プレミスト上麻生ってどうですか？

他の事には目をつぶったとしても、地震や大雨の時の、　崖崩れが恐い。安全感を与えてくれない限り、購入はしないつもり

>>146 匿名さん
夏終わり頃、道路まで流れ込む土砂崩れありましたよね。警察やら消防やら来てました。お陰でしばらく夜遅くまで警備員さん立たせてたし。大丈夫なのかなぁ？

>>202 名無しさん

大丈夫ではありません。

身の危険を感じます。

あんな事故があったのに値段強気すぎる。

青木あすなろって建設会社もなにか問題起こしたんじゃなかったっけ？

ホームページに安心感をあたえてくれるような事を書いてくれないものなのでしょうか？
素人には解らないとは言え、構造上のデータとか、崖くずれの対策とかが
書かれていてもよろしいのではないでしょうか？

ホームページって宣伝になることしか載せないでしょ。不都合な真実は闇の中。

プレミスト系列の他のマンションのホームページを見ましたが全て構造上のデータなどは記載してなかったですね！ たしかに目に見えない部分ですもんね。 あえて載せることはしないんですかね！

営業担当の人に直接聞けば詳しく説明してくれるはずですよね！ 聞いてみます！

構造上のデータとは、基礎として地下に何メートルの杭を何本埋め込んでいる等の
詳細ですか？
確かにこう言った立地だからこそ、構造体の詳細は公開してもらった方が
安心感につながるような気がします。
がけ崩れの件は、その後現場には何か対策が取られているんですか？

細かい所とかの図面とかは言えばモデルルームで見せてもらえることもあるようですが、事前に言っておかないと二度手間になることもあるということを聞いたことがあります。構造面は特に気になりますよね。ここのデベだから、とかそういうのとは関係なく、一生のお買い物なので、安心する家がやっぱり欲しいと思う人が多いかな。
丁寧な作業を見えるところも見えないところもしてくれていることを期待。

正直、デザインは普通でもいいから、崖崩れ対策が知りたかった。

設計図書は普通モデルルームに用意されている。出すの渋ったら何かあると考えた方がいいかもね。

ここモデルルームオープンしてから、引き渡し予定が延期になった。がけ崩れが原因だったのかな。でも、理由の説明は無し。

本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております

ということになっています。
かなりの広さがその都市計画道路に持っていかれるのだなと思いました。
都市計画道路ということなので、現状よりも周りの道路事情が良くなるということになると思いますが。

道路計画が実施されて、土地を収容されたら容積率、建蔽率の条件を満たすことができなくなって既存不適格に。ここにとって道路はマイナスでしかない。

都市計画道路って、かなり古い計画によるもので、
最近はほとんど工事している所が無いようだけど？

駅前は実施中だよ。まだ、土地買収で工事は始まってないけど。

計画道路の西側はエントランスと細い道路だけど、
崖を削って道を広げるのかな？

マンションについて調べていると既存不適格という言葉をよく耳にしますが、
簡単に言うと建て替えの際同じ敷地面積、高さにする事ができなくなって
しまう事ですよね。
国土交通省が発表しているマンションの建て替え実施状況を見てみると、
これまで建て替えが完了したマンションは全国で157棟のみだそうで、
様々な問題から建て替えに至らないマンションが多いようです。

既存不適格ってことで資産価値はなくなる。実際に建て替えできるかどうかの問題とは関係なく。

平日行くと、駅前のカフェなどにはシニアばかり。どこでもそうか？

ここの都市計画道路ができたら、既存不適格になるのかどうかは、
誰に聞けば解るのでしょうかね？

容積率と建蔽率確認すればわかる。今の段階で制限いっぱいまで使ってたら、アウト。

計画道路の分余裕を持たせて建てたらデベの利益が出なくなる。

柿生駅前がきれいに整備されるのは良いことですね。
でも、今の状況だと１０年かかるかもしれませんね？
それ以外の区間については、未定としか言いようがないでしょうね。
計画道路は高度成長期に作られたような計画で、
多くのところが凍結されていますからね。

駅前再開発の計画は進んでないから道路とバスロータリーだけでしょ。できるのは。

全邸南向きということは、日当たり良好ということで、
お洗濯物も乾きやすく、部屋に入る日差しも良い感じでしょう。
これって希望している人はとても多いのではないかなと思います。
水回りの配置は主婦の家事がすごくしやすいようになっていると感じました。

>228

南向きってアデニウムと勘違いしてない？　ここは西向きの間取りが半分あるけど。

まあ、あちらも南ではなく南西だけど。

HPのTOPページの外観を見るとバルコニーがない！？
と思ったのですが、写真は角部屋の部屋を映しているからなんですね。

狭いながらもちゃんとバルコニーがあったので、安心しました

角部屋は部屋に大きな窓がついているので、光が部屋全体に入ってきて明るくなりそう
エントランスホールは２Fにあるのかしら。デザイン性に優れいていて、おしゃれなエントランスは憧れちゃいます。

HPのTOPページの外観は、計画道路が完成した時の外観なのでしょうかね？

TOPの外観は計画道路のところは見えないアングル。デザインのところの外観だと計画道路も範囲だけど、現時点でのイメージ。すぐ目の前が道路になるよ。

外観完成予想CGを見ると、エントランスホールがガラス張りの吹き抜けで
開放感があり、見晴らしが良さそうでは？
エントランスホールのデザインも天井に雲のアート照明をつけたり、
ギャラリーコリドーを設けたりと素敵ですが、道路から丸見えという
状態にはならないのでしょうか。

現地の目の前を通りましたが、目の前の道路からはかなり見上げる高さにマンションが建っているので、恐らく道路からガラス張りのエントランスは見えないと思います。

エントランスが売り物なのは解るが、
エントランスにずっと留まる人っているのだろうか？

あの作りだとエントランスホールは子供の遊び場になっちゃうのがおちかな。

まあ、子供の遊び場にでも有効活用してもらえるのなら、許せるかな？

遊び場になったら、もの壊されて問題になるでしょ。

ホームページに、ようやく構造についての説明を載せましたね。これは、評価します。

構造体の詳細を確認いたしました。
屋上外断熱工法はマンションとして一般的な工法なのかと思いましたが、
わざわざ表記するという事は内断熱工法の方が多いのですか？
太陽熱によるコンクリートの影響が少ない、昼夜の温度差による劣化がないと
メリットばかりのようですがコストが高いのかしら。

外断熱だと、メンテナンスがしやすそうだ、と思ったんですが（内断熱だと、中が見えない）
ただ外に出ている分、劣化などもし易いのでは？というのもあるのか。
ただ、一番上の階ってよっぽど断熱しっかりしていないと、上からの熱が夏場は特に厳しいらしいので、こうやって建物自体を温めないようにするという努力は、住み心地に良いベクトルで直結してくるかと思います。

屋上は外断熱が一般的。

構造については杭の長さすら記載がないね。

断熱を謳うなら外壁も外断熱にしないと。

コンクリート強度が低い。
通常は30N/mm^2以上なのに、ここは24以上。

コストカットですな

生コンと水の比率で生コンの量を減らすということ。
生コンは高いですからね

地下3階まであるマンションってどんな？

ここは斜面地だから一番高いところを地盤面にしてるんで、そこより低いところは地下室。地下室にすると、乾徳基準法で容積率に含めなくていいって決まりがあるから売る側は利益を確保できる。

ちなみに地下室マンションは条例で禁止される動きがある。川崎市でそういった条例ができると既存不適格になるからご用心を。まあ、それがなくてもここは計画道路ができたら、用地収用されて敷地の基準を満たせなくなって既存不適格になっちゃうけど。

あっ、typoがあった。建築基準法ね。

崖崩れの対策が何よりも知りたいです。

月々の費用のところを見ていて気になったんですが
「インターホンIoTシステム料(全戸月額使用料300円)」
というものがありました。
これって、インターフォンがインターネットにつながっているから、その使用料ということなのでしょうか。
なんでインターフォンがインターネットにつながっているのですか？
外出先から来客者を見たりすることができるのですか？

>250

そういうこと。ただ、ネットにつながってるってことはハックされたら映像がだだ洩れってこともありうる。

Hタイプの間取りは、流石に３LDKで77平米あるだけあって、居室も広さが取られているし、
リビングも広いなぁと思いました。
柱は外に殆どが出ているので、間取りへの影響っていうのは少なめだし。
ただ、Hタイプ自体はもしかしたら、マンションの中でも数はあまりないタイプの部屋の可能性もあるのかしら。

>>252 匿名さん

確か3部屋のみですね。
南向きの棟の、東端の部屋のみなはず。

天井が高めなのでしょうか。

モデルルームを見ると、リビングが実際の広さよりも広々とた感じに見えます。

眺望が望めて、南向きで、駅まで徒歩5分。

好条件が揃い過ぎているのに、この物件価格はお値打ちでいいなと思いました。

現地見てビックリ
崖だね

丘上にそびえ立つホテルのような印象を受けました。

>255

工事を始めた時に崩れている。初期のアナウンスから引渡し時期が遅れたんだけど、それが原因だと思う。

>>257 匿名さん
引渡しが遅れたのは、既存擁壁の流用⇒新設への仕様変更が原因と聞きました。(崩れる前に)
擁壁まで保証の範囲内とするための変更だそうです。

擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも要確認。保証期間って２年。いずれまた崩れるでしょ。ところが恐らく長期修繕計画には盛り込まれていない。

2LDK見ました。洋室2の部屋が斜めです。
家具は洋室1のような四角が置きやすいかなと思いますが、住んでみると気にならない程度なのかなとも思います。キッチンには小さいパントリーもついていて、洋室1にはウォークインクローゼットもあります。

現地は崖でしたっけ？駅のイオンや小田急など便利そうな立地と思っていました。音楽大学もあるので学生も多いかな。若い人が多い街はにぎわいもあっていいような気がしています。

新百合にあるモデルルームにだけ行って、現地見てないのかな。新百合は徒歩圏とはいいがたい距離だよ。

敷地の向きがいまいちなのはわかるけど、その場合雁行させれば部屋が斜めにはならないんだけどね。技術力低いのか、デザインにお金かけすぎたのか。

>>260さん
音楽大学のあるのは新百合ヶ丘駅です。
新百合ヶ丘駅からこのマンションまでは、普段歩く距離ではないですね。

このマンションの最寄り駅は柿生駅です。
柿生駅に平日の昼に行くと、シルバーばかりが目立ちます。

お間違えにならないように。

>>263 匿名さん
意図的に間違えてるので、
突っ込むのは野暮ですよ(笑)

まあ、過大評価しすぎて、
嘘に聞こえてしまいましたが。
やるならもう少し上手くやった方がよいと
思います。

せめて、柿生駅前がきれいだったらなぁ

再開発計画はあるけどね。全く進んでない。

都市計画道路工事と一緒にきれいにすればいいのに。

多摩線ができるときに分岐駅の候補になったんだけど、地権者が反対して、新百合ヶ丘ができて発展という言う点では大きく差をつけられてしまった。まあ、そういう街だから、発展は期待しちゃダメ。

駅でて右側と左側は保育園までは、キレイにして道幅広げる計画進んでるみたいですよ。
駅前のタクシー乗り場に看板出てますし。

駅前の道路工事が都市計画道路なんだけど、実施されるのは駅前だけ。

まあ、都市計画道路はこのマンションの敷地にもかかってるから、こっちのほうまで実施されるとここは既存不適格に。手を出さないほうが賢明だよ。

ここを検討していて、駅前の道路がきれいになるって喜んでるってのはかなり痛い。道路はここにとって両刃の剣。

マンションの敷地にかかる部分の計画道路気になりますね。進捗率がどのくらいか、ご存じの方いらっしゃいますか？

計画道路とは？と物件概要を確認すると「本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております」と書かれていますが、道路が作られるとなるとマンションの敷地が削られてしまうのですか？
道路ができるのは敷地のどの部分か、図面は見せていただけましたか？

>272

計画道路はモデルルームで渡される図面に記載されていて、北西側の建物の目の前。計画道路が実施となると土地は収容されて、その分敷地面積が減るから、建物の容積率、建蔽率が基準を満たせなくなって既存不適格にって構図。

おそらく今回の計画道路は駅前だけで、後は時間がかかるでしょうね？
何しろ現在の道路のメンテナンス費用さえ不足していますからね。

そうなんだけど、計画道路は突然動き出すってことがあるからリスクであることに変わりはない。沿線だと、下北で問題になってるよね。

都市計画道路が実施されなくても既存不適格予備軍。転売するときには重要事項として伝える義務もある。

近くの新築と築浅中古で検討しています。ここは月の管理費、修繕費が高いですね。新築で合計3万近いのは厳しい！ダイワハウスさん見てたらなんとか値下げを！

>>81 匿名さん
いまだに先着順は多数残ってますね。
23戸ですか。
そういうデベの作戦なのでしょうか？

最近の新築マンションは、
売れ残ると徹底的に売れ残る傾向がありますね。
ここはそうじゃないといいですが。

って書いてて気づきましたが、引用先は1年前の投稿でしたね。。。

過去１０年、柿生の物件で竣工までに完売したのはプラウドぐらい。それに去年あたりから郊外物件は売れ残り続出。ここも例外じゃないでしょ。

管理費／月額 ： 17,000円～21,200円
修繕積立金／月額 ： 8,200円～10,200円
確かに月々の住宅ローン以外にかかってくる費用が3万を超えるのは
痛いと思いますが、管理費はともかく修繕積立金を安易に値下げするのは
危険かもしれません。

たしかパークハウスも竣工前に完売したよ

当然、減額を検討すべきは管理費ですね。
管理費はランニングコストで修繕費は貯蓄ですからね。
実際、合計3万円のうち高いのは管理費の2万円です。修繕費は別に高くないですね。
管理会社は売主であるダイワハウスの関連会社ですからここでも
利益をというのはわかりますが、販売に響くほど高額なのはどうなのでしょう。
入居後に管理組合で減額の交渉（or管理会社変更）をするしかないですね。

毎月の固定のコストをどう考えていくか、ということが大切になってくるかと思います。
修繕費に関しては、どんどんしていかないと、というところになってくるかと。

家自体は、どうでしょうか。
ファミリー向けの基本的にまとまりのあるマンションだと感じられますが
強い個性という感じではない。
でもその分癖もなく受け入れられやすいのかしら。

>281

パークハウスは竣工後まで少し残ってた。

ここに限った話ではないけど長期修繕計画で修繕積立は段階的な値上げと定期的な一時金徴収の計画。販売時の広告に表示する積立金を安く見せかけるためなんだけど、値上げしたときに未納問題を引き起こすリスクがある。それ以前に管理組合で計画通りに値上げできずに積み立て不足で修繕できないなんてのが最悪のパターン。

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。そういった対応をしている売り主もレアケースではあるけど存在してるから、その辺も考慮すべき。

>283

この物件の一番のネックは、計画道路が敷地にあって、計画が実施されると土地を収用されて既存不適格になるってこと。ちゃんと調べて後でしまったということにならないようにね。

>>286さん
>>計画道路が敷地にあって、計画が実施されると土地を収用されて既存不適格になるってこと。
これは誰に聞けば正確な事が解るのですか？
近い将来に、計画道路によって既存不適格になるのが予め解っていたら，
その部分は余裕を持って作りそうに思うのですが？

ここ物件のいいところって何ですかー？

駅から徒歩5分以内と、とにかくデザインが群を抜いてます！！ エントランスもホテルのエントランスを感じさせられます。

遊具がたくさんある公園、小児科がすぐ近くなので、子育て世代にはかなりいい立地な気がします。

駅からマンションまでの坂道と、柿生駅のさみしさがネックなんですよねぇ

柿生駅は確かにさびしいですね、、 再開発計画が気になりますが、、、 坂道に関しては、坂の始まりにエレベーターがあるので、メインエントランスまでの坂道はあまり気にならないかな〜と思いました！

デザイナーズマンションは修繕費が高くなりがち。

ここって直床ですよね？
音って実際どんな感じですか。

直床でも音は問題ないですよ。二重床にこしたことはないですが、、、
それよりもここは学区が悪いから、子持ちファミリーは避けた方がいいかも。

麻生区の中では？

柿生小学校は悪くないですよ！！

学区は、小学校は柿生小
中学は柿生中
小学校は特に問題なし。
中学は昔は隣の麻生中は新興住宅の中に誕生して勉強、勉強の成金と教育ママの雰囲気で、
柿生中は柿生小、東柿生小、岡上小などの集まりで色とりどり不良も多かったけど今は麻生よりの健全という話です。

直床でも特に騒音に問題なしなら良いですね。
人によって言うことが違うので、二重床と直床の音の響き方の違いがよくわからないんですよね…
他にも二重床の方がメンテナンスが便利だとか、二重床は太鼓現象で逆に音が響きやすいとか、メリット・デメリットが入り乱れて混乱気味です。

デザイナーズ謳ってるけど、どこがっていう印象。ただ、エントランスホールは子供のいたずれで壊されたら、補修費かかるだろうなって作り。

モデルルームの内装はリフォーム会社が入って、原形とどめてないし。

このマンションの大きな売りとなるであろう
眺望が自宅から望めるなんていいなと思います。
最寄りの駅へも徒歩５分という立地も魅力的です。
トータル的に見て、この価格でも高いと感じなません。
家族で永住を考えられる物件だなと思いました。

そだね~。既存不適格になったら売れないから永住しか選択肢無し。

目の前が抜けてるのは北向き。タワマンでもないのに北向き作るなんてすごい。

小田急線側の景色がよく見える方角は西じゃないですかね？
北は坂道の方側では？
西側は冬の晴れた日には富士山や丹沢の山々が上層部なら見えますね。
下の階の部屋でも線路沿いの麻生川の桜並木は綺麗かと思います。

柿生駅何もないからな！！
ここ買うくらいなら、向ヶ丘遊園のブリリアを買った方が断然いい！

アデニウムとここで迷ってます。
２つのいい点、悪い点って何ですか？

アデニウムは全く売れてないマンションで値引きもすごいです。もし気に入っているのなら、もっと待ってより値引きしてもらうのがいいんじゃないですか？

>>307 マンション検討中さん

ここは値引きないでしょうけど

ここも値引きすごいらしいですよ。柿生の土地柄なんですかね。

何で、第２期と呼ばずに、第１期８次なの？みっともない。
業界で付け方に決まり事でもあるの？

二期と銘打って数戸販売なんて恥ずかしいからでしょ。未だに一期１時が売れ残ってるわけだし。

天井の高いエントランスっていいな

>>301 匿名さん
眺望には気をつけた方が。他所のプレミストで入居直前に目の前にマンション建つとダイワから言われた例もあるそうなので。眺望を売りにしてたのに住む直前にそれがなくなる事を告げられるって泣くしかないですよね。

いよいよ外観が見えるようになりましたね。
下から見上げると、すごい迫力を感じます。

是非外観写真を見たいです！

もっとデザイナーズマンションらしい写真はないのですか？

擁壁のつぎはぎがデザイナーズだったりして。

本当に丘の上にそびえ立っていて迫力ありますね！！！ 素敵です！

圧迫感、半端ないね。

食器棚はダイワ経由でオーダーするのがいいんでしょうか。その際は値引きは、難しいかなど悩んでます、

駅前にビルが建つみたいですね。
駅周辺のお店も立ち退きが決まってて、道が広くなるみたいです。

>>323 匿名さん
食器棚はダイワ経由で注文してだいぶ割引がありましたよ！！

>>324 通りがかりさん
柿生駅がどのように変わっていくのかかなり興味深いです！ なかなか再開発されなかったけど、いよいよ実現しそうかな！？

柿生でこの広さでこの値段… どんな豪華仕様なんですか？

>>325 マンション検討中さん
えっ、そうなんですね！
全く交渉の余地がなくて、交渉できるとしたら、定価の10〜20%ぐらいなんでしょうか。

>>328 匿名さん
オーダーか、パモウナかも気になりますね

オーダーは、値引きほとんどなかったですよ。
値引きがあったのは、既製品の方でしょうか？？

>>330 匿名さん
すみません。 ダイワハウスを通して注文したパモウナの食器棚が値引きありました！

公式サイトを開くとイベントのお知らせが全面に表示されますが、
内容を見ると、ママさんと子供さんが喜びそうなイベントが盛りだくさんなのですね。
夏休み期間なので、モデルルームに家探しに決定権があるママさんを呼び込みたいのかな？と感じました(^^)

イベントはファミリー向けの物が多いということは、ファミリーがターゲットのマンションということなんでしょうね（ってわかりきっていることですが）
大人のみの世帯をターゲットにしていると、お食事券とかギフトカードとか、あとはおしゃれ家電みたいなものが抽選でプレゼントっていう場合が多いので。
いろんな観点から、どういう人達にアプローチしているのか見えるのでとても面白いです。

かき氷＆スイーツ交換券なんて、大人でも楽しめそうですし、建物のデザインも大人っぽい雰囲気が感じられるので、ファミリー中心だとしても、その上の世代でも十分ターゲットになりそうに思います。キッズルームとか共用施設も特になさそうですし、子育て世代が集まるようなマンションともちょっと違うように感じます。

もうそろそろ入居が始まるのかな？

建築基準法上は地上6階地下3階ということです。コレはかなり敷地に高低差があるからなんでしょう。玄関がある高さを1階とすると聞いたことが有ります。
法律的にはこうやって表記するのですねー。

>>336 匿名さん
道路側のブロック積みは地震が来ればすぐ倒壊する危険があります。
何しろ土木の素人がやってますから。
あれは。ありえない

>334

違うよ。ここは斜面地地下室マンション。建築基準法で地盤面より下の地下室は容積率に算入しないでいいってルールがあって、斜面地のマンションでは一番高いところを地盤面にして、そこより低いところは地下室にして部屋数を増やす。売る側にとっては利益を増やすためなんだけど、地下室マンションって問題があって条例で制限されたりする。そうなると既存不適格になって資産価値激減。

まあ、ここはそれ以外に都市計画道路が実施されたらそっちでも既存不適格。ダブルでリスキーな物件。

＞＞338さん

既存不適格＝リスキー？と単純に解釈できるのかなと思いますが…いろいろ調べてみると、そうでもないですよ。行政の対応を始め…それ以外にもプラスはあると思いますけどね（ここでは書きませんが。）

既存不適格はマイナスでしかない。リスクは既存不適格になる可能性。まあ、計画道路については実施されたら確実に既存不適格だけど。

>>339 探し中さん
既存不適格のおかげで具体的に何がプラスなんですか？
何か行政が対応してくれるのですか？

ないから書けないんだよ。忖度してあげやきゃ。

敷地が都市計画道路にかかってるのはわかってるわけだから、今の敷地に制限いっぱいで建物を建てないで土地を道路用地として提供しても制限内になるように設計すればいいだけの話。売る側は利益優先だからそんなことしてないけどね。

その辺のからくりを調べずに買っちゃう方にも責任がある。売る側は都市計画道路の存在を説明してるわけだからね。行政にどうこうしてくれることを期待するのが無理。

ここってさ、そういう話をする場所？
っていうかネガティブ要素ばかり書いている人は、教えてあげているつもり？
クソミソ言うよりも、興味持っている人に情報を提供するつもりで物事を言ったらどうかな？

ここのリスク情報の提供してるだけだよ。営業はそういったこと説明しないからね。

デザイン監修の建築家さんが著名な方なんですか？
作品集を拝見しましたが、ザジュエルズオブアオヤマは木の温かみと
洗練されたデザインが組み合わされていて、とても素敵な建物だと
思いました。

>341

結局、出てこなかったでしょ。それが真実。

＞340、＞341、＞342

わかってないね。メリットあるに決まっているでしょう。住んでみればわかるよ。買う気のない冷やかしというか、建築基準法だけ振り回しても、世の中損得は別の次元で決まるよ。わからん人間は、既存不適合＝リスクとだけ捉えればいいんだよ。わかる人だけ買えばいい。

既存不適格にメリットがあるかでしょ。ほかの部分のメリットの話ではない。プラマイしてもしっかりマイナスが残るよ。

わかる人がいないから売れ残ってるわけだし。

デザインが売りのはずなのに、モデルルームはデコりまくりで原形をとどめていない。しかも先生ではなくデザインテックだし。

既存不適格ばかりをこのスレで繰り返しているのは、どうせライバル業者の営業か何かだろう。建築基準法あたりの知識はあるのだろうけど、実際に家を買うことというのは、もっと様々な要素を考慮するもの。明らかに、真剣にこの物件を検討しているお客とは違う発想。もっと考慮点は多様にあり、判断のスパンも長期的で多岐だよ。ほんとに買おうと考えている人間は。

シングルイッシューで来るからね。ここのやりとり。その点で業者の冷やかしは明らか。実際住む人間はちょっと発想が違うし、判断のポイントが違う。

あれっ、ここって新百合徒歩圏を売りにしていたのに現地モデルルームの案内図は柿生からなんだね。

住宅購入で資産性は重要。一気に資産価値失うリスクって大きいけど。

ここのライバルさん、過去に既存不適格物件を『条例が変わって二度と同じ建物が建てられない希少性が高い物件』なんて価値が高そうに偽って説明していたな。二度とたてられないから建替えできないんですけど。

なんで、イコール資産価値の喪失と断言できるの？まあ、これで止めておく。わかって敢えてそういうのか、気が付かないでそういうのか、まあいいけど。とにかく、営業の現場には詳しいライバルの方のようですな。得と思う人は買えばいいだけの話。いい点もいっぱいあるよ。この物件。

都合の悪いこと書かれるとライバルのせいにするのって、自分たちが他で同じことやってるからなんだろうね。

匿名さん、ほとんど、業者の投稿の臭いプンプンだね。悲しいかな。私を「自分たち」といってくるところを見ると、私を業者と見てるんだね。残念、違うよ。文句の対象がこのマンションの営業の仕方だったり、近隣の他社だったり、わかりやすいが、つまんないね。そんな話は。顧客の立場とは異なる目線なんだよね。２つ先の駅の地下マンションの話は、このサイトでも有名。ただ、この件とは内容が違うわな。それにしても、よほど、不満を持っているんだね、この２社に。かわいそう。同情する。これで私はほんとに退散。

営業さん乙。

初心者マークのこの人は色んなスレに出没する要注意人物なのですよ

訳あり物件って表示してないんだもの。モデルルーム行って損した。時間返して。

営業説明しないしね。

電子錠も良し悪しなのかな…物理キーがあると安心なのは、停電時のことを考えてなのかもしれません
自前で発電施設を持っている場合だったら
多少は時間に猶予が持てるので良いとは思うけど、こちらはそういう施設は持っていたりしないのでしょうか。

電子錠でも電気が通っていない時は普通に開ける事もできるのでは？

もう入居の方も相当いらっしゃるのでしょうね？

エントランスが電子錠でなくても、オートロックの場合は、入ることが出来ない事が多いです。多くの分譲マンションが、エントランスは停電だと入れません。
通用口みたいに、駐輪場や駐車場側から入ることができるドアがあれば、そこは物理キーを使って出入りする形になるでしょう。その場合は、停電は関係なく使えますから。

所得を低く書いたらあからさまなやる気のない態度。説明も最低限、のでもちろんなんの魅力も感じませんでした。行く必要性？休日潰してモデルルーム行って嫌な気になりました。

>>電子錠
友人宅が電子錠でした。ポケットにカギが入っていてもピピッと玄関扉を開けることができてよさそうに思いました。自動車のような感じのカギでした。
停電は今後いつ来るかわからないので、オートロック物件、電子錠物件は気を付けないといけないと思いました。意外と盲点だと思います。

オートロックはあって当たり前だと思うんですが、緊急の時はどうするべきなのか考えておかないといけないです。

高層階も足で上り下りできる階数じゃないと、災害時に外に行けないデメリットもあるんじゃないかなと思っています。

私が見たところ、この物件はそんなに悪いものではないと思います。建物にはお金をそれなりにかけています。このレスでは他業者で不満を持った営業の露骨なネガキャンが多いですが、正面の計画道路が出来た場合の既存不適格の問題も、冷静に考えれば何の心配もないと思います。
①まず、この駅前の計画道路がマンション敷地にまで伸びてきて、買収をするのはいつなのか→数十年後？
②本件の既存不適格が問題になるのは、道路買収後、敷地が狭くなった時の建蔽率と容積率の問題に過ぎない。（建物の瑕疵ではない。）
③上記が問題になるのは、マンション建て替えの場合（日本のマンションで立て替えなど実現することはあるのでしょうか？ごく一部でしょう。あっても70～80年後？）
④敷地の売却により、多額のお金が組合に入る（どう分けるか）。
⑤建て替えをする時点（70～80年後）で、建蔽率等が緩和される可能性もあり（前面に尻手黒川につながる道路完成）
⑥建て替えをする時点で、資産価値が上がる可能性あり（前面に同じく道路）
⑦建蔽率等の緩和なければ、現在より小さく建て替えるが、その時に全ての住民がここに住もうとするのか？（移転する人が出れば、残る人は従前の規模の部屋を維持できる）

ダイワハウスさんを特にプッシュする気ではないのですが、この物件の話でネガキャンに使われている「将来の既存不適格の可能性」というのも、こう考えるとマイナスとも思えず、購入者の人生のサイクルを考えると、80年後の心配は杞憂かもしれませんよ。新百合にもう適当なマンション用地が無い中、柿生は駅前さえ綺麗になれば買いと思います。あまりに他業者のネガキャンが思考が浅く、悪質なので、ちょっと付け加えました。

>>370さん
既存不適格についての考え方はおよそ間違ってないと思いますけど、一点だけ訂正した方がいいかと思う項目は⑤ですね。
現状で川崎市の都市計画図を見ると、すでに用地買収をする都市計画道路の整備があるという条件で、道路から25mの範囲で建ぺい率・容積率の上限が引き上げられていますので、それは無いと考えられます。

建ぺい率と容積率の緩和があるからこそ、ここはこの敷地に対してこれだけの建物が建てられているということなんですね。

柿生の駅から徒歩5分。
普通に通勤などでも便利になっていると思います。駅までの距離ってなんだかんだでとても大切ですから。

間取りを見ていると、キッチンにパントリーがあるところも！
結構パントリーがあると主婦的には便利ですよ。
ストック置いておく場所って実は広く作るの難しいですから。

駅、5分じゃつかないと思うけど。自転車なら5分かな。しかも時間によっては自転車置き場埋まってて停められないことが多いよ。

既存不適格物件は住む分には困らないんですけど、売るときに買い叩く材料になるんですよね。
永住のつもりで買っても、手放さなきゃいけなくなることも世の中にはたくさんあるわけで…。
だから、買うにしてもその分がきちんと差し引かれた価格設定になっているか、見極めが大切です。

>>373 名無しさん

実際住んでますが、本当に5分で着きますよ！駅にはかなり近いと思います！ サブエントランスからだと3分ぐらいで駅に着けたりもしますよ！ 駅まで信号一つもないので、かなりスムーズに駅にたどり着けますよ。

駅まで本当に徒歩5分で駅まで行けるのだったら、とても近いと思います。こういうのって表記と実際に歩くのだと、誤差が出てきたりしますけれど…でもそういうのがないというのは本当に近いのだと思います。

駅まで近いと、普段の通勤通学も楽です。しかも例えば売らないといけないときとかもアピールしやすいという麺があります。

駅近といっても柿生だからね。各停物件は中古の転売きついよ。あっ、新築でも売れてないか。

>370

将来建て替えできないということで、既存不適格になった時点で資産価値はなくなる。というか、予備軍の段階で資産価値期待しないほうが賢明。

電子錠の件、営業の説明では停電になったらアウトだから鍵も持ち歩いてくださいだって。

自分の家の玄関閉めるのに鍵必要なんだから鍵持ってるでしょ。
そもそも普通のマンションの自動ドアは停電してたら手動で開くよ。

鍵って物理キーのことですよね。
何れにせよ、テブラキー的なものじゃなくて、普通の鍵も持っていないといけないのは仕方が無いとは思います。
ただ便利だからテブラキー的なものがある、というだけのお話で。
一緒にキーホルダーにセットにしておけば
忘れずに済むのかな

駅まで5分は、早足で歩いた時…なのかな。実際にはもう少しかかるとは思いますが。地図上の距離としては駅までは十分に近いと思います。
買い物などは駅の反対側で済ませる方が多いですか？
こちら側には何かしら
お店があるかどうかみたいなことは現地に行ったときに確認しなければです。

駅徒歩ってマンションの敷地まで。ここはサブエントランスまでが５分で、エントランスは駅とは反対側だから７?８分はかかる。さらにエレベーター使ってエントランスロビー、少し歩いてエレベーターを乗り換えてやっと住戸。

あとスーパーはマルエツとゆりストアがあるけど駅の反対側。

ここに来て突然の書き込み。呑気だね。ダイワは不祥事がニュースになってるのに。

大和ハウス、急成長で統治おざなり　不適切建築2000棟 (日経無料会員)
https://www.nikkei.com/article/DGX...

だが内部通報から調査着手まで1年半もかかった対応の遅さをはじめ、急成長の影で企業統治がおろそかにされてきた面も否定できない。
問題の物件は設計段階から、認定を受けたものとは違う部材を使っていた。
年間約5万戸のアパートや戸建てを建設し、認定制度で業務量の削減という恩恵を受けているにもかかわらず、守るべき管理体制に不備があった責任は重い。
200棟は屋外の2階廊下を支える柱の形状や部材が、認定と異なっていた。特に深刻なのは73棟で、防火性能を満たしていない可能性がある
ただレオパレス21の施工不良を巡る問題で建設業界が揺れているさなかだけに、大和ハウスのブランドイメージ低下は避けられない。建物の資産価値が下落する可能性もある。

駅まで徒歩５分とありますが、１分80mの計算で記載されているだけで
実際は、それぞれの歩幅で違って当然でしょうね。
ただ、どちらにしても徒歩10以内に駅へ行ける距離は便利良いと思います。
駅の反対側でもスーパーがあれば、仕事帰りに買って帰れていいですね。

敷地内の草がぼうぼうですよ　管理がどうなってるのかな

駅前再開発動き始めるみたいだね。都市計画道路はここまで工事が進むか。

線路まで近いですが、電車の音は気になりませんかね？

>389

完成してるんだからモデルルームに行けば体感できるでしょ。

値引きは800くらいいけますかね？

>391

トライしてレポートよろしく。

私も興味あります！いくらくらいなら値引きしてもらえるんでしょう。８００いけなくても、どのくらい値引いてくれるのか教えてください～。

線路は近いと言えば近いですが、部屋によってはそこまで近くはないので、
物件によって音に違いはあるのかなと感じています。
まあ実物が見られるので、そこで確認でしょうね。

新百合ヶ丘まで自転車で8分で行くことができるとありました。実際にはもう少しかかってしまうかもしれないけれど（少し遠い気がします）、衣料品やスーパーでは売っていないものを買いに行くことができるので、新百合ヶ丘が気軽に行くことができるのは便利だと思います。

大和ハウス、賃貸向け住宅での施工問題に引き続き、マンションで施工ミス発覚。アウトでしょ。

モデルルームは素敵だったので物件を見に行ったのですが、坂が多い、草木がボーボー、きわめつけはお墓が隣にあって、部屋によっては窓の真下にお墓がある感じでないなーと思いました。あと営業が毎日連絡が来てしつこいのに、断った際にはお礼もなくぷつっと切ったのが印象悪くて、大和ハウスで買うことはないなと思いました。

えっ、お墓。以前、モデルルーム行ったけど説明なかったな。

397さん、こじんまりとした個人所有のお墓らしいです。朝目覚めて窓を開けると下はお墓なんて、目覚め悪いですよね。

この間見に行った物件もお墓ビューで、そこは営業が説明してくれたんだけど、それを理由に断ったら、ハトが豆鉄砲食らったような顔をしてなんでだって。十分嫌悪施設でしょ。

お墓ビューのマンション、このマンション以外にもありました。高層マンションだとベランダあけて目に入ってくるのは仕方ないような気も・・・隣接していなければOKと感じます。

マンションの外観写真があります。お墓の位置、こちらの方角かなとつい想像してしまいました。
その分、価格に反映されるでしょうし、サービス特典もつくのではないでしょうか。

>>ハトが豆鉄砲食らったような顔をしてなんでだって。
霊が守ってくれるからいいイメージを抱いている人もいると聞きます。お墓＝成仏している霊だから、で、浮遊している成仏していない霊の方が厄介だということです。私はお墓隣接は、ちょっと怖いですけどね。