投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
今から買うんだ…
3Aの括りって埋立地は入らないよね？
3Aの物件持ってないけど、投資に関して言えば、3Aも湾岸も関係ないでしょ。
考えることは、インカムとキャピタルです。事故物件とかでもウェルカムよ〜
あと、メガバンクとかも関係ない。金利と期間が全て。
港南じゃ250以下じゃないと興味わかないっす
2015ですか、北品川商店街のところ都内の住宅地として結構上がったみたい。
2016あたりはもうそんなに上がらないのかなと思っておりました。
ただ、2015あたりから天王洲や品川シーサイドあたりにいくつかマンションが建ちだし、
けど、品川駅のまわりはもう新築物件が無く、どうなんだろうと思ってましたが、
ここんところいろいろ話題があるので港南もいいのかもしれません。
2016後半から一部かなり上がってるところもあります。
>>554 匿名さん
まぁまぁ、予測して楽しんでるだけなんで、オブラートに包んでもらったままで大丈夫ですよ！笑 @300はもう割高な認識なんですね〜複数持ちだと共用施設沢山使えて良いですよね(笑)
>>558 匿名さん
そういえば、3Aでも坪300を切る時代ありましたもんね！住みやすさというか、生活の利便性は3Aや内陸が至便なんですよね。
湾岸の強さはリゾート感や眺望、共用施設の羽振りの良さにあるんじゃないかと。
良ければ最終計画みたいなのをお聞かせ頂くと嬉しいですね。今回の港南に、プラス3Aのを買い戻した地点がゴールかなって感じでしょうか？
>>553 匿名さん
ありがとうございます！そうですね、この本スレのサブスレとして、ちょっと踏みこんだスレに出来たら良いなと思っています。年収に応じた最適な資金計画をたてれるように、匿名性を生かして特定されない範囲内で踏みこんだお金の使い方みたいな話を討論していけたら良いですね。先輩方もきっと刺激なんかもあるのではないかと
投資はみなライバルですが、良い具合に切磋琢磨していける考案スレにしたいです。この本スレは引き続き複数持ちについてワイワイガヤガヤとお話できたら良いなと思いますw
平日は忙しいので、次の三連休でスレ立てしますのでその時は報告しますので宜しくお願いいたしますです！
>>559 匿名さん
まだまだ最終計画の様なものは描いていません。景気や災害や税金など悩ましい問題をどうやって避けていけるか、不動産にだけ頼ってはいられないというのが本音です。但し不動産の相場の波にまあまあ乗れて来ましたので、また相場が下がった時にどうするか考えます。
いまから湾岸を売却するとライバル多くなりそうですね。ちなみに不動産屋の話しでは。有明のオリゾンマーレは
向かいの土地に建物が建つので、レインボーブリッジ側の眺望なくなるそうです。
本業と家賃収入で
年収2200位ですが税金を減らしたいです。
ふるさと納税やってますか？私は今年からはじめました。
給与所得者の本業と税引き前の家賃を同列で考えるあたり
ナイスです。
青色申告者より
税金減らすならやっぱり不動産購入ですかね
最近は法人化流行ってるけど
自分は売却して回転するので不要かな。複数持ちの方、今年は
どの様な計画ですか？
私は青色申告会の会員になってます。どんな質問にも丁寧に対応して貰ってます。会計ソフトに自分で入力していますが、内容を見て貰い間違いを修正してくれます。半年9000円、年18000円で相当会計に詳しくなりました。
因みに本業のサラリーと不動産業の他にもう一つ個人事業を申請しています。
法改定で去年４月以降購入の物件は建物付帯設備の減価償却に対し定率法を使えなくなりましたよね。
投資で今年購入の物件あるので地味に結構痛いと思ってます。
皆さん影響感じてませんか？
一棟物RCだと減価償却費は
かなり減りPL上でインパクトがあります。
しかし固定資産台帳を作成する際、一般の方だとそこまで細かく分類しないのではないでしょうか？
ましてやマンション一室なんかだと、
工事明細もありませんよね。
建物は元々定額法ですし。
高過ぎて話にならないでしょう。
東京ツインパークスの角部屋が69m2の9000万強で出ている。
ツインパークスの坪単価は400万ほどで推移しているが、
ここの角部屋の賃貸相場は相当高いんだよね。
35〜70万くらいで貸せる。
35万で貸したとして、管理費等が3.6万を引いて31万強。ローンを25万くらいの支払いで納めるように頭金を出せば、6〜７％はROI取れると思うのだけどどうでしょう？
１割の頭金を出せるのなら、アパートローンでも住宅ローンでも大差ないのでは。
1 です。あれから遅れましたが、
やっと資金計画に特化した派生スレを作りました。
みなさま、こちらにもご参加の程、ぜひ宜しくお願い致します！！
[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613377/
こちらは複数持ち限定で情報交換したいと思います。派生スレは情報クレクレの初心者向けに分けた方がいいと思います。
>>584 大家奮闘中さん
確かにスレ分けしているのに、なぜかここが更新されないのは気になっていました。
良いと思います。資金計画が初心者さんには一番難しいのでしょう。
向こうのスレは、初心者さんが増えてきているようです。
そうですね。笑
確定申告が近づいてきました。
大変だ〜
マイナンバー本当に嫌ですよね。
来年からは銀行、証券にも開示しなくちゃいけないし。税務署、会社
全て監視されてる気分です。
とりあえずふるさと納税地獄（笑）。
毎日蟹とか和牛とかいくらとかフグとか・・（笑）
毎年計画的にやろうと思うのだが、年末までサボってしまう。
わかります。
この時期は急にセレブな食卓になりますよね。 笑
今年は家電とか旅行券を頼んでみようかなと思っています。
しかしテナントの動きも無いし、平和で退屈です。
皆さん、家賃保証会社を使った事はありますか？
法人契約の場合も？
馬車道ってとりあえずの投資としてはCFは合わなそうだけど、例えば10年後には自分が住むと考えた場合はどうだろうか。
その時に中古で買うでOK？
市役所のビルが隣に出来るみたいですし
本当便利そう。400位かな？
最近、地銀の担当者がノルマがあるのか借りてくれと煩いです。
いいな。自分もそんな身分になりたい。
私は大手都銀の担当から借りてくれと言われて断りましたが。ウザイから、それから電話に出ない。
借りる気無いので聞いてません。
自分だったら借りれるだけ借りてどんどん物件増やしていきたいのですが。。貸してくれる金融機関ありません。借りてくれと言われる立場になるコツを教えてください。
ほんと、買いたい物件ないわぁ。
付き合いで買わなきゃいけない不動産(隣地)もあるし、憂鬱っ。
付き合いで土地を少し売ってくれと隣家に言われたことがありますよ。面倒ですよね。
今は買わずに我慢というのも投資のうちじゃないかと思ってます。
サラリーマンの副業としては、ですが。
所詮サラリーマンの副業ですから、本業の属性が銀行さんにとっては1番重要です。
金融機関は自分で苦労して開拓していくしかないです。
ラクな方法はないと思います。
中古もなかなか売れなくなってきましたよね。
勘違い値付の二流デベの小規模マンションは
ずーっと晒しもの。
このあたりは意外と早く崩れそう。
>>608 マンコミュファンさん
失礼しました。複数持ちさんでないのかなと…すみません。
どの辺りをお持ちですか？複数持ちだと残債が減っていくまでは厳しいイメージです。今はまだ高値で売れる時期なので、売却すると資金も増え、可能性が広がるかもしれません。複数持ちで全て賃貸に出されてるのでしょうか？
複数持ちになって間もないので3社としかお付き合いがありませんが、ここの先輩方は何社ほどと取引きやお付き合いされてますか？ご自身で何社ほど回ったりしたのでしょう？
自分はまだ2社ほどしか回っていません…
金利も上昇局面、価格はさらに下げ圧力が強まってきそうです。
>>613 匿名さん
例えば10年くらいの間にフルローンから繰り上げ返済をコツコツして、完済間近、みたいなので信用を上げるのが王道のひとつでしょうね。
その間に２つ目３つ目を順次買い増しすると、PLもCFも増加して、投資の方も信用してもらえる。
属性って言うのはそう言うことの総合的判断なんじゃないかな。
たくさん回るのも大切だと思うけどね。なんせ副業なんで、そんなに時間がないでしょう。
プロパーローンは勤務先や学歴なんかも重要ですよ。
>>615 マンションコミュファンさん
ポートフォリオは良い気がします。ただ、残債が減っていないのが銀行員に見向かれない要因なのかもですね。
銀行からわざわざ借りてくれと言われている方何人かいらっしゃいましたが、所有物件の残債が無いもしくはかなり減っているのではないでしょうか？教えて頂ければ幸いです。
資金計画のスレがありますよ。
複数持ちでも初心者から玄人までいると思うのですがこのスレは複数持ち玄人専用スレなのですかね？わざわざ向こうにトピックを持ち込むのも面倒ですがこのスレは本スレのようですし複数購入したい方のスレなんですよね？そういった方の質問すべてを投げるのも如何な事と思います。それなら玄人専用スレを作りましょうか？
>>624 匿名さん
その3件所有でも初心者的な質問を毛嫌いされる方がいらっしゃるので、玄人専用のスレは、銀行から借りて欲しいと来ているレベルの方や、またはあまり初心者に情報を教えたくない方のみに限定するスレにすれば良いのではないでしょうか？
そのスレは参加できる方限られますし、話は初心者には難しい話ばかりになると思いますが、何人かはそういった方いらっしゃいますし、初心者はロムに徹するだけでも詳しくなるでしょうしスレを分ける意義はあるのでは？と思っていますがどうですかね。そのほうがお互い快適に情報交換できると思っています。
賛成です。
初歩的な利回り計算や資金繰りについて勉強したい人はあちら。
こちらは質問回答コーナーではなく、
オーナーとして物件の運営全般、税務、ポートフォリオの入れ替え(仕込み、売却、借入)
不動産市況などの情報交換の場にしたらどうでしょう。
>>623 匿名さん
CFとか気にしたことありませんが、築古でも5%くらいは回って欲しいですね。買うのは安いと思ったり、この物件は価値が上がると思うと、どうしても欲しくなり買ってしまいます。買うばかりではなく、毎年、１件買って不要な物１件売ってってペースですね。
不要になる物件買ってるのですか？私は長期保有したい物件ばかり買っているので増える一方です。最近はCFがいい物件を狙ってますがタワーマンションだとなかなかないです。
空中族はもう終わりかな。
楽待ちも出がらしばかりで。
容積取れる安めの土地買って、
新築アパート建てるのが一番かもね。
＞大家奮闘中さん
アパートをポートフォリオに入れる有効性は、CF確保や税務面からも理解しているつもりなのですが、耐震性や耐火性等の資産としての安全性のところがどうしても引っかかって踏み切れません。
このあたりはどのようにお考えでしょうか？
タワマンが最新の設備だからと言って安全だと言い切れる理由が分かんないけど。あなたはどこにもってるの？そもそも不動産なんて地震で真っ先に暴落すんでしょ。3年は沈んだまま。不安なら投資しなきゃいいだけ。
自分も思った。地震保険かければいいでしょ。投資センスないのでもう少し勉強してからアパートなりタワーマンションなり購入してください。
港区のボロワンルーム区分じゃ話しになりませんが、タワーマンション4室なら
立派だと思いますが、なんで
売らないんですか？
芝浦あたりに集中だとリスク高くないですかね。
エリア(駅)と物件タイプは分散した方が長期的に安心です。
ボロワンルームくぶんをバカにするな！
利回り10%で10年前に取得して空室ゼロ。家賃がローンを払ってくれた。素晴らしい買い物したなと実感。
＞大家奮闘中さん
芝浦はひとつだけで、あとは虎ノ門・神谷町ですね。
礼金のご質問、流石ですね。自分は全部定借、売らないんですかの疑問も流石、大家奮闘中さんはうまく売っておられる感じですよね。
そのあたりの感覚がいつも参考になるな、と思っているんです。
ヘタレなんですかね、売るって勇気いりません？笑
虎ノ門ヒルズですか。素晴らしい。
