シティテラス越谷レイクタウン

>>3177 マンション検討中さん

一戸あたり300万も安いとなると500戸で15億も差が出るのか
https://hikarinobe.com/contents/mansion-management-expenses-average-39...
相場だと9000円ぐらいのようですので他のマンションも1000円ぐらい安いですがここは2000円安いので相場よりかなり修繕費が安いと言えるでしょうね
ただスケールメリットがあるとはいえここまで安いと心配にもなりますね
国交相のガイドラインに当てはめると9500〜15500円ぐらいが妥当だそうなのでちょっと安すぎるような気もしますが大丈夫なんでしょうかね

>>3177 マンション検討中さん
すごく参考になります。
私はキッチンハイターをよく使いますのでディスポーザーがある事は逆に難点でしかありませんでした。ディスポーザーがあると修繕費も高くなるのにですね。

越谷レイクタウンのマンションで3LDKで70m2があるのはシティテラスだけとの書き込みがありましたので調べてみました

グランアルト越谷レイクタウン70m2
ブリリア越谷レイクタウン70m2
Dグラフォートレイクタウン68m2
これらのマンションは間取り的には複数存在して75m2や80m2のお部屋もあるようですが70m2のお部屋も数多く販売していたようですね

シティテラスも80m2を超えるお部屋も用意があるようですが殆どが70m2に統一されて間取りもほぼ一緒ですね
もう少し広めの部屋が欲しいなどの間取りで選択する楽しみないのが残念ですが、部屋に対しての違いは階数と方角のみの違いとなりますからあまり迷わないで済むとも言えるかもしれません

直床って響くのか聞きたいんだけど、二重床での生活経験がある人しか比べられないですよね。どなたかいませんか

>>3183 マンション検討中さん

ありがとうございます
やはりここはメインの間取りが狭く選択肢もすくないということですね

二重床に住んだ経験と直床に住んだ経験の、両方ありますが、結論、何が違うかわからない。でした。性能の違いに最初は二重床いいと思いましたが、何年も住むと別にどちらでもいいと思いました。

騒音については相手の住民にもよる運の要素が強いので少数の体感比較ではなかなか難しいでしょうね
小さい子供がいる家庭では自分のところが出す騒音を心配するストレスに影響があるかもしれませんね

>>3185 匿名さん
内容のお取り方お考え方ご自由ですが、私の書き込みは越谷レイクタウンのマンションで70m2はシティテラスだけと言う誤ったご情報の反証をしただけですのであしからず

来年から小学校が変わり今年転入してもすぐ転校する羽目になると聞いたんですが本当ですか？
住人の方には何か説明がありましたか？

来年転校はないですよ。
来年から始めて小学生になるお子様は川柳小学校に通う事になります。
既に小学生の方は大相模小学校に通いつづけます。

>>3190さんのご返事に補足させて頂きますね
シティテラスのある5丁目の学区は今でも選択する事が可能です。つまり今現在でも大相模小学校ても川柳小学校でも何方も選ぶ事が出来て一度何方か決めてしまえば転校はしないで小学校6年間変わらずに通う事ができます
詳しくは越谷市にお問い合わせなされると宜しいかと存じます。私も小学生の子供がいますのでご確認させて頂きました

>>1461が嘘ということですかね、安心しました
同じマンションでも人によって学校がバラバラになるということになるんですね

>>3192 名無しさん
実はその点も確認しました
私の子供と同じ学年の子供も数人こちらから通ってるそうですが、集団登下校の関係もあってバラバラではなく**小学校にしてるそうです。(ここで小学校の名前を何方と記載するのは適切とは思えませんので伏せさせて頂きます。越谷市の学事課にお問い合わせすれば教えてくれますよ)
なので私もこちらに決めたら同じ小学校に通わせるつもりです

なるほど、知らない人は結局バラバラになるんですね
ちなみにどちらも遠いみたいですが子供の足でも大丈夫ですかね？
どっちの方が近いんでしょう

子どもたちの通学時間、今日のように暑い日や、天候の悪い日は特に気になります。
玄関から教室までで、40分ぐらいですか？

先日大相模小まで子供と歩いてみました。
30分弱程度でしたがうちの子は高学年の男の子なのと子供自身が全然平気と言ってましたのであまり心配はしていないのですが、低学年のお子様だと大変かもしれませんね。

低学年だとかなり辛そうですね

>>3177 マンション検討中さん

これは安すぎますね。
販売優先のずさんな修繕計画で修繕費不足が社会問題になり政府がガイドラインまで出している中、
そのガイドラインを大幅に下回る計画では要注意物件と言わざるを得ない。

>>3198 マンション検討中さん
注意は必要だけど問題なければ、トータルコストが抑えられるからいいね。
やはり、スケールメリット、平置き、ディスポーザなしが効いてるんですかね。

>>3199 検討板ユーザーさん

ガイドラインを見たことないのかもしれないけどスケールや平置きは考慮された値だよ。
それにガイドラインの値には幅があって、それは設備の充実度に相当するもの。
設備の充実度はディスポーザーがないぐらいなので少なく見積もっても中の下ぐらいだと思いますが、
ここの場合は下限を大幅に下回っていますよね。
問題ないと言える理由がないと思います。

国交相が発表しているマンションの修繕積立金のガイドラインは以下の通りです。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

これによるとこのマンションは15階以下延べ床10,000平米以上の1番スケールメリットが得られる区分になります。
また、機械式駐車場は無いので加算はありません。
この区分において70平米の専有面積の部屋の場合、月額9,450円〜15,400円が目安、平均は12,460円です。
このマンションの設備は標準的、厳しく見てもそれを少し下回る程度なので少なめにみても10,000円程度は必要だと思われます。

それに対してこのマンションの修繕積立金は4,000円となっており、目安の半額以下と破格の安さになっています。

国交相がこのようなガイドラインを出さなければいけなくなった経緯として、新築マンション販売時に販売を優先して支払総額を安く見せるために、
ずさんな長期修繕計画をたてて修繕費を安く見せ、のちのち修繕費が著しく不足し突然の大幅値上げや高額な一時金支出が必要になっても売った後のことは知らん顔という問題が多発し社会問題となっているためです。

国交省が出してる修繕費のガイドラインは30年の平均値ですよ。シティテラス越谷レイクタウンの場合、30年間の修繕費は70m2の部屋で月換算13300円になります。

シティテラスの規模での国交省のガイドラインでは1平米辺りの修繕費は下記の通り
平均値178円/m2 月
事例の3分の2が包含される幅135円～220円/m2 月

シティテラス越谷レイクタウンは190円/m2 月となります。
つまり国交省基準の平均値よりも高く設定されており安すぎると言う事はないのです

間違った書き込みで錯誤する方がいらっしゃるかもしれませんので補足しますが

>3201さんが記載した
-----
>この区分において70平米の専有面積の部屋の場合、月額9,450円〜15,400円が目安、平均は12,460円です。
-----
は、修繕費が段階的に上昇しない30年間平均値となります。上記総計では70m2で4,485,600円となります

シティテラス越谷レイクタウンは当初4000円の修繕費ですが、これは他のマンションと同じく段階的ににひきあげられます。段階的に引き上げられた30年間の総計は70m2で4,788,000円です。
月平均にすると13300円になり>3202に示した値となり国交省のガイドライン平均より1m2あたり20高く見積もられて長期修繕計画が立てられています

どこかで似たような話を聞いたことがある気が、、、

“次のようなご相談事例が最近ありました。

「駅に近いことを優先するべきであることは分かるが、駅近物件には満足できるものがないと悩んでいる。そんなとき、駅から少々遠いこと（徒歩12分）を除けば満足度の高い物件を発見。駅近を優先順位のトップに掲げて探して来たが、それを捨てても購入したい。だが、20年くらい住んだら売却するか賃貸する予定なので判断に迷う。あまり高くは売れそうにないし、賃貸するにしても家賃は高く取れないと思う。環境も建物の内容もいいのだが、どうしたものか」と。”

「マンション探しで迷ったときの整理術」
https://www.sumu-log.com/archives/11238/

>>3203 マンション検討中さん
総計額や月額も示されて大変参考になります。

にしても>>3201さんは酷い勘違いをさせる書き込みで酷いですね
>少なめにみても10,000円程度は必要
>それに対してこのマンションの修繕積立金は4,000円
10000円の方は修繕費が30年間上がらない修繕費なのに、それとここの段階的に引き上げられる修繕費の最初の5年間である4000円と比較して安すぎるとか書いた訳ですよね。
なんか詐欺まがいな説明ですよね

>>3202 マンション検討中さん

つまり売る時にはとにかく安く見えるように設定して売り切って、値上げの際にもめて合意形成できずに破綻しても知ったこっちゃ無いってことですか
大規模マンションだし上手く行く気がしない

>>3202 マンション検討中さん

段階値上げがあるんですか？
詳細はどこでみられます？
公式HPには月額4000とあるだけで段階値上げとは書かれてないです。
これは釣り価格だったんですか？騙された気分です。

>>3205 匿名さん
詐欺まがいとまでは言いませんが、多くの方を錯誤させる書き込みなので反証させて頂きました。

>>3207 マンション検討中さん
それが釣り価格だと思うのであれば、このマンションに限らずほぼ全てのマンションが釣り価格になりますよ(笑)
一般的にマンションの修繕費はローン返済が発生する新築購入者に負担が無いように段階引き上げになっています。
一般的には5年毎に初期の修繕費が加算されるマンションがほとんどです

初期修繕費が5000円なら5年後は10000円、15年後は15000円な感じですね
だだし引き上げは5回まで25年以降は引き上げ無しの定額になるマンションが多いですね。
築20年や築30年の中古マンションの修繕費が高いのはこれが理由になります

30年間だと年平均16万円で、初期は年5万円しか積み立てないということは、後半毎月物凄く高額な負担を強いられるということですね
中古で売る事考えてる人は次の所有者に自分の分の支出を強いることになるんで売れにくくなりそうですね
なかなか恐ろしい話だ

失礼訂正します
×15年後は15000円
○10年後は15000円

>>3209 マンション検討中さん

私のことはいくら批判してもらっても構わないので段階値上げの詳細がどこに書かれているか教えて下さい

>>3210 匿名さん
それが新築マンションと中古マンションの差になります。
ただし新築マンションには初期経費として修繕積立基金と言うものが発生します。新築で購入した場合30万円〜40万円の修繕積立基金を諸経費として支払います

中古物件にはこの修繕積立基金はありません。(その物件を新築で購入した最初の方だけが支払いますので)

実際のところ、古いマンションは段階値上げはやってない所が多いから、20年経っても修繕費10000円なんてざらにあるよ。
計画も20年以降はないとか、今後管理組合で決めるとか、中古物件は本当に危険です。
そういうマンションに対する警鐘だと思うけどね、ガイドラインってのは。
ここを始め最近のマンションはしっかりと計画されているので、それほど心配はないと思います。みんながちゃんと払ってくれればですけど。

段階値上げといってもあくまでも売り手が初期修繕費を決めるために想定した計画というだけですからね
実際のところ販売終了後には住民の管理組合でどうするか決めて行くわけですから
つまり売り手に責任がある期間は極端に安くし、あとは住民の責任で上手いことやってねってことです
だから広告にも初期の修繕費しか載せないんです

考えてもみてください、他の200戸そこらのマンションと違って500戸の大規模物件、しかもそんなに裕福ではない層がターゲットです
うまく行くのでしょうかね

>>3203 マンション検討中さん
詳しくありがとうございました。営業さんに修繕費の事を聞いたときに、平均的で平置きの分他よりもリスクが低いです、
と聞いただけで詳細まで確認してませんでしたのでありがたいです。平置きの分、駐車場管理費が余ったらそちらにもまわせるので他よりも有利ともいってました。逆に機械式でキャンペーンのもと１０００円とかで貸してるほうが早期に何かあったときに非常に怖いからうちはできませんといってました。

>>3212 マンション検討中さん
ご批判なんかしていませんよ(笑)

通常マンション広告等では修繕計画まで記載している物件はほぼありません。段階引上等の修繕計画はマンションギャラリーなど購入予定をして現地に足を運んだ方が販売者から説明されるのが常になります(電話でも教えてくれるとは思いますが)

初めてマンション購入する方などは修繕計画による修繕費段階引き上げや、最初に一括で支払う30万円以上の修繕積立基金をマンションギャラリーで知って驚きますよね。私も最初はそうでした(笑)

初期費用以外は売り手に責任がないから広告に載せる必要がないんだよ
売れたあとやのことは知らね、ってスタンス
ま、売って所有権無くなったら口だしたくても出せないからね

ということは、段階値上げの計画があるとして、それってどのくらい実行力のあるものなんですかね？
何らかの契約で確実な履行が保証されているものなんですか？
それともデベが売りやすくするために作った絵空事にすぎない？
なんだか今のところデベが売りやすいってメリットしかないような

>>3219 マンション検討中さん
ですから国交省のガイドラインがある訳です。それに基づいて修繕計画が作られていて、ここは1m2/190円とほぼ平均の修繕費が見積もられています。

レイクタウン付近は住宅供給過剰気味と言われています。
あと武蔵野線は都心に出るのは不便なので、東武スカイツリー線か、つくばエクスプレス線沿線の方が便利です。

本文 >>3220 マンション検討中さん

いえいえ、そうではなくてですね。
私は計画の中身の妥当性の話をしているわけではありません。
計画の実行力の話をしています。
その計画が守られる保証はあるんですか？という事です。
500人中1人でも守らない人がいると計画は破綻するわけですよね。
強制力のあるものなのか、守るかどうかは今後の住人しだなのか。
住人の過半数が値上げは嫌だとなったら破棄されてしまうような強制力しかない参考や案に過ぎないものかなのか、
何らかの契約でこの計画通りに値上げする事が確約されているものなのか、
ということです。

シティテラスの規模での国交省のガイドラインでは1平米辺りの修繕費は下記の通り
平均値178円/m2 月
事例の3分の2が包含される幅135円～220円/m2 月

事例の2/3が包含される幅と言うのは国交省が統計を取った築30年のマンションで2/3のマンションが135円～220円/m2 月の範囲で収まってると言う事になります
修繕費が安く上がったマンションでは135円ですし高いのは220円と言う事になります

シティテラス越谷レイクタウンは190円/m2 月です
将来的には135円で済むかもしれませんし、220円を超えるかもしれません。ですが、ここにシティテラス越谷レイクタウンはディスポーザーがないと言う修繕費的な強みが出てくるのです。もしここがディスポーザー装備のマンションであれば190円/m2月での見積りはできず200円/m2月の見積りでの修繕計画がされてると思われます

>>3222 マンション検討中さん
守らないと言うのは修繕費や管理費を滞納すると言う事になります。契約によりますが多くのマンションでは管理費修繕費の滞納は簡易裁判所による支払督促にて債務名義が取られます。債務名義を取られると裁判所による強制執行もありえます。
それによってマンションを手放す方もいるのが現実です。

因みに修繕計画に関しては含めて契約するのがマンションの常です
もちろんそれが将来に渡って変更がないと言う事はではなく、住友不動産サービスとの修繕計画が高いと判断すればマンション組合が別の会社を入札で決めると言うような事もありえます

しかし、それはこのマンションに限った事ではなく全てのマンションに言える事なので、その辺りの事が内包出来ない場合は一戸建の選択になるわけです

>>3224 マンション検討中さん
理路整然としていて素晴らしい

まだ話が通じて無いようですね。
段階値上げの計画の中身の妥当性でも、修繕費の徴収の強制力の話でもありません。
繰り返しになりますが、私が言っているのは段階値上げの計画を履行する強制力があるかどうかです。

スミフが作った段階値上げの計画が現在修繕費4000円、5年後に9000円となっていたとします。
スミフに5年後9000円に修繕費を上げる強制的があるですかという話です。

売れた後にスミフには発言力がなく住人の管理組合で物事を決めるということだったので。

計画通りにしたかったら5年後に管理組合で合意をとって値上げを実施してねと参考提示しているだけなのか、
それとも管理組合での話し合いを経ることなく自動的に計画が履行され9000円に値上げになるのか。

>>3226 マンション検討中さん
通常長期修繕計画は組合と管理会社との管理委託契約書のなかで別表として長期修繕計画が組み込まれていますので、通常であればその修繕計画に沿った修繕費が徴収されます。これはマンション組合との管理会社との契約になり、マンション購入した方は組合に委託する事で成り立つ契約事項となります

もし、この修繕計画での修繕費がマンション住民の方々の間で合わないと考える状況が発生したならば(3226さんの例えとするなら値上げは嫌だと過半数の住民が訴えたらですかね)マンション組合にて議決を取り決定した事項を管理会社と話し合う事になります。
管理会社が組合から出された修繕計画では無理と判断されたら他社の管理会社と委託契約するか自主管理にて修繕会社への入札発注と言う事になりますね。

このマンションに限らす通常どちらのマンションでもこのように修繕計画も含めて管理がなされて行きます

要するに確約された計画というわけじゃないということですね
500戸と大規模だと簡単じゃなさそうですね

修繕計画の変更をする場合は、所有者の３/４以上の合意が必要だから、実質的に不可能ですよ。

人が関わる事ですからね
多分500戸でも300戸でも低層でもタワーでも変わらずに大変だと思いますよ。


因みに上記説明では分かりにくいと思わる方もいらっしゃるかもしれませんので噛み砕いて記載しておきますね

マンションを購入する際には管理規約に承諾する必要があります。その中で必ず下記の様な管理費、修繕費の項目があります。
・区分所有者は管理に要する経費に充てるため費用を管理組合に納入しなければならない。
1 管理費
2 修繕積立金
なお管理費修繕積立金等の額については、別表定める金額を負担する。
(これで※別表には管理費と長期修繕計画に基づいた修繕費が記載されています)

また修繕費や管理費の改定には特別決議が必要なので下記の様な規約が書かれているはずです
・規約改正を行う場合は組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上で決する

つまりマンション購入者は提示された長期修繕計画に基づいた修繕費を払う必要がある訳です。また修繕費や管理費が変更になる場合は(減少増加関係なく)マンション購入者全員の3/4人の決議が必要になります