ブランズ塚口町一丁目ってどうですか？

>>20

そもそも塚口を高級住宅街と書いてる時点でどうかしてるし、
JR尼崎やJR塚口はマンション価格は吊り上がったが、
本当に価値が上がったのなら周辺地価も上がるはず。
でも周辺地価はアベノミクスの恩恵も受けずにほぼ横ばい状態。
もうメッキが剥がれるのももう時間の問題ですね。

塚口のパークハウスはメッキ効果もなかったが、JR塚口のプラウドは森でイメージ戦略が成功したね、でも冷静に考えれば維持管理費が高くなり後々大変。
そしてここはペンシルビルで付加価値も何もないから後は価格のみ、価格が安ければ売れるけどそうじゃ無ければ厳しいだろうなあ。

>>22
駅から遠い方の三菱ブランドのマンションも中古で出てます


http://www.athome.co.jp/mansion/1013439023/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
中古マンション ザ・パークハウス　塚口町テラス 1階 ３ＳＬＤＫ
価格 3,780万円 階建/階 6階建 / 1階
交通 阪急神戸線 / 塚口駅 徒歩15分
所在地 兵庫県尼崎市塚口町６丁目
築年月 2015年3月(築1年9ヶ月) 専有面積 82.58m² 間取り ３ＳＬＤＫ

>>22
徒歩13分の距離しかないけど、
阪急塚口駅南側　VS　JR塚口駅東側で、500万円の価格差出されたら
尼崎住民の大半は安い方になびくんだろうねー


プラウドシティ塚口マークフロント　第1期　価格表
http://farm9.static.flickr.com/8731/16290936984_f73930f729_o.jpg

販売は来年3月ということになっています。お値段など具体的なことがもっと詳しく出てくるのは年が明けてしばらくしてから…ということになってくるのでしょうか。

公式サイトを見てもあまり情報もないですし。

資料請求した場合は普通よりは前に情報を得ることができるということになるでしょうけれども。
こうやって反応を見たりして、価格をどうこうしていくのかなぁ。

価格は検討者の反応次第なところがやはりあるものなのでしょうか。
中古でそれらの価格となると、駅は近いし利便性も良いようですし、
高級路線には思えななくても、それなりの価格にはなってしまいそうな予感。
永住するのも悪くなさそうだけど、投資として考える人もいそうな気がします。

>>26
ブランズ塚口町一丁目はたった214坪しかない土地に42戸を詰め込む庶民マンションだぞ

ザ・パークハウス塚口町一丁目ですら552坪に48戸でも完成売れ残りが続いてるのに

修繕費が割高になる要因として
このマンションはどれにも該当するな

・戸数が少ないほど割高
・戸数に対し表面積が多いほど割高
・高層ほど割高

先行案内で間取り見ましたが、自分的にうーん、な箇所が、、。
同じ時期完成の、ハーティ横の和田興産は情報まだでしょうか。

ここのマンションは42戸ですよね？修繕費ってどうなでしょう。小さなマンションというほどでもないのですが、修繕費はどうなっていくのでしょうね。
やはりたかくなっていってしまうのか。
長期修繕計画を見せてもらって、それで判断していく形になっていくのかなぁっていう風に思いました。
最初は良くてもどんどん高くなっていきますもの。

>>ここのマンションは42戸ですよね？修繕費ってどうなでしょう。小さなマンションというほどでもない>>のですが、修繕費はどうなっていくのでしょうね。

総戸数が４２戸というのは、けして多い戸数ではありませんので
将来の修繕費などが気になって当然だと思います。
ただ、もし、空き家が出ても住民が負担するということはないと思います。
心配なことは、最初にちゃんと聞いておく必要がありますね。

>>ここのマンションは42戸ですよね？修繕費ってどうなでしょう。小さなマンションというほどでもない>>のですが、修繕費はどうなっていくのでしょうね。

総戸数が４２戸というのは、けして多い戸数ではありませんので
将来の修繕費などが気になって当然だと思います。
ただ、もし、空き家が出ても住民が負担するということはないと思います。
心配なことは、最初にちゃんと聞いておく必要がありますね。

マンションの場合、空き家が出たとしても所有権者はかならずいる状態です。ですから、その人が修繕費や管理費を払う形になります。
住民が入っても売れていない状態の場合はデベがそれらを払っていますし、リセールに出すときには、売れるまでの間はその時の所有者が払っています。
ですので、住民が住んでいなから払われないということではないです。

来週イカリの上で説明会あるねー！
お値段フワッとも教えていただけるのかなー

公式ホームページのトップの左側に縦書きで
>>阪急塚口駅徒歩2人、塚口町一丁目アドレス。
>>13年ぶりに実現した、分譲マンションの資質。
っていう謳い文句っておかしくない？

去年完成した三菱のザ・パークハウス塚口町一丁目だって分譲マンションなんだし


>>34
1月22日の説明会で価格一覧表とか貰えるのかな？
プラウドシティ塚口は価格一覧表配ってるから部屋毎の比較がしやすいよね

東急も三菱がザ・パークハウス塚口町一丁目を1,000万単位で値引きしてむりやり完成1年以内完売させたのを知ってるはずだから
そこまで強気の価格設定ではないと信じたい

塚口ブランドが通用するのはあくまでも尼崎市内限定だし
予想ではこれくらいの価格かなと思ってる

15階　53.63m2　3,400万円
15階　76.92m2　4,980万円

>>35 マンション比較中さん
最上階で坪195くらいですか

一番下の２階は坪180くらいですかね
パークハウスの値引き後の単価と合わせると

将来の修繕費がどのくらいになってくるのかはどのマンションでも気になる部分ではありますね
60戸世帯に現在住んで居る者ですが、修繕費は値上がっていくというのが管理組合より通達がありました。60戸世帯でも結構高い金額になるんだなというのが感想です。
40戸世帯になると値上がりする場合結構高くなってしまうのではないかな。

>>37
どのマンションでも売るのが最優先だし売ってしまえばあとは所有者の努力やし

それに40戸と60戸じゃたいした差がないわ
管理費と修繕積立金の経済性は最低100戸以上ないとね

予想だけどブランズ塚口町一丁目の修繕積立金はこんな感じになるんやない？
1回目の大規模修繕は初期に払う修繕積立基金の一時金があるからなんとかなるやろし

※修繕積立金の予測
新築初期で1㎡あたり80年～100円
築13年くらいで1㎡あたり160円～200円、
築25年くらいで1㎡あたり250円～300円くらいになると予想

※管理費の予測
１㎡あたり150円


「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

週末発表会行かれる方　報告よろしゅう

私も、よろしくお願いします！
38さんのメモっておきますか？？

駅徒歩2分なら、線路から見えたりしますかね。
塚口の駅ってダイエーもあればいかりもあって、銀行も揃っていて何でもある印象。

住んでいる人のクチコミも知りたいですが、きっと便利で庶民的で暮らしやすそうなんだろうなって思います。

大阪勤務も神戸勤務も、どちらもいけそうですもんね。肩ひじはらず暮らすならきっといいでしょうね。

価格帯については発表会では公表せず
ただ設備にディスポーザーがあったりとなかなかの仕様ですな

>>41
発表会お疲れ様です

行きませんでしたがイカリスーパーの前通ったら準備してる営業担当らしき人達見かけました
ただ、せっかくの休日を潰して集まった方に対して価格表出さないとか慇懃無礼ですね

ディスポーザーは大規模マンションだと標準になりつつありますけど42戸で管理費が割高になりそう

ブランズ池田が駅２分、同じペンシルマンション、駅力も塚口と近くて65m3980万で今販売してるんでほとんど同じ価格帯でブランズ塚口も出しそう

>>43
関西圏の新築マンションはマンション価格の30～40％が土地価格みたいですね

ブランズ池田栄町が3,980万なら
土地代金は35％と仮定して土地代金1,393万、建物価格2,587万

ブランズ塚口町一丁目の地価がブランズ池田栄町の1.8倍と仮定すれば2,507万
建物は同じような鉛筆型マンションなので同じ建物価格2,587万と仮定すれば
同じ広さのマンション価格は5,094万円になります

そもそもこのバブルでも地価が2％も下がってる池田と
2％上がってる塚口を比較すると資産価値維持率とか考えるともっと差が出てもおかしくはないでしょう


塚口／阪急塚口の公示地価・基準地価・坪単価
http://www.tochidai.info/area/tsukaguchi/


池田市の土地価格相場・公示地価・坪単価
http://www.tochidai.info/osaka/ikeda/

>>44 評判気になるさん

これをみると、池田栄町と阪急塚口一丁目の地価が40万と42万なんですがなんで1.8倍なんでしょうか？

確かにそうですね。

前年比単価アップ率も
塚口１は+0.95%に対し栄町は+3.9%で栄町のほうが良いです。

建築費や土地取得時期の影響も大して変わらないし
これでもし栄町よりも高かったら入札の段階で高値で掴んでしまったという理解でいいのでしょうか？

専門家の方お願いします。

>>45
>>46

44です
先入観なのか単純に池田栄町の情報を読み違えておりました

>>47 評判気になるさん

じゃあやっぱり池田栄町の価格帯とニアリーなんですかね

池田の比較されても池田の土地勘ないからわからんね。
阪急塚口はこれから再開発が進むんだろうか。

>>49
塚口が発展するとか開発するとかと言っても駅と駅前があれじゃ進まないからなー
さんさんタウンが全部建て替えなら駅もいっきに高架化建て替えするとか出来たかもねー

マンションプロジェクトだと5件あるから人はそれなりに増えそうだけどね

1、三菱地所　県立塚口病院跡地
2、野村不動産　さんさんタウン3番館建て替え
3、大阪ガス　JR塚口駅前社宅跡地
4、和田興産　商店街跡地
5、和田興産　ハーティ21の隣り

どれもぱっとせんなあ。

西北に好立地がなくなってしまい、今後は塚口周辺が注目エリアとして認知されてきそうです。
駅前が計画的に再開発されたら大きく雰囲気は変わるでしょうね。

三菱東京UFJの前の150度くらいバスが曲がるところなんとかしてほしいね
グイーンって曲がるん大変やん

さんさんタウンの東側が分譲マンションなんでそこが開発されない限りはパッとしないでしょう
このマンションもさんさんタウンにモデルルームかまえるらしいですが庶民的でいいですね

先週末になんか情報仕入れてきた方
プリーズ

>>さんさんタウンの東側が分譲マンションなんでそこが開発されない限りはパッとしないでしょう
>>このマンションもさんさんタウンにモデルルームかまえるらしいですが庶民的でいいですね。

庶民的なほうが、長く住んでいきやすい気がします。
ご近所づきあいも、そのほうがしやすいのではないかなと思います。
家族ともども、ご近所さんと仲良く住んでいけるようなマンションじゃないと
長く住めないだろうと思います。マンション選びは利便性だけでは選べないと思ってます。

駅徒歩2分で全邸角住戸、なんとなく惹かれるものがありますが。
価格はいかほどになりそうですか？

間取りは3タイプだけなのでしょうか、Ｂタイプから想像すると
だいたい似たような間取りになるのかと思われますが。

面積があまり無いわりには収納面はまずまず良さそうに思います。
リネン庫とかパントリーとかはけっこう利用すると思うので。

ココ、内廊下やし、角部屋やから隣の音は心配せんでよさそう

やっぱりここはこどもいる人は買わないんかな？
自転車の駐輪場　1戸あた1台？少ないし
夏は外壁焼けて暑そう

子育て世代は
塚口か伊丹のプラウドしかないのか

それ以前に価格が高いか
明日からモデルルームオープンみたいなので宣伝しといてあげます

>>58 マンション検討中さん

モデルルーム先に出しておいて価格表出さないとか酷いですよね

ちなみに私立の中学生以上の子供ならありでは？
こんな住民層と予想してます

1　夫婦だけ(老後の戸建てからの住み替え)　40%
2　単身者(死別、未婚、離婚)　40%
3　夫婦共働き＋高校生以上の子供一人　20%
4　その他(投資賃貸、セカンドハウス)


モデルルーム
現在公開中
2017年2月25日（土）10:00～モデルルームグランドオープン［予約制］

販売スケジュール
予告広告
平成29年3月下旬販売開始（予定）

モデルルームに行けば、価格表を見せていただけるのでは？
駐輪場は1戸に対して1台なのですか？
駅にもスーパーにも近いから、必要ない感じなのでしょうか。
駐車場と違って、駐輪場は数あっても良さそうなものなんですけどね。

>>60
モデルルームでも価格解らないです

物件概要が不親切で解りにくいですが
バイク2台、駐輪場43台、駐車場17台です

買い物は意外とつかしん、マンダイがお得でよく行くのにね

通勤は阪急、通学は私立で阪急前提の世帯なんでしょうかね
小中学生も公立じゃない前提で地元の子供と遊ばないので自転車使わない前提で
高校も公立だと歩いて行くのはしんどいので私立の前提でしょうかね

あと宅配BOXが何戸か記載してませんね
3,4年前なら戸数に対して20％あれば問題なかったようですが最近はそれだと受け取れないようですね
ここだと8戸～9戸ってのが標準なんでしょうけどね

駅前なので共働き世帯にとっては最高の立地なんですけどね

坪260ぐらいはいきますか？

>>62
当時と比べて建設費が20％、土地価格が10％上がったと考えれば平米単価70万円くらいじゃないかと思いますね

>>63
ジオ阪急塚口プレミールは築5年経っても値下がりせず新築価格と同じような価格で売買されてるのはちょっと尼崎では例外かも知れない

ただ同時期の大阪市北区や中央区のマンションは20％値上がりしてることを考えればやはり郊外の尼崎の限界かも知れない

業界内で聞いたところでは、かなり高額な値段設定みたいですね。塚口では最高額設定との噂。

低層階で坪250万と聞いてます。近くのパークハウスの築半年中古が70㎡3850万（坪183万円）で3ヶ月売れなかったのに売れるんすかね？

やっぱり
駅近やしね
ホムペのんでは、外壁タイルやったから
高いかなって気してた

>>66
三菱って損切り早いね

ザ・パークハウス 塚口町一丁目のスレッドは新築の販売概要とか中古の概要がコピペされてるから
時系列で動きがよくわかるね

あの中古の部屋は6月までには販売されていて少しづつ値段を下げて9月には3,850万円に値下げして12月までは販売が続いていてみたいね
1月～3月のいつ売れたかは解らないけどね

今は売れ残りをまとめて業者に転売してその業者がちょっとずつ中古未入居で売りに出してる状態みたいね

>>62
>>66
その坪単価本当なの？
現在販売中の本町駅4分の大和ハウスのマンションより高いのか？
本当なら完全にバブルだな
来週末の価格発表楽しみだよ


プレミスト靱本町　価格表
所在地：大阪府大阪市西区靱本町1丁目83番1の一部（地番）
交通：大阪市営地下鉄四つ橋線・中央線・御堂筋線「本町」駅から徒歩4分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：西松建設株式会社
https://farm6.static.flickr.com/5826/31216978251_be6509db41_o.jpg

その値段では
地元金持ちニーズだけでは無理なやろな
かといって尼崎にこの値段は外部はきついか

少し前の夙川駅前ジオグランデと同じお値段
今の西北甲子園口新築、芦屋築浅中古と同じ
夙川苦楽園の築浅中古ならおつりがたくさん