投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
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[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
この投資やるなら、初めに自宅のタワマンを買っておいたほうが良いでしょうか？
もう持ってはいるのですが、今でも先でも良いんですが自宅もう少し広めの高層に住み替えたくて…でも先に投資物件買うと返済比率の関係で、自宅の買い替えでかなり不利になってしまいますかねぇ？家賃分のキャッシュ分を加味しても、返済比率が厳しくなってしまいますかね。
>>361 マンション検討中さん
有明は不便ですが湾岸ならでは眺望価値でいうとトップレベルで高いので、そこを支持する方はやはり一定数いますので、底堅いですね。
例えば池袋界隈で15万強も出せば狭めのタワマンに住めますが、それなら眺望がある有明を借りよう、という方は多いと思います。
有明には殆どあるのですが、特にスカイラウンジやスカイテラス系の施設があれば、東京タワーや虹橋も見えるのは、賃貸物件としてはかなり強いです。専有部から見えれば尚更。
有明は新築予定もあるのでそこが心配なら1つしか存在しない台場が同じような眺望が見込めて良いですが、価格が上がるので投資としては微妙になるかもしれませんね。平米もあがるのですが利回りは有明が上という感じです。
私は都心2軒購入したあとアベノミクスが始まって
地方に出てしまいました
今の湾岸が別に魅力的とは思えないです
株高円安になりましたし当面都心復帰は遠のいたかなと思ってます
>>365
あれ、そうなんですか。
あまり行かないものなんですかね。ラウンジ。
眺望のあるお部屋は少しお高いので投資妙味としては微妙ですが、賃貸需要は確実にあるので堅実な選択ではあるのかもしれないですね。
正直、賃貸投資向けの住戸は嫁が難癖つけるような向き、階層が良いです。で、エリアは嫁が歓喜するエリア。
>>368 匿名さん
投資なので年に数回しか行きませんが、確かに高層階で適正価格の賃貸料なら契約率は底堅いですね。
部屋からの眺望が確保されてれば、そんなにはラウンジには行かないと思いますよ。私の知る限り満席なんて一度もありません。東京湾の花火大会の時以外記憶が無いですね。時々プロのカメラマンが撮影してるのは見かけますがね。
神宮の花火が見えるところがいいな・・。
賃貸の検索に引っかかるような買い方が正解ですよ。つまり路線、市区、駅徒歩、築年、室数です。
もちろん5年以内に確実に売り抜くのであれば戻り税制度で来5年以内に帰国するアメリカ人幹部向けにリロケーションしてしまえば良いですが私はキャッシュが足りないのでやむなしです。
結局は投資とリターン効率だと思います。
狭いと新婚さん向けなので子供が成長してくれば黙っていても引っ越します。
例えば、池之端や浜離宮の眺望無い部屋を、今年みたいな高騰価格で買うことの良し悪しにも通じますね。
あけましておめでとうございます！今年も色々とお互い討論を重ねて有意義なスレにしていきましょう。
有明の眺望あるお部屋はもう1000万ほど背伸びすれば買えますね。利回りは最安のところに比べると悪くなるでしょうが確かに安泰だと思います。
ただ今の有明の安いお部屋は結構投売り的な価格になっている気はしますね。この市況で表面4%〜5%とれますからね。眺望部屋を買うと多分3%強あたりに落ち着くでしょうが、出口も含めるとそっちのほうが手堅いのかも。
ちなみに浜離宮のパンダ部屋は東京タワービューでしたよ(笑)半分くらいしか見えなかったですが。
湾岸ネタではあるけど数年前にお買い得と言われていたGFTが新築転売は坪420あたりだったのがいま売り出し坪390まで落としても売れていないようです。角部屋なのにです。
今年以降は本格的な値下がりを勘案して物件を慎重に選定しなければいけませんね。
>>385 匿名さん
あり得ない売却希望価格なのが笑える。
それともオリンピック相場、円安再来で中国人の爆買い再来が期待出来るのかな？
賃貸物件としての投資は魅力ないし、どうなるんだろうな。。
GFTは住環境悪いし、勝どきザタワーも業者の再販価格が低いですね。
やはり湾岸は供給過多だから、早めに売りたいんでしょか？
富久は坪400以上で
で12月も5件成約してます。
再販じゃなくて賃貸の投資を目的としたスレじゃなかったの、ここ。
芝浦の某検討スレはGFTネタでもめているみたいね。巻き込まれないようにしないと。
>>391 名無しさん
富久の新築って坪単価もともとどれくらいでしたっけ？
富久は貸しても良さそうな最近で一番の良物件でしたか。
新宿個人的に苦手なので眼中になかったですw ダメですね。俯瞰した目で物事を判断できないと失敗しますね…。
富久の賃貸見てみた
これはスゴイww
GFTやCGPなんて目じゃない、まるで赤坂六本木あたりの単価ですねww
新築で買った人は7〜8%くらいで貸せてるんじゃないすか？！
新宿はたしか賃貸専用の超高級マンションありましたよね？インフィニティプールがある。あそこやラトゥール新宿あたりが確実に坪単価を押し上げてますね。あそこ辺りより少し安くてもこの単価貸しが実現出来ているんでしょうね。
新宿はアウトオブ眼中だったけど、投資として考えるとその辺りの賃貸市況に目を配れば新宿を選択した方はその辺りまで見えていたのかなww
>>398 匿名さん
中古は堅実な価格つけられてますが、新築は相場との剥離が凄いですね。
周りの賃貸相場と比較して、明らかに割安と判断できる物件があれば中古よりもはるかに投資対象としては美味しいですね。
富久クロスを買った方も、きちんと賃貸相場は確認していたのでしょうか。いやはやこれは参りました。このご時世に凄い利回りでしたね。この金額で貸せるなら、坪400を超える今でも投資対象としてお買い得かもしれませんねこれは…。
>>399 匿名さん
ですね〜。言い訳すると、富久町っていうバブルの残滓がある地名に惑わされてました。あと、某湾岸ブログのここは低仕様という指摘もありました。
自分の目で確かめなくてはいけませんね。
富久クロスの成約情報です。
内陸は強いですよ。
新築時は平均坪単価320位だったと記憶してます。
低層は280位でした。 再開発物件で東京都から戸辺り150万位
補助出ててはずです。
○成約坪単価＠488.2万円
⇔ 3LDK・高層階・2015年築
○成約坪単価＠469.1万円
⇔ 3LDK・高層階・2015年築
ぎやああああ
1.5倍で売れてますやんw
賃貸利回りも相当なものでしょうねこれはw
金の卵だったんですね。
はぁー今後はちゃんと賃貸相場ちゃんと調べたほうが良いですね
あとブログのネガ情報に惑わされてもダメ。やはり立地は重要ですね間取りなんて正直どうでも良いんですねw
ブリリア上野も平米100強とわりかし安かった。相場見たけどここはタワマンが他になかったので予想が難しい。
タワーと名のつく２０階くらい建ての物件で50m2で20万強でした。ブリリア上野も化けるかもしれないですね？ランドマークには確実になりえるので…ブリリア東京も賃貸値付けは凄いものになるかもですし、きちんと検証しなくては。
>>401さん
成約情報ありがとうございます。最近では一番化けた物件でしたね。今からの新築でも金の卵物件あればここでも上げていきたいですね
富久の利回り軽く計算してみました。指摘あればみなさん頂ければ嬉しいです。新築は手付け金が1割必ず必要なんでしたっけ？なので1割を頭金としてROIなど計算してみました。
平米 想定新築価 頭金 賃貸年間 ローン 管理費等 年間手残り ROI 想定売却額 売却益
36m2 3500万 350万 22×12>264万 11万×12>132万 1.5万×12>18万 114万 30%強 5000万 1500万
57m2 5500万 550万 28×12>336万 15万×12>180万 2.3万×12>27.6万 128.4万 23% 7800万 2300万
管理費などすごくざっくばらんな計算でも凄い利回り&転売益ですね。
36m2はパンダ部屋だろうから更に良い数字が出た可能性も。36m2は13年ほど、57m2は18年ほどで賃貸での額が売却益を上回りますね。広くなると転売したほうが手っ取り早い利益になりますねww350万が1500万、550万が2300万にw諸費用引いても4倍前後、株レベルの利益です。ひと財産築けますね。これを良い物件を見つけて2〜3回繰り返したらあっという間に億り人になっちゃいますよww
内陸強しですね。湾岸はよっぽど魅力的なものが出ない限り、選手村6千戸の分譲、賃貸が控えてるからもう手出し無用です。
富久クロスはやっぱりイトーヨーカドーが1階に入ってるっていうのが人気の理由だと思いますよ。分譲価格はかなり安かったし
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558090/
>>404 匿名さん
高田馬場は値付けが高くまだ完売してない状態です。
隣の賃貸棟のラトーゥルは賃料がやたら強気ですが、ゆっくりと埋めていく作戦だと思います。
プールのゴージャスな新宿イーストサイドタワー（三菱がJリートに売却)も最初はガラガラでしたが竣工後一年半かけて、稼働率は98%になってますので。
ただし富久の様なお得感はないですね。 富久は向かいが東京医科大学という事もあって、購入者の一割が医者でした。 近所には東京医科大の他にも女子医大、国立国際医療センター、慶應病院があります。
賃貸も借りてくれます。
高田馬場のスミフ物件は、現地行けばわかると思うが辞めた方がいい。
となりのドデカイ商業用ビルに隠れて、もはや都営住宅。お隣にはゴミの焼却基地でにおいがひどい。資産価値は、ほとんどないものと思います。
確かに賃貸棟（新宿ガーデン？）は豪華なんだが、肝心のマンションの作りの粗さがちょっとひどい。しかもコンビニすらない。
あと、住所が大久保 笑
現地をちゃんと見て調べるのか重要なんですね。大金掛けるので当然ではありますが。
湾岸よりはずっと価値あるでしょう。
戸山公園ビュー、新宿高層ビルビューもありますし。
ただ上野と同じく地味でもともと賃料相場が低いエリアなので
パスです。都営住宅と言えばチザクラもまさにそうでした。
現地行って一瞬でムリと思いました。
やはり自分が住みたいところに、不動産も買いたいですね。
千桜と同様に定借のシティタワー品川は都営住宅の再開発地で目の前が都営住宅。それでも人気。金儲けに好き嫌いは言ってられません。
同じ定借でも品川は値段が半値以下でしたからね。
全然比較になりません。
品川も含めて今年は、新航路飛行機ルートの影響を注意しておかないと。
富久クロスみたいな物件買うには
情報を早くキャッチするのと
700万はすぐに出金できるようにしておかないと…
都心、城南のタワーは２，３年離れてます
その間地方に購入しましたがこれからは戸建を狙おっかな
都心は戸建て向きの小さな土地が売れなくなってる、と以前ニュースにありましたが。
西新宿も新航路の下の街ですよ。西新宿付近で車輪を出すことになると去年ワイドショーでやってました。
情報が2〜4年くらい古いかな
所有権の値段のわけないでしょ。
実際に複数の不動産投資してる方と情報交換したいですが。
あまり居ないのかな。
メゾネットでマイナス
家賃30もいかないような
見たこと有りますが廊下も暗くてイマイチでした
＞大家奮闘中さん
結果的に新築買いで４室持ち、これまでのところそれなりに成功（？）かなと思っています。
中古もいいけど、浜離宮とか見るとまたウズウズしちゃうんですね～。理屈には合わないんですけど（笑）。
湾岸新築タワーを買ってしまうといわゆるタワマン空中族ってやつで最終的には高値掴みで身動きとれなくなるのでは？と思ってしまうんだよね。
それ以外のエリアで探す味を覚えるとクセになる。
定借物件の良さは貸しっぱなしでそのまま消滅してくれるところかな。
>>433 マンション検討中さん
例えば3000万クラスから始めて、うまく売買を繰り返し
現在8000万のマンションに住んでたら、定年後は
売るか貸すかして、自分は郊外のマンションに住めば
現金か賃貸収入かは残るので問題ないよ
今なら少なくとも新築は買いません
浜離宮は面白そうですよね。けど狭めのパンダ部屋はもう売れちゃったかも、、
ここの情報がどれだけ役に立つのか不明ですが、不動産投資は自分のスタイルを見つけることが大切です。そして、無理しないで楽しみながらやるのが一番。
＞マンション検討中さん
それ以外の味、大切なんですね。ありがとうございます。早く踏み出さなければと考えつつ、ここに至っている次第。
湾岸に限定しないことも大切ですね。新築もしかり。
このスレでいろいろ勉強させて頂いてます。
冷静に物件の質と価格のバランス考えたら、今なら新築でなく中古から探しますね。
>>429
スレの初めからロムってましたが、このスレに書き込んでる方で複数持ちは少なくとも7〜8人はいると思います。
今のネタ的に初期メンバーあまり乗ってこないテーマかも。今は転売系が主トピックになってますから。売ったことのあまりない方もいらっしゃいましたし。それでも３つとか４つ持たれてる方何人かいらっしゃいましたからねぇ。
>>437
湾岸でも底堅い地域、リスク高い地域は分かれると思います。
ただ新宿の富久クロスなどは知らなかったとはいえ湾岸とは次元の違う数字出してるので、
投資妙味は少ないのでは？というわけで、賃貸で一度お試しで住んでみてはどうかなぁと思います。もしくは買うのなら有明が湾岸の中では投資利率高いかと。選手村の再端のタワーはかなり先ですからね...
不便ならセカンドでも。セカンド所有の方は結構いると思います。都心のリゾートという意味ではまさにぴったりな表現ですよね。
麻布十番にある三井や住友のタワー中古はどうかな？やっぱり割高？
>>446
初めの頃は物件云々より、複数持ちに対してどう資産を分散しているか、資金調達などのテーマが多かったね。
このスレ独特の話題で持ちきりだった。うまくやらないと、追加購入できずに２件で終了！って可能性もあるし、そうならないための資金計画についてはこのスレでは特に大切なトピックだと思う。もちろん物件のお買い得選定も大切な要素ではありますが。
この環境では中古を探すのがベターというのは衆目の一致するところですね。
ただ、どうやって妙味のある中古を探すか、その方法論を是非お聞きしたいですね。
不動産屋に頻繁に会うとか、銀行の人と接触を増やすとか、労働集約型の一般論は分かるんですが・・・。
私は大手ポータルサイトと、大手仲介業者の新規登録と価格更新は最低一日一回づつはチェックしてます。都内タワマンに絞っているので大した件数じゃないです。
それと業者にも掲載前に情報回してくれるようにお願いしていますね。役に立ったことは一回しかないですが。
>>452 マンション検討中さん
なるほど、ありがとうございます。
私も似たようなものですが、サイトの情報で妙味があるものはまず無いという印象、やはり指値を入れないと価格の柔軟性はわからないですよね〜。
>>454 名無しさん
私は、超築古、再開発狙いです。と何回かここでも書いた者ですが、、
とは言っても、ある程度の話しが進んでいるが、まだ確定していない状態の物件です。こういった物件は、不動産買取業者とは競合せず、価格に折り込まれていませんので、割安な物件が流れてくることもありますよ。
>>455 匿名さん
そういえば最近浜離宮の築古大規模マンションが解体されていたよ。名前忘れたけど。あそこも再開発で変わるのかな？
それと定借の物件ってどうなんでしょう？期間過ぎたら建て替えとかしないのかな？定借は期間過ぎたら返さないといけないから資産なくなっちゃうんでしたっけ？
>>456 匿名さん
なくなるんじゃないですか？
一般的には60年とかの定借ですかね。年間1.7%価値が償却されると想定するなら、所有権の近隣物件プラス2%弱の利回りなら、全く問題なく手を出して良いと思いますが、そこまで利回りは出ないでしょうかね。
>>449 匿名さん
麻布十番の三田小山町には、7年後ぐらいに川沿いに再開発で3棟合わせて1,000戸強のマンションができる予定なので、一時的に下がる可能性が高いかと思います。逆に、再開発マンションの買い替え客狙いで安く買うことも可能かと思います。今買うにしても、三井の西側なんかは絶対買ってはいけない部屋です。
なんだか結構具体的な物件の話になってきているけど、資金計画はみなさん基本的にはどうしていますか？既に複数持ちでキャッシュが潤沢な方は昔の良い時代を経由しているので優位ですが、今から参加する方は昔のように美味しい思いも出来ない気がします。
今の割高物件のご時世ではフルローンを引けても利回りが相当下がるのではないかと思うのですがその辺り諸先輩方も含めどう思います？自分も含めですが今から新規で参加するような方は、基本的にはフルローンを引けるような属性の方でも頭金1割は用意した上で参加したほうが良いような気がします、そうしないとROI的に厳しい物件ばかり。
住宅ローンのような低金利で借りれるならまた話は変わってくると思うのですが、そのような裏ワザも将来の複数買いを見据えるとマイナスの面も出てくるような気がします。アパートローンレベルであれば、銀行変えれば問題はないのかな。
新築買換にる供給過多とエリアへの注目度の高まりによる需要創出のバランスについて最近よく考えます。
麻布十番のように元々知られた地域であれば前者のほうが強いのでしょうが、現状無名なれど利便性の高い地域では後者の要素が上回ることがあると思います。
そこを出口に見越した戦略が中期的に有効ではないかと。
