[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

>>696 匿名さん

仲介に「問い合わせ来ないので、もう500万下げましょう 」と言われ、価格更新しても
売れなくなったき時じゃないですかね。 湾岸エリアが供給過剰になるのは間違いありません。 有明、勝どきの再開発に加え、五輪選手村の6000戸（将来は民間に払い下げられる。一部は賃貸）と言われる建設がこれから始まるのですから。賃貸棟の大量募集でフリーレント付きとかやられると、個人はテナント探し苦労しませんか？
芝浦もすでに供給過剰気味だと思いますが。
表に出ない空室もあるだろうし。

＞大家奮闘中さん

ありがとうございます。その通りですね。先回りしてリスク回避するのが得策ということでしょう。

次のチャンスは、全体が下がってから内陸の非タワマンと考えております。そんなにシナリオ通りにはいかないでしょうが。（苦笑）

安く買った上に高い賃料も取れて、湾岸タワーマンションのオーナーは
十分勝ち組だと思います。 手放すのがもったいない気持ちわかります。

>>697 大家奮闘中さん
ざっくり計算して港南が6000戸、芝浦が4000戸、勝どきだとパークタワー晴海も入れると8000戸くらいありますね。(分譲のみで賃貸は除いてます)これから勝どき東の3000戸と選手村の6000戸を考えると明らかに多い気はしますね。
その点内陸(山手線内側ならなお良し)の方が供給は少ないですね。
個人的には湾岸なら売却で、内陸なら持ち続けもありかなと思ってます。

>>696 匿名さん

港区湾岸は、新航路の飛行機騒音が控えてますよ。湾岸東部より遅れるとは思えません。

>>701 匿名さん

国際都市の普通の姿なんですけどね〜。
そんなことより、富裕層がどの辺りに魅力を感じるようになるか、それによって都心物件の狙い目が決まってきます。

>>702 匿名さん
騒音の下の街、に住まなければいけない義務はありませんよ。

>>703 匿名さん

サウスゲートスレにお戻りください。苦笑。

少なくとも、富裕層がジェット機騒音や落下物リスクに、魅力を感じることはないですねえ。

>>694 匿名さん
今のトレンドはなに？(笑)

白金台のタワーマンションは資産価値は高いでしょうか？
購入を検討していますが、今はかなり割高なので、タイミングを見て購入を検討しています。
緑が多く、景観が整っているので、長く住みたいのですが・・・
将来賃貸に出してもそれなりに需要はあるのでしょうか？

>>705 匿名さん

湾岸に限らず目黒恵比寿もそうですよね。
アトラス中目黒が坪300まで下がったら欲しいですね。

>>708 検討板ユーザーさん

広尾、白金、高輪、大崎、などもそうですよ。高級住宅街が揃ってますね。

大阪の中之島・北浜辺りは如何でしょうか？
景観も整っており、今でいう衣食住がすべて近場で完結できてそれなりの人気エリアですが。

そうですねー
最近大阪市周辺もかなり再開発が進んでいて、タワーマンションの建築ラッシュが続いていますね。価格的にも東京都比較してお値ごろ感があるので土地勘がある方には、それなりの投資妙味はあるのかと思いますよ

私も大阪都心には興味ありますが、大阪の場合もともと「都心＝高級」ではないので判断を迷うところ。
もちろん変わってきているんでしょうけどね。

三井のリハウスからダイレクトメールが来ますが、少なくとも湾岸は新価格【値下げ価格】のオンパレードなので、この波は徐々に都心部に波及して行くのでしょうね。
今年の買いは見送りです。

>>691 大家奮闘中さん
いずれは帰国予定ですが、途切れ途切れで海外います。
NY,ロンドン、香港と住みましたがやはり東京が一番だなと思います。でもおっしゃる通り特に欧州の街並みには遠く及びませんね…。
残念ながら短期譲渡なので住民税抜くと30%かな？まぁ仕方がないですが、割り切って売却に動いてみようかなと思います。そっからは少し様子見で自宅予定の物件以外は売却かな…。でもいいもの見るとすぐ欲しくなっちゃいますね笑

>>690 匿名さん

一瞬頭をよぎりましたが、単に住民票だけでは実態を確認されたときにアウトだと伺いました。まぁ、ちょっとわざわざ取るリスクじゃないかなと判断してます笑

>>715 匿名さん

税務署や都税事務所は結構マメに
現地に来るようです。
一度、滅失登記した事があるのですが
ちゃんと建物が解体されたかどうか
現地に調査にきました。

>>713 匿名さん
湾岸のどの辺りが新価格になってるんですか？

>>717 大家奮闘中さん
豊洲、ららぽーと店のダイレクトメールですけど三井のリハウスは、湾岸でも各支店毎にレポートを出してるから、色々見た方が良いと思います。湾岸、内陸を問わずに売れ行きは悪い様ですよ。
これは某一流デペから聞いた話ですが【売りは３ヶ月が勝負】でそれ以降は売れにくくなるので、一旦取り下げるか、思い切って値下げをしないと成約は日を追って難しくなり所謂【野晒し物件】となるそうです。
今はネット社会なので購入者も利口になり、早々は騙されて契約に至る事例は少ない様ですね。

>>718 匿名さん

店別のレポートはノムコムが参考になりますね。個別成約事例が結構なペースで送られて来て温度感があります。

勝どきと有明に1億2千万で買いました。定期3年賃貸は月50万合わせてですが、知識者に評価してほしいのですが。
賃貸は物件出して、すぐに契約できました。

単純利回り5%
一等地でなく将来的に新規供給量続くこと予想される
立地も似たり寄ったりでリスク分散になってない
結構厳しくないですか、キツい言い方ですが

>>720 評判気になるさん

宜しければ購入資金のローン割合を。

>>723 評判気になるさん

ＬＴＶ50%って健全ですね。表面5%なら最高値で買った訳でもないですかね。
定借3年では普通借家より賃料は安めの設定でしょうか。
定借期限までどのくらいあるかも今売却するかどうかの判断を左右するかもしれません。
実力以下の賃料を前提に投資物件として売るのは勿体無いですし、空室間近なら売却したいところ。721さんの指摘の通り同じようなマーケットなので、正直分散は効いてないと思います。

キャピタルゲインが残っているうちに売却するということですか。後、3年待つはリスクが高いですかね。
いかがでしょう。

>>725 評判気になるさん

個人的には有明、勝どきは投資対象から外していたので、私なら売却ですね。
賃借人問題は気になりますが。

>>720 評判気になるさん

賃貸がそんなに早くつくという事は、
ちょっと賃料設定が安すぎると思います。
いつ購入されたのか分かりませんが、有明や勝どきで6000万なら70平米はありますよね。
25万の家賃は60弱の2LDK位では？

賃貸はどれぐらいで着くのが適正賃料なんですか？

湾岸は所有してないので、相場観があまりないですが。
安いイメージです。
親身になってくれる仲介だと、賃貸がすぐついた場合には次回は少し値上げしてみましょう。
とかアドバイスしてくれるはずです。

二週間で決まると早いかな。

定期借家で貸しても満期まで借りてくれる保証はありません。
いつでも次の賃貸人が付く様に、駅近とか眺望が抜群とかのアピールの出来る物件のチョイスは大切ですね。
オーナーチェンジでの売却は、査定が低くなる上に値下げ要求も予想されるので、余裕があれば一度空室にして、内装のリフォームを施して売却活動が正解かと思われます。

首都圏(神奈川含)の築古アパートがかなりヤバイ状況だ。業者に騙されないようにしないとね。多額のローン抱えて賃貸も空室、売るにも売れないとなったら自己破産しかない。不良債権を掴んだらおしまいだ。

http://mainichi.jp/articles/20170218/k00/00m/020/023000c

過剰反応してますね。きっと複数所有していないのでしょう。

>>733 匿名さん

確かに過剰反応ですね。物件の目利きが出来ていればそこまで空室はでない。
郊外のアパート経営破綻がバブル崩壊の引き金になるというのは、ありそうな話かも。
金融庁も地銀再編に本腰ですし、金利上昇と貸出引き締めが重なり、厳しい状況になる可能性は高いと。

そもそもこの記事はタワマンには全く当てはまらないですよね…？

>>735 匿名さん

市場のセンチメントの問題ですね。
投資のポートフォリオとしてタワマンとアパートの組み合わせはありますから、投資家行動も慎重になる流れにはなるかも、

なんか、派生スレの方で無理ゲー的な投資家が増えてきたけど、大丈夫かね？

>>737 匿名さん
荒らしがいるようですね。

>>738 匿名さん

間に受けて怪我人が出なければいいですが。

普通の人は真似したくてもできないでしょう。心配無用。参考にもならない。

>>740 匿名さん

そうですね。

無理ゲーを仕掛けて遊んでるんでしょう。それより目黒ブリリアの
ノースの売りに出てますね。7階1LDK9,800万、元値約6500万、3割強乗せで強い。http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F07U1A11

>>742 大家奮闘中さん

やっと出てきましたか。予想通り強気ですね。

わりと早く成約しちゃうかもしれませんね。

>>742 大家奮闘中さん
無用ゲーを仕掛けて遊んでる？
どういう意味ですか？デマだって言ってるの？私は無理しても買いたかったから、無理ゲーと思われる状況でも買ったんですが。正直言って、この時買った仲介会社からは、プラス5億でも売れるかもしれないから売却させてくれとお願いされています。
こんなこと言ってるとさらに胡散臭ですが、ほんと、会って物件概要でも見せてあげたい。

647です。以前、親、親戚から賃貸を反対されていたものです。

結局、考えを説明したものの納得するまではしてもらえませんでした。当初反対していた妻だけには納得してもらえたので賃貸に出したところ1週間で賃借人がきまりました。相場通りの賃料で、かなり無理めな敷金礼金それぞれ2ヶ月の設定でしたが、あっさりと決まりました。

皆さんのご意見の通り、タワマンが一番リスクが低いというのも理解できました。

次も買うならやっぱりタワマンですね。

タワマン賃貸を躊躇されている方は思い切って第一歩踏み出すのもありだと思います。

以上、経過報告とお礼まで。