パークタワーあすと長町ってどうですか？

>>1283 匿名さん
今どき賃貸でもあるから当たり前なんですけどこういうの見ると不安になってくる。。

https://www.sumu-log.com/archives/12206/

クオリティブックに正面からの画像があるけどボタン類ないんですよ。リモコンの可能性もあるけどコスト高の時代にリモコン着けてくれるかなって思うと不安になります。

三井だからこんなところ削減しないと思いますけどw

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モデルルームはウォシュレットついてました！オプションシール貼ってなかったので、標準でついてると思いますよー！

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>>1285 匿名さん

ありがとうございます。
安心しました。
そして三井さん。疑って申し訳ございませんでした笑

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でも、建築や販売コストは上がり、売値にそれを転嫁できないという状況なら
デベの考えることは利益を確保するためコストを削減することですよね。
一口にコスト削減といっても、あれだけの規模の建築物の企画、設計、土地取得
建築、販売という過程においてその方法は無数にあるんでしょうね。
問題なのはその無数にあるコスト削減方法のうち我々素人が確認できるものは
極々限られるということですよね。
コスト削減が即買い手の不利益になるとは限りませんが、見えない部分が多い中、
やはりデベにしろゼネコンにしろ信頼に足る（会社が存続していける）か否かと
いうのは重要なポイントになるんでしょうね。

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>>1287 マンション比較中さん

確かにその通りですね。三井さんは一回杭問題を起こしてますけど、その後の対応で評価が上がったようにも思えます。ブランド力からくる安心感はありますね。
ただこの物件はどこでコストカットしてるか分かりにくいところです。ディスポーザーくらいのようにも思えます。でも長町のマンションはみんな着いてない。しっかり柱を外に出してアルコーブが深いのは周辺物件みると強みだし。バルコニーもしっかり2mとってるし。トイレの手洗いカウンターと魔法瓶浴槽くらい？
いいマンションだって私は判断してます。

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>>1288マンション検討中さん

今日、大和ハウスが愛知県で販売したマンションに施工（構造
スリット）不良が見付かったというニュースが出てました。
施工後10年前後経過したマンションで、多分最初の大規模修繕時に
発見されたと思われます。
しかしニュースによると施工会社は既に倒産していて、
大和ハウスが販売者の責任として工事対応するとのことです。

やはりデベと施工会社の信頼性、健全性はマンション購入時の
重要なポイントだと改めて認識させられました。

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最近、大手の方が問題を起こしてるイメージがあります。問題を起こしても大手だから安心ではなく、問題を起こさないことが基本では？

そう思うのですが。

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絶対問題を起こさないデべって存在するのか？基本工事の問題だからコントロールできるとは思えんし、ミスを絶対起こさないゼネコン下請というのも考えにくい。

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三井って施工トラブル突出して多いよ、横浜の杭問題の他に、新川崎の充填剤注入ミス、市川の鉄筋不足、赤坂のエレベータ事故、大船の六会コンクリートとか。施工会社も違うのになぜか三井だとトラブる。

横浜の杭問題も全棟建て替えの費用負担をめぐって施工会社と裁判中。

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この手の問題は難しいですよね。一生に一度の買い物となる場合が多いマイホームですが建設に多くの人が関わりミスやトラブル、予期せぬ事態が発生するのは想像に難しくありません。複数賃貸の新築物件に入居した際もトラブルやミスを経験されている方は多いと思います。個人的にはミスは起こり得るし、運の問題なんだと思ってます。私が重視するのはその後の対応です。お金の問題で対応できませんは論外です。大手だって莫大な費用は出したくないから渋るのも理解できます。利益吹っ飛びますからね。だけどブランド価値を守らなきゃいけないのは彼ら自身なので何だかんだ対応しているのも事実です。ニュースになっているのは問題発生と対応がセットになっていることが多いように思います。逃げ切ったニュースは最近見ないし。問題が起きた時、それは問題ではないとするのが彼らにとってベストのはずで、デベロッパーもゼネコンもパワービルダーも街の工務店も設計会社もハウスメーカーも変わらないと思います。ここを問題に出来る力が買主に求められると思います。大手デベロッパーとスーパーゼネコンコンビは問題を認識さえさせると対応が見えてくるという点ではメリットなんだと思います。三井の杭問題は裁判中ですが買主を問題から切り離したことは評価できるなぁ。住友もそうだね。

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問題起こさない会社と問題起こしてから対応する会社。どっちが上か。

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住友は問題認めるまでが長かった。

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横浜の件って、続報によると消防法改正により既存不適格なんてのも露見してる。ぼろぼろ。

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>>1294 匿名さん

この二択なら間違いなく問題起こさない会社ですよね。
問題起こさないってのが問題を表面化させないが含まれちゃうのが問題なだけですね。実際過去10年くらいに発生した施工不良はそのマンションだけで他は大丈夫と言えるかどうか。。施工会社が悪いと言えるならほとんどのゼネコンが。。だからといって一戸建はマンションより安全なのか。。

難しい問題ですね。何か信じないと前に進めない。。

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ということで随分とスレと関係のない話になってしまいました。皆さんすみませんでした。じっとしてます。

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三井が売主の物件を検討する上でトラブルリスクって関係ない話ではないと思うけど。まあ、このくらいで。

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JRの開発は住宅なんですね
コンビニくらいは入るかな
期待していたので残念です
http://sendai-watcher.cocolog-nifty.com/blog/2019/06/post-8a5736.html

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西側の土地で12階建て？西側の土地より広めの南側も今後はわからなくなるような感じを覚えさせられますね。

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えええええ！期待してたのに住宅なんですね。
てっきりtekute2号店みたいな、いい感じのお店が出来ると思ってました。

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商業施設が入るのは間違いないですよ。そこがtekute増床ということになるんだと思います。上に90戸の賃貸？が乗っかるということです。このエリアは3階以上からしか住居にできないです。建築計画を見ると店舗と共同住宅なので2階までは商業施設なんだと思われます。ワンルームマンションで1.2階がエントランスとかだったら笑いますけど。90戸分の駐車場は確保出来そうにないけどどうするんだろ？単身で長町で電車通勤、通学してそこそこの家賃払える人とはいったい。。

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賃貸じゃなくて、ＪＲ社員向けの独身寮とか？
それなら下に店舗入れても問題なさそうだし。

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南側の駐車場も今後気になるところです。下がコンクリート打ちされている駐車場はしばらく駐車場と聞いたことがありますがどうなんでしょうか。あそこの駐車場が残っていると大変ありがたいのでぜひあのままでいてほしいところです。

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早くも賃貸に出ています。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000050232529/?bc=100160626778

引き渡し前なので、投資目的の住戸ですかね。

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>>1306 通りがかりさん

早っ！駐車場も抽選前ですし賃貸でしょうかね

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パークタワーは賃貸で出してほしくなかったと思っちゃいました。

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JR施設は住宅部分の駐車場が33台、商業施設が5000m2だとしたら25台が最低必要になって、建ぺい率が53%使っていて、緑地が10%が必要。そうなると二階建ての商業施設を南側に長方形に建設して南側かつパークタワーに被らないところに3階から12階の住宅をL字または直線に配置すると上手くいきそう。駐車場は商業施設の屋上部分につくり、ここはお客さんと住宅専用にして、さらに北側に平面駐車場を20台くらい作るとパークタワーの日照問題も起きなくていいかな。商業エリアといえども大手だから配慮はあるんじゃないかと予想。緑地はゼビオに抜ける道沿いに植えればなんとかなるかと思う。自走式駐車場作れば話が変わるけど、こうすることによってパークタワーの日当たりの悪い部屋がなくなるはずだけど。。現実はどうなることやら。駅前の一等地で駅からでたら賃貸のベランダに干している布団見せられたら嫌だな。

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>>1308 匿名さん
なぜですか？

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>>1310 通りがかりさん
率直にそう思ってしまいました。みなさんはどう思いますか？

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ここのマンションは値引きとかはあるのですか？
契約されたかた教えてください。

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>>1312 匿名さん

>>1312 匿名さん
契約者です。ここは販売好調なので難しいです。Gタイプより東側住戸の残数の少なさが好調さを物語っています。元々竣工前完売を目指してないようですし。だから正直に言えばここが第一候補であるならサクッと自分の好きな部屋があるうちに買ったほうが幸せになれそう。

仮に値引きがあったとしても皆さん言わないと思いますよ。自分のマンションの資産価値下げる話は言わないですよね。

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値引きはあったほうがいいに決まってるけど、どうせ教えてくれないし、自分の満足感とマンションの価値が見合ってると思えたから買いました。契約した今となっては外野がオリンピック後下落するぞとか今は買い時じゃないとか言われても何とも思わないですw自分の満足感優先です。
何かの参考になれば幸いです。

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入居後、管理費、修繕積立金が値上がりすることを恐れています。総戸数が多いので費用がお安いというのは不動産屋さんの作戦であって維持費用として入居後、結成された管理組合が多数決で同意決定されたら嫌だな。
詳しい方教えてください。

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>>1315 マンション検討中さん

ほとんどのマンションに言える話ですが修繕費は必ず値上がりする計画になってます。長期修繕計画貰ってないですか？5年おきに値上げする計画です。今は86円/㎡ですが5年後は142円/㎡まで上がります。管理組合が仕事しなけりゃ大規模修繕の時に一時金で100万単位で徴収されるか廃墟に向かうかのどちらかです。
管理費の支出は人件費とエレベーター管理費が大部分ですので、人件費高騰や資材が上がると値上げ要因になります。あとは駐車場の想定使用率が落ちてくると管理費が不足するので値上げ要因です。ここは設置率70%ですので管理費面だけでいえば恵まれてるところがあります。マンションと一緒に人も年をとるので駐車場の使用率が落ちると言われています。100%設置してるところは管理費的には苦しくなる傾向があるようですよ。

いずれにしても管理修繕費と固定資産税とローンを考えていないと詰んでしまうので資金計画をよくご検討なさって下さい。

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販売面で安くみせるために段階式になってるけど、最初からフラットにしとけよって思う。築年数が経ってから修繕費が上がると中古で買うマインドが下がっちゃうよね。

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因みに三井の名誉のためにも言っときますがここの修繕費と計画は決して高くないですよ。普通です。修繕計画を安く見積もっているところもあるので注意が必要です。20年以降は値上げ無しってところがありますから。

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>>1316 eマンションさん

ありがとうございます。
そうですね、安く見せてるというより業界のロジックのようなものですね。
まだ一見的な検討なので長期計画は聞いてませんでした。
ゲストルームやパーティールームなどこれだけの大規模であれば土日は抽選でいつになっても当選しないことも起こり得るでしょう。そんな設備までの管理費というのも負担しても利便性を優先しなければならないのですから慎重に検討します。西向はこれから販売が始まるようですので。

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西側もどんどん売れていますね。

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>>1319 マンション検討中さん

是非ご検討なさって下さい。
因みに仰られてる共用施設の管理費はたいしたことないです。使用料金で概ねペイできると思います。これらの共用施設の建設代は住戸価格に乗せられているので、マンションを買ったら終わりです。ぶっちゃけ管理費は特別な理由(共用部アップグレード等)がないと値上げになりにくいですよ。値下げはしんどいと思いますけど。赤字を垂れ流す共用施設がないので。

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管理費150円/m2、修繕積立費200円/m2が相場と言われます。
ただし、世帯数が多いので管理費は上記より安め、
タワマンなので修繕積立費は高めが適切と思われます。
修繕積立費段階的増額については、はじめが安いのではなく、
新築時にまとめて払っている分を差っ引いている、ぐらいで考えて、
将来的にいくらを目指しているのかが重要です。
皆さん値上げは嫌いですからね、ちゃんと決めておかないと難しいんですよ。

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今日、モデルルームを見に行ったらお客さんが多かったです。南側の申し込もうとしてた部屋が無くなってました。。

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モデルルームの雰囲気にのまれてはいけません。
ちゃんと自分の意思を持っていかないと。

ローン支払いは自分です。

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最近また勢いが復活してる気がします。西側も想像以上に早く売れてますね。でも >>1324 さんがいうとおりで焦って買うもんじゃないですね。資金計画がたって気に入ったのがあればすぐ押さえたほうがいいですけど。

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内覧日と引渡日の案内が来ました！
いよいよですね。なんか実感が湧いてきました！
皆さん宜しくお願いします！

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なんでローンだと決めつけるんだろう。。。
タワーマンションて水商売の人が現金一括で買ったりしますよね。

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水商売じゃないですけど、現金一括です。
どうして水商売って言うのか「?」です。

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20代ぐらいの若い人達も購入したりしてますよね

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そりゃローン組む人が多いからでしょ。
金利が安いから手数料を考えても住宅ローン控除の恩恵がある。
13年後か金利上昇を見て繰り上げ返済。

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話の方向が趣旨から外れてしまったのを続けてもいいことないから終わりにしましょう。
文脈は支払い方法とは関係ないですし、突っ込んだ人がレッテル貼ってるのは落語だし。

住戸を現金で買う人は20%くらいはいるそうです。ここはもっと高いかもしれません。だけど支払方法も職業も文脈からは関係のない話です。

欲しい部屋が押さえられたことに対して焦っちゃダメだよとアドバイスした話じゃないですかね？枝葉の表現部分に違和感があったとしても趣旨は汲みとれるんだからもういいでしょう。

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段階的値上げと定期的な一時金徴収の修繕計画は将来、未納問題を引き起こすリスクを含むってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

長期修繕計画は引き渡し後、管理組合が継承して、実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要なんだけど、計画通りに値上げできずに積立不足で補修できないなんてのが最悪パターン。

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>>1332 匿名さん

ここが1番怖いところですね。最近のマンションはのりこえられているみたいですけどここがそうなるかわからないですからね。契約者のアンケートで契約の決め手が資産性と書かれてる方が多かったので少しだけ安心材料。

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