プラウドシティ武蔵野三鷹

借地権中古でもメガバンクはローン承認おりましたよ。経験談

銀行に聞いたら普通借地権も一緒だってさ。

え、わたし借地権中古マンションでメガバンクで承認全部おりましたよ。

借地ではなく本人の支払い能力の問題

ホームページで武蔵野をうたってますね

>>4629 匿名さん
あなたも品性って言葉好きですね。

>>4639 匿名さん
ん？知ってる人なの？

>>4640 ご近所さん

>>4639 匿名さん
別人だぞ

>>4639 匿名さん
4629です。私が書き込んだのは、あれが初めてですよ。実際には品性なんて言葉、使う機会はなかなかありませんね。

>>4639 匿名さん

「品性」で検索をかけたところ、以前別の方が1度だけ使用していたのみでした。
では。

やはり知人の銀行マンに聞いたら、中古の借地権は担保評価が低いので融資は断ってるとのこと。

自己資金が2000万くらいあれば大丈夫かもと言う事みたい。

え、メガバンクは大丈夫ですよ。土地の所有者が個人の借地権だとそうかもしれないですけど

メガバンクの銀行マンがそう言ってるんだから、それが正解です。

中古の借地権の売買が成立しているのが証拠かと。
関係しているか分かりませんが、この辺欲しい人は自己資金もあるでしょう。

自己資金手付くらいしかなかったですが、三鷹の借地権のマンション三物件今まで購入検討してローン審査物件価格全額借入審査すぐ通りましたよ。人によるってことですか？

最近はメガも住宅ローンから手を引きはじめてますね。もちろん人や物件にもよるし、その時の情勢にもよるのでしょう。いま他の借地物件で通ったからって、それが将来のこの物件に適用されるかはわかりませんよ。所有権も同じですが、借地権はさらにそのリスクが高いということではないですか？

みずほ銀行が住宅ローン撤退というのは地方ででしょ？
ここ東京で都心近郊だよ。地方やもっと郊外に買う方がリスク高いんじゃない？

>>4651 匿名さん

今は、ということですね。地方や郊外での借地権とか以ての外ですよね。

>>4652 匿名さん

結局立地ですね。

立地と、本人の支払い能力

玄関とか植栽はどうでしょうか？ 最近見に行けていないもので

>>4657 マンション検討中さん
エントランス周りはまだ建設中だったよ。植栽は入りつつある。

カッコいい綺麗なエントランスになってるといいなぁ

>>4659 名無しさん

>>4659 名無しさん
建築中ですがメインエントランスはスケール大きいですね。
マンション自体が四面道路なのでスケール感はかなりあります。幹線道路から見えないのがちょっと残念ですが。そこは静けさとトレードオフでしょうか。

幹線道路沿いでなく静かということが優先でしょう。

大通り沿いでなくとも一中側からの見た目は威風堂々、圧巻でございやす。
三鷹通りから中道通りを臨んでも、その大柄な躯体を仰ぎ見ることができやすぜ。

でも結局立地ですよ。

>>4663 匿名さん
立地はどこがいいと思います？

>>4664 匿名さん

何か制限つけないと難しくないですか？三鷹駅周辺でという意味？

自分ここ購入済みのものですが、購入後売れていますか？って聞きに行くのが気がひけるのですが
聞きに行かれた方いますか？

>>4666 購入経験者さん

売れてるって言ってたよ。
さすがに売れてないとは言わないと思うし、本当のところはどうだかわかりませんが。

>>4665 匿名さん
4663さんがいいと思う立地を教えていただきたかったので、特に制限は必要ないかと。

売れてますし、意地でも計画通り売り切りますよ。野村は今後中央線沿線で大量供給するんで、ここでミソはつけたくないと思うんで。フロントコートの残30戸弱を1末までに刈り取れるかがポイントじゃないですか。

>>4669 マンション検討中さん
下連雀ですよね。ここはプラウドシティ吉祥寺南とか名付けられそうですね。駅遠だけど所有権で吉祥寺へのバス便は恵まれてそう。

>>4670 匿名さん

三鷹界隈は連雀通りと人見街道が生活路にある生活は車道も歩道も狭くかつ、場所によっては歩車分離も進んでないので、しんどいと思いますよ。吉祥寺通りの道も混むし…

ここらで借地権なら@230、所有権なら@260が売れる価格かと思いますよ。

>>4671 マンション検討中さん
あそこのプラウドシティは所有権じゃない？
近くのシテイハウス吉祥寺南が坪240くらいだったから、同じくらいじゃないかな？

シティハウスは販売終了がついこの前だったようですが、その横辺りですかね。供給過多な感じがしますが。
しかし三鷹駅からバスを利用するぐらいの距離の物件が続々と出ますね。しかも大規模で。

結局は値段、仕様、立地、色々考えるとここがベストですね、駅前タワーはバランス悪いし、他はバス便ですね。。

>>4672 匿名さん

そうです、日本無線跡は所有権です。土地購入時のマーケットを勘案すると、平均@280が売値じゃないと合ってこないはずですよ。中々の高値ですよね。

なので、弾みを付ける意味でもこの物件は順調に売り切りたいはずですよ。

>>4675
同感です.
日清紡がここの隣接土地約8.85千坪を108億円で購入(坪122万円）していますから、これに鉄筋コンクリート建築坪平均単価98万円を加えると原価が220万円程度、これに販管費＋利益約20～25％上乗せになりますから平均＠275～295が売値の目安となります。

大規模が、続きますね。バス便で大規模って売り切れるんでしょうかね。

この新マンション情報は、いつどこで出たものですか？
検索しても全然出てこないので、どなたか教えてください。

>>4678 匿名さん
どうぞ。

三鷹に約6万㎡共住/約680戸、設計は長谷工/野村不と日清紡HD | 建設通信新聞Digital:
https://www.kensetsunews.com/archives/103405

武蔵野三鷹の倍の供給だから、来年秋には予告が出るんじゃない。

そもそも物件の格が違うから、野村繋がり以外は本スレには全く関係ないけど。

>>4679 匿名さん

地図見た感じ 陸の孤島じゃね？

車必須ぽい

>>4681 名無しさん
ここらはバスがたくさんあるからね。

売却するときの、譲渡承諾料ってどのぐらいなのでしょうか。

>>4683 匿名さん
売却額の3％

6000万円で売れたら、180万円ってことですね。

>>4680 マンション検討中さん

どちらかというとガーラ三鷹が競合ですかね？

>>4686 匿名さん

地位は当然のこと、施主、施行会社の格も違うので、本質的な競合ではないと思いますよ。

個人的な感想としては、本物件は絶対的な比較対象がない物件だから、購入までの判断が難しい物件だと思います。

三鷹徒歩圏の物件が出ていない。住友・ガーラは徒歩17分でバスも併用だから微妙。タワーは直結で近過ぎ高過ぎで違うというか。

>>4679 匿名さん
ありがとうございました！！！

結局、この物件はいくらなら買いだと思いますか？

>>4690 マンション検討中さん
3000万

7000万以下かなぁ。70平米くらいで。

北口の駅前の住友不動産のマンションていくらくらいだろー。高いよねー。

>>4691
3000万台なら、ふた部屋買って売るか貸すかでウハウハですね！

>>4692
全部屋70平米以上なので、6000万台もありますよ。

>>4693 匿名さん
@460-470 グレーシアの販売状況次第で、価格調整あり

>>4691 名無しさん

隣の借地権の旧耐震ですら2000万する

築50年のマンションですよね。2300万くらいだったと思います。向きはそちらの方が良いですけどね。

プラウド武蔵野三鷹は、この辺の相場、設備からいって、いくらくらいが妥当だと思いますか？

バス便か、駅直結物件しかないから比べにくいですね。
南口のバス通り沿いにマンションできるみたいですけど、あれはどうなんでしょう。でも交通量多いから環境面ではプラウドの方が断然いいけど。

>>4698 匿名さん
具体的な場所はどこですか？　南口だと三鷹市ですかね。

パークハウス武蔵野中町が徒歩7分で坪340
相場上昇が10％として今新築なら374
駅徒歩1分につき坪4減とすると362
後は普通借地権による評価減をどの程度と評価するかかな。
10％減なら326、20％減なら290。

隣の借地権のテラス武蔵野を元に4700さんのような計算をすると、プラウドは相場なりの価格だそうです。
＋この物件にはテラス武蔵野にはない共用施設や公園があります。

>>4700 さん
>>4701 さん
ありがとうございます。
プラウド武蔵野三鷹は、普通借地権で15%減くらい。
この辺りの環境と人気を考えると妥当な価格設定という感じなんですかね。

>>4702 マンション検討中さん
通常、底地権、借地権の割合をベースに算出されてると思います。

住宅地では底借割合が8対2で
みていた方が良いと思いますよ

>>4700 匿名さん
距離だけを論理的に価格に置き換えるとそうかもしれませんが、例えば御殿山の物件がそうかというとそうではないと思いますよ。

つまり、距離も重要なファクターですが、物件力、管理費（固定費）築年数、時々の供給に、よって不動産の時価は決まると思います。

隣のテラスの中古売れなくて久しいですが何か月前から売りに出してますっけ

9か月売れてませんね価格が高いですもんね

>>4703 さん
勉強不足ですみません。
底借割合8対2でみていた方がいい。
というのは、借地権80%、底地権20%でみると、資産価値も底地権分の20%が減るので、借地権物件としては20%減が妥当な価格。という解釈で合ってますでしょうか。

>>4707 マンション検討中さん
あくまで土地だけ見た場合ね。物件としては1割減くらいが目安らしい。

>>4707 マンション検討中さん
あくまでも合理的な価格とは？という場合の一般的な考え方ですので、私はこの割合で割り戻した@400が周辺物件及び新築の中央線沿線の相場と比べて適正かという事も判断材料の一つに加えました。

遠景

>>4710 匿名さん
なんか色ごダサくて安っぽいな

>>4708 さん
参考になります。ありがとうございます。

>>4709 さん
ということは 、4709さんは割高という印象という事ですね。悩みます。。

>>4710 さん
写真アップありがとうございます。遠景ってあんまり見たことなかったので参考になりますね。

>>4711 さん
私も外壁については、安っぽさは否めず残念です。ただ、これから植栽が入って行くとかなり様相が変わるのでは、と思っていますがどうなるでしょうね。

あれ？画像なんか加工してませんか？外壁のタイルはこんなにオレンジ色でしたっけ？

>>4714 匿名さん
ちょっと彩度上げてますね。

加工しないでください。茶色ですよ。オレンジみたいになってますよ？

近くで見ると結構いい感じですよ

>>4710
このアングルどこからですか？

南東の横河のバスケ体育館あたりからですか？

この植栽は外溝からは？？？何ですが…

>>4710 匿名さんそれか横河の境界地らへんからの写真ですか？？

>>4718 マンション検討中さん

そうですよ。
色のフィルターかけてすみません。実物はもっと落ち着いた色合いですよ。

>>4718 マンション検討中さん
体育館と本社ビル？の間の道路です。

>>4712 マンション検討中さん
いえ、固めにみての単価なので、実際は@380くらいの換算額じゃないでしょうか。
国分寺の住友、グレーシアで@440-460と考えると今のマーケットからするとまあまあそんなもんかなと思います。

また、物件から駅までの間に150戸以上の大規模マンションが建つ用地がどれだけあるか、希少性＝資産性の維持という観点からそんなにないと思うので向こう20年をみた時にプラウドタワー、地所武蔵野中町、スミフ新築、+2〜3物件（横河グランド、中町1丁目駐輪場、東急ストアらへん等）というポジショニングは変わらないと思うのである程度の資産性は維持出来ると思いますよ。

あとは、借地権の売りづらさを、どうみるかじゃないのかな。

>>4723 匿名さん

>>4697あたりから見ることをお勧めします

>>4724 匿名さん
たぶん
そういうことじゃないと思います

遠景を自然な色で再挑戦

ありがとうございます。

ここ月の地代3万超えてるんですね。2年目以降は1万でしたけど...。

>>4728 匿名さん
購入したての方ですか？
私も1年目の地代は最初に説明なく買うと決めてから聞いたので驚きました。
1年目のランニングコストの負担感は結構増しますよね

>>4729 名無しさん
まだ購入には至ってないのですが、真剣に考えておりまして...。私も初年度の地代は伺っていなくて、ランニングコストが結構かかるな、と。敷金の話も聞いていなかったので...。そこ以外は大変気に入っているので悩みどころです。

建物の竣工が来年なので、今年の固定資産税が建物がたってないと軽減がうけれないため高いから、地代も高いってことですよね？

あれ？その分地代は一年目は安くてトータルは二年目とそんなに変わらないという説明だったと思いますが？

>>4731 匿名さん

私もそういう説明を受けました。
契約上、地代は固定資産税に一定倍率を乗じた額と決まっているので、初年度に限っては仕方ないですね。３万は痛いですが…。

とはいえ、ものは考えよう。野村不動産から転貸借という形をとるので、万が一地代や管理費を滞納する人がいたとしても、野村さんに何らかの対応はしてもらえると思いますよ。