投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
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[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
この環境では中古を探すのがベターというのは衆目の一致するところですね。
ただ、どうやって妙味のある中古を探すか、その方法論を是非お聞きしたいですね。
不動産屋に頻繁に会うとか、銀行の人と接触を増やすとか、労働集約型の一般論は分かるんですが・・・。
私は大手ポータルサイトと、大手仲介業者の新規登録と価格更新は最低一日一回づつはチェックしてます。都内タワマンに絞っているので大した件数じゃないです。
それと業者にも掲載前に情報回してくれるようにお願いしていますね。役に立ったことは一回しかないですが。
>>452 マンション検討中さん
なるほど、ありがとうございます。
私も似たようなものですが、サイトの情報で妙味があるものはまず無いという印象、やはり指値を入れないと価格の柔軟性はわからないですよね〜。
>>454 名無しさん
私は、超築古、再開発狙いです。と何回かここでも書いた者ですが、、
とは言っても、ある程度の話しが進んでいるが、まだ確定していない状態の物件です。こういった物件は、不動産買取業者とは競合せず、価格に折り込まれていませんので、割安な物件が流れてくることもありますよ。
>>455 匿名さん
そういえば最近浜離宮の築古大規模マンションが解体されていたよ。名前忘れたけど。あそこも再開発で変わるのかな？
それと定借の物件ってどうなんでしょう？期間過ぎたら建て替えとかしないのかな？定借は期間過ぎたら返さないといけないから資産なくなっちゃうんでしたっけ？
>>456 匿名さん
なくなるんじゃないですか？
一般的には60年とかの定借ですかね。年間1.7%価値が償却されると想定するなら、所有権の近隣物件プラス2%弱の利回りなら、全く問題なく手を出して良いと思いますが、そこまで利回りは出ないでしょうかね。
>>449 匿名さん
麻布十番の三田小山町には、7年後ぐらいに川沿いに再開発で3棟合わせて1,000戸強のマンションができる予定なので、一時的に下がる可能性が高いかと思います。逆に、再開発マンションの買い替え客狙いで安く買うことも可能かと思います。今買うにしても、三井の西側なんかは絶対買ってはいけない部屋です。
なんだか結構具体的な物件の話になってきているけど、資金計画はみなさん基本的にはどうしていますか？既に複数持ちでキャッシュが潤沢な方は昔の良い時代を経由しているので優位ですが、今から参加する方は昔のように美味しい思いも出来ない気がします。
今の割高物件のご時世ではフルローンを引けても利回りが相当下がるのではないかと思うのですがその辺り諸先輩方も含めどう思います？自分も含めですが今から新規で参加するような方は、基本的にはフルローンを引けるような属性の方でも頭金1割は用意した上で参加したほうが良いような気がします、そうしないとROI的に厳しい物件ばかり。
住宅ローンのような低金利で借りれるならまた話は変わってくると思うのですが、そのような裏ワザも将来の複数買いを見据えるとマイナスの面も出てくるような気がします。アパートローンレベルであれば、銀行変えれば問題はないのかな。
新築買換にる供給過多とエリアへの注目度の高まりによる需要創出のバランスについて最近よく考えます。
麻布十番のように元々知られた地域であれば前者のほうが強いのでしょうが、現状無名なれど利便性の高い地域では後者の要素が上回ることがあると思います。
そこを出口に見越した戦略が中期的に有効ではないかと。
>459さん
確かに、これから都心・タワー等の新規投資は資金面で厳しいですね。借入条件を相当頑張ってもCFをプラスにするには結構な頭金が必要になります。
ちなみに、ご自宅はどうしていらっしゃるのでしょうか。私の場合は、初期は自宅購入も投資の一環と考えて、買い替えを繰り返しながら（諸事情でやむなくでもありますが・・）自己資金を増やして、複数持ちに至った感じです。
自宅購入の融資条件は歴史的好機ですから、これから自宅を取得される方はある意味恵まれているとも言えます。
私も3本目まではマイホームローンの住み替えで購入できましたが次はセカンドハウスか親族で行くしかないかなと思ってます。
これからスタートの方は新築がマイナス金利の旨味を丸々デベと銀行が持っていってますから中古を買い叩くところからスタートじゃないでしょうか。
ど田舎のアパート一棟買いよりは都心部での購入を私なら考えます。
地方や郊外の土地を持つぐらいなら定借物件かなと思います。
セカンド「ローン無し。」を売却して新築の購入を考えています。
先日モデルルームに行って相談したら、営業さんから「停止条件２ヶ月間で当社との専任契約で売却をして下さい。」と言われました。
物件の引渡しが3年後の場合には、いつ頃から売却に入るのでしょうか。
また、所有物件を頭金に組み入れた場合に、売れなくて資金が確保出来ずに引渡し日が来てしまった場合は、自己調達か、キャンセルによる手付金の没収でしょうか。
>>467 匿名さん
有難うございます。
ノーローンの物件でも、人気物件の場合、買い替え自体を販売会社が嫌がってると言うか、「買い手は幾らでもいる」的な対応の様な気がしました。私は自宅は別にあり、借財も一切無いにも関わらずイマイチデペの対応に納得が出来ませんでした。
一説によると今の市況は下落基調で、大手の不動産屋は、専任契約こそしても最終目的は囲い込みや干しによる、契約者の焦りに乗じての買取だと聞きました。
体力のある大手だと買い取って上乗せをして売却をするのが1番利益率が良いそうで、現状では横行しているみたいですが事実でしょうか。
都心山手線内側築40年旧耐震の区分マンションを今から買うのってどう？
出口とかどう考えたらいいんだろう？
自宅利用からの賃貸でも築何年で売ればよい？タワーの場合、築何年持つか実例がないので悩ましい。
>>468
ヤドカリかぁ〜
468さんはどれくらいの年月でいくつくらい増やしたんですか？
ヤドカリ投資法自体調べてみたんですがかなり堅実な方法ですね。
例えば４個目くらいを購入して、３つを賃貸に回してその年収をリーマンの年収に合算して、
その年収成績＋家賃収入貯蓄を頭金に回して、アパートローンを組むって感じですよね？
ただ僕はもう住宅ローン5000万くらい組んでしまってるんですよねぇww
僕の状態でも何とかヤドカリ出来ないかな？
>>464
３本目まで、マイホームの住み替えで３つ手に入れたんですか？
それとも住み替えで個数は１つのまま、残債減らして資産額を膨らませていった感じでしょうか。
どっちか分からなくて聞いてみました。スミマセン。
>>476
６年で3200万？！
頭金いくらですか？
これだと最初は結構頑張らないといけませんねw
じゃあ結局今は
１つ目3200万完済
２つ目めいっぱいの住宅ローン
３つ目アパートローン買いまし
４つ目現金買いまし
こんな感じかな？３つ目４つ目買うのにどれくらいかかりました？
これだけあると、３つ貸せばだいぶ安心できますね〜！！
>>477 匿名さん
有難うございます。
基本専任契約は購入物件の会社との締結だそうです。
安全牌は売却をして現金をプールしてから、セカンド以外は仮住まいをしながら、次の物件を探すのが良いと思います。2000年にはこの方法で約購入額の倍で売り抜け現在に至ってます。
今、賃収が毎月70万ほどありますが、
あと30万は欲しいです。
戸建は楽ちんですが、いまいち意欲がわきません。
タワー病かもしれません。
>>480 大家奮闘中さん
海は昼間だけで夜は真っ暗で夜景になりません。
やはり有明の良いところは、都心方向の夜景が綺麗な事でしょう。セカンドで所有していて時々訪れる位が丁度良いですね。管理費と修繕積立金、インターネット使用料、緊急地震速報込みで毎月3万円位の持ち出しですが、まあ許せる範囲ですかね。しかし自分が住むのはやはり戸建てが良いですね。
純粋にキャッシュフローで70ですか？それなら凄い！！
>481さん
あ～、同じような感じですね～。でも私の場合CFは6割くらいになってしまうので
もうちょい欲しいなぁ。
タワー病も同じ。有明の中古覗いてみましたが、すごい数出てませんか？
484は480に対してです。
逆に売却で損益が出てても五年以内だと控除してもらえませんよね。お
売るなら賃貸に出して所有期間が五年を過ぎたら売るのが正解でしょうか。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
>>483 匿名さん
レインボーブリッジと高層ビルのコラボが素敵ですね。
キャッシュフローは半分もいきませんが、月四万ならリゾマン気分を満喫したいです。 使わない日はエアビーに貸し出したりして。管理組合に怒られますか？
3件は賃貸中で自宅は別です。
>>492
民泊は残念ながら湾岸は基本、管理組合に怒られますねw
付き合いを無視、というスタンスなら無視してやってる人もいますが、規約が改正されると民事されると不利になるのでやめておいたほうが良いですね
賃貸しながら行きたい時はゲストルームが使えるような物件なら良いのでは？
オーナーがゲストルームを使えるかなど、規約を確認してからの購入になりますかね。
賃貸の成約事例ってどうやって仕入れていますか？売買はRAINSで大まかに分かるとして。募集賃料とのギャップが気になります。
内側、白金や高輪などの上も飛ぶことになる飛行機。
なんだかんだ浜松町じゃない？それか春日再開発とか。
>>510 匿名さん
浜離宮は利回りが低すぎます。表面4%に満たない上にランニングコストまでバカみたいに高い。
キャピタルゲインが見込める状況でもない。
ツインパークス指値のほうがまだ可能性あるかと。
浜離宮は立地もダメだしインカムもキャピタルもダメ
何処が魅力かさっぱりわからん
浜離宮選ぶなら窪地の白金選びます
>>512 匿名さん
そうでしょうね。まあ投資目線では浜離宮よりマシというだけです。
結局多数派と異なる視点で考えないと大きな利得は生まないでしょう。話題の物件や地域では難しいかと。
新築1棟アパートはいかがでしょうか？
それはらくまちだか健美家を見れば良いのでは
このスレは良いですね。自分も新しいマンションに住むのが好きで3件目です。住んでいた二軒は賃貸出していて次の新しいマンション探してます。住むなら新築がいいと思ってますが皆さんは中古も含めて検討されてますか？
物件次第なので新築、中古のこだわりはないですね
タワーも勿論立地が最優先ですが
規模感、デザインとかも大事ですね
専有部では個人的に天井高とサッシ幅が重要です
あとどこかの紹介だと条件が良くなったりもすると思います。
>>530 匿名さん
ですね、多分不動産収入も対してない始めたばかりのヒヨッコなので、足元見られたのかもしれませんねぇ。530さんはいくつかアパート既に持たれているから良い金利なのかも。初めての人でも交渉余地はあるものなんでしょうか？
>>531 匿名さん
そうですね、確かにローンにも色々ありますがまだまだ勉強不足の面もあります。で、このスレはそういったローンも含めた資金計画なども含めた話題もOKよって感じにして立てたんですが、物件中心の今のトピックが盛り上がっているのでここでローンや資金計画などの話を掘り下げると、先々の投資トークを中心にしたい経験者サマたちに邪魔かなぁと思ってきましたww
なのでこのスレとは別に、資金計画などを中心とした、派生スレを作ろうと思うのですがどうでしょうか？
このスレのテーマがあまりに多面的なので、ここで少し分けても良いかな？と思ってきました。
自分は2件目は、新築と中古をいくつか探しました。ローンは1件目を住宅ローンのままだと嫌だったので、アパートローンに借り換えする前提で進め、中古マンション購入前提でローン審査を通しました。結局中古は買わず、2件目は新築を購入したのですが、新築物件の営業さんにローン審査が通っていることを伝え、同銀行で同条件になるように調整してもらいました。7年ぐらい前の話です。
>>534 匿名さん
マンション一部屋くらいであれば、都市銀行なら支店決済でいけるので、支店長の与えられた権限の範囲で金利も優遇して融資してくれるかと。でも、それも充分な担保余力がないと無理かも。
色々検討した結果、近々港南中古タワーを購入します(^_^)v
因みにフルローン、初めての中古購入なので吉と出るか否か
湾岸タワー購入は3戸目ですが、1戸は昨年売却しました。あと3Aに1戸有ります。全て新築物件で借入は全て返済完了してます。
不動産投資目的で無く全て実需の為に購入しています。現在賃貸は出していませんが、利確の為に1戸売却しようと思います。今の所、結果オーライで来ています。
え？今さら港南？？
今から買うんだ…
3Aの括りって埋立地は入らないよね？
3Aの物件持ってないけど、投資に関して言えば、3Aも湾岸も関係ないでしょ。
考えることは、インカムとキャピタルです。事故物件とかでもウェルカムよ〜
あと、メガバンクとかも関係ない。金利と期間が全て。
