投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/
[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
少なくとも、富裕層がジェット機騒音や落下物リスクに、魅力を感じることはないですねえ。
白金台のタワーマンションは資産価値は高いでしょうか？
購入を検討していますが、今はかなり割高なので、タイミングを見て購入を検討しています。
緑が多く、景観が整っているので、長く住みたいのですが・・・
将来賃貸に出してもそれなりに需要はあるのでしょうか？
大阪の中之島・北浜辺りは如何でしょうか？
景観も整っており、今でいう衣食住がすべて近場で完結できてそれなりの人気エリアですが。
私も大阪都心には興味ありますが、大阪の場合もともと「都心＝高級」ではないので判断を迷うところ。
もちろん変わってきているんでしょうけどね。
三井のリハウスからダイレクトメールが来ますが、少なくとも湾岸は新価格【値下げ価格】のオンパレードなので、この波は徐々に都心部に波及して行くのでしょうね。
今年の買いは見送りです。
>>691 大家奮闘中さん
いずれは帰国予定ですが、途切れ途切れで海外います。
NY,ロンドン、香港と住みましたがやはり東京が一番だなと思います。でもおっしゃる通り特に欧州の街並みには遠く及びませんね…。
残念ながら短期譲渡なので住民税抜くと30%かな？まぁ仕方がないですが、割り切って売却に動いてみようかなと思います。そっからは少し様子見で自宅予定の物件以外は売却かな…。でもいいもの見るとすぐ欲しくなっちゃいますね笑
勝どきと有明に1億2千万で買いました。定期3年賃貸は月50万合わせてですが、知識者に評価してほしいのですが。
賃貸は物件出して、すぐに契約できました。
単純利回り5%
一等地でなく将来的に新規供給量続くこと予想される
立地も似たり寄ったりでリスク分散になってない
結構厳しくないですか、キツい言い方ですが
[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]
>>723 評判気になるさん
ＬＴＶ50%って健全ですね。表面5%なら最高値で買った訳でもないですかね。
定借3年では普通借家より賃料は安めの設定でしょうか。
定借期限までどのくらいあるかも今売却するかどうかの判断を左右するかもしれません。
実力以下の賃料を前提に投資物件として売るのは勿体無いですし、空室間近なら売却したいところ。721さんの指摘の通り同じようなマーケットなので、正直分散は効いてないと思います。
キャピタルゲインが残っているうちに売却するということですか。後、3年待つはリスクが高いですかね。
いかがでしょう。
>>720 評判気になるさん
賃貸がそんなに早くつくという事は、
ちょっと賃料設定が安すぎると思います。
いつ購入されたのか分かりませんが、有明や勝どきで6000万なら70平米はありますよね。
25万の家賃は60弱の2LDK位では？
賃貸はどれぐらいで着くのが適正賃料なんですか？
湾岸は所有してないので、相場観があまりないですが。
安いイメージです。
親身になってくれる仲介だと、賃貸がすぐついた場合には次回は少し値上げしてみましょう。
とかアドバイスしてくれるはずです。
二週間で決まると早いかな。
定期借家で貸しても満期まで借りてくれる保証はありません。
いつでも次の賃貸人が付く様に、駅近とか眺望が抜群とかのアピールの出来る物件のチョイスは大切ですね。
オーナーチェンジでの売却は、査定が低くなる上に値下げ要求も予想されるので、余裕があれば一度空室にして、内装のリフォームを施して売却活動が正解かと思われます。
首都圏(神奈川含)の築古アパートがかなりヤバイ状況だ。業者に騙されないようにしないとね。多額のローン抱えて賃貸も空室、売るにも売れないとなったら自己破産しかない。不良債権を掴んだらおしまいだ。
http://mainichi.jp/articles/20170218/k00/00m/020/023000c
過剰反応してますね。きっと複数所有していないのでしょう。
>>733 匿名さん
確かに過剰反応ですね。物件の目利きが出来ていればそこまで空室はでない。
郊外のアパート経営破綻がバブル崩壊の引き金になるというのは、ありそうな話かも。
金融庁も地銀再編に本腰ですし、金利上昇と貸出引き締めが重なり、厳しい状況になる可能性は高いと。
なんか、派生スレの方で無理ゲー的な投資家が増えてきたけど、大丈夫かね？
普通の人は真似したくてもできないでしょう。心配無用。参考にもならない。
無理ゲーを仕掛けて遊んでるんでしょう。それより目黒ブリリアの
ノースの売りに出てますね。7階1LDK9,800万、元値約6500万、3割強乗せで強い。http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F07U1A11
わりと早く成約しちゃうかもしれませんね。
>>742 大家奮闘中さん
無用ゲーを仕掛けて遊んでる？
どういう意味ですか？デマだって言ってるの？私は無理しても買いたかったから、無理ゲーと思われる状況でも買ったんですが。正直言って、この時買った仲介会社からは、プラス5億でも売れるかもしれないから売却させてくれとお願いされています。
こんなこと言ってるとさらに胡散臭ですが、ほんと、会って物件概要でも見せてあげたい。
>>748 匿名さん
目黒は平均倍率が3.4倍、最高43倍だったので抽選外れた人が待っているのでしょう。
元の売出価格が相当高かったのに3割強アップ。まだ一部では狂宴は続いているということですかね。
浜離宮はそこまで倍率高くなさそう。
人気物件の話ですが。
今はタイミング悪いということ。
>>759
現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。
つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。
事情がある売主以外は、（金利の水準維持により）買い手が存在すると踏めば、
別段やすくする理由はないですからね。
調整しても1割ほどなのではないかと踏んでいます。
供給過剰と言われている勝どきや有明などはもう少し下がるかもしれませんが、
豊洲や武蔵小杉などのように、郊外からの流入により
相場が暴落する可能性は低いと考えます。
加えて、現在の株高により、お金持ちはさらにお金持ちになっているので、
都心の価格についてはしばらくこのような状況が続くと思います。
これまで日銀は無理やり年間80兆も国債を買入れて、株式市場へお金を回してきてたけどそろそろ限界。
買入を縮小すれば、金利はいずれ上がると思います。
今後の大きな懸念の一つは、テーパリング時の株価暴落と企業業績悪化。
私は昨年、不動産を売却しておいて良かったと思ってます。一部を除いて成約に時間が掛かってきています。
ご存知だと思うけど、現在の株高は日銀が1日に700億もETFを購入して下値を買い支えてます。
日経平均はプラス1000円のゲタを履かせてる格好です。
>>762 大家奮闘中さん
確かに日銀の限界は指摘されますね。投資をしていると金利には敏感になります。
テーパリングはソフトにやりたいでしょうが、アメリカみたいに景気に力強く後押しされることもなさそうだし。
凄いね。このスレ。勉強になる。
結論は買い増し進めるでOK？
＞760
＞現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。
金利が低いままであるということは景気が悪いということ。景気が良くなれば金利も上がります。また、都心周辺のタワーマンションは全く売れていません。高値どまりが原因です。マンション販売デベロッパーも値下げしてたたき売りしたいのが本音ですが、それもできない状況です。
760のあなたがマンション購入に詳しいのであれば、なぜ値下げしたくてもできないのか自分で調べて下さい。わからないのであれば知ったかぶりのいい加減な投稿は止めて下さい(笑)
>>767
新丸子に住んでいたことがあり、新丸子、武蔵小杉も検討しましたが、それほど武蔵小杉は魅力的ではありませんよね。最近のことを知らないので間違っているかもしれませんが。新丸子は三ちゃん食堂とか楽しい場所でしたが。
武蔵小杉より川崎西口でしょう
どちらも大して賃料取れませんが
数が少ない分後者有利とみている
単なる思考実験ですが、例えば今後3年で価格が下落するとして、10%ダウン想定、20%ダウン想定で、複数タワマンをどう運用するか？
10%ダウンなら保有継続、20%ダウンなら半分売却、30%なら全部売却、というイメージ持っていますが、いかがでしょうか？
>>768 匿名さん
値下げすれば利益はなくなりますから、金利が低いうちは値下げに踏み切らないでしょう。水面下で値下げはしているでしょうが。
自分の考えを述べているだけですので間違えがあると感じるなら自分の考えを述べるべきなのではありませんか？ここは掲示板でしょう？肝心な事を言わずに発言を抑制するかのような上から目線の投稿は如何なものかと思います。
>>774 匿名さん
物件価格が下がっても家賃自体はそんなに下がらないので、賃貸で持っていたほうが良いかと。損切りになりますよ。
むしろ下がったときに買ったほうが良いのでは。そうなった場合、さすがに金利は上昇していると思われるので、そこは要注意で。
>>776 匿名さん
ありがとうございます。確かに賃料の弾力性が低いのは価格下落局面では継続保有にプラスに働きますね。
キャピタルがある場合、下落局面で利確するか保有で数年で取り戻すか迷うところ。
実際は下落局面では相場が10%ダウンでも、売却には苦労するでしょうから、ステイの判断、20%ダウンだと諸経費を見て指値されてトントンなので是々非々で判断、30%ダウンではさすがに今のうちに売却、という感じです。
匿名さん
ついにこのスレにも変な輩が来た。
まあ、いつかは平和なスレも荒らされる運命なのだが。
マンションは株と違い、ナンピン買いは出来ないので、賃貸に出して平均購入額を下げるのが賢明な方法だと思います。
特に3年前以降に購入した人は、1部のマンションを除いて評価損が出ている可能性が高いので尚更だと思います。
>>778 匿名さん
すみません、下がってからの判断だと思っていました(笑)
それなら納得です。未来を予測するのはなかなか難しいですが、このスレの各メンバーでの討論は、何人かの未来を変えれるほどの力を持つスレになってきていますよね。
>>785 匿名さん
そうですね。思考実験って、つまりは売る勇気のない私の様な人間には単なる妄想だったりしますが、このスレで背中を押してもらってる感じです。
思考が現実化したらご報告いたします。笑
妄想は大切です。ただ、ある程度根拠に基づく必要はありますが。妄想しても値上がりしそうではない地域なら、今の相場ならば私は売ります。実際去年ひとつ処分してますけど。
>>774 匿名さん
随分とざっくりですね。
インカムゲインを得ているからといって、そのままずっと持っていれば大丈夫というわけではないのですよ。
その物件の将来性やその資金の再投資なども考慮しなければなりません。
まず売却したら、何年分の家賃を前倒しで手にする事が出来るかを考えます。
例えば、ほぼローンでタワーを購入し、
毎月のローン、経費を払ってCFが8万だっとすると、年間96万手元に残ります。
元本・減価償却・税金を考えた場合のキャッシュフローとは違いますが、ざっくりと10年貸してやっと1000万です。
一方、売却したら2000万の利益が出るなら、20年分のキャッシュを前倒しでもらえるわけです。
それはその物件の将来性にもよりますが、10年先の全く不透明な予想や妄想をしてもしょうがないと思います。
現状でこれからも稼ぎ続ける物件として保有するのか、売却するのか判断は
確実にキャピタルゲインが狙えそうで、一旦利益を確定したほうが安全と思うかどうかではないでしょうかね。
投資効率が落ちている、勝どきなど供給過剰エリア、
将来性になんらかの不安を感じている物件 であれば、目先の家賃より手放した方が良いですね。
あぶなくないわ、以上
>>798 匿名さん
経費コントロールって言うけど
大規模修繕費を区分所有者がコントロール出来るの？
上げたくなくても多数決で決まれば 従うしかないわよね。
それとも滞納のつもりかしら？
