[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

2戸とも住宅ローンです。1戸目は賃貸中でしたが退去後自分が入居する条件で審査が通りました。でも待てど待てど退去せず、結局我慢できず2戸目の購入に走りました。借入状況も正直に伝えましたがなぜか審査に通りました。ラッキーだったんですかね。
マクロ的な価格のドライバー（金利、追加ＱＥ、インフレ、所得増、そもそもの需給）の見通しは、しばらくはこれ以上の好転は難しいかなとみており、そうなると個別で相当の目利きが必要になる為、自分の能力に限界を感じて売却を考えてます。逆に大暴落する材料も今は見当たらないので継続保有もアリなのでしょうが。
運よくだいぶ安く買えたので益はでる見込みですが、ほぼ半分税金でとられるし、得た現金を寝かせるのももったいないし、売却するにしろ継続保有にしろちょっと冴えない感じですね。贅沢な悩みですかね。

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余談ですが、不動産関連の仕事をしておりまして世界の主要都市（ＮＹ、ロンドン、シンガポール、香港等）と比較して東京の住宅系不動産はエライ安いなと不思議に思っていたのですが、専門家に聞くと以下の理由だろう、とのことです。①取引の際に英語が通じづらい②取引の透明性が無い（過去の取引価格等）③需給が良くない（人口増に対しての供給が多すぎる）④地震リスク、等。
④はどうしようもないですが、①から③は是正されれば他都市に価格が追いついていくかもしれません。と言っても勝ち組マンションと＊＊＊マンションの格差がはっきりしていく気がします。そうなると好立地のタワーマンションはまだ伸びしろがあるのかもしれませんね、、、。不動産は現物に見える投資で実に奥が深いので、個人的には大好きですしもっと詳しくなりたいです。皆様各自のゴールを持ってタワマン投資/検討をされていらっしゃると思いますがお互い首尾よく成功したいですね。

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東京の価格の世界水準との乖離は682さんのご指摘の通りですね。
加えて、実証し辛いが極めて大きな要因として、未だ２０世紀のバブルの印象が尾を引いていることがあります。
年金基金の幹部などはもともと素人で、個人的にバブルの傷を負った世代なので、オルタナ投資の不動産をポートフォリオに入れるのに抵抗がある。同様のことが一部生保の不動産投資の減少とかにアレルギーとして残っている。
アメリカでは年金基金のポートフォリオの10%以上が不動産だが日本は1%以下。バブル前はもっとあったらしいですが。
この状況も年金基金や地銀が私募リートに向かっているなど改善されつつあります。その意味で伸びしろは大きいとも言えますね。

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>>681 匿名さん

個人がマイホームを売却したときに「3000万円の特別控除」の特例を使えば、3000万円以内の所得には課税されませんよ。
以前に住んでいたマイホームは、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売れば大丈夫です。 個人には神の税制です。 これから間違いなく下がる湾岸タワーマンションを利確せず、
保有し続ける理由が分かりません。

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>>683 マンション検討中さん

>>683
リートは借入期間が短く数年のリファイナンスで回しているので、
金利が上がると影響をモロに受けます。 昔は配当利回りよかったですが、今は公募を増やしすぎて、
想利回り3％台で魅力ないです。 昨年上場したリートのIPOはほとんど公募割れでした。
現物の方がいいですね。

海外の不動産の利回りは日本より低いですが、オフィスなんかですと日本と違って、
15年以上の一棟貸しの定期借家契約が結構あったりしますので、ファンド経営が成り立つのかなと思います。 これからは日本の金利動向に注目です。

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>>681 匿名さん
なるほど、1つは銀行ローン、2つ目はフラット、という裏ワザでもなく、２つとも銀行の住宅ローンという事でしょうか？
であればラッキーでしたね(笑) 2つ目のローンのさいも、1つ目は賃貸中という事だったからカウントされなかったという事なのかも。

にしても、賃貸中の物件を住宅ローンで買えるんですね！勉強になります。

再度賃貸募集かけてもすぐ埋まりそうですか？賃貸の場合と売却の場合の数字の違いを比べてみても良いかもしれませんね。

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>>682 匿名さん

>>682 匿名さん


透明性はよく言われる事ですが、1番の英語に関して言えばやや疑問です。

ファンドであれば外資系の仲介を使うでしょうし、デューデリ資料やファイナンスの契約書も英語化されますので問題ありません。
個人レベルだと欧米人は日本の不動産を買わないですね。
買うのは中国人、香港人、台湾人。
不動産業者もアホではないので、数年前から中国人を採用し案内や契約をさせていました。
大京なんかだと合弁会社もつくって、台湾向けサイトで東京のワンルームなんかは売れてるようです。
ご承知の通り、昨今大手デベが建てたタワマンは3割近くは外国人所有となっています。

この勢いがなくなったのが痛いですね。

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>>685 大家奮闘中さん

リートも良くご存知なんですね。
上で言ったのは私募リート、オープンエンド型で公募リートと仕組が違うんです。

透明性の話がありましたが、アレは一部の外資系不動産コンサル会社が日本でのビジネストークで使っているデータで、間に受けている向きが多いので迷惑ですね〜。
スレチなのでこれくらいで。

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ご指摘の通りファンドが買うレベルのものでは無く、個人レベルのものです。アジア富裕層ではなくて、欧米や中東等の富裕層をイメージしてました。個人的には東京は世界一の都市だと思ってますので、彼らにとっても魅力的にうつるようになると面白いと思うのですが、現在彼らの投資対象はほとんどがロンドンか米国ですね。
私募リートは以前出せばバカみたいに売れていると聞きましたが今も同じ状況なんですかね。まあおっしゃるとおりスレチなのでこれくらいにします。失礼しました。
2戸とも銀行の住宅ローンですが、居住したことが無いので3000万控除は使えないのです。海外にいるので移り住むこともできず、無念です。
売却対象の現状の家賃相場対購入価格で大体実利5％弱、湾岸ではないですし今の高値を考えると決して悪くないですが、やはり税務のデメリットを考えてもいったん売却して、いい物件がでるまで我慢して再投資かな。

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>>689
一回長期休みを取って、住民票だけ写して１か月ほど過ごすとか。
ダメかなぁ〜

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>>689 匿名さん

ずっと海外ですか？
長期譲渡なら税金は15 %ですむので、デメリットというほどでもないと思いますが。
ファンド物件も3ー5年で入れ替えですよね。

欧米人や中東の個人投資家は日本に永住しないので、街並みが美しくない日本のマンションなんて、
興味ないと思います。
オイルマネーは不動産より日本株じゃないですかね。

一方、外資系の不動産プライベートエクイティは今も健在です。
でもファンドバブルの頃やリーマン後のドサクサでボロ儲けしてた頃とは、
プレイヤーが随分変わりました。

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色々情報漁っていると、やっぱり今は売りだなぁと思うに至りました。目先の株高とかに惑わされてはダメですね。
今年は売ります。

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特に湾岸のタワマンは最後の売り時な気がします。

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今どき、タワマン・・！？

タワマンはもはや完全に時代遅れだぞ～

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>694
持ってない人はお引き取りください

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>大家奮闘中さん

湾岸の価格はいつまで維持されると思われますか？
湾岸東部が先で、１〜2年、港区湾岸がその１年遅れという感じかと考えています。

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>>696 匿名さん

仲介に「問い合わせ来ないので、もう500万下げましょう 」と言われ、価格更新しても
売れなくなったき時じゃないですかね。 湾岸エリアが供給過剰になるのは間違いありません。 有明、勝どきの再開発に加え、五輪選手村の6000戸（将来は民間に払い下げられる。一部は賃貸）と言われる建設がこれから始まるのですから。賃貸棟の大量募集でフリーレント付きとかやられると、個人はテナント探し苦労しませんか？
芝浦もすでに供給過剰気味だと思いますが。
表に出ない空室もあるだろうし。

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＞大家奮闘中さん

ありがとうございます。その通りですね。先回りしてリスク回避するのが得策ということでしょう。

次のチャンスは、全体が下がってから内陸の非タワマンと考えております。そんなにシナリオ通りにはいかないでしょうが。（苦笑）

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安く買った上に高い賃料も取れて、湾岸タワーマンションのオーナーは
十分勝ち組だと思います。 手放すのがもったいない気持ちわかります。

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>>697 大家奮闘中さん
ざっくり計算して港南が6000戸、芝浦が4000戸、勝どきだとパークタワー晴海も入れると8000戸くらいありますね。(分譲のみで賃貸は除いてます)これから勝どき東の3000戸と選手村の6000戸を考えると明らかに多い気はしますね。
その点内陸(山手線内側ならなお良し)の方が供給は少ないですね。
個人的には湾岸なら売却で、内陸なら持ち続けもありかなと思ってます。

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>>696 匿名さん

港区湾岸は、新航路の飛行機騒音が控えてますよ。湾岸東部より遅れるとは思えません。

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>>701 匿名さん

国際都市の普通の姿なんですけどね〜。
そんなことより、富裕層がどの辺りに魅力を感じるようになるか、それによって都心物件の狙い目が決まってきます。

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>>702 匿名さん
騒音の下の街、に住まなければいけない義務はありませんよ。

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>>703 匿名さん

サウスゲートスレにお戻りください。苦笑。

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少なくとも、富裕層がジェット機騒音や落下物リスクに、魅力を感じることはないですねえ。

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>>694 匿名さん
今のトレンドはなに？(笑)

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白金台のタワーマンションは資産価値は高いでしょうか？
購入を検討していますが、今はかなり割高なので、タイミングを見て購入を検討しています。
緑が多く、景観が整っているので、長く住みたいのですが・・・
将来賃貸に出してもそれなりに需要はあるのでしょうか？

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>>705 匿名さん

湾岸に限らず目黒恵比寿もそうですよね。
アトラス中目黒が坪300まで下がったら欲しいですね。

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>>708 検討板ユーザーさん

広尾、白金、高輪、大崎、などもそうですよ。高級住宅街が揃ってますね。

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大阪の中之島・北浜辺りは如何でしょうか？
景観も整っており、今でいう衣食住がすべて近場で完結できてそれなりの人気エリアですが。

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そうですねー
最近大阪市周辺もかなり再開発が進んでいて、タワーマンションの建築ラッシュが続いていますね。価格的にも東京都比較してお値ごろ感があるので土地勘がある方には、それなりの投資妙味はあるのかと思いますよ

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私も大阪都心には興味ありますが、大阪の場合もともと「都心＝高級」ではないので判断を迷うところ。
もちろん変わってきているんでしょうけどね。

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三井のリハウスからダイレクトメールが来ますが、少なくとも湾岸は新価格【値下げ価格】のオンパレードなので、この波は徐々に都心部に波及して行くのでしょうね。
今年の買いは見送りです。

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>>691 大家奮闘中さん
いずれは帰国予定ですが、途切れ途切れで海外います。
NY,ロンドン、香港と住みましたがやはり東京が一番だなと思います。でもおっしゃる通り特に欧州の街並みには遠く及びませんね…。
残念ながら短期譲渡なので住民税抜くと30%かな？まぁ仕方がないですが、割り切って売却に動いてみようかなと思います。そっからは少し様子見で自宅予定の物件以外は売却かな…。でもいいもの見るとすぐ欲しくなっちゃいますね笑

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>>690 匿名さん

一瞬頭をよぎりましたが、単に住民票だけでは実態を確認されたときにアウトだと伺いました。まぁ、ちょっとわざわざ取るリスクじゃないかなと判断してます笑

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>>715 匿名さん

税務署や都税事務所は結構マメに
現地に来るようです。
一度、滅失登記した事があるのですが
ちゃんと建物が解体されたかどうか
現地に調査にきました。

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>>713 匿名さん
湾岸のどの辺りが新価格になってるんですか？

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>>717 大家奮闘中さん
豊洲、ららぽーと店のダイレクトメールですけど三井のリハウスは、湾岸でも各支店毎にレポートを出してるから、色々見た方が良いと思います。湾岸、内陸を問わずに売れ行きは悪い様ですよ。
これは某一流デペから聞いた話ですが【売りは３ヶ月が勝負】でそれ以降は売れにくくなるので、一旦取り下げるか、思い切って値下げをしないと成約は日を追って難しくなり所謂【野晒し物件】となるそうです。
今はネット社会なので購入者も利口になり、早々は騙されて契約に至る事例は少ない様ですね。

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>>718 匿名さん

店別のレポートはノムコムが参考になりますね。個別成約事例が結構なペースで送られて来て温度感があります。

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勝どきと有明に1億2千万で買いました。定期3年賃貸は月50万合わせてですが、知識者に評価してほしいのですが。
賃貸は物件出して、すぐに契約できました。

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単純利回り5%
一等地でなく将来的に新規供給量続くこと予想される
立地も似たり寄ったりでリスク分散になってない
結構厳しくないですか、キツい言い方ですが

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>>720 評判気になるさん

宜しければ購入資金のローン割合を。

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>>723 評判気になるさん

ＬＴＶ50%って健全ですね。表面5%なら最高値で買った訳でもないですかね。
定借3年では普通借家より賃料は安めの設定でしょうか。
定借期限までどのくらいあるかも今売却するかどうかの判断を左右するかもしれません。
実力以下の賃料を前提に投資物件として売るのは勿体無いですし、空室間近なら売却したいところ。721さんの指摘の通り同じようなマーケットなので、正直分散は効いてないと思います。

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キャピタルゲインが残っているうちに売却するということですか。後、3年待つはリスクが高いですかね。
いかがでしょう。

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>>725 評判気になるさん

個人的には有明、勝どきは投資対象から外していたので、私なら売却ですね。
賃借人問題は気になりますが。

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>>720 評判気になるさん

賃貸がそんなに早くつくという事は、
ちょっと賃料設定が安すぎると思います。
いつ購入されたのか分かりませんが、有明や勝どきで6000万なら70平米はありますよね。
25万の家賃は60弱の2LDK位では？

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賃貸はどれぐらいで着くのが適正賃料なんですか？

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湾岸は所有してないので、相場観があまりないですが。
安いイメージです。
親身になってくれる仲介だと、賃貸がすぐついた場合には次回は少し値上げしてみましょう。
とかアドバイスしてくれるはずです。

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二週間で決まると早いかな。

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定期借家で貸しても満期まで借りてくれる保証はありません。
いつでも次の賃貸人が付く様に、駅近とか眺望が抜群とかのアピールの出来る物件のチョイスは大切ですね。
オーナーチェンジでの売却は、査定が低くなる上に値下げ要求も予想されるので、余裕があれば一度空室にして、内装のリフォームを施して売却活動が正解かと思われます。

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首都圏(神奈川含)の築古アパートがかなりヤバイ状況だ。業者に騙されないようにしないとね。多額のローン抱えて賃貸も空室、売るにも売れないとなったら自己破産しかない。不良債権を掴んだらおしまいだ。

http://mainichi.jp/articles/20170218/k00/00m/020/023000c

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過剰反応してますね。きっと複数所有していないのでしょう。

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>>733 匿名さん

確かに過剰反応ですね。物件の目利きが出来ていればそこまで空室はでない。
郊外のアパート経営破綻がバブル崩壊の引き金になるというのは、ありそうな話かも。
金融庁も地銀再編に本腰ですし、金利上昇と貸出引き締めが重なり、厳しい状況になる可能性は高いと。

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そもそもこの記事はタワマンには全く当てはまらないですよね…？

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>>735 匿名さん

市場のセンチメントの問題ですね。
投資のポートフォリオとしてタワマンとアパートの組み合わせはありますから、投資家行動も慎重になる流れにはなるかも、

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なんか、派生スレの方で無理ゲー的な投資家が増えてきたけど、大丈夫かね？

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>>737 匿名さん
荒らしがいるようですね。

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>>738 匿名さん

間に受けて怪我人が出なければいいですが。

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普通の人は真似したくてもできないでしょう。心配無用。参考にもならない。

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>>740 匿名さん

そうですね。

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無理ゲーを仕掛けて遊んでるんでしょう。それより目黒ブリリアの
ノースの売りに出てますね。7階1LDK9,800万、元値約6500万、3割強乗せで強い。http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F07U1A11

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>>742 大家奮闘中さん

やっと出てきましたか。予想通り強気ですね。

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わりと早く成約しちゃうかもしれませんね。

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>>742 大家奮闘中さん
無用ゲーを仕掛けて遊んでる？
どういう意味ですか？デマだって言ってるの？私は無理しても買いたかったから、無理ゲーと思われる状況でも買ったんですが。正直言って、この時買った仲介会社からは、プラス5億でも売れるかもしれないから売却させてくれとお願いされています。
こんなこと言ってるとさらに胡散臭ですが、ほんと、会って物件概要でも見せてあげたい。

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647です。以前、親、親戚から賃貸を反対されていたものです。

結局、考えを説明したものの納得するまではしてもらえませんでした。当初反対していた妻だけには納得してもらえたので賃貸に出したところ1週間で賃借人がきまりました。相場通りの賃料で、かなり無理めな敷金礼金それぞれ2ヶ月の設定でしたが、あっさりと決まりました。

皆さんのご意見の通り、タワマンが一番リスクが低いというのも理解できました。

次も買うならやっぱりタワマンですね。

タワマン賃貸を躊躇されている方は思い切って第一歩踏み出すのもありだと思います。

以上、経過報告とお礼まで。

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>>746 マンション検討中さん

おお〜、やりましたね！
おめでとうございます。
ココは本当にいいスレだと思います。

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>>742 大家奮闘中さん
なんじゃこの価格設定。
浜離宮もこれくらいになってしまうのですかね。

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>>746 マンション検討中さん
>>647さんおめでとうございます！
反対する方はあまり分かっていないんでしょうね。
次の購入をすると2件めになりますか。そのさいは是非ご報告を。
このスレは他のスレと違い投資という観点での透明性があっていいですね。

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>>748 匿名さん
目黒は平均倍率が3.4倍、最高43倍だったので抽選外れた人が待っているのでしょう。
元の売出価格が相当高かったのに3割強アップ。まだ一部では狂宴は続いているということですかね。
浜離宮はそこまで倍率高くなさそう。

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>>750 大家奮闘中さん

浜離宮のパンダ部屋はモデルルームできいたところむ10倍ほどだったようです。
3割増しはないかな。

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>748
アホくらい
ここにいる賢明な投資家のみなさんには関係ないでしょ

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>>752 匿名さん

確かに買うことはないけど、頭の中に価格マップを作るにはいい情報ですね。
値付けのねじれを見つけて色々考えるのも楽しいです。行動する勇気があればいいのですが。笑

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>>751 匿名さん
パンダ10倍、平均2倍程度がタワーの標準だと思われます。
>

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人気物件の話ですが。

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>>755 大家奮闘中さん

なるほど。10年前の、今となってはサイコーコスパタワーは、倍率なしで部屋も選び放題でしたよね〜。
時代は回る。

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今はタイミング悪いということ。

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>>757 匿名さん
分からないですよ。
金利が上がらない以上、高止まりもしくは僅かな下落のみとなる可能性もなきにしもあらず。

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>>758 匿名さん

その辺のお考え、先輩諸氏のお考えをお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

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>>759
現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。
つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。

事情がある売主以外は、（金利の水準維持により）買い手が存在すると踏めば、
別段やすくする理由はないですからね。

調整しても1割ほどなのではないかと踏んでいます。

供給過剰と言われている勝どきや有明などはもう少し下がるかもしれませんが、
豊洲や武蔵小杉などのように、郊外からの流入により
相場が暴落する可能性は低いと考えます。

加えて、現在の株高により、お金持ちはさらにお金持ちになっているので、
都心の価格についてはしばらくこのような状況が続くと思います。

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>>760 匿名さん

詳しい解説ありがとうございます、
湾岸東とか荒っぽくないマーケット感が説得力ありますね。
郊外流入の需要が影響するのですね。参考になります。

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これまで日銀は無理やり年間80兆も国債を買入れて、株式市場へお金を回してきてたけどそろそろ限界。
買入を縮小すれば、金利はいずれ上がると思います。
今後の大きな懸念の一つは、テーパリング時の株価暴落と企業業績悪化。
私は昨年、不動産を売却しておいて良かったと思ってます。一部を除いて成約に時間が掛かってきています。

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ご存知だと思うけど、現在の株高は日銀が1日に700億もETFを購入して下値を買い支えてます。
日経平均はプラス1000円のゲタを履かせてる格好です。

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>>762 大家奮闘中さん

確かに日銀の限界は指摘されますね。投資をしていると金利には敏感になります。
テーパリングはソフトにやりたいでしょうが、アメリカみたいに景気に力強く後押しされることもなさそうだし。

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凄いね。このスレ。勉強になる。
結論は買い増し進めるでOK？

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>>760 匿名さん
供給過剰はどー考えてもむしろ豊洲と武蔵小杉じゃないのか？
ポジショントークにしか思えないよ。

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>>766 匿名さん

武蔵小杉はずっと10年前からウオッチしてるけど供給過剰じゃないよ、買いたいぐらい。買おうかな。

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＞760
＞現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。


金利が低いままであるということは景気が悪いということ。景気が良くなれば金利も上がります。また、都心周辺のタワーマンションは全く売れていません。高値どまりが原因です。マンション販売デベロッパーも値下げしてたたき売りしたいのが本音ですが、それもできない状況です。

760のあなたがマンション購入に詳しいのであれば、なぜ値下げしたくてもできないのか自分で調べて下さい。わからないのであれば知ったかぶりのいい加減な投稿は止めて下さい(笑)

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土壌汚染や液状化や側方流動など問題山積の豊洲周辺のタワーマンションは特に売れていません。

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>>767
新丸子に住んでいたことがあり、新丸子、武蔵小杉も検討しましたが、それほど武蔵小杉は魅力的ではありませんよね。最近のことを知らないので間違っているかもしれませんが。新丸子は三ちゃん食堂とか楽しい場所でしたが。

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>>766 匿名さん

ムサコのことは知りませんが、豊洲の供給は東急のタワーくらいでは？
有明、勝どきは言うまでもないですね。

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>>770 匿名さん
そうなの？自分は武蔵小杉に住んでいたから。

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武蔵小杉より川崎西口でしょう
どちらも大して賃料取れませんが
数が少ない分後者有利とみている

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単なる思考実験ですが、例えば今後3年で価格が下落するとして、10%ダウン想定、20%ダウン想定で、複数タワマンをどう運用するか？

10%ダウンなら保有継続、20%ダウンなら半分売却、30%なら全部売却、というイメージ持っていますが、いかがでしょうか？

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>>768 匿名さん
値下げすれば利益はなくなりますから、金利が低いうちは値下げに踏み切らないでしょう。水面下で値下げはしているでしょうが。
自分の考えを述べているだけですので間違えがあると感じるなら自分の考えを述べるべきなのではありませんか？ここは掲示板でしょう？肝心な事を言わずに発言を抑制するかのような上から目線の投稿は如何なものかと思います。

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>>774 匿名さん
物件価格が下がっても家賃自体はそんなに下がらないので、賃貸で持っていたほうが良いかと。損切りになりますよ。
むしろ下がったときに買ったほうが良いのでは。そうなった場合、さすがに金利は上昇していると思われるので、そこは要注意で。

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>>776 匿名さん

ありがとうございます。確かに賃料の弾力性が低いのは価格下落局面では継続保有にプラスに働きますね。
キャピタルがある場合、下落局面で利確するか保有で数年で取り戻すか迷うところ。
実際は下落局面では相場が10%ダウンでも、売却には苦労するでしょうから、ステイの判断、20%ダウンだと諸経費を見て指値されてトントンなので是々非々で判断、30%ダウンではさすがに今のうちに売却、という感じです。

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>>777 匿名さん
わーアンチのらえもんくん来たー(棒)

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>>777 匿名さん
プロを装って欲しい方達がたくさんいるからね。あんな価値の無いレポートを、あたかも、、、

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