千里中央再開発（セルシー 北大阪急行 他 ）

セルシーがパルや地下鉄モノレールのデッキとつながってなければすぐに売却決まったと思いますよ。つぶして建替えるのも簡単ですし、でもパルとセルシーをきれいに切り離してつぶすなんて不可能ですもんね。

でも、それならどうしてセルシーは赤字になるのわかってて、定期契約の退去に踏み切ったのでしょうか？
約７５パーセントの店舗が減った穴埋めは、売却以外に考えられないんですが・・・

なぞは深まるばかりです。

早い段階でセルシーを出た定期契約は センリトやライフサイエンスに入ってる店舗が沢山ありますが
6月でセルシーを出る店舗は 先を見つけれてるのですか？

ABCマートやスーツセレクトなど近隣に支店があるみたいですね。

閉店した百均の店、箕面にもあるらしくてずっと広いらしいけど、
品揃えや商品の並べ方が千中の店の方がずっとよかったとか。
これはあくまで少人数から聞いた意見ですが。
多分フランチャイズだったろうから、千中の店とは経営が違うのかなあと
いう話でした。

>>701 匿名さん
耐震が不十分なので定期契約の更新ができないという、事務的なことだと思いますよ。

>>698 匿名さん
価格次第と考えているところはかなりあると思いますよ。
あの場所で、豊中市の協力もあるとすれば失敗する方が難しいですよ。

パチンコ屋がカギか？　建て替えたらもう入れないというレスを
散々見ているが。　ちょっとやそっと補償してもらっても
営業していることには代えられないだろうし。
特例で認められる？方法はある？

セルシーの耐震性は大丈夫範囲なんですよね？

>>708 匿名さん
商業施設としての基準をクリアしていません。
補強にも多額の資金がかかる上、営業しながらの工事はできません。
なので、定期賃貸契約を更新できません。

普通契約なら 耐震性クリアしてなくても大丈夫な条件とかあるんですか？

普通契約は、対等な契約なので、耐震不足はビルの責任だから、ビルの都合で退去をお願いする場合、必ず店が納得する補償金がかかります。

ただし店側があまりにも多額な金額を請求したり、ビル側が安すぎる補償ですましたりしないように妥当なラインを裁判で決めるケースが多いです。
現在、ビルは普通契約の店舗に対して、何の依頼もしていないのはこのためです。
通常、次の計画が決まった場合、この補償も加味して計画立てるのですがパチンコ屋の廃業させる補償額が読めないことが、なかなかセルシーの買い手がつかない要因かもね。

単純に言うならオーナーと店子の睨めっこ、腹の探りあいと言ったところか。
パチンコ屋は手強いと思う。

よく分かりました！ 難しいですね。

>>712 匿名さん

じゃあやっぱり残っている店舗が早々に退去の姿勢を見せれば話が進展するってことか。

普通契約の店舗は 結局次につながる選択していかないと駄目やし オーナー側との色々駆け引き難しそうだし
時が経つ程 状態はよくないだろうし 本当に大変そうだと 書き込み読んで思いました。

＞＞714
先にも書いたが商売人は逞しい。
仮に俺が弱小店子であってもパチンコ屋の動静は見るよ。
先に自分から出て行く事はないわな。
昔なら地上げ横行だろうが今は時代が違うしパチンコ屋も”プロ”
アパマン店主は良い人か欲の無い人なんやろうと思う。

そうこうしてる間に 凄く良い条件の先が見えてきたら普通契約はどー判断するのですか？

先のカキコミで書き漏らしたが。
アパマンは仲介屋、人脈の世界の人間。
搦め手
は多いやろ。
717ちゃん、見事な愚問、參りました。
そんなもん各人の判断でんがな！

残れる店舗は残る権利があるのだし、それを出て行ってもらうには
お金で解決するしかないだろうな。
最終的に合意しなければ裁判か？　それなら相当に長期間掛かるだろうな。
一部分を仮店舗風にして移転してもらい、建て替えたところへの入居を保障する、
そういう案は無理か。

ここは用途地域でいうと何地域になるんですか。
商業地域ならパチンコ屋は建てられるし、何なんだろ。

せんちゅうぱるのサンドイッチ店が6月末で閉店。
17年位あったようだが、何故に今更閉店なのか。
10年以上あった店舗が最近に相次いで閉店していっているが、
せんちゅうぱるにも何かある動きの前触れなのか？

パチンコ店も年末に退去と聞いていますが？

パチンコ店 って セルシー問題解決の肝 なんですよね！？

>>722 匿名さん
そうなんですか！？
では話は前に進みつつあるのか。
でも塾とプールは取壊し決まるまでいるつもりですよ。
ダイエーはどうかわかりませんが。

>>724 匿名さん

もうはやくどいたらいいのに…。周辺住民の目にどう映るかとか考えないのかな？！

パチンコ店年末退去はガセですよ。

一刻も早くテナントに出ていってほしい、セルシーの工作員さんですか?

>>727
は
>>725
へのレスです。

何度も散々、書かれていますが。
7月以降も残っているテナントにはいまだに交渉どころか、
今後の計画の報告も一切なく、それ故、営業を続けざるを得ないテナントなんですよ。

>>729 匿名さん

営業を続けざるを得ないって、強制的に営業を続けさせられてるということですか？

>>730 匿名さん

幾ばくかの保障が見込めるので、続けざるを得ないってこと。

横から失礼するよ。
オーナー側のシャッター化（放置プレイ）による兵糧攻めやろ。
出て行ってくださいと、自ら出て行きますでは大違い。
持久戦と云う事でんな。

肝心の賃貸借契約書の中身が判らんが。
オーナー及び、テナント双方に、ホワイトナイトかブラックナイトか
知らんが当然第三者が接触してるやろな。
テナント側の使者には裏にオーナーが隠れているかもやしな。
弱ってるテナントが居たら俺が権利を買いたいぐらいやで。

証券化不動産の運営、管理はオーナーから指定された会社が行っていますから、オーナーが前面に出ません（守秘義務）。証券化された不動産では当たり前の事です。国内、海外の銀行が投資家から資金を集め不動産に投資して証券化いる場合も多く、通常の不動産オーナーと違うケースも有ります。証券化された不動産をデベ、一般会社が購入するケースも多々有ります。セルシーはどんなケースですかね。

>>734
証券を持っている者が複数いるということですかね。
それなら方針？を決めるのは大変ということですか。
それとも持っている割合で方針が決まります？
内々ではプロジェクトは進行していると思います？
それとも白紙の状態？　

愚問の連発甚だしいな（呆）
横着しないで一寸は自力で勉強しろよ。

同感。この問題、それぞれの契約書を見ることができない一般人が理解できるはずもない。
セルシーオーナーの証券の分配うんぬんの話は、専門家や弁護士が聞いても詳細明らかにされないし、する義務がないので、このサイトレベルで回答できるわけがない。
計画出るまで黙って待てば。
無知な人たちの愚問ばかりで無駄。

無知な人たちの愚問の連発だと思うのなら、スルーすればいいのに。
それすら出来ないのに、どちらが無知か。

千里中央の今後が気になるので、たまに見ています。
セルシーの件は、どなたか言われていたように
オーナーは普通賃貸借店舗の体力消耗を待ってる状況。
バランスとれたところで一気に再開発（デベに売却）でしょうね。

体力消耗っていうのは、顧客が来なくなる状態ってことですか？うちの子を学習塾へ入れようと思っていたのですが、これからだんだん生徒が減っていくってことですよね？

>>740 匿名さん
顧客が減って賃料さえも持ち出しになることです。しかし、学習塾は年度単位で採算読めるでしょうし、すでに定期賃貸借では？　その方が双方によっていいことですし。

またうそのレス。７月以後に残っている店舗で定期賃貸借は皆無。やっぱり塾に対する同業の嫌がらせは減らない。それだけ、セルシーの馬渕が優秀な生徒が多くて他の塾は太刀打ちできないということ。子供を入れるかどうかは自分で見て決めればいい。このサイトの特定店舗の批判はいやがらせとうそがまぎれていて見苦しい。

>>742 匿名さん
へえ～　セルシーには馬渕が入ってるんですか？　そんな昔から入ってたの？

馬渕の千里中央校（セルシー）はこの辺りの本部校でトップ層にも対応出来ますが浜学園の本部校は豊中でトップ層はそちらまで行かなければなりません。
希学園も豊中ですし、千里中央に限定すれば優秀な子供は馬渕に集まらざるをえませんしね。
セルシーの馬渕は中学受験だけでなく高校受験クラスもあるため今のままの形態では移転先が見つからないみたいです。
移転するとなれば中学受験と高校受験を別々にせざるをえないと思いますよ。

＞＞738
流石バカだな。スルーしたらいつまでも愚問連発するから忠告しているだけ。
忠告されて「スルーしろ」とは忠告されるだけの人物だと云う事を証明しているよ。

まあ、婆さんの裸を無理矢理見せられるという感じだな。
７３８と７４０は同一人物の様な気がするのは俺だけか？

憶測で色んなご意見っを述べられていますが、この手の不動産を運営会社では不動産鑑定士などの資格を持っている経験豊かなﾌﾟﾛ中のプロ達が業務していています。管理会社もこの様な状況の不動産業務を経験豊富なプロが担当されていますから、２～３年前から業務スケジュール通り進んでいると推測します。

747抽象的で、何の意味もない。２～３年前から業務スケジュール遂行していると推測しますって、そんなこと誰でも推測してる。知りたいのは今後の具体的な計画じゃ～。

＞＞747
根拠なく推察されてもな。
憶測を批判する貴殿のカキコミの内容が推察によるものとは噴飯ものやで。
愚問連発と変わらんレベルと思うがな。

皆、分からんから憶測してるんやろ？何を眠たい事を言ってるのか。
君のはな、言語明解意味不明と言うんやで。７４７くん。

この物件はすでに売買済みでしよう。根拠として証券化されたままで持っていても、退去で賃料が減り過ぎている状況では配当出来ないからです。また行政から耐震補強か耐震建物建て替えなど進められても、費用掛けても即収益が挙がず投資家に配当出来ない状況が出来ないからです。売却で利益挙げ配当されたのでしょう。既にどこかのデベが買っているでしょう。

まあ、プロでも当初の13年半では無理だったけど、3年前に仕切り直したみたいやから、平成34年10月31日までには何とかしはりますわ。外野はそんな感じで考えとくとして、ここでは好きに意見出したらいいと思いまっせ。

まだ売却されてないでー。投資家が赤字垂れ流している状況は変わらない。

知りもせん事ぐちゃぐちゃ言いなさんな。

>>751 匿名さん
投資家に配当できない状況が出来ない？？
投資したら必ず配当がもらえたらみんな投資しますよ。
買い手のつかない証券、でも大きく化けるかもしれない証券。

つまりは「思惑の世界のまっただ中」と云う事やな。
外野がヤイヤイと言う絶好のネタ。
総批判されて負け惜しみの７５４なんて無視して楽しくやりましょう。
勉強になるカキコミも結構あるよ。

740 と 743 は同一人物だな

今頃になってもセルシーに馬淵が入っているのかなんか
白々しいことを書き込んで、見苦しいことはやめな

どこの塾の関係者なんだ？　馬淵の生徒を減らそうとするより
自校をよくすることを考える方が、よっぽど合理的だと思うけど。

正式発表があるまでどれが真実かなんて、誰にもわからないこと。
聞いた情報を書いたり、疑問に思うことを聞くことは別にいいんじゃないの。

スーパーやスポーツクラブ、塾、パチンコ屋などは体力消耗することはあり得ないと
個人的には思っている。

>>757 匿名さん
適当な推測はやめた方がいいよ。塾関係者で泥試合でもしてるの？
もし、あなたが馬渕擁護派なら逆効果。アンチ馬渕ならなかなかやるなって感じ。

>>759
負けず嫌いだな

752のH34年10月31日までには何とかしますとあるが、根拠は何なんだろうか？それが本当なら、内部でいろいろな交渉があるにせよ、ビルの現場は5年間このまま放置ということか？
7月から年末にかけてほとんどの店舗が退去しなければ信頼できるコメント。

今年退去しないからといって３４年に退去するという根拠にならんだろ。

>>761 匿名さん
当初の信託期間は本年末だった。３年前に解決無理と判断し、平成34年末に変更されてる。再変更はないと考えると、そこまでには解決されるだろう。

信託受益権を買主に売却すれば、信託を解除して通常の所有権を譲渡して通常の不動産売買契約となりますね。

信託受益権の評価額でもめる可能性も高いのでは？

受益権の売買は通常売買益が大きく出るケースが多く、揉めるケースは殆どありません。当然いずれにしても投資にはリスクが有りますから、投資家が損するケースも有ります。リーマンショック後は其のケース多くありました。受益権売買も取得後売買で利益が多く出る場合、即受益権を売り信託者に利益を還元して終わる事も多々ありますが、長く持って、賃料を永く信託者に還元するケースも多くありますね。

>>766
ここがその“通常売却益が大きく出るケース”と言えるのですか？
一般論とここの実態を知った上での論評とはちがうと思いますが。
早飲み込みする御仁が少なくないと思いますがね。

基本的には売買益が出ると判断したと思います。それと行政から耐震の指導が有ったと思いますから、建て替え費用と収入無い期間が長くなる事が判断材料に成ったのでしょう。セルシーは敷地面積に対して有効利用出来ていないから、買われる方も（デベ）メリットが十分あります。

平成34年までは廃墟が続く感じですか、、
最近越して来たのですけど、どんどん廃れてきてなんとなく騙された感ですよ。
トホホ、、

7月に入り、定期賃貸借の退去が終わった後の原状回復工事が始まっています。
また、残った店舗のフロアごとの看板の書き換えが行われそれぞれの店舗の看板も開き看板が出たことで新たに設置しているところもあります。
残った普通賃貸借店舗の宣伝などに管理会社も協力的です。
開いている店舗に新たに賃貸契約を結ぶことはないと言ってますが、状況から見てすぐに建替えるのは考えにくいです。

現在の建設業業界の状況では再開発はオリンピック後と考えているのでしょう。

>>769 匿名さん
もうしばらく我慢してください。北摂人気根強いですし、ハブ機能の千里中央はきっと蘇りますよ。

始発駅で無くなっても、東西南北死角が無い利便性は唯一無二だね。ただ、豊中市に再開発の能力が有るとは思えないんだよね。本当に残念。
豊中市は再開発に際して、積極的にイニシアティブを取る姿勢が殆ど見えて来ない。手放しに動静を見守るだけが仕事じゃないはずでしょ。

>>773 匿名さん
同意！
コラボが豊中市の施設かな？
そこに千里中央再開発タスクフォースでも置いて、もっと集中して推進してくれ。

豊中市は何度もコンタクト取ろうとしてるけどセルシーオーナーが応じてないんやで。豊中市はセルシー跡いろいろ考えてるらしいけど、オーナーが応じてないからスタートにも立ってないねん。豊中市ががんばってもセルシーは市の施設と違うからなんともならんわ。

>>775 匿名さん
応じないだけで終わってしまうのは、できない営業。
できる営業はあの手この手の打開策を考えるもの。

>>775 匿名さん

なにその役立たない役所

そんなで住民税取ってるのかよ

それにワニより空港のある街のイメージを全面に出せよ
ワニの世間のイメージ分かってんのか

もっとしっかりしろよ
頼むよ豊中市役所さん

豊中市役所へ
市役所職員だけで考えててもあかんよ。
住民含めた専門家集団を構成して進めなあかん。
都市開発に手慣れたデべに指導や意見を仰ぐには、調査の予算化も必要でしょう。

民間事業ですから豊中が介入するの限界が有りますよ。

その通りだと思うが豊中市もそれなりの許認可権をもってる訳で
新たに開発する際に市はその気になれば意趣返しは出来るわな。
政令都市ではないので大した事はないかもわからんが。
豊中は中核都市かいな？

民間だから何も出来ないとか無能過ぎるわな。
市政の真価が問われてると思う。

コンタクト取ろうとしても取れないって、どんだけ豊中市役所舐められてるんだよ（笑）
それでお手上げとか言ってるんだから、そら舐められるわな。

豊中市が民間企業（事業主）に指導して経営（業績）に関わる事は結果責任取れないから出来ないでしよう。規制緩和など含めた行政指導のみですね。

なんで、こんな時だけ都合よく自治体に許認可権で民間を脅せと言うの?
普段なら、許認可権をちらつかせて民間に地辞退の意向を汲むよう圧力をかけるのは悪だ、とか言うのに…。

>>784 匿名さん

君は市役所関係者？ 許許可権を 脅すとか、圧力をかけると言うこと自体、建設的な思考に欠けている。善良な市民の為に働こうと思わないのか。

>>784 匿名さん

仮にその意向を汲むよう圧力とやらを普段民間にかけているとするなら、今その圧力をかけないでいつかけるんだよ

これだけ市民生活に重大な不安が発生しているのに、役所には危機感がないんだね。784はその露呈だね。こりゃ失敗するな。

豊中市がセルシーオーナーの思う金額で買い取れば問題ないが、行政の意向で圧力かけて開発進めろとか法的に無理にきまっとるやろ。ここに書いてあることが通ったら、日本全国のショッピングモールが全部、行政が勝手に再開発できることになるで。セルシーの問題を豊中市の責任に向けても意味ないで。

>>788 匿名さん

買い取れとか、ひとつも言ってないよ。

今のオーナーに金がなくて、再開発のスキルもないから売り待ちしてるのに、行政指導してどうするん？再開発の費用誰が出すねん。買い取らんとどうにもならんのよ。あほかいな。

豊中市さん、企業・人の誘致材料に千里中央を用いることはやめて頂きたい。

用いれるだけのことおたくしてないから。

>>790 匿名さん
市が買い取る必要など全くない。合同会社は（債務含めた資産）をデベロッパーに売ることが目的の会社。
手慣れたデベロッパーなら、事前の市との協議でメリットを引出すこともできるので、市は公益の立場でそれに参画・協力するだけですよ。

買取検討してる手慣れたデベと市が協議してたとしても一年間全く動いてないやん。
知りたいのはいつどうなるかの情報のみ。

>>793 匿名さん
一年間協議してきた事実はあるのですか？

784です。
豊中市役所の職員どころか、公務員ですらないです。

こんなところで「役所が動かんのはけしからーん!」と遠吠えしてても、反映はされません。
役所も、「善良な」市民から担当部署への問い合わせ・意見・要望には耳を傾けるはずなので、まずは役所に論理的な要望を提出されてはいかがですか。

>>795 匿名さん

今さら取り繕ろってもねえ～

情報開示請求して豊中市役所に784の書き込みについて通報すべきです。公務員にあるまじき言動目に余ります。

そしたら、ここの声が豊中市役所に届くかもね（笑）

ここは２ちゃんねるでもないし、普通の意見交換の場でもあるので、見ていると思われますよ。
もちろん公に届けるのであれば何らかの要望書が正規なのでしょうが、
一市民の声として、間違いのない今の千里中央への声でもあるので、市議会議員へも届けられているとも思いますよ。

セルシーの状況が全く不明確なので豊中市に矛先が向いているのはわかるが、決定権は全くないのでここしばらくの書き込みはほとんど無意味といわざるを得ない。