[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

24ですがタワマン2つを所有して2つとも賃貸だしてます。自宅はタワマンじゃないマンションです。これも所有してます。賃貸用が3つあれば、ローン終了後はリタイアできると思いますよ。全て首都圏です。

あと、ローンは一つはアパートローンです。

>>39 匿名さん
えー！そうなんだ。すごいなぁ、勉強になります。じゃあ1つ目は住宅ローンで、2個目3個目は投資用ローンにされたんですか？僕も1つ目買ったタワマンが物凄く気に入っていて、出来れば賃貸出したくなくて…(笑)

取得物件の採算性は大切ですねw2個目以降は表面利回り何パーセントだったんですか？ローン担当さんとも相談しつつ、物件漁りにはミスのないようにしないとですねぇ。

1回出ていくと清掃して募集かけて賃貸決まっても管理会社にも払わないといけなくなるのでややこしいですよね(笑)

>>42 匿名さん
まじか！アパートローンだと変動ですよね？頭金も1〜2割くらいは必要ですよね
とはいえアパートローンでタワマン買えるのは知らなかったw

確かにアパートなんて木造だし、同じ価格でタワマン買った方が絶対安全だよねぇ。

NOIは必須だね。タワマンはNOIがほぼ無い物件ばかり…パンダ部屋か、中古の割安物件から探すしかない。

例えば浜離宮のパンダ部屋は33m2で5100万。これはNOIとしてはどうなのだろうか？浜松町なら33m2のワンルームでも、低く見積もっても20万ほどの家賃は取れそうだが…。

>>38 匿名さん
賃貸出すし、一度は住み替え無いといけないのでは？
住宅ローンからのフラット35は住み替えしなくても出来るんだっけ？

＞43さん
39です。利回り云々もタイミングなんですよね。新築・芝浦・高層階でレインボーブリッジかぶりつき、なんて物件が取得原価ベースだと7～8％で回ってたりします。アベノミクス直後に買った虎ノ門もおなじような感じ。
今は低金利でそこまで利回りは必要ないですが、表面で5％・自己資金で2～3割あたりが採算ラインでしょうか。
あと、私は変わっているのかもしれませんが、全物件を定期借家で貸しています。6年くらいだと普通借家と賃料は同等でいけますし、空室で売る方が実需ではるかに高く売れるので。

>>47 匿名さん
あああああああwwいい時代に買いましたね…(´・ω・`)何年前くらいから始めたんですか？

自己資金2〜3割なんですね。じゃあ賃貸分の利益は基本全部回す感じですかね？

5%表面で見当たらないですよ〜(笑)
まぁ楽街だけの判断ですが(笑)

いまでも5%ある物件は少なそうですねw賃貸人がいる物件を狙ったほうが安く買えるかもしれませんねぇ。

48さん、47です。5%は、4さん格付のGやHの賃貸中にはありますねw。

>>49 匿名さん
おお！ありがとうございます。物色してみますw
しばらくないかなと思っていましたが、今でもあるもんなんですねぇ。すごい。

>>47
似てますね
虎ノ門はタワレジを8100万　76m2を買い逃した記憶が今でもｐ鮮明にありますｗ

私は最初Bクラス物件
住宅ローンを地道に完済
2件めをまた住宅ローンで買いました
後はアパートローン
フラット35はまだ余裕有りますが使ってません
これかなり裏技ですよね

最初の購入が上手くいったお蔭かな
新築で買って10年経っても利回り7%超えてます

みなさん金利っていくらくらいですか？
賃貸に出しながら住宅ローン控除使ってる強者とかいませんかね？

オーナーだけど共用施設使えてるよ〜って方います？
ゲストルームは難しいだろうけど、スカイラウンジやプール、スパなど使えたら良いな〜と思うのでさが。

鍵は持っているわけだから、ラウンジくらいは普通に入れるところが多いですね。たま～に見に行ったりしますが、あまり現実的ではないですよ。

内陸タワーのパンダ部屋当たったのですが、
貸すか売るか住むか迷ってます。
利回りではタワーってよくないのですが、
売却する事を感がえると、湾岸タワーや中途半端な小規模買えません。
皆様、出口はいつ頃ですか？

売るつもりありません！

居住用の湾岸タワーマンションを１戸所有していますが、もう１戸タワーマンションを住宅ローンで買増ししたいと考えています。
現在の住宅ローン残債500万、残り４年で完済予定。７５平米、中古市場価格6500万円程度。
買増し物件は同等クラスで、同じマンション内の物件で考えています。
買増し物件に転居して、住宅ローン取得控除のメリットが活かせるのではないかと模索しています。

現在居住物件の住宅ローン残債を繰上完済、賃貸として貸出して賃料収入を得る。
賃料収入を買い増ししたタワーマンションの住宅ローン返済に充てられないかと検討しています。

無謀でしょうか？

＞57さん　まったく無謀ではないですよ。少なくとも資金計画的には余裕がありすぎるくらいですね。前提として、6500万する物件のローンを全額返済できるだけの所得がすでにある、これにプラスの投資を検討する状況にあると想定します。6500万の物件に含み益があるのなら、3000万控除を利用して売却、頭金3000万づつで5000万～7000万の物件を2部屋買う、但し地震等の災害対策として、今住んでいる物件と違うエリアで分散する、私ならそうしますね。キャッシュフローは十分プラスでしょうし、他人様が賃料でローンを払ってくれるわけですから、加速度的に資産が増えます。居住用はフラット35等で90％ローンで長期固定すれば財務的には結構安定した状態になるとおもいます。

リスク分散の意味で同じマンションに買ってしまっては区分のメリット生かせませんのでなし
更に湾岸は賃料安い、築浅が余ってるうえ中途半端に高い
のであまり魅力ないなあ

ただリスクは少ないでしょう
あと抵当なし物件は強力な担保です
色々使い道あります(^^)

>>59 匿名さん
それを担保にいくら借りれるのかという…ww
やはり別の物件が良いですよねぇ。

ある程度長期保有なら、再開発や建て替え狙うべきでしょ。そうすれば、十数年後には新築タワマンオーナーです。

いまでも新築タワマンオーナーだけと？？？

>>62 匿名さん
話しが通じないねぇ

うーん。再開発は長いと30年以上かかるるし、
景気によってストップするし狙って先回りしてボロビル買うのは
リスク高い。
やっぱりインカムゲイン中心に検討すべき。
安い湾岸タワー仕込んだ人は成功してるよね〜。
これからはどこ？

昨年から今年にまとめて湾岸、秋葉原、東日本橋あたりの
割高な新築買った人は投資失敗。

内部情報あるならともかくいつになるかわからない再開発に賭けるのは博打です
CFからもダメ
私は2004,2011都心2014川崎　2016名古屋とどんどん田舎に堕ちてます

今都心は買えませんね
がこれ以上田舎に買うつもりもない

名古屋はどこですか？

4軒もタワマン買っているとは凄い！

>>66 匿名さん

その通りで、やはりタイミングが大事ですね。当面は内部成長が優先ですかね。

タワマンばかりでそれが私のリスクなのは自覚してます
がタワマンオタクでそればかりになってしまった

良いけど高い、という物件を買った事は一度もなく
これなら安いだろうと思ったのを集めた感じです

名古屋は東の方に3、４駅目ぐらいの1LDKです

>>64 匿名さん
もちろん、管理組合で協議されているマンション狙うんです。年配者が反対してるだけなんで、数年で８割の賛成が見込めるとこを買うんですよ。

>>70 66さん

川崎はどこなんですか？
あと次の狙い目はどのへんですか？

完売したが横浜の二俣川駅直結タワーは良かった。買いたかった。

ここに書き込みして良いのかわかりませんが、タワーマンションの固定資産税の増減税の話は、どこから適用されるの？
マスコミによってバラバラで。
・2017.1.2以降完成物件 フジテレビ
・2017.1.2以降売買契約物件 日本テレビ
・2017.4.1以降に売り出された物件 東京新聞

>>70 66さんとは違う感じで、タワマン意外にヘッジとして持ってるって人はいるのかな？

名古屋はアンダーで完売のタワーもありましたしね

先輩方にお聞きしたいのですが、複数持ちの為のベターな戦略は、やはり

通常の住宅ローンで1件目→1件目賃貸→フラットの住宅ローンで2件目→2件目賃貸で3年ほど確定申告の実績作成→3件目以降はアパートローン(変動のみ)

このパターンが一番リスク低いでしょうか？
自宅での税金優遇が10年ある物件でも、そんな事は構わず、すぐに賃貸に回すべきでしょうか？

>>74 匿名さん

固定資産の計算で元旦外しに意味があるフジテレビではないかな。日テレ説は元旦外しにする意味がないし、東京は時期が遅すぎる。

>>66 匿名さん
やはり2つ目買うのに数年はかかりますかね？
1つ目は賃貸に回して、不動産収入分を増やした感じでしょうか？

>>70 66さん
なるほどですね。眺望なんてとにかく二の次で、コストパフォーマンスを重視した感じですかね？
安く買って高く貸すのが一番ですもんね。
タワマンオタクという事は、4つ全てのタワマンを所有したい理由もあったんですよね？

よろしければその理由なんかも教えてくれたら嬉しいですね。

このスレを見てビックリしました。ほぼ人生に1度の買い物をいくつもしちゃうなんて。
1つ1つは安くても、3つも4つも持つとトータル1億以上の資産ですよね？

確かにアパートローンでアパート作るよりもよっぽど安全かもね。
タワマンは個人が手に入れれる資産の中で、一番価値が落ちにくいものではあるだろうし。

>>51 匿名さん

Bクラス物件を完済したのは凄いw繰上げ返済しまくったんですか？
当時安かったころに買ったのかな。

たしかに10〜20年で4つ買えれば御の字なのかな。そんなに急ぐ必要もありませんかね。

私は一軒目完済するまでは何もしませんでした
安い時期だったし、妻の助けもあったのでラッキーだっただけだと思います

次にまた住宅ローンかりて程なくアパートローンも借りました
住宅ローンはこれ以上ない最強ローンですので
何度も使えるよう頑張ることお薦めします

タワーばかりになったのは好きだったのと目利きが多少できたという以外の理由はないです
立地は幹線の鉄道を超えて海側には買わないようにしてました
そこはこだわりですかね、ただ次はもうタワーはやめようと思います

私は2つ目は4年後でした。ひとつ目のタワーマンションを賃貸に出せば難しくない。

>>77
確定申告は３年もやらなくてもアパートローン通ると思いますよ

フラット３５セカンドローンを使った経験のある方の事例をお聞きしたいですね

>>80
眺望は隣家の高さ定規使って計算して、ギリぬけると踏んで買ったことはあります
うまくいきました（笑）

>>84 匿名さん
なるほど…！すぐに賃貸に出して、3年分の確定申告をやったかんじですか？2つめはフラットでローン？それともアパートローンですか？

＞81さん
個人の投資戦略には様々あり、ライフステージの状況によって選択できる投資手法が変わってきますね。リスクの許容度も違ってくる。
でも、投資の進め方に関する基本的な考え方がとても大事で、私は最近出会った下記のブログを何度も読み返して自らの投資スタンスを確認するようにしています。

https://www.kenbiya.com/column/baby/

前にも書きましたが、財務戦略の重要性と投資のタイミングを計る（一気呵成に進めない）知恵が大切ですね。

>>86 ６６さん

隣家屋上に、後から携帯などのアンテナが追加で立つケースもありますよ。小型の風力発電が立つケースなんてのも。

>>77 匿名さん

このケースの場合の最初の住宅ローン、これを完済せずにフラットで二件目ということですよね？

こうした時、皆さん住宅ローンの住所はどうしてますかね？

>>90 匿名さん
住所はそのままにしてます。住宅ローンな銀行に一括返済を求められていやなので。郵便局の転送サービス使ってますよ。

>>91 口コミ知りたいさん
なるほど、という事は、1件目の銀行ローンの物件に住んでる事になってるんですね(申請上は)そこに店子さんも入ると、店子さんとオーナーさんが同一住所になるのは大丈夫なのかな？そこまでチェックされてないて事ですかねww

>>92
その辺のリスクも鑑みると、
２つ目以降は普通にアパートローンで行った方が安全かも

ここの方々も２件目以降はアパートローンオンリーが多いんじゃないかな？

経験者的なコメントすると、アパートローンがオススメ。安心。

アパートローンって高くないんですか？

>>94 匿名さん
銀行ローンからのフラットでやらかしちゃった感じですか？苦笑
宜しければ差し支えない範囲でkwskお願いいたします。

まぁ。投資用に買うのであれば、アパートローンのほうが買い進めるのには正攻法ではありますね。

>>95 匿名さん

>2016年7月の店頭金利を調べると、三井住友銀行の「アパートローン」は、変動2.475％、5年固定1.870％、10年固定2.01％（筆者店舗にて確認）となっています。また、オリックス銀行「不動産投資ローン」は、変動2.675％、5年固定2.5％です。

住宅ローンより1%高いくらいかな

みなさん何年固定でやってますか？タワマンなので、10年かな(笑)

一棟より、タワマン一戸で買いましていく方の方がやはり多いんでしょうか？
私も出口が見えない一棟より、出口戦略のたてやすい港区マンションを一戸ずつ買いましていこうと思っています。

＞98さん
そのやり方が正解なのは間違いないんですが、現在の価格水準だと、港区タワマンオンリーで、物件から生じるNOIだけでは返済できないか、うまくいってギリギリ。

つまり、キャッシュフローがプラスにし辛いんですよね。

簡単にいうと、物件を買うだけでは成長できないので、給与等の別所得で次の物件を買う頭金を貯めなければならない。

さてどうしましょう、というのが今の局面だと・・。

港区以外のタワマンじゃダメなの？

そもそも、今さら、なぜタワマンなのか！？　　と、最近思うんだが、どうだろう・・・。

＞100さん
98さんの、港区タワマンというのが、おそらく相対的に価値が劣化せず、いざというときの流動性も高い、という物件の象徴なのかなと理解してます。

もちろんそういうものは港区限定ではないものの、フローの収益性に劣るのは同じでしょうね。

港区やタワマンに限定する必要は全くないと思いますが、投資という観点からすると安全性と収益性のバランスを時間軸も含めてどういう風に分散するか、という問題かと。

確かに豊洲、有明などのタワマンは液状化の恐れが高いので、資産価値が暴落する可能性もあると、銀行マンは言っていた

>>99 匿名さん
しかもタワマンだと35年の返済もあるもんね。

初めの表のNOIでいうとGランクか、もしくは他の方は名古屋などが良いのかな。
もちろん液状化や資産価値低下のリスクもあるけど、NOIだけで言えば、港区はもう高すぎるね…

WCTやタワーズ台場くらいだとお安い物件もあるからその辺ならNOIはプラスかもしれないけど。

目ぼしい物件販売価格のURLのせてみんなに品定めしていくのも一興かもしれませんね。
取られちゃうかもしれないけど、お勉強代ということで(苦笑)

>>98 マンション比較中さん
いえ、少ないと思いますよ(笑)
ネットのどこを探しても載ってない。巷にあるのは一棟モノばかりですよね。
ただ建物としての強度は日本全国津々浦々で、タワマンが一番強いから、一番安全な投資ではある(笑)今のタワマンは値上がりしすぎてキャッシュフローは果てしなく少ないから複利メリットがなくなるのが玉にキズ

>>101 匿名さん

他に良いのある？(笑)
アパートも高すぎだし、そもそも地震起こったらアパートが一番あぶない。

>>97 匿名さん
そんな金利で回収できるんですか？一億以下で0.5%台(一億以上だと高くなった)で20年変動にしてフルローン組めましたが、それでも毎月マイナス。

９８ですが、私はタワマンではない港区マンションをむしろ見ています。
もう売れてしまいましたが、プレシス東麻布なんかは検討しました。
そういう意味で言うと、港区でも湾岸物件は手が出しにくいですね。
港区内陸になってくると確かにキャッシュフローなんて出やしませんね。。

たしかにプレシス東麻布はアリでしたね。同じ港区でもパークコート浜離宮とかとは違うカテゴリーですね

>>107 匿名さん
店頭金利で借りる投資家何ていませんよ。
店頭金利マイナス1%くらいがベースで、あとは交渉や属性次第という感じですかね。

>107
区分対象で１億　.5％台ですか？
凄いですね メガバンク？
0.5%台でもCFマイナスはまずくないですか

やっぱり今買うとなると名古屋、川崎など都心以外の場所になると思う。

みなさん、ロングホールドだけど何年くらい持つのですか？
最近販売されたタワーだと、20年間は修繕積立金が五年ごとに倍になっていきます。
あと固都税の減税も築6年から無くなるので苦しくなりますよね。

1棟買う方が景気に左右されにくいからよいと思うけど？

湾岸ファミリーを5000万位で買って、25万で貸さないと、
インカムゲイン目的ならタワーで 長期保有は無理のはずです。

利回りでいったら一棟物の方がいいですよ。
また客付けとRCの修繕費が悩ましいけど。
で、自分は結局都心の 築浅区分を買って回転してます。
タワーの複数持ちだって同じですよね？

>>117 匿名さん
なるほど！インカムじゃなくキャピタル狙いですか。けどそろそろキャピタルも厳しくないですか？すべて中古築浅ですか？

来年から初めて区分マンションを賃貸で出す予定の者です。
みなさん確定申告はどうされていますか？
青色申告しようかと考えています。一室のみなので10万円控除ですが受けれるのかなと。
皆さんの事情を教えて頂けたら嬉しいです。

1つ賃貸のときは白色でしたが、今は複数賃貸で青色10万円控除です。

>>111 匿名さん

メガです。一棟などいくつかあって、トータルで持ち出しないのでセーフです。個人的には、人気の駅の徒歩3分以内のボロ物件に投資するのが向いているかな。

>>121 匿名さん
メガの方にもなると、タワマンは買わずに賃貸ですか？
それとも現金貯めて一括で買うとかですか？

>>110 匿名さん
そりゃ3つめ4つめとかになると交渉出来るでしょうけど、2つ目からの交渉はよっぽど属性良くないとさすがに難しいのでは？

やはり現金築古で年収アップで属性上げないとダメかな。港区タワマンなんかを店頭金利で借りて買った日にゃ、次に買うときに壁にぶつかってジ・エンドですかね(汗)

>>115 購入経験者さん
1棟は1億以上いっちゃうでしょ？よっぽど属性良くないと…

皆さんタワマン複数所有の方にお聞きしますが、それぞれ皆さんタワマン区分1つ1つの購入の平均した単価はいくらくらいなんでしょうか？
3つや4つ持ってる方は、だいたい5〜10年くらい掛かってると思うけど、大体どのへんを狙ってるのか確認したいです。
利回りの良い有明などは3000〜4000万前半でいまでも買えますが、その辺りの価格帯を攻めてる方が多いのかな？

このスレは他のタワマンスレと違って、見栄っ張りがあまり居ないから良いですね。さすが投資目線の方は違うなぁ(笑)

>>121 匿名さん
>>122は勘違いでした。メガバンクでしたね(笑)
色々持ってるんですね。
タワマン区分、徒歩3分のボロ区分、郊外や地方の１棟マンションや木造アパートあたりがポートフェリオって感じでしょうか。利回りはボロ物件が良いですね(笑)出口や担保価値が心配ですが、利回り重視だとそっちになりますね…まぁこことスレ違いになりますが、タワマン複数も広義の不動産投資ではあるので、比較対象としてボロ物件など他のジャンルのお話もお聞きできたほうがよりこのスレとしての意義は深まりそうですね。

>>112 匿名さん
大阪はどう？結構賃貸相場高いみたいだけど。大阪にはヒルズやラトゥールみたいな高級賃貸がない分、東京よりもタワマンの地位は高いみたい。

名古屋や川崎などの郊外、地方もそれは同じなのかな？

>>109 匿名さん
プレシス東麻布は利回りどれくらいだったんですか？
パークコート浜離宮が違うカテゴリというのは、キャピタルゲイン的な意味あいですかねww
36m2で5100万って、利回りどんだけ低いんだよ、と。

まぁ実際に、タワマンの複数所有は不動産投資そのものだから、最近はやっている新築木造デザイナーズアパートなどと同じ類だから、その辺りを買えると言われてる人はタワマン複数所有だって出来る。ただCFが出にくいし、出ないと次の物件の頭金を結局別途貯めないといけないから、旨味は少ない。
ただタワマン自体確実な資産であることは間違いない。地震にも強いし、ランドマーク性があるなど、出口は1番確実なものではあるので、そこも鑑みて自分の年収や属性と相談しながら新築アパートや1棟マンション、タワマン区分やボロ物件のどれを選ぶのか、という話。

結局は自分が最終的にどうなりたいのか、という視点で物件購入プランニングを立てなければダメだね。

>>125 匿名さん

約10年で自宅入れて4つ、取得価格ベースで6000万弱平均です。
しがないサラリーマンです。

自分も約10年で自宅入れて4件。一つはワンルームマンションなんですがそれを除くと取得価格ベースで平均5000万円です。サラリーマンです。ボーナスが嬉しい！

プレシスは５％ですかね。
パークコート浜離宮も、５０００万で３６m買えれば１０年後も買った価格で売れそうですけどね。
タワマン投資のうまみはインカムゲインは出なくとも、買った価格で売れれば、アリ！というところだと思うんですがね。皆さんいかがでしょう？

確かにここは建設的な意見ばかりで勉強になるし楽しい！

>>126 匿名さん
投資で買うのは基本中古を買っています。新築タワマン等の区分は元々は子供たち(格安で貸す)用に買った部屋なんで、そっちは今の賃貸人が出たら手放すかもしれません。

港区
7.5%
5.6%
川崎
5.5%
名古屋
7.4%

買った当時の実績&想定の表面利回りです

>>132 マンション比較中さん

買った価格で売れたらアリですよね。
賃借人様がローン返済してくれて、頭金に対する利回りは結構なレベルになる。
CFがどうしても気になりますが、出口価格が相対的に担保できる可能性が高い、都心投資の醍醐味ですね。

上手くやられている皆様、今まで読んでためになった書籍を教えてください。

>>133 マンション検討中さん
本当、見栄っ張りなステマやアホネガがばかりのマンコミュスレがはこびる中で奇跡のようなスレだわ。
必要な情報も1件目を買うときの情報だけでは全く足りないし、ここは先輩方の知恵より恩恵をうけるとしよう。

多分実際持ってる方はごく少数だろうから、このスレにいてくれる先輩方は本当に貴重な存在。

これからもまったりお付き合い願います。
来年以降、このスレで新しく2件目購入できた方の報告が聞けたら素晴らしいですね。ハードルも1件目よりも高いでしょうから。

>>135 66さん
凄い…名古屋は今でもそんな利回りが保てるのか…
しかも実績？！表面だとこれ10%いきますね。タワマンで10%なんてごいすーすぎるw

この中にひっそりモモレジさんがいたら面白いよね(笑)