シティタワー恵比寿

全然高くないイメージでしたね。
みなさん、これで検討辞めてくれるなら抽選にならずに大歓迎。

やっぱり、住友で部屋の形などが良いのはわかっていますが、気持ち高いな～。あと、坪50万円安いなら欲しいというラインでした。

代々木があんな酷い間取りと仕様であの値段だからね。

>>253
代々木も住友が思い切り関わってるから。

建築費高騰、地価高騰で、今はミニバブル。今買うと高値づかみで損

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170306-00161288-toyo-bus_al...

全然高くないと感じた方は、すごいですね。

正直想定よりもやっぱりちょっと高いですね。
14階以上はかなり高くなるでしょうね。
希少価値とエリアは申し分ないですが、、、
実際欲しい部屋がいくらになるか。
値段次第ですね。

すみふは抽選なんかにしないよ
そういう値段にしない

>>256
そうですね。
住友の販売方法を知らない方がなぜこのスレにいるのか不思議で。
買うつもりならもうとっくに説明会に行って「割り当てます」って言葉を聞いているはずなのに。

販売するマンションはかなり前に説明会を開始します。
坪単価とか一切気にしないガチな買い手をそこで選別します。
例えば何回説明会に通ったかで抽選確率が上がる仕組みがあり最高が5倍になります。
ガチな買い手の人数を集めて希望の部屋を1期1次販売で放出します。
それを2次と3次とに分けて繰り返していきますので、抽選確率のＵＰなどはほぼ意味がありません。
そもそも抽選になるような買いやすい価格では販売しないからです。

ある程度売ったら今度は2期販売になり、1次2次と1期と同様に繰り返します。1期の販売戸数が好評すぎたら2期で価格をまた上げます。もうこの時代にそれはとてもありませんが。
そうすればある程度さばいた時点でマンションに対する黒字が確定するので、在庫を抱えまくっても大丈夫なわけです。
都内はそんな販売方法で最高益を更新しています。
もうこれが出来る時代は過ぎさったのですがね・・・あのバブル再現の目黒駅徒歩2分のブリリアントタワー目黒が、マンションとビルとが向かい合わせの部屋を30階超えても400万円台で出してしまっているのですから。

あと営業さんは絶対に選ばないといけません。変なプライドを持って「恵比寿ですから！」「住友ですから！」「売れ残っても資産ですから！」「●●（似たような他社物件）とはモノが違います！」なんて口調でくる営業さんがいるので、もう検討からも外れてしまいます。
いまでも売れ残ってる恵比寿伊達坂のときもそうでしたが、営業の方に恵まれず検討外にして本当に良かったと思っています。

今は最初言われた価格があまりに高いので社内で相談されるかわかりませんが最終の価格が出るのを待っている状態。なかなか価格が出ないのでまず他の物件の抽選確率をギリギリ見ながらどうするかを検討中です。

>>256 匿名さん
人気部屋は抽選にならないんですか？

>>257 匿名さん
住友が高く売って在庫が残っても平気なのはマンション販売部門がメーンの会社ではないからですよ。この会社は大家業で十分利益を出してるのでマンション販売がどうでもやっていけるんです。だから土地仕入、建築費支払との兼ね合いで早期販売を強いられる他のデベとは構造底に体力が違うんです。

>>258 匿名さん
私は以前購入した時に取り合いになりましたよ。その時は結果として買えましたけど状況次第でそうなるんでは？

>>257 匿名さん
特定の部屋で既に金額が出てるということですか？？

>>257 匿名さん
営業はストロングポイントを伝えるのが仕事なので恵比寿ですから、住友ですからって当然ではないですかね。
綾瀬ですから、長谷工ですからって訳にはいかんでしょ！

>>258
住友で抽選ってそんな時代はとっくに過ぎましたよ。
そもそも人気部屋？？それならそれなりの価格を載せてくるので同じです。
お金を持っていて相違も考えずにこの部屋を次に出せって言えば出してきますよ。

そう、値段が出ていない部屋でも、この部屋買いますといえば値段を出してきます。
競合したら上下の部屋を出してきます。
買主に経済力があると判断したらね。
そのロコツさを恥ずかしがらないあきんどだよ、すみふは。
お金があって絶対購入したい場合にはいいんじゃない。

間取りは最大で2LDKなのですか。
ファミリー層は狙いづらいマンションかもしれませんね。
家族が増えたら少し狭く感じそうなので、投資用に人気があるという感じでしょうか。

＞265
うわあぁぁぁ....

こちらのベランダは洗濯物の外干しＯＫでしょうか

PC浜離宮抽選で2度外れてしまい、ここの物件見に来ましたが、場所も間取りも価格も微妙ですね。

PC浜離宮も微妙ですよね。

間取りミタイヨー

PC浜離宮の間取りは価格以外は最高なんですけどね。一期に戻れるならここよりもPC浜離宮買いたいですが、、気づくのが一足遅かったです。

PC浜離宮はまず立地が好き嫌いでますよね。
線路と高速至近で子供育てるのは
どうかと思い撤退しました。

>>272 匿名さん
同意。
ここは子育てには向かないエリアです

どうして子供を育てるのが無理ですか？教えて欲しいですね！

>>274 ハヤシ 浩子さん

無理とは言ってない、
向かないと言ってる。
理由 浜松町のここは空気があれだから。
昼も夜も車の交通量が半端ない、

なんで間取り出さないんですかね

>>274
>>275
子育てには向かないエリアって書いてあります。

私も、子育て向き、子育て向きじゃない物件ってあると思います。静かな子でも、どうしても物音はたててしまうだろうし。あとは、夜のお商売の子とかかわらせたいかもあるだろうし。

近くに夜のお商売の子とかかわってきたパパがいる家庭は、何がダメか熟知していなくて、住宅街で浮いています。夜に騒いだり、住宅街でうるさくしたりしてもいいと考えているようで。

子育てできると思えばOKなんじゃないでしょうか。

>>271 匿名さん

確かに浜離宮は利便性、資産性最高かと思います。この市況では希少性すら出てきましたね。

私は住友さんの売り方、値段付けに不信感をやはり抱きますので、パークコート浜離宮に乗り換えようと思います。
恵比寿はまだまだいいマンション出てきますよ。きっと。

>>278 匿名さん

希少性ってあなた、浜松町には長いあいだゴクレタワーが完売できずに販売中なのは無視ですか。

>>279 匿名さん

地図よく見てくださいね。ゴールドクレストさんは、田町側。恵比寿でも駅からの方向によって地価・資産性は変わりますよね？それと同じこと。

浜離宮は、汐留エリア。銀座・新橋徒歩圏。都心主要エリアはタクシーで１０分以内で行けます。

恵比寿は都心方面は遠いですよね。浜離宮は都心です。

銀座徒歩圏が売りなら売れ残ってる中央湊となんら変わんないよね。

中央湊と比べるセンスって・・・。ないわ、笑。
やはりこちらの方は都心部事情を知らないんですね。

売れ残りを言うのであれば、ここはよそ様の物件のこと言えないと思いますよ。
スミフですから・・・

そうです。
ここは必ず売れ残りますよね。高すぎます。もっといいマンションありますしね。

恵比寿でも１丁目であの値付けは高すぎます。とても資産性を維持できると思えません。
代官山側の恵比寿西か南で、高くても良いマンションが出てくるまで待つことにしました。

ずっと恵比寿に住んでますがやっぱりガーデンプレイス近くが高台でベストですがマンションはガーデンテラスしかないので、広尾と恵比寿の間の恵比寿1丁目、2.4がベストですね。このマンションの立地がギリ許容です。

写真をみると アルコーブ がない！
高値で売るのだから、コストカットしないでほしかった。

２８５さんはよく恵比寿アドレスを研究していますね。
偉い。
自分は恵比寿西に住んでいます。
確かに、我が家からは代官山まで、徒歩圏。
大好きな蔦屋が毎日でも通える所です。
今回の恵比寿南？？？では同じ住みたい街第一位といわれても
それはそれは疑問に残る物件です。
値付けが６００マン超えですから。
間取りはまだ、80平米のもの閲覧できなかった。

ここって西向きの角以外はダイレクトスカイビューウィンドウじゃないんですね。南はバルコニーが良いと思うけど、北のバルコニーは暗そう。せっかく北はまあまあの眺望なのに勿体無い。西のダイレクトスカイビューは西日がキツそうだし、バルコニーは物干し禁止だし。立地も微妙で、間取りも微妙で、これで坪600万は、、、
私は撤退します。

私もかなり期待していた物件でしたが
徹底組みです。
理由は７０平米の間取りの悪さからと坪単価６００越えだからです。

ウリは恵比寿駅というだけで、恵比寿伊達坂も販売から3年、完成後1年半以上経つのにまだ売れず。
その前のアトラス恵比寿も最後の最上階角部屋も公開価格が400万台なのに、100万円分の家具をつけて先月ようやくの完売。

立面図からおおよそわかっていたものの、やはりスタンダードモデルの1階から14階はとにかく南も北もマンションやビルで視界が遮られています。昼間に家にいて前がビル壁というのはドヨ～ンとした感じ。
渋谷のマンションギャラリーに行ってパソコンで視界の予想図を拝見させていただいたら、10階くらいまでだと全く視界が抜けません。ぎりぎりのスタンダード階でもビルとマンションがあって、半分上から抜ける感じです。
しかも下の道路は全部ベランダに出ないと見えませんので、走行中の車のヘッドライトなども楽しめず抜ける階、つまりプレミア階でないと全く意味がないと思いました。
そのベランダも柱で視界がとても狭いのですが・・。
坪600万をちょっと切るのは2階と3階の北向きのみ。ちょっと上に上がると眺望が壁なのに坪630万とか予想されていました。スタンダード階なのにです。
住友さんの方針が「大きく利益を取ってそこそこ売れたら元が取れて、売れ残ったのは資産として残る」というのは本当でした。
住みたい街ランキングは流行り廃りがあり、そこに持ってきて「恵比寿に住んでる」だけでは眺望の悪さは痛手でした。投資用としてはとても無理でしょう。賃貸に出しても新築相場で62平米だと27～30万だそうですが、管理費修繕積立金、税金を差し引くと利回りは2％にもならず、空室になったときのリフォーム代や空室期間で大幅な赤字になってしまういます。
あと駅から7分？？改札から歩きましたがとても歩けなかったです。短足だからといっても・・・駅までの光景もなんら楽しくないし。

正式な価格はお客さん方からの意見でもやはり折り合わない部分が多く、調整が入るかもしれないのであとちょっと待ってくれというので待とうと思います。


白金もありますし、渋谷駅庁舎の建て替えに伴うタワーマンションに興味を持っていて、どうせこの物件の完成が2年後なら渋谷駅庁舎建て替えプロジェクトで完成が3年後でわずか1年差、また他のマンションも計画が多いので候補に入れなければと思っています。

一応間取り図をもらってきたので貼りますね。

書き忘れましたが７畳の部屋どう思います？
寝室になると思いますが、柱で視界が遮られて正面しか見えません。
タワーマンション＝眺望の条件が満たされないので、とりあえず金が余っていて価格の高さなど気にしないでどんどん買いたがる方向けのプレミア階をメインターゲットとしているのでしょうね。

７畳を寝室にするのが普通ですが
最悪な部屋。採光問題あり。
私は絶対買わない。

リビングへの扉とキッチンシンク 近くありませんか？ 娘のアパートと同じ幅感です。
完成後、実物をみて決めるのでもいいかも。
さすがのすみふでも、もう値段をあげる余地ないでしょう。

私もこの間取りでは買いませんね。リンビングインの部屋って勿体なく感じます。

私は撤退しましたが5年後とかに相場が上がって買っておけば、となっている可能性もあるなと思います。
そうゆうパターンが過去に何回もありました。

すみふさんはまだ抱えている高値で取得した土地はどうするんでしょうかね。
金利低いとはいえ固定資産税や維持費バカにならないだろうし在庫もすごいですよね。
ここも第1期何戸販売するか楽しみです。

逆パターンも同じ数だけありますよ。

いやいや逆パターンなんて一件もないよ。自分はマンションの目利きいいから。

寝室に日が入らないどころかなんて窓の狭さなんだ。
横を向くとそこは柱。
前を向くとそこはマンションの壁。

なんて眺望と採光の悪さなんだろう。

再開発の計画もなく駐車場は地下にしか作れずスコールのときの対策は？
そこにもってきて北向きで坪630やらってどうかしてるの？

２９４様
同感です。
私もこの部分がかなり気になっていました。
以前このパターーンの間取りで泣きましたから。
過去に沢山の間取りをみてきましたが
これほど、最悪なドアの設計は始めてかなあ。
いくらリフォームしても限界あります。

これで坪単価安価であれば、また、検討しますが。
５年後の値段が値上がりしているか
いなかは誰にも分らないと思います。

『あの時買っておけばよかった」という後悔もしてきました。
しかし、この物件に関しては坪単価が現状提示されている価格より
安くならなければ、絶対に買わない。

たとえ坪単価500万になったところで、あれらの間取りに住みたいかと言うとかなり疑問ですね。見せてもらえる他の間取りもどれもひどいものですよ。67平米北向き高層階中住戸の主寝室の窓なんて、もはや換気口レベルです。
住むのではなくあくまでリセールだけ考えるなら、もしかしたら500なら有りかもしれません？

あ～～そうですね。
たとえ坪５００でもあの間取りではうなりますね。
同感、同感です。

間取りも大切な購入条件です。
住みたい街、ランクだけにまどわされたら、大変だ。

そんなに間取り重要かなぁ

間取りも、言うほど悪くもないかなと思います。

間取りに拘るのはマンション購入が初めての方に多い印象です。私なんて何回も購入しているので立地と価格が良ければ間取りなんて多少悪くても購入決めます

賃貸目的奈良それでもいいけどね～

マンションの日当たりは昼間に電気をつけなければいけないくらいに暗い場所もあるけど、
ここは億ションですよ。
隣とはベランダがシースルーのアクリル板だったり割っても怪我をしないガラスの避難間仕切りで
少しでも日が当たるように工夫しますが、ここは思い切りコンクリートの柱。
主寝室が80センチくらいのドアのみって本当にありえないし、高い階で太陽が真正面になる1時間に1度しか
部屋が明るくならないなんて。
北向きになるとちっちゃい窓のみ。
そして大切なのが南向きはもうすぐ前に１階がセブンイレブンのマンションがあり、その他多くのビル建ち並び。
そして５０メートル先にはあの大型グランドメゾンが建っているので最上階でも全く抜けがない。
北向きもそうで１５階か１６階にならないと抜けない。

採光の悪さを補うために様々なトークを練習したみたいで、「着替えが見られなくて済みますよね」「昼間に家におられる方っています？」「それでも恵比寿ですよ」
資料請求はやたら多いらしく、当然間取りもなければ価格も発表されていませんから当然です。
「地方の方にも恵比寿というと名前が通っているので鳥取や島根からもセカンドハウスとして問い合わせ受けますよ」
「東京は人口が密集しているので日当たりを気にする方はいませんと説明すると納得されます」
ですって。

いえいえワンルームなら日当たりなくても引っ越すので問題ありませんが、永住したり買い替えるときに困るのです。
北向きと南向きの価格差は坪20～30で考えられているそうです。
スタンダードな階数の北向きで630万や640万なら南向きはどうなるの？？
中古になったとき内覧された方が採光と眺望を見てはたして坪500万でも買うでしょうか？

それは酷いですね。

>>311 匿名さん
ずいぶん必死ですねー。あなたの考えはさておき、ここが良いという考え方もあるのですから。

新築マンションは他にも沢山あるのですから、ご自身の考えにそぐわないようでしたらだまって別の物件にいけばよいのではー。

何をおっしゃる 313さん
黙って別の物件にいかれてしまってはこの場が意味なくなるでしょう
ありがたい一つの情報です

東京は日当たりを気にしません ってセールストークされたら 怒ったほうがいいですよ
田舎もんだと思って馬鹿にするな と

そもそも住友の売り方が気に入らん

このマンション散々な評価ですね。

東京は日当たりを気にしません、って？　誰が？

とんでもない！　賃貸じゃないんですから、決してそんなことはありません！！

賃貸でも日当たりは良い方が良いですよ。
ただ、タワーだと北向きも人気があるのも事実。南は明る過ぎ、暑過ぎなのでタワー経験者なら敬遠する人も多いよね。
特に城南だと北は都心ビューだからね。
ここの北向きはどんな景色なのかは知りませんが、東京タワーが見えると特に人気。

住◯のウェブのトップにナンバー1、ナンバー1とウィンドウ、、
消すの面倒だし、見る気もなくす。

３１１さん
どこにもいかないでください。
貴方の情報は大変貴重です。
貴方の投稿を廃除するかたもいるようですが
無視、無視、スルーです。
これだけの高額物件です。

いろんな角度からみて購入決断をしたです。
現在提示されている間取りが少ない。

様々な味方ができるし、客観的にデメリットを指摘されているのは大切なことだと思います。
欲しい！素敵！って思うと、あばたもえくぼじゃないですが、
欠点って目につかなくなるものですから。
高い買い物。
両目をしっかり開いてしっかりチェックして、
その上で納得できれば購入すればいいだけのことだと思います。

日当たりに関しては資産価値にも影響することですので、
当たらないよりは当たったほうが良いと考える人がいるのは当然でしょう。

すみません。
資料請求せずギャラリーにも行かないで間取りを見る方法ってないんですか？
なんだかなー。

足元がゆったりしていて緑が多いのは良いですね

恵比寿の空を美しく制する
キャッチコピー負けしてますねなんだか
こう感じれるのは、眺望の抜けた階の部屋だけでしょう

大部分は
もっと光を〜洞窟に住まう心地よさ〜
の方があってるのでは

でも1億以上だしてこれじゃあなあ、、、投資に回した方が利回り俄然いいので、こんなんじゃ買う人いなくなりますよ

立地が9割とも言いますが、これだけ都内でも家余りが続いていて、しかも周りもごちゃごちゃしていて、とんでも間取りで値段だけ超一流、格下げマンションといってもいい位なのに、10年後

この物件素敵！まるで恵比寿の空を美しく制しているようだわ！

なんて思う人がいるとは思えませんが。
広尾ガーデンみたく、あそこまで大規模でマンション自体が街を形作ってるくらいじゃないと、いくら単発でどーんとタワマンが立っても、駅力以上の価値は出ないと思います。

価格を出している範囲で教えてくれました。
これまでのスミフさんの傾向と少し異なり、上階の人気のありそうなところから価格を出していました。
23Fの2億越えのところはまだでしたが、22Fや14F以下ででていました。坪700余裕越えです。
この物件は南向きより東京タワーの夜景が見えるとうたっている北側の方が坪単価が高いようですね。
一基で人気の上階はほぼ売る方針のようですね。
また珍しく抽選があるようで、先行で見に来られた方には5倍の優先権をつけているとおっしゃっていました。
私は優先権をもらえていないので、5倍の違いでは通らないだろうなと感じました。

>>326 匿名さん
情報ありがとうございます。北側の東京タワービューは魅力ですね。北側を検討したいと考えていますが、北側14階、角部屋以外でも坪700以上でしょうか？

今 この値段で300世帯を売り切ったら すごい

全部立ち退きさせれなかったのが残念。

こちらはもともとSビールの社宅があった地域である程度まとまった場所があったのですが、
さすがにタワマンを建てる敷地をまとまって得るには、10年単位で時間がかかっているので、
土地取得にも相当お金がかかっているように感じました（詳細はわかりません）。
前にMさんがディベロッパーで開発をすすめていましたが、断念された経緯があるようです。

その辺を考慮し、また人気の恵比寿ということも考えると価格が張るのもある程度仕方ないとは感じました。
ただ、モデルルームを見学した限り、最上階は別にして、一般の部屋は他物件と何らかわりなく、
特別なラグジュアリー感は感じませんでした。スペックは最新の他物件と似たような感じでした。（と私は感じました）

パークハウス白金２丁目のモデルルームの出口でシティタワー恵比寿のビラ配りしていた。中途半端だから苦戦しているのでしょうか。

購入希望者少ないのでしょうか。
盛り上がりませんね。

うーん。。渋谷区って都心3区じゃないし、港区のほうが華やかなのよね。渋谷区の駅前はいいけど、今後都市開発がない。ここぜんぜん盛り上がってないけど大丈夫？

>>334 匿名さん

そんなに駅近でもないし、スミフ価格がネック。

周辺マンションに住んでます。おとといモデルルーム行きました。まず価格が高すぎに思えます。あのへんは、ガーデンプレイスから坂を下っていくほど、区画のグレードが落ちて行き、川まで行くとほぼだめな地域です。本物件は、境界を超えて川側に位置しますので、ブランドとしては恵比寿の杜には、かないません。にもかかわらず、あの値段は、新しさを加味しても、買いでないように思えました。

>>336 検討板ユーザーさん
新しいからじゃなくて相場プラス、スミフ価格なんでしょう。
坪いくらなんですか？

色々な意見が出ていますがネガティブな方多いんですね。
自分で所有して駄目なら買替し易い立地。
暫くの間環境を楽しめる場所と考えられると思います。

デベ的に利益を極大化できる値付けは、検討者の80%が高くて買わない！という値段だそうです。

>>339 匿名さん
すみふの値付けは95%かも
1人が買ってくれればいいわけだから
ただ、いざ売る時きついよね

間取りって見せてもらえないのですか？
国交省に電話してみよっと。

どう考えてもパークコート浜離宮のほうが図面いいでしょ

どう考えても、恵比寿のほうが浜松町よりいいでしょ。

恵比寿の方がいいけど、浜松町の方が安いし未来がある。5年後を考えると、恵比寿の値段は不安。

先日、羽田じゃないですけれど、飛行機が着陸するとき、テレビ画面に高度が表示されていたので、よ～く観察してみました。
この物件の上空６００メートルのところを飛行機が飛ぶようになるわけですよね。６００メートルって、上から見るとビックリするくらい近く感じます。音もかなり響くんじゃないでしょうか（特に最上階）。音にたいして無神経であることが多い、外国人には気にならないレベルかもしれませんが、、、

14階以下だと内装が違う。
内廊下も狭いし、隣のドア近い。
坪単価に見合ったつくりにして欲しかった。
売れ残りのパークコートと比べると見劣りする。

>>332
渋谷駅でも資料配りしていましたよ。
６月販売でもかなり苦戦してるのが目に見えてわかります。

最初は強気だったのが、電話かかってきて拝み倒しのような感じで商談ルームへの来店を催促されますし、
さすがにあの北側の寝室の小窓のような採光では暗くて何もないような。
南側もベランダの柱が邪魔してるのに、窓が半畳のドアって・・・採光も眺望もないではないですか。
タワーマンションの意味もないし、１５階以上でないと抜けがないのでいくら恵比寿を連呼しても
坪650万とかって超売れ残り物件の恵比寿伊達坂の二の舞かと。
２階の北側でも約600万はさすがにもう売るとき本当困りますね。
価格の訂正は入らないのでしょうか。
間取りを見たら坪５００万でもちょっと考えちゃう感じなのですが。

宅配ボックスの数も少なく、駅から実際はかなり遠く、なんちゃってフローリング。
１５階以上だけ本物フローリング。


自信をもってすすめられた南向きの間取りがこれでは。北側はもうあれですから。

>>347 匿名さん
間取りありがとうございます。無駄がなくきれいな間取りではありますね。個人的は好きな間取りです。寝室の窓がドアなのも、タワーマンションではよくあるスタイルなので、まあ許容範囲かな。

>>347 匿名さん
北側希望ですが、南側に比べて間取りに問題があるということでしょうか？それとも価格が高いことをおっしゃっていますでしょうか？

すみふの場合、MRで担当者が裏に戻って、少し待たされるといった状況がひと面談に2-3回ありません？
他のデベはないのですが。
あの人は脈ありとか、どの間取りの値段を言うかとか相談しているのでしょうか？