千里中央再開発（セルシー 北大阪急行 他 ）

これからの子育て世代に やはり千中は有利ですか？

シエリアというネームングがセンス無さ過ぎ。
死エリアだと皮肉ってる。
今時床暖房なしのキッチンシンク下が両開きって…どんだけバカにしてんのって思う。
躯体もどうせ取り壊すんだからってかなりケチって建ててそう。怖すぎ。

子有りなら西町に住んだかな。
小学校も建て替えられたし、世帯所得も大体同じような方が住んでいるのでは？？
千中では一番落ち着いたエリアかと。

府営にUR立ち並ぶこちらは…
千里中央といえど、本当色々だなって日々思う。

千中に近い場所に良い環境が集まってるよーに学生時代から感じてました。実際 北摂ってそーゆー感じではないですか？ 千中には これからも魅力的な場所であって欲しいです。

豊中市は千里中央にはあまり積極的ではないのでしょうか？
市の中心部の阪急豊中駅や岡町あたり近辺には役所の各施設が所狭しにもありますよね
今こそ千里中央に開発の余地が有り余るほどあるというのに馬鹿のひとつおぼえのマンション計画

豊中市の隅にあるから力を入れないのでしょうか？

>>673 匿名さん
そうかもね。
計画次第で宝塚沿線よりも、将来性バツグンだと思うけどなぁ。

豊中市への誘致は千里中央をメインで打ち出しときながら実質これでは詐欺まがいの行為ですな。

今のセルシーのオーナーが豊中市の問い合わせにまったく応じないのだから、千里中央の開発が遅れているのは、豊中市が悪いわけではないよ。
豊中市は、できるだけ早く再開発したいんだから。

全国的にも有名な千里中央がこんな有様とは。。

きちんとした セルシーのオーナーは存在しないんですよね？

そもそもオーナーって誰なん？

みんな 最初 どんな流れでセルシーで営業始めたんでしょうね？ オーナーがこんなだとは知らなかったんでしょうか？ あまりにも 普通ではない印象ですよね。

お前らオーナーと店子の違い理解してるのか？

セルシーはオーナー何度も変わってるねん。現オーナーに近いオーナー時期にセルシーに入った店舗は6月末ですべて退去やわ。だから実際セルシーに入って1年くらいで退去させられたところもある。約10年以上前に入った店舗は普通賃貸借で7月以後も残れるるわ。ただし、途中で家賃下げた店舗は、定期賃貸借に変えられて残ってないけどね。

最初はゼネコンのフジタが建てたのか？
それがバブル崩壊で売ってしまったらしいが。
ずっと赤字経営だったらしい。南町に独身寮も持っていたのに。
あの時にも直営でしていたカルチャースクール、スイミングスクール
スポーツクラブの受講者、すごく小さな映画館の愛好者、
全部がすごく迷惑した。
再びまたそれか。

解決方法ってあるんですか？

解決法が見当たらない状態ですね。

＞＞682
通常賃借権なら権利は強烈やないかい（ましてや商用なら）
俺が店子ならゴネまくるわ。
ほんま、会社員とか役人なら大人しいもんやが商売人はタチが悪いど。
オーナが何度も代わってるのは店子の問題もあるんと違うけ？
往生しとるな（笑）

>>682
セルシーで開店して1年余りで退去せざるを得なかった店って、
どの店でした？　全然思い当たらないんですが。

>>687 匿名さん
私も知りたいです。どの店ですか？

1年で抜けたのは、三井住友トラスト不動産がセンリトの１期完成のときに移った後に入ったあぱまんショップ。
いくら定期賃貸借っていってもまさかリアルに契約切られるとは思わなかったようです。
不動産の専門家でもセルシーの現状わかってないようやね。


　

誰かセルシーの登記簿閲覧してくれ、ネットで閲覧できるよ。
俺は生活保護状態なので金がないのでムリ。
所謂　”運営側”　ここの素人が吠えてる”オーナー”が誰か分かるよ。
正体は聞いた事もない様なファンドの様な気がするな。
中国系なら泣きたくなるで。

それにしてもアパマンは間抜けやな、フランチャイズ頼みの素人と云う事や。

別のルートで調べてみると、
現在の所有者は大手の信託銀行で賃料は東京の別会社にとの事だが、
聞いてみるとオーナーは別に居るとの返事、。
つまり正体不明・・・・もう事件になってるのではないかな？

千里界隈と言えば、バブル崩壊以降の経済事件の主戦場、
名前は忘れたが大阪工大出身の朝鮮人が大活躍した聖地でもある。

解決法はまず計画を普通賃貸借に示して、補償などを協議。合意した店舗から順番に退去。前提として計画を示さないといけないからまだ普通賃貸借との交渉はまったくはじまっていない。

現オーナーが駄目なら、どこかが買収してどこかがやらないと解決しない。

登記簿は三井住友信託銀行やったような。権利を証券化して複数のオーナーに分配してるから登記簿見てもなんもわからんて何度も書いてある。朝日新聞の記事にも書いてあったからほんまやろ。

＞＞６９２
有り難う。ほぼ理解できました。
権利が分散するとややこしいと云う典型ですな。

>>692 匿名さん
おっしゃる様に権利が分散しすぎて、主導する人がいない。権利持分数パーセントではどうにもならないのだろう。
どこかが、全ての証券を買い取り主導権を持つまで何もかわらない。

甲子園の旧プランタン、ダイエー、イオン、現三菱地所も分かりませんね。

その昔、バブル崩壊直前のタイミングで、一口５００万で勧誘されましたよ。

地所がどこまで主導権を持ってるものやら・・・・。

甲子園のダイエー跡のイオンはセルシーと唯一類似しているケースなので興味を持ってみています。
ここは店舗の退去が全部終わっているのかな？それならセルシーよりは計画がわかるのが断然早いと思います。

イオンは地下の食品売り場のみ営業をしていますね。
当初は全面閉鎖の予定だった様ですが、虎キチの強烈な反発があったとかなかったとか。
イオンがなくなると、大型店は遠いララポ内のヨーカードーぐらいで
近場なら、イカリ、旧ピーコック、生協ぐらいで結構不便です。

とこか セルシーを買収したいと思ってるとこあるんですか？

阪急とイオンの噂はありましたが、どうなんでしょうか？
阪急グループは管理会社として入ってますが、委託されているだけで実態まったく知りませんし、梅田の阪神百貨店の建替えに力を入れているのでセルシーのことは否定しています。
まん前のセンリトはイオン主体でセルシー内のダイエーもイオングループなんで今の状況からみてこちらも否定しています。
どちらとも交渉があったかもわかりませんが、今のところオーナーチェンジはない。
他は外資の噂はありますが、具体的な名前は挙がってきてません。

状況の整ってない 今のセルシーを買収したいとこは
簡単には出てこない って事でしょうか？

セルシーがパルや地下鉄モノレールのデッキとつながってなければすぐに売却決まったと思いますよ。つぶして建替えるのも簡単ですし、でもパルとセルシーをきれいに切り離してつぶすなんて不可能ですもんね。

でも、それならどうしてセルシーは赤字になるのわかってて、定期契約の退去に踏み切ったのでしょうか？
約７５パーセントの店舗が減った穴埋めは、売却以外に考えられないんですが・・・

なぞは深まるばかりです。

早い段階でセルシーを出た定期契約は センリトやライフサイエンスに入ってる店舗が沢山ありますが
6月でセルシーを出る店舗は 先を見つけれてるのですか？

ABCマートやスーツセレクトなど近隣に支店があるみたいですね。

閉店した百均の店、箕面にもあるらしくてずっと広いらしいけど、
品揃えや商品の並べ方が千中の店の方がずっとよかったとか。
これはあくまで少人数から聞いた意見ですが。
多分フランチャイズだったろうから、千中の店とは経営が違うのかなあと
いう話でした。

>>701 匿名さん
耐震が不十分なので定期契約の更新ができないという、事務的なことだと思いますよ。

>>698 匿名さん
価格次第と考えているところはかなりあると思いますよ。
あの場所で、豊中市の協力もあるとすれば失敗する方が難しいですよ。

パチンコ屋がカギか？　建て替えたらもう入れないというレスを
散々見ているが。　ちょっとやそっと補償してもらっても
営業していることには代えられないだろうし。
特例で認められる？方法はある？

セルシーの耐震性は大丈夫範囲なんですよね？

>>708 匿名さん
商業施設としての基準をクリアしていません。
補強にも多額の資金がかかる上、営業しながらの工事はできません。
なので、定期賃貸契約を更新できません。

普通契約なら 耐震性クリアしてなくても大丈夫な条件とかあるんですか？

普通契約は、対等な契約なので、耐震不足はビルの責任だから、ビルの都合で退去をお願いする場合、必ず店が納得する補償金がかかります。

ただし店側があまりにも多額な金額を請求したり、ビル側が安すぎる補償ですましたりしないように妥当なラインを裁判で決めるケースが多いです。
現在、ビルは普通契約の店舗に対して、何の依頼もしていないのはこのためです。
通常、次の計画が決まった場合、この補償も加味して計画立てるのですがパチンコ屋の廃業させる補償額が読めないことが、なかなかセルシーの買い手がつかない要因かもね。

単純に言うならオーナーと店子の睨めっこ、腹の探りあいと言ったところか。
パチンコ屋は手強いと思う。

よく分かりました！ 難しいですね。

>>712 匿名さん

じゃあやっぱり残っている店舗が早々に退去の姿勢を見せれば話が進展するってことか。

普通契約の店舗は 結局次につながる選択していかないと駄目やし オーナー側との色々駆け引き難しそうだし
時が経つ程 状態はよくないだろうし 本当に大変そうだと 書き込み読んで思いました。

＞＞714
先にも書いたが商売人は逞しい。
仮に俺が弱小店子であってもパチンコ屋の動静は見るよ。
先に自分から出て行く事はないわな。
昔なら地上げ横行だろうが今は時代が違うしパチンコ屋も”プロ”
アパマン店主は良い人か欲の無い人なんやろうと思う。

そうこうしてる間に 凄く良い条件の先が見えてきたら普通契約はどー判断するのですか？

先のカキコミで書き漏らしたが。
アパマンは仲介屋、人脈の世界の人間。
搦め手
は多いやろ。
717ちゃん、見事な愚問、參りました。
そんなもん各人の判断でんがな！

残れる店舗は残る権利があるのだし、それを出て行ってもらうには
お金で解決するしかないだろうな。
最終的に合意しなければ裁判か？　それなら相当に長期間掛かるだろうな。
一部分を仮店舗風にして移転してもらい、建て替えたところへの入居を保障する、
そういう案は無理か。

ここは用途地域でいうと何地域になるんですか。
商業地域ならパチンコ屋は建てられるし、何なんだろ。

せんちゅうぱるのサンドイッチ店が6月末で閉店。
17年位あったようだが、何故に今更閉店なのか。
10年以上あった店舗が最近に相次いで閉店していっているが、
せんちゅうぱるにも何かある動きの前触れなのか？

パチンコ店も年末に退去と聞いていますが？

パチンコ店 って セルシー問題解決の肝 なんですよね！？

>>722 匿名さん
そうなんですか！？
では話は前に進みつつあるのか。
でも塾とプールは取壊し決まるまでいるつもりですよ。
ダイエーはどうかわかりませんが。

>>724 匿名さん

もうはやくどいたらいいのに…。周辺住民の目にどう映るかとか考えないのかな？！

パチンコ店年末退去はガセですよ。

一刻も早くテナントに出ていってほしい、セルシーの工作員さんですか?

>>727
は
>>725
へのレスです。

何度も散々、書かれていますが。
7月以降も残っているテナントにはいまだに交渉どころか、
今後の計画の報告も一切なく、それ故、営業を続けざるを得ないテナントなんですよ。

>>729 匿名さん

営業を続けざるを得ないって、強制的に営業を続けさせられてるということですか？

>>730 匿名さん

幾ばくかの保障が見込めるので、続けざるを得ないってこと。

横から失礼するよ。
オーナー側のシャッター化（放置プレイ）による兵糧攻めやろ。
出て行ってくださいと、自ら出て行きますでは大違い。
持久戦と云う事でんな。

肝心の賃貸借契約書の中身が判らんが。
オーナー及び、テナント双方に、ホワイトナイトかブラックナイトか
知らんが当然第三者が接触してるやろな。
テナント側の使者には裏にオーナーが隠れているかもやしな。
弱ってるテナントが居たら俺が権利を買いたいぐらいやで。

証券化不動産の運営、管理はオーナーから指定された会社が行っていますから、オーナーが前面に出ません（守秘義務）。証券化された不動産では当たり前の事です。国内、海外の銀行が投資家から資金を集め不動産に投資して証券化いる場合も多く、通常の不動産オーナーと違うケースも有ります。証券化された不動産をデベ、一般会社が購入するケースも多々有ります。セルシーはどんなケースですかね。

>>734
証券を持っている者が複数いるということですかね。
それなら方針？を決めるのは大変ということですか。
それとも持っている割合で方針が決まります？
内々ではプロジェクトは進行していると思います？
それとも白紙の状態？　

愚問の連発甚だしいな（呆）
横着しないで一寸は自力で勉強しろよ。

同感。この問題、それぞれの契約書を見ることができない一般人が理解できるはずもない。
セルシーオーナーの証券の分配うんぬんの話は、専門家や弁護士が聞いても詳細明らかにされないし、する義務がないので、このサイトレベルで回答できるわけがない。
計画出るまで黙って待てば。
無知な人たちの愚問ばかりで無駄。

無知な人たちの愚問の連発だと思うのなら、スルーすればいいのに。
それすら出来ないのに、どちらが無知か。

千里中央の今後が気になるので、たまに見ています。
セルシーの件は、どなたか言われていたように
オーナーは普通賃貸借店舗の体力消耗を待ってる状況。
バランスとれたところで一気に再開発（デベに売却）でしょうね。

体力消耗っていうのは、顧客が来なくなる状態ってことですか？うちの子を学習塾へ入れようと思っていたのですが、これからだんだん生徒が減っていくってことですよね？

>>740 匿名さん
顧客が減って賃料さえも持ち出しになることです。しかし、学習塾は年度単位で採算読めるでしょうし、すでに定期賃貸借では？　その方が双方によっていいことですし。

またうそのレス。７月以後に残っている店舗で定期賃貸借は皆無。やっぱり塾に対する同業の嫌がらせは減らない。それだけ、セルシーの馬渕が優秀な生徒が多くて他の塾は太刀打ちできないということ。子供を入れるかどうかは自分で見て決めればいい。このサイトの特定店舗の批判はいやがらせとうそがまぎれていて見苦しい。

>>742 匿名さん
へえ～　セルシーには馬渕が入ってるんですか？　そんな昔から入ってたの？

馬渕の千里中央校（セルシー）はこの辺りの本部校でトップ層にも対応出来ますが浜学園の本部校は豊中でトップ層はそちらまで行かなければなりません。
希学園も豊中ですし、千里中央に限定すれば優秀な子供は馬渕に集まらざるをえませんしね。
セルシーの馬渕は中学受験だけでなく高校受験クラスもあるため今のままの形態では移転先が見つからないみたいです。
移転するとなれば中学受験と高校受験を別々にせざるをえないと思いますよ。

＞＞738
流石バカだな。スルーしたらいつまでも愚問連発するから忠告しているだけ。
忠告されて「スルーしろ」とは忠告されるだけの人物だと云う事を証明しているよ。

まあ、婆さんの裸を無理矢理見せられるという感じだな。
７３８と７４０は同一人物の様な気がするのは俺だけか？

憶測で色んなご意見っを述べられていますが、この手の不動産を運営会社では不動産鑑定士などの資格を持っている経験豊かなﾌﾟﾛ中のプロ達が業務していています。管理会社もこの様な状況の不動産業務を経験豊富なプロが担当されていますから、２～３年前から業務スケジュール通り進んでいると推測します。

747抽象的で、何の意味もない。２～３年前から業務スケジュール遂行していると推測しますって、そんなこと誰でも推測してる。知りたいのは今後の具体的な計画じゃ～。

＞＞747
根拠なく推察されてもな。
憶測を批判する貴殿のカキコミの内容が推察によるものとは噴飯ものやで。
愚問連発と変わらんレベルと思うがな。

皆、分からんから憶測してるんやろ？何を眠たい事を言ってるのか。
君のはな、言語明解意味不明と言うんやで。７４７くん。

この物件はすでに売買済みでしよう。根拠として証券化されたままで持っていても、退去で賃料が減り過ぎている状況では配当出来ないからです。また行政から耐震補強か耐震建物建て替えなど進められても、費用掛けても即収益が挙がず投資家に配当出来ない状況が出来ないからです。売却で利益挙げ配当されたのでしょう。既にどこかのデベが買っているでしょう。

まあ、プロでも当初の13年半では無理だったけど、3年前に仕切り直したみたいやから、平成34年10月31日までには何とかしはりますわ。外野はそんな感じで考えとくとして、ここでは好きに意見出したらいいと思いまっせ。

まだ売却されてないでー。投資家が赤字垂れ流している状況は変わらない。

知りもせん事ぐちゃぐちゃ言いなさんな。

>>751 匿名さん
投資家に配当できない状況が出来ない？？
投資したら必ず配当がもらえたらみんな投資しますよ。
買い手のつかない証券、でも大きく化けるかもしれない証券。

つまりは「思惑の世界のまっただ中」と云う事やな。
外野がヤイヤイと言う絶好のネタ。
総批判されて負け惜しみの７５４なんて無視して楽しくやりましょう。
勉強になるカキコミも結構あるよ。

740 と 743 は同一人物だな

今頃になってもセルシーに馬淵が入っているのかなんか
白々しいことを書き込んで、見苦しいことはやめな

どこの塾の関係者なんだ？　馬淵の生徒を減らそうとするより
自校をよくすることを考える方が、よっぽど合理的だと思うけど。

正式発表があるまでどれが真実かなんて、誰にもわからないこと。
聞いた情報を書いたり、疑問に思うことを聞くことは別にいいんじゃないの。

スーパーやスポーツクラブ、塾、パチンコ屋などは体力消耗することはあり得ないと
個人的には思っている。

>>757 匿名さん
適当な推測はやめた方がいいよ。塾関係者で泥試合でもしてるの？
もし、あなたが馬渕擁護派なら逆効果。アンチ馬渕ならなかなかやるなって感じ。

>>759
負けず嫌いだな

752のH34年10月31日までには何とかしますとあるが、根拠は何なんだろうか？それが本当なら、内部でいろいろな交渉があるにせよ、ビルの現場は5年間このまま放置ということか？
7月から年末にかけてほとんどの店舗が退去しなければ信頼できるコメント。

今年退去しないからといって３４年に退去するという根拠にならんだろ。

>>761 匿名さん
当初の信託期間は本年末だった。３年前に解決無理と判断し、平成34年末に変更されてる。再変更はないと考えると、そこまでには解決されるだろう。

信託受益権を買主に売却すれば、信託を解除して通常の所有権を譲渡して通常の不動産売買契約となりますね。

信託受益権の評価額でもめる可能性も高いのでは？

受益権の売買は通常売買益が大きく出るケースが多く、揉めるケースは殆どありません。当然いずれにしても投資にはリスクが有りますから、投資家が損するケースも有ります。リーマンショック後は其のケース多くありました。受益権売買も取得後売買で利益が多く出る場合、即受益権を売り信託者に利益を還元して終わる事も多々ありますが、長く持って、賃料を永く信託者に還元するケースも多くありますね。

>>766
ここがその“通常売却益が大きく出るケース”と言えるのですか？
一般論とここの実態を知った上での論評とはちがうと思いますが。
早飲み込みする御仁が少なくないと思いますがね。

基本的には売買益が出ると判断したと思います。それと行政から耐震の指導が有ったと思いますから、建て替え費用と収入無い期間が長くなる事が判断材料に成ったのでしょう。セルシーは敷地面積に対して有効利用出来ていないから、買われる方も（デベ）メリットが十分あります。

平成34年までは廃墟が続く感じですか、、
最近越して来たのですけど、どんどん廃れてきてなんとなく騙された感ですよ。
トホホ、、