千里中央再開発（セルシー 北大阪急行 他 ）

>>529 匿名さん
通常のオーナーなら、定期契約を出すときには次の計画も決まっていて、普通契約の退去交渉も同時に始めるのが一般的である。
今回のセルシーのケースは、計画が白紙の段階で、耐震が絡んでいて、もし被害が出たときにオーナーの補償金が莫大になるリスクを考慮して、定期契約の更新を打ち切って店舗を減らさざるをえなかった。
今後の方針について決定しているわけでないので定期契約の家賃収入がなくなるこの状況が長くなると赤字が続くので、オーナーは早くに次の計画に移りたいはずである。
しかしながら、現オーナーに次の計画を遂行する能力がないため、権利を売却して赤字補填や利益を上げないといけないが、売却が難航しているために今のような状況になっている。
次の計画が決まった時点で、タイムスケジュールがあるので、残りの普通契約テナントと交渉が始まるが、方針が決定していない今の状況でオーナーができることは、普通契約の店舗が自主的に出て行くことを待って普通契約の店舗との交渉の数を減らすことである。
普通契約との交渉は始まってもそれぞれ個別に行われるので、計画が一般的に発表になるのは、その後ということになる。

そもそもその無能そうなオーナーってどこ？

一般に公表されない証券を複数にばら撒いた実体のないオーナーなので、個人名を公表されないし、表に出てくることはない。

登記簿上は、誰になってるのですか？
自分で調べると費用が掛かりすぎるので、最新情報を知ってる方、教えて。

セルシーの老朽化は現実的な事だとして
普通契約と 定期契約に早々に切り替えて 方向性を考えた のとではどたらが結果的に良かった事になるんかな？
セルシーのオーナーについての話読んでると ふと思いました。

>>534
全く意味不明

結局、セルシータワーってできるの？

セルシーの老朽化以外に、メゾン千里も老朽化していますので、建て替えの計画が、進んでいるようです
豊中市との折衝で、容積率の緩和も認められそうですので、タワーマンション２棟を含めて、600戸を計画しているようです

証券所有者が複数いるということなのかな、オーナーが複数いて
それぞれが各々の契約をしているらしいと聞いたこともある。
それならちょっとやそっとでは片付かない問題かな？

>登記簿上は、誰になってるのですか？

朝日新聞の大阪版に出た記事が元ネタです。この記者がなかなか優秀で、裏もとっています。

2016年12月20日の記事より引用。
「所有者は現在、不動産登記上は三井住友信託銀行だが、同行は土地と建物の信託を受けているだけで、信託で賃貸収入を得る受益者は東京都内の合同会社になっている。関係者によると、収益を得る権利を小口に分ける不動産の証券化の手法で、合同会社が投資家に収益を分配しているとみられる。施設の処分を決める意思決定者が誰かは明らかにされていない。」

>>539
情報ありがとうございました。
その記事から6か月経っているしちょっと気になるので、
最新情報を不動産登記情報（土地(14,028m2)と
共同担保・信託目録のみ）
を取って調べてみました。
結果、その記事の時と変わっていないようでした。

14ページに渡る登記データでしたが、法務協会とネットで
なにやら同意（たぶん、自分だけの利用に留めよと言った内容？）
したかと思うので、リスク回避で超おおざっぱにまとめました。
私の解釈間違いはご容赦を

H12年　(株)XXX銀座ビルが取得
H13年　三和銀行が根抵当(200億)で仮登記
同時に京セラXXX(株)が9%の高利率で融資(110億)
共同担保として、本物件および法務局管轄の土地多々
H15年　UFJ銀行が根抵当権(200億)設定
H15年　UFJ銀行が根抵当権(110億)設定
H16年　上記すべて抹消され、
三井住友信託銀行に所有権移転

信託目録（H16年～現在）
委託者　(株)XXX銀座ビル
受託者　三井住友信託銀行
受益者　有限会社千里セルシー東京（丸の内）
　　　　その後、合同会社サントル（同上）
信託条項の変更として、H23年に大幅内容変更
あるも、読み解く気がしないので省略。
H26年　信託期間満了をH29年からH34年に。
以上

新聞記事にある「収益を得る権利を小口に分ける不動産の証券化の手法」が
もし実施されているとするならば、三井住友信託銀行も承諾していることになる。
信託条項には、「受益権は、受託者の事前の書面による承諾がない限り、
これを分割することができない。」とある。

合同会社が設立されている事は、セルシーの再開発がスキーム通り進んでいるのでしょう。

>>543 匿名さん

当初計画より、５年遅れていることが、推し測れますが、、、

>>537 周辺住民さん
ツインタワーができるんですか！？

凄いですね。

また、話が戻ってしまった。
三井住友信託や合同会社のことはずーっと前からわかってたこと。
なのに定期契約退去させる前に計画出してないのは、今は計画が決まってないんだよ。
あとツインタワーっす、セルシーじゃなくてメゾン千里の老朽化のあとと書いてある。

メゾン千里もセルシーも、５年前後で計画がきまり着工ですかな。

５年はこのまま廃墟セルシーが続くということですかぁ

>>548 匿名さん
慰めにもならないかもしれないが、マックス５年ぐらい覚悟しないとね。
もしタワーなんかなら、竣工までプラス３年かかるよ。

それなら、セルシーより、メゾン千里の建て替えが早くなりそうでね
建て替えに向かって、コーディネーターも活動し、豊中市との折衝も進んでいるようです
2018年中に、全戸引っ越しを完了し、解体、建て替え工事を着工するのが、目標のようです

>>550 ご近所さん
メゾン千里はタワーなのかな？　容積率も制限されるし中低層マンションが普通と思うけど。

セルシー跡地は、容積率1000％としたら、シエリアタワーと同規模のタワーと、
センリトの２倍の商業施設が建設可能。
イオンタウンみたいな商業じゃなくて、もっと文化的な斬新な施設を期待したいね。　

>>551 匿名さん

それぐらいが良い落とし所かもね。
ただ、これから団地の建て替えがこれから進んで行くのに、敢えてセルシー跡地にマンション建てんでも‥‥と思う。セルシー跡地はやはり広場＋文化、商業の集積地にするべきでしょ。
さもないと千里中央の魅力は延伸以上に低下するだろうね。
それにしても、メゾン千里にツインタワーとは凄い。千里中央としてはかなりグッドニュースだろうね。シエリアタワー大丈夫かな？？

>>552 匿名さん
私もセルシー跡にタワーは要らない。読売ホールもなくなったし、文化と融合した商業施設がほしい。
長期的な視野のデベロッパーにでも転売してくれないかな。

行政が豊中市なのが問題かな、箕面市ならやってくれただろうに。
そうしないと千里中央やその周辺の価値創造にならないと思う。

メゾン千里の建て替えでツインタワーが先にできてしまえば、セルシータワー必要なくなりませんか？駅近の戸数的にもそうですし日照規制的にもシェリアや千里タワーと近すぎません？

>>554 匿名さん

本当にメゾン千里がタワーになれば、セルシー後のタワーの魅力は半減しますね。
それでもって、地域の方々が求める施設に方向付けられるといいね。
セルシー合同会社は、目論見が外れて行政に助けを求める流れに。

すでに豊中市が許可したツインタワーの計画案ができていると聞きました。あとは住民による決議の結果次第ではないかと推測します。

メゾン千里に関してはしっかり前に進んでいますね。

一方のセルシー、豊中市がコンタクトしようとしていますが、セルシー側の内部問題が解決されていないために未だに具体的な話し合いがもたれておりません。

セルシーの跡は、早期に利益を得る方法がタワーマンションであるために、以前よりタワーマンションの噂が耐えませんが、タワーマンションになるか、商業施設になるか、それらを混合した施設になるのかは、まったくの未定であります。

>>557 匿名さん

メゾン千里の建て替え計画、あそこにツインタワーとか言う話を聞くんですが、本当にタワー（20階以上）なるものを建てる敷地があるのですか？
それとも、容積率緩和が認められたか？　ご存知でしたらご教授を

35階と33階のツインタワーと12階程度の低層の建物、全部で600戸だそうです。

>>559 匿名さん
どこからソース出てるのでしょうか？

住民に聞きました。

シエリアに続きツインタワーですか、、。
1100戸以上の世帯が増えるとして、千里中央に果たしてそれだけの価値があるのか。セルシーの現状からは到底思えませんが、地主や市政、デベも考えなしにはやらないと思うので、それだけ街が発展すると期待していーんですよね。

>>559 匿名さん

どういうスキームでしょうか？　現状５棟２５０戸ぐらいとして、それが６００戸に！
俄かに信じられません。豊中市の土地提供があるとか？
通常の建て替え（自分の敷地を目いっぱい使った）なら、メゾン千里の中古取引価格が、
坪150万程度であるはずがないと思います。

容積率300%です。

>>564 匿名さん
それなら理解できます。緩和されたんですね。

ツインタワーの大体のスケジュールは決まってるのでしょうか？

各棟の管理組合をまとめた連合会の下部組織として、検討委員会が結成されています
来年度中に全戸転居後、解体着工を目標にしているようです

なるほど。
ありがとうございます。

メゾン千里のあるところは緑の多いところ？　セルシーよりは落ち着いた場所かな。
セルシーがいつどうなるのか全くわからない状態だから、マンションを買うつもりなら
メゾンのところに期待した方がずっといいかな。

メゾンの様な駅からすぐで緑に囲まれた立地は、他の人気住宅地にもない超一等地ですね。
人気になること間違いなしです。
その反面、駅から徒歩10分程度のマンションの資産価値が心配です。

>>570 匿名さん

ですね。最近で言うと北町のジオの様な立地なんかはかなり厳しいね。まぁあの立地に買うぐらいだから、はなから資産価値なんてどうでも良いんだろうけど。これからさらに団地の建て替えも加速するだろうし、向こう10年で徒歩10分以上だとほぼ無条件に資産価値落ちるだろうね。周辺人口が増えて発展すれば千里中央の価値が上がるから結果的に相殺されるかもしれないけど、それは行政次第かな。

メゾン千里跡のタワーはシエリアよりも高額になるのでしょうか？不動産相場によると思いますが。

メゾン千里跡の方が比較にならないくらいに高いのでは？

定期借地と地権者いっぱいの建て替えとでは駅からの距離を
引いても、メゾンの方が５割近く高くなるのでは？

地権者多数というネックがどれだけのものになるか、、気になりますね。

とは言え、600戸中250戸しか地権者いませんよね？

こーゆー場合は土地主とかも入るんですかね？まぁ約半分くらいでしょうか。
地権者比率高いと、販売住戸の価格は高くなりやすかったりするんでしょうか。

シエリアより高くて売れますかね？
80平米6000万が限界じゃないでしょうか？

>>577 匿名さん
そんなん絶対買うわ。

>>577 匿名さん

定借でもない限り、シエリアより安くなる理由が全く見当たらない。

では80平米どれくらいの予想ですか？

地権者で建て替え後、戻られるのは、220戸の内120～150戸前後ではないでしょうか、すなわち25％ぐらいでは？
75㎡～80㎡で、8000万円？
よく地権者が多いと販売価格が高くなると思われているようですが、その根拠は？

自分は地権者比率と販売価格に相関性はない、と考えてます。新梅田のグランドメゾンも当初地権者比率が懸念されましたが、蓋を開けてみたら圧倒的なコスパかつ、地権者への割り当ては低層の部屋に限定し、購入者への不利益が特になかったです。シティハウスの例もありますので販売業者によっても変わるでしょうが。

シティハウスは地権者がかなりごね得だったようですね。

やはりその点は販売会社次第ですね。
その販売会社を決めるのは地権者ですが。

>>577 匿名さん
安すぎでしょう。。
70平米6500万〜くらいでは？

６５００万出せば千里で土地５０～６０坪で新築建売買えますよ。

平米100万相当のマンションを買う人、600人もいるでしょうか。規模が規模だけに意外と手頃な価格になったりして。
大規模なマンションだとクオリティも普通かそれ以下かもしれません。

>>588 匿名さん
本当にそう願います。
どなたか建て替えの件に詳しい方お願いします。

>>588 匿名さん
メゾン千里建て替えは、再開発に関連深いのでは？
いろんなスレ見るの面倒だし。

千里中央の歩行者通路は、２階部分になりつつある。

政府方針で観光ホテルの建て替えは、容積率400％認めるようにと言ってる
ので、計画があるかどうか知らないが、千里阪急ホテルも建て替えるだろう。

メゾン300％、タワー計画を認める代わりに、緑化や中央ターミナルにつながる歩道提供など、
自治体として、駅前再開発に協力するように働きかけるのが筋でしょう。
千里中央再開発に直結する話題じゃないかな？

駅前再開発といってもセルシーやパルが不透明な状態では関連付けるのは難しいでしょう。
メゾン千里は建て替え時期も決まっている様ですし、単独建て替えになるのではないでしょうか。

メゾン千里の敷地を横切っている公道がどうなるかが心配です。
あの道がないと東側のマンションはかなり大回りしなければならなくなります。
10分くらいは長くかかります。

>>591 匿名さん
再開発のマスタープランがない中では乱開発になります。
いまは、そんな感じになっているのではないかと心配です。

建築許可も縦割り行政だからなあ、
自分に直接関係ないし、給料さえもらえばいい、
てな担当部署・担当者でないことを祈るしかないのか。

だいたい、千里中央（北摂）っていう地域は、豊中市に納税では貢献しているのに、旧市街ではないために再開発も箕面のように真剣に考えてくれないことが問題。ここの地域を担う政治家はだれなんだ？　まあ、知らないのかいないのか、それもわからない。やっぱり市長がここに興味を示さないといけないね。

箕面で再開発が成功したとこなんてないよ。　阪急の駅前なんか
３駅とも酷いものです。　小野原とか萱野とかは新しく開発した所だし
新規開発でも箕面森町とかも大失敗なのでは？

メゾン千里内の歩道がなくなったら東町の住民からしたら大問題ですよ。
あの道なかったらシティやガーデンの住民どうなるんだ。

その道を公道にするとかの条件で容積率緩和とかでは？

なるほど。その可能性ありますね。
段差のない自転車も通れる道にしてもらいたいです。

大人の文系のカルチャースクールはなくなってしまったよね。
移転したところも狭かったけど。
朝日もよみうりもなくなってしまったのは痛い。
これからこそ文化事業が必要なのに。ホールもライフサイエンスだけか。
センリトのベネッセ、全部出て行ってくれて、またよみうりがカルチャーしてくれたらいいのに。
完全な夢物語だろうな。
セルシーの音楽イベントもなくなってしまったし。

早くにセルシーの計画が出来て、ホールが無理なら今のようなスペースでイベントを、
そしてカルチャースクールも入れて銀行も入れてほしい。貸し金庫を借りたい。
今のセルシーの状態が続くなら、すべての人が不幸だ。

>>598 匿名さん
同感です。

セルシーのダイエーはいつ閉店するのかな？
全くそんな雰囲気見えないけど
イートインコーナーとか作ってるけど

>>600 匿名さん
ダイエーはわかりませんが、プールや塾は建て替えが決まってから出るそうですよ。

>>600 匿名さん

当分現状のままでしょう。

７月以後に残っている店舗は、普通賃貸借の店舗のみなので、ビルがいつ建替えたいか方針を決めないと、ここからはまったく動かないですよ。メゾン千里は独自で計画を進めて何とかデッキなどの通路はセルシーとつなげられるようにしたいですね。

そうですね。セルシーやパルの2階の高さとメゾンがデッキでつながれば最高ですね。
早く計画発表してもらいたいです。

メゾン千里跡は千里中央の中でも最高の土地ですよ。超一等地です。少々高めでも高級感のある良いマンションに建て替わってほしいです。
あの場所なら北摂中の富裕層が買いにいくでしょう。

セルシーの中で大手で残るのってダイエーとモスとミスドくらいですかね？どういう契約になってるだろう？

学習塾、プール、ソフトバンク、パチンコなども残るのではないでしょうか。

>>607 匿名さん
全国区の店舗はまだいいけど、パチンコとか学習塾とか…。利用客が限られる店舗はいらないなあ。

７月以降に動きがあるんでしょうか。
今のままだと誰も得をするものはいないですよ。

セルシーが７月以後に次の方針を発表しなければ、オーナーは無能としかいいようがない。
90軒の店舗の更新せず、25軒の普通賃貸借店舗を残したままの状態が長く続くことは赤字垂れ流しになるだけ。
建て替えの能力がなくても、売却先が決まっていないなら、定期賃貸借の契約を短期でも更新すべきだった。
店舗さえ減らせば安易にどこかが買ってくれると思ったのか？
オーナーが無能でないことを祈る。

オーナーが本当に無能だったら どーなるんですか？

普通賃貸借って25店舗しかないんだ‥‥。
風前のともし火じゃん。
個人的には定期賃貸借を更新しなかった時点で売却先は決まってるものだと思ってたけど、本当に白紙なのかな？
売却先の目処が無いまま定期賃貸借を打ち切るのってかなり綱渡りだよね？

売却先が決まっていたら最低でも約1年以内に次の計画発表されるか、普通賃貸借の大手店舗などと退去交渉に入ることは間違いない。
オーナーが本当に無能であった場合、1年経っても計画発表されないか、大手店舗との退去交渉はされない。
したがって、いつ建て替えるかわからない廃墟のセルシーがかなり長く続くことになる。

廃墟になってどうしようもなくなってから大手のショッピングモールか百貨店あたりが安く買い取るんだろうね。買取に目をつけてるところも多いと思うよ。

オーナーが何人もいるという説もある。海外も絡んでいるとか？
そうなると本当にどうなるんだろうか。
パチンコ屋や塾は別に今のままでも、大丈夫？なんだろうね。
不特定の客ではなく特定の客だし。

塾は 子供達が通うのだから 安全面が一番大切になってくると思います。

ダイエー、パチンコ、プール、塾が開店していれば、ある程度の人の出入りはあるし現状維持でやってくんじゃないかなぁ。
メゾン千里の建て替えに期待したいです。

メゾン千里の概要はいつ発表されるんでしょうか？タワーマンションとのことでしたが、販売主は決まってるんでしょうか。

駅前の緑に溢れた超一等地に見あう高級な造りにしてもらいたいです。戸建ほどの値段でもほしいです。

あそこは南側に高層の建物がなにもないから大阪市内を一望できますね。
千里タワーよりも見晴らし良さそう。
低層階でも千里中央公園がすぐ側に広がっていて人気出そうですね。

セルシーはメインテナントでダイエーがある限り集客は大丈夫でしょう。ダイエーが閉店になればかなり危機的ですが

>>621 匿名さん
取壊しが決定しないとダイエーは閉店しませんよ。建て替え後、ダイエーは戻ってこれますがパチンコは戻ってこれません。

>>617 匿名さん

だからこれらの店舗がなくなれば建て替えははやく進むかもしれないってことですよね。さすがに空のままでおいておくわけないし。

セルシーはリートのようになっていて、債券が細分化されていて多数の保有者がいる状態ではないでしょうか。その債券の管理会社がどこかの信託銀行になっているだけなので、オーナーと名のつくものは存在しないのでは。
賃貸収入がなくなり管理費用の方が膨らめば、債券自体が暴落して紙切れになります。
なので、誰かがその債券をすべて買取らない限り宙に浮いたままではと推測します。
ですので、今も入っているテナントが自ら出ていくことはないでしょう。

では このままの状態が何年も続くとゆー事ですかね？

セルシーが暴落するまで、買収したい大手のオーナーも待ってるんでしょうね。できるだけ安く買いたいので。現オーナーができるだけ早く売却したいことは明らかです。
現状が少し見えてきました。普通賃貸借テナントで店舗減少しても集客がある店舗は建替えの計画発表になるまで絶対に残るでしょう。
人通りに売り上げが左右される店舗は自主的に閉店するところはあるかもしれませんが、それは次の計画にはまったく関係ないですね。
塾批判していたコメントは同業の嫌がらせ。店舗に対してのごね得コメントは、無知な人間の店舗に対しての理由なき中傷か、店舗が減少して得する人間の書き込み。
セルシーの計画遅れは、次の計画に進むことのできないオーナーサイドの責任以外の何者でもない。
店舗が減ったことで計画は一気に進むかもしれないし、かなり長い間このままかもしれない。

的外れさんだな～

>>627 デベにお勤めさん
どう的はずれなのか詳しく教えてください。

一気に進むかどうかは分かりませんが、店舗数が減って行って、着々と再開発に向けて動いてる印象はある。あくまで印象だけど。