投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
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[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
>>798 匿名さん
経費コントロールって言うけど
大規模修繕費を区分所有者がコントロール出来るの？
上げたくなくても多数決で決まれば 従うしかないわよね。
それとも滞納のつもりかしら？
>>799 主婦さん
買う前にそこを勘案し購入を決めるのが基本。心配なら大規模修繕の前に売却するなどできますよ。ここは複数長期保有スレですが、それでも買い換えなどをして保有物件は古くなりすぎないようにするのが良いと思います。
修繕も含めたCF考察は派生スレの資金計画スレの初めのほうで討論されてますので、一度確認しておくと良いと思います。
でもその場合、
中古客も大規模修繕を嫌がらない客で無いといけないですから、
足下を見られる可能性も。
>>803
>>でもその場合、
>>中古客も大規模修繕を嫌がらない客で無いといけないですから、
>>足下を見られる可能性も。
中古マンション希望の客も今後はタワーマンションは敬遠すると思います。無駄な出費が増えるだけですので。
豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。
今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。
一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。
タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。
また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。
特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。
工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。
強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。
修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。
また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。
豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。
管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。
ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。
子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。
年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。
そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。
また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。
豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。
生産性の高い話をしましょう。
なんかおかしなのが増えて残念です
代官山アドレスやCPTも随分経ちますが何か問題ありましたか？
センチュリーパークタワーですかね。
センチュリーは記事にもなったようですが大規模修繕は特に追加徴収もなく積立分のみで実施できたようですね。よほど安い積立修繕費でない限りは、1回目くらいは問題ないと思っていて良いのでは。
代官山のタワマンはなんと言う名前の物件でしょうか？
15階建みたいですね。敷地も小さいけど。
タワーマンションの人気は10年後にはどうなっているのでしょう・・
どうしても今がピークに思えるのですが。大丈夫なのでしょうか・・？
大丈夫だよ。逆になんでピークに思えるの？
>>823 匿名さん
逆に聞きますが、10年後にタワーマンション以上のものが存在していると思いますか？
これ以上のカテゴリはもうないのでは？あるとすれば、ヒルズや馬車道直結などの複合施設併設のタワーマンションくらいと思いますが、それもカテゴリはタワーマンションですし。
>>396
富久など新宿の物件、36m2で22万などかなり高い単価で取引されていて安泰だと思っていたのですが、
最近たまたま見かけた新宿セントラルレジデンスについては調べてみたところ、55m2で21万などかなり安めで湾岸近辺の価格とそんなに変わりないです。何か理由があるのでしょうか？
築年の問題なら富久もいづれそうなると考えられます。
それとも山手線の外側だからでしょうか？
どのように考えられますか？
https://www.property-bank.co.jp/rent/3636/
築年数の問題です。
>>826 匿名さん
新築で買って、最初の2年は新築未入居の賃料、3〜5年で相場賃料に収斂、10年超あたりから競争力低下、のイメージかな。
もちろんモノによりますが。
出口を考えると、その物件は更に古くなり、検討対象にならないのでは？
今は新築ではない。中古だとあるかも。
上級者の方なら別だけど、築年と賃料の収斂の一般原則を無視して投資を考えるのは無謀。
まして中古で今買って10年同じ賃料を想定するなど、もはや投資ではないと思う。
>>828 匿名さん
方角ってなんだ(笑)
階高もそんなに影響ないだろw 高さの事を言ってるのか？それなら分かりますが。
築年がメインの要因なら20年後同じ価格になるのは見えてるので、奮闘中さんの売却判断は正しいと言えますね。
>>829 匿名さん
そうですね。検討対象にはしていないのですが、富久との違いが気になりました。
この物件は新築時に富久ほどの賃料が取れていたのか？気になります。
どの物件も古くなると駄目ですね。出口を見据えると、やはり割安で分譲される新築が良いですかね。少なくとも今年はなさそうですが。
上級だし。10年賃料変わってないし。
ここのところ残念な感じになってきましたね。
教えて欲しいのか、見栄を張りたいのか、スタンスがよくわからない方が、知見のなさを指摘されると切れるというパターンが繰り返されています。それでまた反感をかってしまう。
結構まともな指摘が多いと思うけど、受け止めて糧にした方が自分の為になるのではないでしょうか。
>>845 匿名さん
知見のなさというか、退場宣言をするのが良くないのだと思いますが？
教えてほしいと聞いて退場しろと言われ気分の良い人は居ないと思いますが。指摘内容も立地の指摘をせず方角を要素にするほどですからね…。そんなに的を得ていない気もします。
初めのほうはそんな雰囲気もなかったので、最近入ってきたお一方のみそう言った方が見受けられますね。
>>846 匿名さん
確かに以前は指摘はもちろん沢山あったが、諦めろ宣言はなかった気はする。
そのトピックから様々な話が出てきたものだが、そういう話が出てこなくなったのは退場宣言などの書き込みづらい雰囲気が要因でしょうね。第3者から見ても辞めろ辞めろの雰囲気では、あまり書き込む気がしなくなります(笑)
どこまでが初心者なのかというのも話もあります。ぶっちゃけ、10年くらい前に始めた人なら初心者でも成功できた市況でした。
最初は誰でも初心者。指摘するほうも、気を使ってあげましょう。退場したくてここにいる人は居ないはずです。
>>846 匿名さん
まぁ、読み返してみたけど、どっちもどっちに見えるね。どのスレがだれだかわからないものの、冨久を引き合いに出して話がこじれているみたいなので、癇に障った感じがありますね。
確かに退場宣告は良くない。経験者のアブナイっていう感覚も大事にした方がいい、ということで理解しましょうよ。
いかがですか？
>>826 匿名さん
そのセントラルレジデンスの21万は、ちょっと安すぎる気がしますね。(周りの相場と比べて)
眺望も悪くないですし。もう少し取れると思いますけどね。
セントラルレジデンスの共用部はゲストルームしかありません。 でも
他のタワーと違って新宿駅に10分以内という希少性があり、
玄人にも人気の物件です。 築16年、新築で坪250位でした。 外側のデメリットはそこまでない気がします。
新宿のタワーはタクシー を利用する人が多いので、タクシーを捕まえやすい道路であることも賃貸のポイントになったりします。
富久近辺の新宿のリート物件ですが、こちらは家賃が高くてもほぼ満室です。
http://www.parkhabio-shinjuku-estower.com/room_west_high.html
確かにタワーなら、どれでも良い時代は終わったのかもしれません。
それぞれの年収や資産状況によって、リスク許容度が異なるので
投資を一概に語るのは難しいですね。
勝どきのファンド物件は賃貸に結構苦戦してるように見えます。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/7164
インカムゲイン重視でない場合は、空室リスクが低いタワーを探すしかないですね。
東京タワーズは素晴らしい物件だよ。賃貸苦戦しているのか？ダブルが多いのか？
私はひかれるけと。賛否両論あっていいのでは。
水辺の風景は悪くないよ。
それを魅力に感じる賃借人もそれなりのボリュームでいるということですね。
都心に住むでも水辺特集やってましたよ〜
スポンサーがいて売らなきゃいけないから特集を組まざるを得ないんだろうね。。。
ミッドタワーだけで1400部屋として、空室が63室はやはり多いです。
先ほどのコンシェリア新宿だと70平米で37万ですが、750室で空室5部屋しかありません。
今後、勝どきは賃貸が厳しくなると予測します。
一つのマンションの一つのサイトでの検索結果から勝どきの全体の傾向を推測するのは材料が不足していると思いますが、勝どきは新しいタワマンがどんどん出来ているから一時的に供給多々なのかな。
今でも空室だらけなのにこれからどうするの？ 勝どき
逆に狙い目かも？
64部屋はミッドタワーだけですね。部屋番号まで出てるので、三井が公式の仲介だと思います。
ミッドタワーは30階までが賃貸のみ。礼金なし+2カ月のフリーレント付きですので、苦戦しているのは間違いないです。
分譲棟のシータワーの募集はこちらにありました。
http://concierent.jp/rent/2396/
苦戦の原因は供給過多と古さですかね。 ちょっと心配な感じですね。
我々個人オーナーがフリーレントなんて付けたら、完全に赤字になってしまいますが、
法人所有ならこういう荒技が出来ますね。 テナントの奪い合いになったら完全に不利です。
クロノだったかティアレジデンスも確か中華系ファンドが大量所有してるはずです。
こういうのは避けようと思います。
>>876 大家奮闘中さん
シータワーありましたか！これは失礼。恐ろしい数ですね。2つ合わせて100戸超？
勝どきの他の物件はそうでもないんですよ。
あの辺りで一番古い物件だからですかね？
見た目は完全にランドマーク的なデザインなのに。
これ見ると湾岸地域のタワーマンションで、築１０年近くになると、きゃなりヤバい状態になるんですね。
これは、完全投資するに値しないですね。
東京タワーズは何故賃貸たくさん出てるのですか？このマンション特別なにか事情あるのか勝どきが何か事情あるのか詳しいひとおしえてください。
なんだ賃貸専用なんですか。たくさん賃貸でてて当然ですね。
TTTも素晴らしいマンションだと思いますので、売却をすすめているわけではありません。
ちょっと駅前が淋しいですが、そのうち商業施設も充実してくるかもしれないし。
人それぞれの投資スタンスで良いと思います。
まだまだ高いのでエリア研究中です。
有明がかなり値上がってるみたい。やはり去年は買い場だったか…orz
事後売却がOKな銀行に借りたら２つ持てるよって不動産屋さんに聞いたんですけど、本当なのでしょうか？？有識者の方、リスク等考えられることを教えていただけたらと思います。
ここのみんなはもういなくなったのかな？？マンション高騰をうけてみんなウハウハなんじゃないかなと思います。誰かいたら反応もらえたら～
