[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

そもそも、今さら、なぜタワマンなのか！？　　と、最近思うんだが、どうだろう・・・。

＞100さん
98さんの、港区タワマンというのが、おそらく相対的に価値が劣化せず、いざというときの流動性も高い、という物件の象徴なのかなと理解してます。

もちろんそういうものは港区限定ではないものの、フローの収益性に劣るのは同じでしょうね。

港区やタワマンに限定する必要は全くないと思いますが、投資という観点からすると安全性と収益性のバランスを時間軸も含めてどういう風に分散するか、という問題かと。

確かに豊洲、有明などのタワマンは液状化の恐れが高いので、資産価値が暴落する可能性もあると、銀行マンは言っていた

>>99 匿名さん
しかもタワマンだと35年の返済もあるもんね。

初めの表のNOIでいうとGランクか、もしくは他の方は名古屋などが良いのかな。
もちろん液状化や資産価値低下のリスクもあるけど、NOIだけで言えば、港区はもう高すぎるね…

WCTやタワーズ台場くらいだとお安い物件もあるからその辺ならNOIはプラスかもしれないけど。

目ぼしい物件販売価格のURLのせてみんなに品定めしていくのも一興かもしれませんね。
取られちゃうかもしれないけど、お勉強代ということで(苦笑)

>>98 マンション比較中さん
いえ、少ないと思いますよ(笑)
ネットのどこを探しても載ってない。巷にあるのは一棟モノばかりですよね。
ただ建物としての強度は日本全国津々浦々で、タワマンが一番強いから、一番安全な投資ではある(笑)今のタワマンは値上がりしすぎてキャッシュフローは果てしなく少ないから複利メリットがなくなるのが玉にキズ

>>101 匿名さん

他に良いのある？(笑)
アパートも高すぎだし、そもそも地震起こったらアパートが一番あぶない。

>>97 匿名さん
そんな金利で回収できるんですか？一億以下で0.5%台(一億以上だと高くなった)で20年変動にしてフルローン組めましたが、それでも毎月マイナス。

９８ですが、私はタワマンではない港区マンションをむしろ見ています。
もう売れてしまいましたが、プレシス東麻布なんかは検討しました。
そういう意味で言うと、港区でも湾岸物件は手が出しにくいですね。
港区内陸になってくると確かにキャッシュフローなんて出やしませんね。。

たしかにプレシス東麻布はアリでしたね。同じ港区でもパークコート浜離宮とかとは違うカテゴリーですね

>>107 匿名さん
店頭金利で借りる投資家何ていませんよ。
店頭金利マイナス1%くらいがベースで、あとは交渉や属性次第という感じですかね。

>107
区分対象で１億　.5％台ですか？
凄いですね メガバンク？
0.5%台でもCFマイナスはまずくないですか

やっぱり今買うとなると名古屋、川崎など都心以外の場所になると思う。

みなさん、ロングホールドだけど何年くらい持つのですか？
最近販売されたタワーだと、20年間は修繕積立金が五年ごとに倍になっていきます。
あと固都税の減税も築6年から無くなるので苦しくなりますよね。

1棟買う方が景気に左右されにくいからよいと思うけど？

湾岸ファミリーを5000万位で買って、25万で貸さないと、
インカムゲイン目的ならタワーで 長期保有は無理のはずです。

利回りでいったら一棟物の方がいいですよ。
また客付けとRCの修繕費が悩ましいけど。
で、自分は結局都心の 築浅区分を買って回転してます。
タワーの複数持ちだって同じですよね？

>>117 匿名さん
なるほど！インカムじゃなくキャピタル狙いですか。けどそろそろキャピタルも厳しくないですか？すべて中古築浅ですか？

来年から初めて区分マンションを賃貸で出す予定の者です。
みなさん確定申告はどうされていますか？
青色申告しようかと考えています。一室のみなので10万円控除ですが受けれるのかなと。
皆さんの事情を教えて頂けたら嬉しいです。

1つ賃貸のときは白色でしたが、今は複数賃貸で青色10万円控除です。

>>111 匿名さん

メガです。一棟などいくつかあって、トータルで持ち出しないのでセーフです。個人的には、人気の駅の徒歩3分以内のボロ物件に投資するのが向いているかな。

>>121 匿名さん
メガの方にもなると、タワマンは買わずに賃貸ですか？
それとも現金貯めて一括で買うとかですか？

>>110 匿名さん
そりゃ3つめ4つめとかになると交渉出来るでしょうけど、2つ目からの交渉はよっぽど属性良くないとさすがに難しいのでは？

やはり現金築古で年収アップで属性上げないとダメかな。港区タワマンなんかを店頭金利で借りて買った日にゃ、次に買うときに壁にぶつかってジ・エンドですかね(汗)

>>115 購入経験者さん
1棟は1億以上いっちゃうでしょ？よっぽど属性良くないと…

皆さんタワマン複数所有の方にお聞きしますが、それぞれ皆さんタワマン区分1つ1つの購入の平均した単価はいくらくらいなんでしょうか？
3つや4つ持ってる方は、だいたい5〜10年くらい掛かってると思うけど、大体どのへんを狙ってるのか確認したいです。
利回りの良い有明などは3000〜4000万前半でいまでも買えますが、その辺りの価格帯を攻めてる方が多いのかな？

このスレは他のタワマンスレと違って、見栄っ張りがあまり居ないから良いですね。さすが投資目線の方は違うなぁ(笑)

>>121 匿名さん
>>122は勘違いでした。メガバンクでしたね(笑)
色々持ってるんですね。
タワマン区分、徒歩3分のボロ区分、郊外や地方の１棟マンションや木造アパートあたりがポートフェリオって感じでしょうか。利回りはボロ物件が良いですね(笑)出口や担保価値が心配ですが、利回り重視だとそっちになりますね…まぁこことスレ違いになりますが、タワマン複数も広義の不動産投資ではあるので、比較対象としてボロ物件など他のジャンルのお話もお聞きできたほうがよりこのスレとしての意義は深まりそうですね。

>>112 匿名さん
大阪はどう？結構賃貸相場高いみたいだけど。大阪にはヒルズやラトゥールみたいな高級賃貸がない分、東京よりもタワマンの地位は高いみたい。

名古屋や川崎などの郊外、地方もそれは同じなのかな？

>>109 匿名さん
プレシス東麻布は利回りどれくらいだったんですか？
パークコート浜離宮が違うカテゴリというのは、キャピタルゲイン的な意味あいですかねww
36m2で5100万って、利回りどんだけ低いんだよ、と。

まぁ実際に、タワマンの複数所有は不動産投資そのものだから、最近はやっている新築木造デザイナーズアパートなどと同じ類だから、その辺りを買えると言われてる人はタワマン複数所有だって出来る。ただCFが出にくいし、出ないと次の物件の頭金を結局別途貯めないといけないから、旨味は少ない。
ただタワマン自体確実な資産であることは間違いない。地震にも強いし、ランドマーク性があるなど、出口は1番確実なものではあるので、そこも鑑みて自分の年収や属性と相談しながら新築アパートや1棟マンション、タワマン区分やボロ物件のどれを選ぶのか、という話。

結局は自分が最終的にどうなりたいのか、という視点で物件購入プランニングを立てなければダメだね。

>>125 匿名さん

約10年で自宅入れて4つ、取得価格ベースで6000万弱平均です。
しがないサラリーマンです。

自分も約10年で自宅入れて4件。一つはワンルームマンションなんですがそれを除くと取得価格ベースで平均5000万円です。サラリーマンです。ボーナスが嬉しい！

プレシスは５％ですかね。
パークコート浜離宮も、５０００万で３６m買えれば１０年後も買った価格で売れそうですけどね。
タワマン投資のうまみはインカムゲインは出なくとも、買った価格で売れれば、アリ！というところだと思うんですがね。皆さんいかがでしょう？

確かにここは建設的な意見ばかりで勉強になるし楽しい！

>>126 匿名さん
投資で買うのは基本中古を買っています。新築タワマン等の区分は元々は子供たち(格安で貸す)用に買った部屋なんで、そっちは今の賃貸人が出たら手放すかもしれません。

港区
7.5%
5.6%
川崎
5.5%
名古屋
7.4%

買った当時の実績&想定の表面利回りです

>>132 マンション比較中さん

買った価格で売れたらアリですよね。
賃借人様がローン返済してくれて、頭金に対する利回りは結構なレベルになる。
CFがどうしても気になりますが、出口価格が相対的に担保できる可能性が高い、都心投資の醍醐味ですね。

上手くやられている皆様、今まで読んでためになった書籍を教えてください。

>>133 マンション検討中さん
本当、見栄っ張りなステマやアホネガがばかりのマンコミュスレがはこびる中で奇跡のようなスレだわ。
必要な情報も1件目を買うときの情報だけでは全く足りないし、ここは先輩方の知恵より恩恵をうけるとしよう。

多分実際持ってる方はごく少数だろうから、このスレにいてくれる先輩方は本当に貴重な存在。

これからもまったりお付き合い願います。
来年以降、このスレで新しく2件目購入できた方の報告が聞けたら素晴らしいですね。ハードルも1件目よりも高いでしょうから。

>>135 66さん
凄い…名古屋は今でもそんな利回りが保てるのか…
しかも実績？！表面だとこれ10%いきますね。タワマンで10%なんてごいすーすぎるw

この中にひっそりモモレジさんがいたら面白いよね(笑)

>>137 匿名さん
タワマンの複数持ちの書籍なんて見た事ないぞww先輩方は自分で選んでやってるんではないの？
むしろ本出してほしいくらいww

>>138 匿名さん

130ですが、複数投資の見えざる効能として、ローンに団信が付くということがありますね。
他の投資で、万が一の時の備えになるものはない気がします。
それも結構な金額ですし、笑。

4つ持っている先輩方は資産2億越えか…PC青山が買えてしまうね、恐ろしい(笑)

資産2億ってことは、賃貸収入も含めた収入がもう2000万を超えているって事になるのかな？(年収10倍の法則)

それとも、複数持つと年収10倍以上でも借りれるようになるのかな？

>>142 匿名さん
アパートローンに団信もつけれるんですね！
何かあったら一気に2億が家族の元に…自分の価値がそれだけ高ければ、鼻も高くなりますよね(礼笑)

>>133 マンション検討中さん
本当、勉強になりすぎて、ついていくのが大変…。分からない項目が多い方も多そうだ。何度もグーグルなどで調べながらこのスレを読み返すくらいの気力が必要だね。

書籍は沢山読んでます。

ど素人がはじめる不動産投資の本

は10年前ぐらいに読みましたが、良本と思います。

>139
実績というのは実際に貸してる賃料から計算したもので
想定というのは貸したことないのもあるので同じマンション実績でという意味です・・
真っ当なタワマンで表面１０％超えたら神です・・
４つ持ちの方皆タワマンですかね？
勝手がわかるので買いやすいんですよね
ただ、大規模修繕とかはやはり心配事ではあります

今は名古屋でも中々７％は行きません、じっくり見てるしかないと思います

>>146 匿名さん
その書籍、名前聞いたことあらます。
その本はタワマン区分についても触れているんでしたっけ？

結局タワマンだけだと投資目線ではダメという事ですね。
まだ利確してない湾岸タワー持ちの方はどうするのですか？

>>149 匿名さん
タワマンは1番安全な資産で長期で持ってても値下がり率は低いでしょうし、死ぬまで持っていても良いくらいでしょう。ローン終わったら1物件で15〜25万は見積もれるんで、少なくともアパート1つ持つよりは安全に持てますよね。

最悪売却すれば売却価格で新築も割安で買えますし、売却するとしたら、長期修繕で想定外の価格になった場合くらいで良いのでは？

149さんは、湾岸タワーを売却させたい不動産業者？

>>151
そういった意味ではありませんが、やはり湾岸は資産価値としては不安ですね。液状化等。
まぁ、豊洲なんかは汚染地域で資産価値ありませんから、そこは例外と思いますけど。

>>150 匿名さん
タワマンしか持ってない奴の言うことって説得力ないね。

>>152 匿名さん

湾岸のリスクは将来の供給過剰ですね。液状化では、浦安の例でわかるように、価格はすぐに戻る。

このスレにもよく分からないネガが湧いてきたね
湾岸だけじゃなく内陸などのタワマンも含めた内容になっているんですがろくすっぽ読みもせずに投稿しているんでしょうねぇ。

せっかく良いスレだったのに、、、勿体無い。

「利確していない」とか「湾岸タワー持ち」とか、これまでの議論をまったく読んでおられないようですね。

繰り返しになりますが、キャッシュフローがプラマイゼロだとしても、取得価格が維持できる可能性さえ高ければ、投資としては内部成長を実現している、つまりローン元本の返済分は利益が出ている訳ですから、十分成り立っているのです。

取得価格が維持できる可能性が高そうな不動産は何か、という観点から、都心・港区・タワーやそれ以外、などの話が展開してきました。

積算価値の見込めない一棟アパート投資の目線からは、利確しないと不安、という心理が働くのは、わからないでもありません。

しかし、ここで話をされている方々はかなり違う目線で不動産を見ておられると思います。どういう観点で、現在の市況なり経済状況なり、あるいは長期目線の投資機会なりを見ているか、そういう情報共有の場でありたいですね。

いま買って10年後に同じ価格で売却できる首都圏の物件ってあるんですかね？都内勤務なので都内か神奈川ぐらいでそんな物件あれば購入したい！

>>157 匿名さん
この辺りのネガはスルーしてもよさそうですね(笑)対応してあげるとはかなりお優しい方だとお見受けしますw

見た感じだと、タイトルだけしか見ていないようなので。それにしてもなぜタイトルに湾岸とついているのか…謎ですね…スレ説明部分に湾岸の文字が全くない(笑)

先日2件目として、某地下鉄徒歩1分で5000万強のタワマンを見てきました。例の2路線直結の物件ですね(笑)

物件価格の2割を頭金、諸費用も込みで1200万ほどの頭金が必要との事。この物件は相場から安めなので家賃は20万強とれるようで、表面はだいたい5%との事でした。ローンや管理費、固定資産税を引いた手残りは年50万強と計算できるので、ROIは4%ほどになります。頭金2割入れないと1%台では貸してくれないみたいですね。
頭金は払おうと思ったら払えるのですが、これだと2件目買うにしても1000万必要なので、1件目の手残り＋自分でも3〜4年がっつり貯金しないといけなくなりますね…。

都内だとやはりこれくらいになってしまうのでしょうか？地方の7%などだともう少しROIなどマシになってくるのでしょうか？

皆さんは2件目以降もご自身での貯金はどんどんされた感じでしょうか？

どなたかが言っておられましたが諸経費込みでローン取れるのは属性が本当良かったんですねwもしくは金利結構高かったでしょうか？

アパートローンは自分の場合、なかなか条件きびしそうなので、やはり銀行住宅ローンに借り換え→2件目フラットの戦法でいったほうが堅実かな？と思ってきております苦笑。

先輩方、もしアドバイスなどあればいただけたら嬉しいてす。

やっぱり現金は残した方がいいと思いますよ。頭金1200万円も出すのは勿体無い。

>>160 匿名さん
諸費用込みでしか借りたことないのですが、昔買った不動産の返済がかなり進んでいて、その担保余力内であれば借りられるんです。都心タワマンは評価が低いので、色々な物件との組み合わせは重要です。

>160
二割は多いですね
勿論個人差有りますがもったいない気がします
ORIXとかでも1割で大丈夫なはずですが

あとは162さんもいってますが担保力あれば
持物件抵当に入れて諸費用込みのフルローンも可能

1軒目は住宅ローンでそのまま住み続けて、2軒目を投資用でフラット活用すること出来るんですか？

フラット35セカンドハウスね
グレーなやつですがあからさまに投資といったらダメです
セカンドの理由づけ必要

>>162 匿名さん
なるほど素晴らしい…！
担保力はどの辺が強いですか？
自分はローン残債ある港区湾岸タワマン1つに、地方の駅近の安めの区分2つのみです。

担保力が強いのは、どのへんなんでしょう？やはり1棟マンション？

>>163 匿名さん

>>163 匿名さん
そうですね。出来れば現金(といっても換金できる資産)は持っておきたいですね。不動産屋さんでチラっと聞いただけなので、見立て違うかもしれません。

近々銀行さんに直接相談しにいこうと思ってます。

みなさんはどの銀行さんがオススメですか？スルガ使ってる方とかいるのかなぁ。

>>162 匿名さん
不動産の担保って見えないデータだから難しいですよねぇ。例えば月島駅直結のタワマン5000万強44m2の返済が半額くらい返済出来ているとすると、担保力としてはどれくらいなのでしょうか？単純に5000万の半分の2500万といった感じでしょうか？

>168
銀行は第２抵当ほとんど評価しません
その条件だとほとんどゼロでしょう

>167
スルガしか引けない人は投資はしないほうが賢明です

162さんの担保余力というのは、同じ銀行と継続取引していて、そこから次の融資を受ける場合のことでしょうね。継続取引だと信用もあり、いわゆる2番抵当とは違うので、担保枠を利用できます。単に物件評価額の余りがいくらと言う見方は銀行はしないですね。

>166
銀行はご存じのように土地がだいすきです
ローン中の湾岸区分と安めの区分では残念ながら担保力ありません

>>170 匿名さん
スルガは怖いイメージしかないですねww
私はみずほですが、皆さんはどこをメインバンクとして取引きされていますか？

>>166 匿名さん
担保評価は路線価を基準にしているかと思います。なので、路線価と販売価格が変わらない物件を持つことが時には意味があります。地域は都下の方が見つかりやすいです。ただし、相続税対策にはとっても不向きです。

私は新生銀行が好きです

>>174 匿名さん
その頃には全ての資産をタワマンに変えれば相続税対策は万事◎

銀行は金利が低いとこがいいです。スルガが低ければスルガでもいい。

銀行は、他はどこから借りているかも見ます。大手行がそろっているとそれなりの属性と思われますし、そうでないと、みたいな感じです。やはり横並びなんですよ。悲しいかな。

規模が大きくなって、アパート10棟とかになると個人の属性なんて関係なくなるよ。属性が良いと借りやすいことは否定しないけどね。

アパートローンではなくプロパーで借りるなら、担保の評価額と何億借りてくれているかで属性を判断してるんじゃないかな。

スレの湾岸複数所有の人っているの？
良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の
ポートフォリオを言いませんか？

賃貸中
都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米
山手線内側 築浅 タワー コンパクト
郊外 戸建

売却済み
山手線内側 区分
郊外アパート

アパートとタワマン区分ならどっちが担保力ありますか？

土地があるアパートに決まっているのでは？

>>183 匿名さん
惜しい。退去したら空室率100%の区分よりアパートの方が収益の確保が容易なので、アパートの方が掛け目が高いのです。
でも、担保掛け目と将来の資産価値は違うのでポートフォリオを組むことが大切になりますね。
アパートの積算価値はかなり厳しいことが多いと思いますよ。

惜しかった。残念。というかあなたの言うことは正しいの？

あなたのポートフォリオと何年投資してるか教えてください。

このスレは本当に勉強になります。先輩方、今後ともご教示のほどよろしくお願い致します。

181です。

投資歴 10年
スレの湾岸複数所有の人っているの？
良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の
ポートフォリオを言いませんか？

賃貸中
都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米
山手線内側 築浅 タワー コンパクト
郊外 戸建

売却済み
山手線内側 区分
郊外アパート

テンプレート

投資歴

賃貸中物件

売却済物件
を述べてから発言お願いします。

これからの方は無しと記載してください。

>>189 匿名さん
スレ主？

すみません。SNSみたいに裸にならないとお話出来ないのなら撤退します。これまではいい感じだったんですけどね。残念です。

>>191 匿名さん
スレ主？

>>192 匿名さん
191は、ただの参加者、しがないサラリーマンでした。

私も撤退しますね、記載を強制されるのは少し違和感がありました。最初はここは良いスレだったと思うんですけどね。

>>193 匿名さん
正直、あなたは不要でしたね。参考になることはないでしょう。

>>191 匿名さん

スレ主です！
自分は全然です。湾岸に1つめを2年前に購入しただけです>< しかもまだ賃貸出してません><

2件目の打診に月島にいってきたものです。今日時間あるから銀行いってこようかな。

すでに3つ所有してるとのことですが、お住まいは賃貸物件でしょうか？

今後ともよろしくお願いします♪

>>194 匿名さん
あれwスレ主ですが、ここは匿名掲示板ですし、記載したくない方は記載しなくても大丈夫ですよ！

複数持ちの方は少ないと思うので、湾岸に1つだけ所有な僕は沢山勉強させていただいています。同じような方も沢山いると思いますし、玄人さんにも為になる話もあるはず、確かにポートフェリオは分かったほうが話しやすいけどあくまで匿名なのでそこは自由にしてもらえれば良いと思います( ･ᴗ･̥̥̥ )w

このスレのような情報源、たぶん今はどこにもないですよね？自分で立てといてここは貴重な場所だよなぁ〜と思い始めています( ･ᴗ･̥̥̥ )w

色んな方が集まるので、色んな意見あると思いますが自由に書き込める場であれたら嬉しいです！これからも楽しくよろしくお願いします✩°｡⋆⸜(* ॑꒳ ॑* )⸝

たぶんポートフェリオを言うのを嫌がる方もいるので、話の中でだいたい目星をつけると良いですかね

少なくとも4〜5人は3〜4個持ちの方がいらっしゃいます。>>189のテンプレを特段使わなくとも、スレを1から読むと参加者のポートフェリオがだいたい分かりますよ〜。

自分のを言っても良いよという方は、>>181さんが書いてくれた>>189のテンプレを使えばいいかな？と思います！

>>196 匿名さん
寝ぼけてて自分のポートフェリオ間違えましたw

湾岸1つ所有>居住中で賃貸出すか悩み中
地方の平成築区分を2個所有賃貸中

売却はなし


今後は
タワマン最低もう2個ほしい
タワマンをローンで買うか、築古区分を買い進めてくかどちらが良いか悩み中でこのスレ立てしてみた

です♪

私はタワマン二つ所有で片方賃貸で片方に居住中です。
居住中のタワマンの売却検討中です。
両方所有して2年程度ですが、着実に残債が減っているの見ると安心しますね。