮北口とは
全く違う。

ニテコ界隈は1000坪クラスのお屋敷が残る西宮の頂点に君臨する最上級エリアだけど、苦楽園ではないでしょ。苦楽園は山の上の行楽地の跡地。

そんなこと誰もが知ってるが、そんなこと誰もこだわらんよ。苦楽園のつくマンションほぼ全てあ苦楽園ではない。難癖つける前にマンションにつけていい名前の決まりを勉強しようか。

地元民ですがこの件で書き込むのは始めてですが、
地元の感覚では夙川の東まで苦楽園と名乗るのに違和感を感じています。

阪急苦楽園口駅は苦楽園の外れでそこから苦楽園までの領域が苦楽園、
たとえ地名に苦楽園が無くてもその範囲内であれば違和感は有りません。

また西宮北口の領域は171号線(西国街道)より南であれば、
門戸厄神駅の方が近くても西宮北口として違和感はないです。

そしてこのマンションは苦楽園の中心(交番所東の交差点)より約3km、
その距離だと西宮北口もほぼ同距離に位置します。

ニテコ池を挟んで西にあるプラウド夙川名次町は全く違和感を感じないので、
ここもプラウド夙川奥畑とかプラウドニテコ夙川にすればよかったのにと思ってしまいます。

ケチ付けする気は無かったのですが違和感を感じたので地元民として書き込みました。

規定には沿っても地元の方には違和感のあることもあるのだね。見たところさらに東の廣田神社や城ケ堀でも夙川や苦楽園を名乗ってるところもあるようだ。

私は甲武中学、つまり武庫川と171の交わるところや、甲子園口近くを西宮北口を名乗られる方が違和感あるな。前者は門戸厄神徒歩15分、西宮北口徒歩30分。西北人気を基にした悪意のある誤認誘導であまり印象は良くない。

苦楽園は違和感しかないですね。
西宮北口は駅であり、違和感も承知の物件である。駅は理解できる。

ここは高額マンションであるので、苦楽園でないのところに苦楽園というは恥ずかしいですね。

ここは苦楽園ですよ。夙川辺りの夙川ごっこより全然ましですよ。

プラウド松園町も定期借地なんですね。
野村不動産は定期借地が多いのですね。
何故でしょう？

ここは5年で15%値下がりと表示されてます。
かなり安い時期だったはずですが。
今のバブルはそろそろはじけるとして築10年後に30%値下がりぐらいでしょうか。

となるとここは高い時期に販売ですからもっと下がる可能性もあるでしょうか。

阪急がと同じかやや下ぐらいが目安かもしれません。100m2で5000万円ぐらいでしょうか。

>>118 匿名さん

そう思います。
地元民としてもマンションってそういうものでしょうというぐらいです。
恥ずかしい場所でもないです。

オール電化がなぁ。関電もいらないことするなぁ。ガスいるでしょ。

パナもIHクッキング推しだから、
関電のせいだけじゃないと思う。

電気床暖房がオプションなのは理解しづらい。
エアコンがやたら高性能なことを推されたから
パナの意向だろう。

人を追いかけ回して送風するらしく
日本の家電らしい全く必要のない機能(笑)。

エアコンの内部掃除はパナは構造が複雑で
他社より費用がかかる。今の家は失敗した。

キッチンもパナで安っぽい。
この価格帯で安い化粧板の取っ手なし。

まあ全部変えるけど。
ガスコンロにできないだけの話。

過去ログをみるとこんな感じだろうか？
プラウド名次は売値はいくらだったのか？

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万

所有権
プラウド夙川北名町　築5年　約?% @235万
ジオグランデ城山　築11年　約0% @180万
パークハウス六甲 築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス 築8年 約0% @260

>>123 匿名さん

定借期間も書かないと。
50年と70年で差があるはず

苦楽園は一番町から六番町の芦屋六麓荘近くの番町地名をいう。
ここは苦楽園ではない。地元民の常識です。苦楽園と言い切る人がいるけど何をもって苦楽園と言っているのか。

勿論ニテコ周辺は良い所です。
プラウド苦楽園ではなく、プラウド苦楽園口ですね。

しょうもなあ。どっちゃでもええこと。

全国の新築マンションのうち定借が何割も占めるならまだしもも1%にも全く満たず、歴史も浅く事例が絶対的に少なない。関西で定借やっとるんほぼ野村さんだけやで。その中でさらに50年と70年に分けて事例を比較しても意味はないやろね。そもそも定借の数は年々減ってるし、70年の定借事例、日本の歴史で数えるほどしかあらへん。そんな定借年数より所有権同様、立地や価格から分析する方が適切ちゃう。

123の夙川、六甲、武庫之荘の事例が教えてくれるのは、定借は近隣よりちょっと安いぐらいで代わりがきく立地では多くから避けられてまうということちゃうさ。需要と供給の公式通りに所有権より遥かに大きく値下げせんと売れへんかったということやろね。近年の中古高騰を織り込んでこの値下げやから元に戻ればもっと落ちるやろな。

ここは立地が希少でランドプランもよさげやけどどうなるかは神のみぞ知るやが、このタイミングや近隣の事例からはプラスの要素はどこにもあらへんな。

この辺りは環境重視なのかな。
個人的には利便性考えるとナシです。

よく考察されてます。

http://www.fujitsu.com/downloads/JP/archive/imgjp/group/fri/report/res...

>>122 匿名さん

この投稿読ませてもらってからもう一度モデルルーム見て来ました　そう言われるとおっしゃる通りのチープ感ですね 　特にキッチンはつらい　後ろ向きになってきましたw

六麓荘の威を借る苦楽園番町って・・・(笑)

普通にニテコ周辺の風致地区のほうが地価も屋敷街の格も番町より遥か上なのに

富士通のレポートの後、
定借はむしろ完全に死んだ感じが、、

今やピークの1/20、
マンションは年間ゼロから
片手で数える程度に見えます。

http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/teikishakuchiken-kyokyujittai

トータルコストは所有権より割高ですし
資産下落のリスクも変わってないのでは。

その問題点が解消されるように
評価方法や法律が変わったことは
あるのでしょうか？

>>131 匿名さん

放っておきましょう。

>>132 匿名さん

ネガティヴな意見で粘着されてますが、購入検討されないなら他のことしたらいいのでは？
売れたら困るのでしょうか？

環境が気に入って終の住処としたいなら買い。
将来の転売を考えているのであれば他をあたる。
それだけの話だと思います。
資産価値なんて売らないのならば、なんの意味も無い。

昨年のレポート

分譲であっても、短期に売らないのであれば、価値が残るものは少ない。
http://www.fujitsu.com/jp/Images/no429.pdf

環境重視で利便性はない
プラウド夙川名次町の方が立地も建物、設備も良い。そして定期借地権。
火葬場はあってもいいが近い。

価値を考える人は合ってない物件です。
環境、ステイタス、車利用者ですね。

毎日前を通るがええとこですわ。

定借はオリンピックと震災の建築費高騰が終わればまたなくなるやろな。それほど定借は売りにくいし現時点ではメリットは売り手と地主に集中していて、買い手には所有権と賃貸のデメリットが集中しとる。そうじゃなかったらもっと普及しとるやろ？

ここのええとこは、定借でないと出ない立地や。名次より全面ニテコビューやから上回るで。他と変わらん松園、赤松、武庫之荘の立地とわけがちゃう。野村さん、お見事。

こういうとこに価値を感じて金を湯水のように使える人が買うとこやで。売らなければ資産は関係ないなんてよう言わんよな。バブル崩壊で地獄の含み損で売るに売れず人生費やして借金返済にあてた小金持ちがなんぼおったという話。

間違っても貧弱なキャッシュフローのリーマンが買うたらあかんよ。人生トラブったら残債払えず競売行きで自己破産するリスクがないなんてよう言わんで。ただでさえリーマンバブル越えの高値で2割の割高。わざわざ崩れやすい崖に登る必要なはない。落ち着くまで待って、突っ込んだ資本が資産に変わる不動産をかいなはれ。ここの皆さんの言う通り。資産持ちはさすがですわ。学びが違う。

建て替え問題は、長期間の定借で解決するのではなく建て替え促進できるようすべきやと思うな。むしろ期間が長いほどスラムリスクは高いかもしれん。メンテされても誰も築50年後のマンションに好き好んで住まんやろね。悪い意味でまだ20年も残っとる。70件が賃貸化するんちゃう？

日本のマンションは維持費は安いが資産価値が低い、海外のアパートメントは資産価値はあっても維持費がしゃれならん。ここは維持費もかかって原理的に資産価値もいつかはゼロや。よう理解しときや。

>>134 匿名さん

何やらご機嫌を損ねたようで恐縮です。

購入決定されたならポジな意見をするか新たな話題を出すのはどうでしょうか？

皆さんが気にしている定借の話題では好事例の紹介はどうでしょうか？

オリジナルのタイルは大規模修繕時や60年後にどうやって再調達するのかはご存知でしょうか？

空き地の元光雲荘、日銀社宅、パークハイム2は近々マンションの可能性はないでしょうか？

前なプラウドに鶴瓶はどの部屋に住んでいるのかご存知でしょうか？

盛り上がる話はたくさんありますよね。
どうですか？

>>134 匿名さん

定借のプラウド武庫之荘一丁目はどうよ？

40%下落のプラウド武庫之荘と違って、この前新築と近い値段で出てたじゃん。

関西の定借は野村ばかりで、引け目を感じる事例が多いから野村も言いづらい気持ちはわかる。

定借とオール電化のダブルパンチがきついな

せめてどちらかひとつだったらマシだったのに

火葬場も近く(松下邸、名次町)とすぐ横(本マンション)では全然違うよ

定借もここで書かれてるような良くない事ばかりでもない。
買取マンションに対し２〜3割安く買えるから借金するのならその金利も助かるし、今後地価が下落しても買取よりはリスクも低い。
またメンテナンス費用もゴールが見えてるのでそれに合わせて補修計画を立てれば買取マンションよりも安くても済む。
ただこれらの利点があっても中古での人気が無いので短期売買はやっぱ厳しい。
生涯の家と決め込んで長期で住み住めなくなれば収益物件とし子供に引き継がせれば良い。
借地で古い賃貸ならほとんど相続税も掛からない。
こんな計画を立てれる人なら買取マンションよりもメリットは高くなると思うね。

>>142 匿名さん
築50年のマンションに住みたい人がいればね。

>>143 マンション掲示板さん

あなたはいつまでも新しいマンションを転々と移動出来ると思われてる？
最終的にどうする予定？

>>144 匿名さん
戸建は建て替えが進むでしょうが、マンションは維持するのも壊すのも難しいと思ってますよ。

>>145 マンション掲示板さん

一般論じゃなくて、個人的にどこに住むかですよ？
終の住処は戸建かマンションか？

>>146 匿名さん
終の住処は平屋戸建かな。

稀有な立地だから定借じゃないと手に入らない、その代わりに金銭的には高い総コストや資産下落の大きなリスクがある、でいいのでは。

わずかな金銭メリットを訴え、巨大な金銭デメリットを黙るからおかしなことになる。

>買取マンションに対し２〜3割安く買える

所有権名次とここは売値は1割も変わらない。
土地代あわせたら大損する。

そもそも定借は昔は4-5割は安かった。
それでもみんな避けていたね。
建物だけで2割安なんて誰得だな。
名次より設備もデザインも落ちるよ。

名次
建物＋土地 9500万

苦楽園
建物8700万＋土地1400万(20万×70年)


>補修計画を立てれば買取マンションよりも安くても済む。

全くの逆。
無駄な延命が前提になってるから修繕費は膨大。生まれた子供に150歳まで生きるためのギブスをはめるようなもの。

>今後地価が下落しても買取よりはリスクも低い
全くの逆。

地価が下落する地域は需要がない＝不人気地域。ただでさえ避けられがちな定借は不人気地域では加速度的に値下がりするので、リスクはむしろ大きい。ド田舎の山の中に定借を建てたらどんな悲惨なことになるか想像つくはず。

>収益物件とし子供に引き継がせれば良い
子孫のためなら土地に代表される所有権が当然。
売るに売れない負動産を資産として継ぐなんて。
現在ですら表面利回り4%の郊外実需物件。
末期になればランニングコスト引いたら赤字確実。

>>148 匿名さん

価値観は人それぞれだから、いいじゃないですか。
お金の話ばかりするのはやめましょうよ。
フェラーリ買おうとしてる人に、コスト無駄だから中古の軽自動車買いましょうと言うようなもんですよ。

中古に出回らなくて買えもしないプラウド名次町の話を出すのもどうかと思いますし。

流動性が無いから欲しい人は高くても買うんですよ。

そうそう。

買わない人や買った人が出てきて
自分の価値観で話しても仕方ないね。

だから検討者向けの話として
定借ネタはいいんじゃないですか？
私はここを見てから色々調べて止めましたし。
多くの方もそこが気になるから
これだけ盛り上がってるんでしょう。

個人的には営業が話題を逸らすのを
疑問に思ったのが始まりですね。
値下がりは周りと同じ比率といってましたが、
明らかに違う結果になりそうです。

資産価値がすぐにゼロになるフェラーリです
とはっきり言えばいいのにねえ。
お得ですみたいな定借のチラシもどうかと。

お陰様で老後の家をどうするか、
子供に何の資産をどう残すかまで
考えるいい機会になりましたよ。

ここはお値段の3割増しでも普通に買える方で、
かつ資産価値は気にしない方向けでしょうね。

六甲の定借プラウドのまとめがよくできているな。
ここで書いてることがわずか8年で起こったとは。
http://www.sutekicookan.com/プラウド六甲_赤松町

>>149
フェラーリって車の中では例外的に投資目的での購入が多い車だよ。
つまり資産価値をめちゃくちゃ気にする人間が買うものだから、例えが正反対。

すぐ価値が目減りするリスクが高いフェラーリなんて誰が買うんだよって話。

資産価値が目減りしない高級車を買うお金持ち
資産価値が目減りする高級不動産を買うお金持ち

色々ですね

ここの流動性はそれなりに高いでしょうね
70戸もありますし
築5年で雪崩のように売り出しが始まるでしょう
いいことです

お金持ちが買うから安値でも出すでしょうし
住環境なんて立地も部屋も飽きるものですよ
マンションは車と同じ すぐに乗り換えます
高値キープしたり70年もキープしませんよ

飽きないのは金だけ
だから儲かる資産はとことん手離さない
困ったことです

あとは間違って買ってしまった普通の人
目減りが怖くて早期に売るでしょう

となると、定借の資産下落リスクを問題にしない方が高級車感覚で買うので、ここに飽きたら値下げしても気にせず次々に売りに出るということですか？
となると中古では資産価値を意識する方が高く売りたくても難しいということでしょうかね。
前の書き込みにありましたが大幅に下落したのを拾うのが定借はいいのかもしれません。
賃貸も多くなりそうです。
ところでここはフェラーリクラスの仕様なんでしょうか。
戸建住まいなのでマンションの良し悪しがよくわからず。
なんとなく狭いなとは感じますが。

>>154 匿名さん

狭いというのは、貴方の買える範囲だと狭いとこしか買えないということでしょ。

>>155 匿名さん

どこに住むん？

>>156 匿名さん

ジオのどの部屋のどの間取り？
ジオはリビングのワイド何メートル？

わかって言ってんのかな？
いちゃもんつけたいだけにしか聞こえない。

ローレルコート夙川北名次町ほどではないが、ここは豪華ぶった部分のしわ寄せが他のところにきてはいるよ。

専用エレベーターにしたが部屋にめり込んだせいで寝室側の部屋が狭くなってしまった。

おまけにきちんとした2面バルコニーではなくfixed窓と室外機置き場になってしまった。

駐車場を削ってエレベーターを外出しにして使えればよかった。

エコキュートも巨大なので玄関先の面積を食っている。

90真ん中で6メートル少々のスパンしかないのに廊下幅をを広くとるから、寝室が細くて我が家の少し長めのベッドでは通路がカニ歩きになってしまう。

キッチンも横に広く置けないので部屋によっては3畳少々になってしまう。

コンベクションオーブンや海外の食洗機組み込めないし、普通の家電や食器を置くスペースも怪しい。

部屋によっては室外機を部屋の中央おいたり横起きで姿が丸見えになる配置になっている。

はっきりいって1戸削って幅を広げるべきだった。

プラウドさんも名次でなくてもザハウス住吉など名作があるのにここの無理やり感は否めないかな。

>>152 匿名さん

フェラーリの資産価値が高いのは事実だが、それを目的に乗るのは外向けには恥ずかしいことだよ。

まあ、知らないだのろうね。

逆に、不動産は定借を買うのは微妙だけど。
目利きができない安物買いと思われるから。笑

あんたこそ何も知らないんだねｗ

フェラーリは、資産価値なんてぜんぜん気にしていないよといいながら（そりゃそうだ。高級車買う人間がそんな事口にしたら格好悪い。）、本心では資産価値をむちゃくちゃ気にしている人間が買う車。

フェラーリの経営方針でも、最重視されているのは並外れた資産性（中古になっても落ちない価格、場合によっては上がる）だから。顧客のニーズがそれだから。

>>161 匿名さん

知ってるよ。私のフェラーリ乗りが嫌い理由が君のような車好きにみせかけた<むっつり守銭奴>ばかりだからね。車で守銭、不動産で浪費。金銭感が正反対すぎて、もう。。笑

誰かの無知に薀蓄垂れる前にここの質はフェラーリか？いう問いに答えたらどうかな。

まさかおウチは松下のキッチンかい？笑

>>162 匿名さん

ここで管巻いてないで、プラウド名次町やザハウス住吉買えばいいじゃないですか。
理想郷求めて結局なんも出来ない方だと思いますが。

>>163 匿名さん
秀逸ですね。

>>163 匿名さん

理想郷求めて間違ってここを買ってしまう方ですね。笑

持つべきものは持ってるから資産でも車でも何でもいいんだけど、高騰期に新築でしかも廃れつつある定借の建物を理想郷にするのは難しいと思わない？

少なくとも私の指摘、当たってると思いませんかね。少し大きなベッドやオーブンすら入らないんだよ。

どんな生活水準の方なの？興味深い。

マークス夙川松園町

2016年4月
5,480万円 3LDK｜約54万円／㎡｜約181万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜南東｜リノベ無
2016年3月
5,480万円 3LDK｜約54万円／㎡｜約181万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜南東｜リノベ無
2016年2月
5,480万円 3LDK｜約54万円／㎡｜約181万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2016年1月
5,480万円 3LDK｜約54万円／㎡｜約181万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2016年1月
5,800万円 3LDK｜約58万円／㎡｜約191万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年12月
5,800万円 3LDK｜約58万円／㎡｜約191万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年9月
5,800万円 3LDK｜約58万円／㎡｜約191万円／坪
約100㎡／約30坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年7月
5,880万円 2LDK｜約61万円／㎡｜約202万円／坪
約96㎡／約29坪｜1〜5階｜東｜リノベ無
2014年2月
9,980万円 3LDK｜約65万円／㎡｜約217万円／坪
約152㎡／約46坪｜1〜5階｜東｜リノベ無
2013年7月
7,380万円 3LDK｜約62万円／㎡｜約206万円／坪

プラウド夙川松園町
2016年4月
5,300万円 3SLDK｜約63万円／㎡｜約208万円／坪
約84㎡／約25坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2016年3月
5,300万円 3SLDK｜約63万円／㎡｜約208万円／坪
約84㎡／約25坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2016年3月
5,080万円 3LDK｜約63万円／㎡｜約209万円／坪
約80㎡／約24坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2016年2月
5,280万円 4LDK｜約66万円／㎡｜約218万円／坪
約80㎡／約24坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2016年1月
5,280万円 4LDK｜約66万円／㎡｜約218万円／坪
約80㎡／約24坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2015年12月
5,280万円 4LDK｜約66万円／㎡｜約218万円／坪
約80㎡／約24坪｜1〜5階｜南｜リノベ無
2015年4月
6,280万円 4LDK｜約65万円／㎡｜約216万円／坪
約96㎡／約29坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2014年11月
5,480万円 3LDK｜約62万円／㎡｜約205万円／坪

https://mansion-market.com

上記のサイトで会員登録したら、取引履歴が見れました。
夙川松園町では、定借も近隣マンションも中古価格にあまり差はでていません。
やはり中古価格は需給バランスなのでしょうか。

既出やん。載ってるのは売り出し価格。そこから値下げか売り出し中止するので参考程度やな。定借は指値がきついし、売り手が諦めて中止するから実際はもっと低くなってるで。野村にきいてみ。

松園町は散々たる結果の定借では数少ないマシな結果。今のところな。何でやろ。

だだスティーレ、ワコーレ、クリオス、プラウド夙川、グランドメゾンよりここだけ安くて浮いとるわ。そもそも載せてるマークスは築12年やしな。

その辺が大半が売値より高値で売れとるが、ここはリーマンバブル後の底値期で出たのに値下がり。その時期の物件はどこも高騰しとるからみんながっぽりやねんけど。

近所にまた新築できるで。夙川はマンション少ないとはいえ徒歩10分。売れた人が幸運なだけでこれから明るい未来があるとは言えんやろ。。

申し込みが今日から一週間ですね。
半分弱の申し込みが見込まれるようです。
順調ではないでしょうか。

>>148
しばらく見ていなかったのでお返事がおくれましたが、、、
>所有権名次とここは売値は1割も変わらない
5年前の安かった時のマンションと比較してもしょうがない
>そもそも定借は昔は4-5割は安かった。
昔は今よりも地価が高く建物は安かったのでバランスが違うのは当たり前
>地価が下落する地域は需要がない＝不人気地域
昭和バブル以降多くの地区は地価が大幅下落したがここは値下がり率も控え目、例えばJR大阪駅徒歩圏と比較しても損傷のないレベル
>定借は不人気地域では加速度的に値下がり
何度も書くがここは人気地区
>無駄な延命が前提になってるから修繕費は膨大
不人気で40年経たず建替する分譲と比較するば高いかも知れないが50年とゴールの見えてる定借の方が修繕費は安い
>子孫のためなら土地に代表される所有権が当然
相続税を考えてますか？相続で重要なのは資産に対し収益性が高い方が有利
>末期になればランニングコスト引いたら赤字確実
西宮や芦屋界隈でもさすがに築50年は事例として少ないが、築40年程なら多く存在するが良質な環境で安作りで無ければ家賃もキッチリ取れてます

>>170 匿名さん

全く意味がわからない(笑)。営業が無理やり買わせる理由を作り上げてるあの感じと似てるな、、おや？(笑)。


まず、君が地価が下落したら所有権よりリスクが低いというメリットを押し出したのに、人気地区だから地価は下落しないって話にすり替えることが理解できない。私が上司ならここで説教だ(笑)。

建物しか購入してないのだから、地価が上がったら地代があがるだけ。しかも土地はおろか建物部分の資産価値も定借は増えないからね。地価が下がったら地代は下がるが、不人気していると同義なんで資産価値は大幅に下落するだろうね。定借は所有権と賃貸のデメリットだけ受けるのよ。悲しいね。

他の話も皆が言うほど定借は悲劇ではないという程度のことを、定借が資産形成、相続、ランニングコストの面で所有権より有利と書いてるように見える。無茶苦茶。こんなことを私のメインバンクや不動産屋が提案してきたら即出禁にするがね(笑)。

他も話も我田引水極まれり。ここは70年定借で50年じゃない。所有権だろうが定借だろうが70年も生かすには修繕費を初期から投資し、末期ほど右肩上がりであがり続けることになるから、ランニングコストは全くの不利。生まれま赤ちゃんに高級サプリ投与して40歳ぐらいから高級老人ホームで栄養管理する感じ(笑)

相続の話も意味不明。君が子孫に引き継ぐ収益物件にできるというメリットを押し出したのに、何故相続税の話にすり替える？知識自慢したいの？

40年目経ってもまだ30年ある。現時点で低い利回りなのに、50年超えたら払い続ける地代、高騰し続ける修繕費、老朽化による賃料下落で絶対に収益は赤字だよ。業者にただで転売も無理だろうね。

仮に税引き後に月数万円の利益が残ったとしてそれが収益物件なわけ？私が君の子供なら末期の定借物件なんて絶対に残して欲しくない。自分で処分してから逝って欲しい。負動産もいいところ。土地をくれ(笑)。

まあ定借、新築、高騰期という時点で金銭面はアウトでしょ。ここはここに住みたい人がお金を気にせず住む贅沢品なの。それでよくない？何故変なメリットを言っちゃうのかなあ。

ここは車ならフェラーリじゃないの、資産価値の面では(笑)

最近のインターネットはなんでものっとるな！！
誰かのやつに追加〜
他に定借あるん？教えてや。

この辺はもっと高いんかと思うてたけど、
芦屋とは違うんやな。
六甲や夙川よりも全然安い。
十年で150-180万ってとこか？

名次プラウドも売りに出てない割には
235万ってのも、あんましな値ではある。

乱立とは言わずとも
池に面するにマンション、それなりにあるよな。
ここできたら150戸ぐらいか。
まだ増えるんちゃう？

御影深田池のアーバンライフみたいに
唯一のマンションやと強いんやろなあ。


定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

所有権
プラウド夙川北名次町　築5年　約?% @235万
ダイナシティ夙川公園　築8年　約-25% @180万
アルス城山　築8年　約-28% @146万
ジオグランデフォルム城山　築11年　約0% @180万
レジデンスコート夙川城山　築12年　約-15% @145万

プラウド夙川　築3年　約+8% @235万
ワコーレ夙川松園町　築5年　約0% @225万
グランドメゾン夙川松園町　築7年　約-40% @215万
マークス夙川松園町スティーレ　築10年　約+10% @215万
マークス夙川松園町　築11年　約-15% @180万

パークハウス六甲　築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス　築8年 約0% @260
ジオグランデ六甲　築8年　約+3% @220万

>>172 匿名さん

同一人物のくせに他人のふりしてる。
何と比べてのプラスマイナスかがイマイチわからん。新規販売価格？

まとめると
武庫之荘を加えるとを築10年未満で

夙川松園 220前後 定借200
名次城山 180前後 定借?
六甲北側 250前後 定借150
武庫之荘 160前後 定借100

という市場に収斂される感じだ

定借は確実に他より安くなってる
買値が適切ならお得に回せそうだ

所有権は
名次プラウドは近隣より特に高値だし
松園グラメは大暴落で一概ではないが
販売価格が中古市場より過度に高いと
5年も経てば大きく下落するのがわかる

・定借の近隣中古は新築から10-40%下落
・定借の近隣中古は所有権の10-40%の差

ということやね。資産リスクは定借面と割高面を考える必要があるということですわ。

思うに定借どうこうより、近隣が坪180ぐらいということの方が危ない気がするで。今はどこも新築は高いが、ちと乖離が大きすぎへんか。その上に定借リスクのってくるんやろ。池沿いのはジオは何があかんのやろね？安すぎへん？グランデやのに。

>>175 評判気になるさん

不動産価格が上がっても、中古物件を買う購買層の予算上限がなかなか上がらないので、面積の広い物件は予算に見合わず、値下げしないと買ってもらえないことから、価格下落し易い傾向があるのでしょうか？
グランデ90平米以上ですからね。

ジオグランデ
2017年1月
5,900万円 4SLDK｜約52万円／㎡｜約174万円／坪
約112㎡／約34坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2016年12月
5,180万円 3LDK｜約56万円／㎡｜約186万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2016年12月
5,900万円 4LDK｜約52万円／㎡｜約174万円／坪
約112㎡／約34坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年3月
5,290万円 3LDK｜約57万円／㎡｜約190万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2014年9月
5,080万円 3LDK｜約55万円／㎡｜約182万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2014年2月
5,280万円 3LDK｜約57万円／㎡｜約189万円／坪

>>176 匿名さん

どうやろ。西宮で築10年を坪170ではどこも買えへんから単価ならお安い部類に入るし総額も
それほどちゃうかな。

想像だが芦屋の山手は不便でもマンションも買うが、名次や苦楽園で不便やとマンションは買わないか戸建にするということかなと思うな。六甲赤松も同じちゃう？

苦楽園口の徒歩圏は地価は変わらんね。そのわりにマンションは名次、城山、立石筋沿いはいまいちやけど、南越木岩、菊谷町、樋之池町、桜町は@200前半、夙川学院跡は@200弱で回っとるみたいや。

その辺の場所はよう知らんけどこの辺のマンション需要は結局利便性、池よりお店いうとこちゃうかな。少なくともニテコはファミリー生活いう感じせんな。

ここ見られてる方で申し込んだ人はいるのでしょうか？
ほんとは検討してない人ばかり？

販売価格からの下方硬直性はあるが
10年経てばただの中古
販売時の価格や仕様はさして関係ない
マンションは立地が全て

近隣の所有権中古取引単価に
近隣事例での定借割引率をかける

阪急のニテコ 180前後→ 定借110-165
野村のニテコ 235前後→ 定借140--210

事例ベースでは10年後に
1億円が4000万から7700万になるということ

>>178 匿名さん

申し込まれますか？
そうなら是非ポイントを教えてください。
私はギリギリまで悩むつもりです。

ここは申し込むことを決めた人は書き込まないのでは？このタイミングで定期借地権に手を出せる人はここは見てないように思います。

ここに書いてる人、見てるだけの人は総じて立地や設備は納得してるが、資産価値が不安でどうしようという感じでしょうか。あとは買わない仲介業者さんや不動産投資家ではないかと。書き方からするに野村の営業や競合営業は少なそう。

関西のスレでは一番おもしろいです。

>>179
立地は勿論重要なのは分かるが仕様もそれなりに重要じゃないですかね、
ジオ城山はグランデシリーズにも関わらず土留めなどがただのRC打ちっ放しとかで名次プラウドよりも随分と安っぽく見えるし、名次プラウドはアベノミクスの影響が出だす前の中古価格で現在ならそれよりも1割以上は高いと思う。
そんなこんなでちょっと過小評価し過ぎじゃないかな。

ここを含めて周辺のマンション検討し続けてヘトヘトになってきたw 眺望は絶品　でも銀行や不動産屋も嫌がる定期借地　図面だけだから仕様を実感しようがない　申し込み締め切りまであとわずか　スリル満点w

>>182 マンション検討中さん

同感です。
グランドメゾン夙川千歳があの坪単価で売れたのが不思議です。
10年で坪単価50万円の下落を受け入れる覚悟で、環境を考え申し込むかどうかで悩んでます。

悩みすぎて頭から血がでそう。ここの10年後は多くの人が売却を考えてる気もする。周りの中古は増えてるはずだし、パークハイムは建て替え時期だし、西岸にもいくつかマンション経ってそう。200戸はありそうだ。となると坪単価100万減は軽くいくのでは。でもここが一番立地ではある。

ほんと定借でさえなければ・・定借はリセールバリューの悪さでマンション界のアメ車だな・・・

プラウド苦楽園 10年目
プラウド名次町 18年目
ジオグランデ城山 22年目
パークハイム2 築48年目

>>181 評判気になるさん

プラウド名次の中古価格よりここの方がすでに高いことはどう思われますか？どんな部屋かわかりませんが名次の売れた部屋は、一年近くかけて値引きしてようやく売れたようです。

今後デベが建築費が下がれば定借を減らすのか土地がないから定借を増やすのかわからないが、定借の評判はとにかくよくない。こんな好立地ですら議論百出するのがその証拠。

少し安く売りだす→新築プレミアムと営業力で売り切る、銀行も金を貸す→中古になると仲介が避ける、銀行も貸さない→買い手がつかない→暴落→定借の評判が下がる→定借が減るを繰り替えした結果が今。好事例が少なすぎて「信用」がない。

指で数えるほどしかないゾンビ制度なのは事実。買い手には得が少ないスキーム。理屈をこねても毎月分配型の投資信託やアカウント型の保険と近しい。

この悪循環を止めるには、最初から激安にする、買取保証や融資担保のスキームを作る、好立地に定借を大量に作って好事例を増やすなどしないとダメだが、今のままでは売れば売るほど信用が落ちる結果になり、ますます人ははなれる。

個人的には建て替えや用地減少の問題は借地権のスキームをいじるのではなく、違うソリューションが必要だろうと思う。

修繕積立金が一定の仕組みなど野村は顧客目線で頑張っていると思うが、定借については売らんかなの理由が強いとしか思えない。例えば武庫之荘に定借はいらないし、暴落後に同じブランドで所有権を後出しで売るのも感心しない。

ここはどうするつもりなのだろうか。

各種保証　サポートサービスが切れる10年をメドに
損切り割り切り出来るモンが乗る
高リスク定借ババヌキゲーム　と言うことでわ
そこからはダラダラと持ち続けるイメージしかない。
10年後　周辺マンション　最古のモノは50年超えだが
メンテ&積立金充分みたいでまだ延命するかも？分からんけれども　
とか考え続けていると　ほんま頭がグダグダw

意外に初期費用がかかるんだよな。

積立金が高いし、定借特有のものもある。

前払い地代は新築購入者が払うんだな。

リフォームしたりオプションつけないと
床暖房や棚がなかったり。

特にキッチンは話にならないのでオール改造。

ローン以外の諸費用と初期投資で
600万はみてる。

安いじゃないですか。

申し込まれたのですか？

今のマーケットが高いことは周知の事実。野村、積水の定借物件より安い所有権物件が売れていないことも事実。なんだかんだ言っても、それがマーケットの判断。そりゃ、荒れるわな。書き込みばかりしないで、少しは見習えよ

資産価値懸念でキャンセルが出たのかな。それとも良心の呵責があるのかな。見習うべきはここに登場しない先輩方。強くなろう。どんな時も売りきろう。役割はそこまで。

悩んだけど申し込みはやめようかと
ほぼ傾き。

今はどこをを買っても高いけど
いいところなら割高分を除けば
下げ止まるからね。
永く持てばまあ、お得。

ここは割高分に加えて
持てば持つほど値下がりするわけで
今の悩みを住んでも持つのは
耐えられんと判断。

ババ抜きというのはそうかもね。
違いはババとわかった時に手放すから
受け取る側はババとわかってる。

自分だけが売り抜けられると思ってたのは
浅はかだと反省してるわ。

>>193 匿名さん

〉〉今の悩みを住んでも持つのは
耐えられんと判断。

確かに…不安の中に住むようなもの…
降りようかな…
明日くらいが潮時かな…

ここはいい事例になるかもと思う気がするが過去にいい事例がほぼ関西はないのが辛い。ここだけが良くなる確証は誰も持てない。関西定借は15年-20年で1000万円台ぐらい。といっても安くても売るに売れないので市場にもあまり出てこない。なので悪循環が止まらない。デベでが一定額保証で買い取ればいいのに。

西宮・芦屋は中古のBMW・ベンツの人口あたり販売台数が日本でトップ（阪神BMWは、BMW認定中古車の販売台数6年連続日本一ｗ）で有名ですが、マンションにも購入時に○○年後の残価（買取価格）を保証した、認定中古マンション制度が欲しいですね。

>>196
またデマを流してるなw
この件はよく知ってるのだが、まず阪神BNWの営業所は芦屋西宮だけでは無く尼崎高槻箕面にも有り中古車の販売数が最も多いのは六甲アイランド店で、それらの販売合計が認定中古車台数日本一なだけ。
また新車も中古車も最も販売台数の多い東京ではBMWの代理店も乱立しているので一社当たりの販売台数はそれほど多くはなく阪神BMWの販売数は全国的に見ても上位。
以前に阪神BMWの社員に聞いた話では東京より阪神間の方が断然ディラーに帰ってくる中古車が多いらしく東京市場の不足分を阪神BMWからも結構な台数を流してるらしい、これは東京より阪神間の方が同じメーカーの車を継続し乗る人の比率が高いかららしいです。
また以前に何かの本で読んだ内容ですが首都圏よりも関西の方が輸入車一台当たりの単価は高く新車率も高いらしいですよ、193さんは東京に行った事あるかなぁ?東京の輸入車は関西の比じゃないメチャ多い、特に多い東京港区と芦屋を比較しても港区の方が多いし小さい外車比も港区の方が上、小さいのが多いのなら中古車率も港区の方が高いと思うよ。

>>194 通りがかりさん

おや?
ローレルコート北名次の方じゃないですか。
あの有名な。
やっと完売して
ご活動はもう飽きたと思ってましたが
今度はここですか？

ここを見てると資産価値を気にしてる人が多いならこの10年間はピリピリしたババ抜きゲームになるかもしれません。70戸もあると自分と違う人もたくさんいるし人生も変わるし乗り換えたい立地や設備の物件もどんどん出てくるわけです。10年後に３割減ってところですか。

資産価値はふつーに気になるね　マンションだもの
あとは環境・品質・サービスメンテ等と自分の考え方・経済状況と釣り合うか？
納得出来ない　耐えられない者は10年前後で淘汰
その後の流動性が激減するだろうな
居住戸数が減ると管理計画がヤバくなる
ダブルパンチやんけ