変動金利は怖くない！！その１５

でもまあ、余裕ある人の中からはフラットに流れる人もそれなりに出るでしょうね。
悪く言うつもりはありませんが、事実として、ギリ変さんは流れようがないでしょうが。

ギリ変がフラット無理とは意味が分かりません。 フラットは当初1.6十年以後2.6の審査ですよね？ 変動だと5％くらいの審査だと聞いたのですが。 フラットが無理で変動が通る事があるのでしょうか？ フラットにはギリギリの人が多く、変動にはある程度余裕の人が多いと認識していますが間違いでしょうか？

>782
勘違いしてる。ギリ変さんは変動１％未満で支払い余力ギリギリなの。だから１％以上のフラットなんて借りる余裕ないし、万が一変動で金利が上がったら・・・・。

人生の勝負に出た方ですから。

フラットのほうが審査が甘いから必然的にギリフラットが多くなる。
よってフラット借入の破綻者が増える。

変動ですら貸してくれない人がフラットを選ぶのが今までのパターン。
基本的に信用の無い人に銀行はお金を貸しません＝ギリ変は存在しません。

審査どうこうじゃなくて、月々払って行けるかってことだよね。ギリ変さんは、今の変動の1％以下の金利でやっとなんだから、フラットの金利で払えるわけがありません。ギリ固のリスクは収入減のみ。ギリ変は収入減と金利上昇のふたつ。以上！

１％未満でないと払っていけない人って……そんな人にそもそも銀行が貸すのか？

当初よりも給料が下がったとかして、結果としてぎりぎりになった人はいるかもしれないが、そういう事をいってる訳じゃないわけで。そう考えると、そもそもギリ変なんて架空の存在だろ？

3000万借りたとして35年で0.875%で、82949円。フラットの1.6%で93331円。
たかだか1万弱の差しかないのに、フラットだと払えないのか？
何かちょっと節約すれば、それくらい簡単に払えるんじゃないか？
本当にギリ変ってどこにいるんだ？

銀行の審査基準金利は、
通常3％〜3.5％だった記憶があるけどね。

おもろ

私の場合、あと10年くらいだったら変動は怖くない！！です(^・^)
なので、繰り上げで10年くらいで返済できるぶんだけ変動で借りて、あとはフラットで借ります！
残念ながらフラットS対象物件ではないので－１％の優遇は受けられませんが、もし10年間変動1.5％くらいで完済できたらトータル変＋フラで2％以下になるかな・・・・などと。
まあ、世の中　予定通りにはいきませんがね！ちなみに（変1.5：フラ1）で借入。

10年なら怖くないの根拠がわからない。理由はどうせ今の雰囲気から何となくとかでしょ。

そんな中途半端しないで、変動かフラットかどちらかにしてリスク軽減するべきだと思うけど。

ギリ変攻撃するヤツって実は銀行から変動で貸してもらえない人のひがみなんじゃね？

そうなんです^_^;全く根拠はありません。
フラット1本でもともと借りる予定でしたが、なんだかもったいなくて・・・・。
言われた通り中途半端ですね。

私は変動で借り入れを予定していましたが、ここに来てデベ営業よりフラットも奨められて悩んでます。デベ営業が言うにはフラットで優遇20年対象マンションも少ないし、おいしいとの事でした。変動は優遇-1.7%で0.775、フラットは優遇-1.0%で20年間で1.57です。どちらが良いか悩んでます。みなさんならどちらを選びますか？実行は3月中頃です。

フラットの金利で将来に渡って無理なく払えそうなら、間違いなくフラットです。変動は、どうやってもフラットの金利では払って行けない人か、将来的にフラットの金利を大きく上回ったとしても破綻しない資力がある人です。現在は不況の影響もあって、フラットの金利が払えないため変動を選ぶ人が増えてます。銀行もそれは承知なので入口の審査はフラットより厳しくして、リスクヘッジしてます。

>変動は、どうやってもフラットの金利では払って行けない人
>入口の審査はフラットより厳しくして、リスクヘッジ

フラットより審査が厳しいのにフラットで払えない人が変動って意味不明なんですが？
しかも返済額の差はたった1万程度なのに？

フラットにも通らない厳しい人＝ローンは無理。フラットだけ通る人＝選択肢なくットを借りますが、破綻リスク大。なんとか変動も通る人（実はここが多い）＝多くは変動をえらびます。それ以上の人はどっちを選んでもそれなりにリスクヘッジはできるでしょう。なんとか変動が通るレベルの人に一万円は死活問題。はじめはフラットにしようかなと思っていても、入居が近づくと現実の一万円の差額を前に、ほとんどが変動を選びます。昨今の変動ブームはざっとこんなところです。

>>794

3000万35年借り入れと過程した場合、

1.57%
月々93000円（元本53000円＋利息40000円）
5年後の元本残高2660万円

0.775%
月々81000円（元本62000円＋利息19000円）
5年後の元本残高2620万円

差額が12000円あるので、変動で5年間金利が変わらなければ60万円浮くのでそれを繰上すれば
変動の5年後の元本残は2560万

どちらも月々の支払いに大差は有りませんが、変動は将来の金利上昇リスクが当然ありますので、
変動選択の場合はさらなる繰上（もしくは貯蓄）が前提ならば変動でもいいと思います。
例えば月3%想定、月々120000円程度を目処にすればプラス月々49000円も繰上しているのと同じに
なりますので5年間それをプールしておけば300万円繰上資金が出来ます。
それをまとめて繰り上げれば元本は一気に2200万まで減ります。
もちろん変動金利が5年間同じとは限りませんが、次に利上げが有った場合（0.2)で返済額の
増加分は約2千円、2度目が有った場合でもたった4千円の増加です。（実際は5年ルールが有りますが）
繰上前提ならば5年間低金利が続けば（多少の上下が有ったとしても）仮に5年後変動が一気に
7%（優遇後5.3%）まで上昇したとしても月々の返済額は120000円となります。

よって繰上前提ならば変動でも問題なし。繰上をあまり考えていないならばフラット。
もちろん負債をいつまでも減らさない事自体がリスクなのでどちらも繰上は前提になるとは思いますが、
より積極的に返したいならば変動って感じでしょうか。
状況によって柔軟に動きたいならばMIXでもいいかもしれませんね。

>>797

変動を選ぶひとのほとんどがたった1万円が死活問題って、銀行は変動で貸した人からは貸した金を回収する気が
無いのかよ？

銀行の審査甘過ぎ！

最初フラットを選ぼうとして変動を選ぶ。それはあるだろうな。総返済額の差をみてしまうとな。
でもそういう人はそもそもギリギリではないだろ。

最初はフラットを含め皆長期固定を選ぶつもりの人が多いと思う。最初は漠然と変動は怖いって思ってるから。

でも具体的に購入が決まって色々勉強しだすと今の時代変動はやり方によってはメリットが大きく全然怖くないことがわってくる。

これが一番多いパターン。

今年に限っては20年優遇ならフラットも有りだと思うけどね。

10年優遇でも十分ありだよ。

たった0.7%しか差がないんだから10年のうちに変動とフラットの金利が逆転する可能性は十分あるから。

どっちも大差ないよ。ただ繰上のしやすさなら変動かな。

変動とフラットの金利が逆転する可能性はあると思うのですが、逆転し続ける可能性があるのか…というと疑問。
金利が上昇し続けるという事ですよね。想像できない。
2006年2007年のように金利が上昇してもまた下がる可能性もある。
そう願いたいじゃなく、そういう可能性もある。根拠ないですけれど。
もちろん、変動金利がフラット金利を追い抜き続ける根拠もないですけど。

優遇20年ならフラット選びますが優遇10年は悩みます。

2年後に200～250万円ほど繰り上げ返済する予定なので、1900万円を0.975％の変動で借りようと思っています。
仮に繰上げ返済を加味しないで5年後4％まで金利が上がったとしてもローンは払えます。
購入予定のマンションはフラット３５Ｓには該当していないのですが、それでもフラットを検討すべきでしょうか？
私自身は金利上昇時のことも視野にいれているし、繰り上げ返済があるので変動でいいと思うのですが、
夫は変動は怖いと言ってなかなか決められません。
同じ経験をした方など、アドバイスいただけたらうれしいです。

そんなに旦那さんが変動が怖いとおっしゃるなら、支払えるなら固定で良いじゃないですか？

もし変動より多く支払う結果となっても想定内でしょう？

変動を選択して大きく動いたら想定外の結果となり深刻な状況になるかもしれませんからね。

805です。
私自身、金利が10％近くまで上がるとは思えないので…
もちろんリスクはありますが、フラット35Ｓならともかくフラット35はそこまで魅力を感じないのです。
変動よりフラット35にする価値ありますか？
夫は何も知りもせず変動は怖いと言っているだけです。

住宅ローンは賭けではないので、これから貯金して繰上返済出来るだろうとか未知数なお金で返済計画は立てない方が賢明かと思います。
お互いの意見が対立してるなら、半々のミックスでも良いんじゃないかと思いますよ。

>807
どれがいいってホント人それぞれなんです。
これにしなさいとアドバイスする方もされる方も、本来お門違い。
しかも807さんは書き込みを読むともうご自身で結論出てますよ。

>>805
-1%の優遇が受けられないのであれば、フラットはお薦めしません。変動にした方が良いでしょう。

旦那さんは変動とフラットが実際にどれくらい差になるか、シミュレーションした事がないのではないでしょうか？

単純に0.975%、35年とすると月々の支払いは53,413円に対して68,946円。
総支払額（仮）は22,433,282円 フラット2.6%とすると28,957,480円。実に650万円の差があります。

もちろん金利がずっと0.975%という事は有り得ないので仮定でしかありませんが、しかしこれはフラットは650万円分の金利上昇分を前払いしているのと同じという事ですよ。

金利があがろうがあがるまいが、フラットは沢山払わなければいけないのです。変動は金利があがった場合にのみ払えばいいだけ。

逆に言えばフラットと同じだけ金利があがって、始めて変動は怖くなるのですが、約1.6%の金利。どれくらい景気がよくなれば、それだけあがりますか？

またそもそも月々の差額15000円を使わなければいいのです。これを貯金すれば年間で18万円。

仮に3年間金利が同じだったとしたら54万円の差額。これを繰り上げすれば、わかりやすく期間短縮型にすれば1年2ヶ月の期間短縮効果がありますね。単純にフラットと同じ額を支払い続けるつもりでいるだけで、3年でこれだけの差がでます。これを何度も繰り返すだけで、フラットよりも完済は早くなり、すなわち変動リスクもさがります。

また全く繰り上げしなかったとしても、５年後の元金の差を比べれば愕然となると思います。
フラットは５年もたっても、たったこれだけしか返していないのか……と。逆に変動だったら、こんなに減っているのかと。

そもそも、もし今突然に金利がここ20年の平均の4%にあがったとして、それでやっと始めてフラットと同じなんですよ。バブル期みたいに急激に金利があがる事が、いまの経済状況でありそうですか？

そもそもこれって「変動は金利が上がるので怖いから、じゃあ最初から金利を上げておけばもう上がらないから安心だよね」っていう事と同じでないのか、それは冷静に考えるとおかしくないかと、いつも思うのです。

ちなみにもし5年くらい今の金利が続いたとしたら、全く繰り上げしなくても、6年後には優遇後2.8%まであがらないとフラットと同じ支払い金額にはなりませんよ。もし10年続けば3.2%まであがらないとフラットと同じ額になりません。フラットよりもその時点で元金が減っているからです。

それ以上にあがって始めて損する訳で、相当にあがらない限りは怖くなるまでにはなりませんよ。


……というような話を旦那さんに数字でみせてあげてはどうですか？　数字は雄弁で、嘘をつきようがありません。

不景気が加速して、ハイパーインフレ起きたらどうするの？

ハイパーインフレは、最終的な状態として、それ以前に輸入物価高とプチインフレは十分に想定していないといけない段階に来ていますよね。それがいつくるかは誰にもわからないわけで。３年以内にくるかもしれないし、２０年こないかもしれない。インフレが来たら収入が上がりやすい職種であったり、親が資産家でいざというときに泣きつける人、ローンと同じくらいのキャッシュに変換できる資産がある人は変動でいいんではないでしょうか。
自分の感覚としては、ぎりぎりの人の変動選択は相当リスクが高いという印象です。

805です。
810さんのおっしゃるとおり、私もそのようにシュミレーションしております。
ありがとうございます。

>>811
もしもそんな事が起きた時はそもそも固定だろうが住宅ローンどころでないと思います。
また利息には制限があります。ハイパーインフレが起きた時点で金利以上にお金の価値がうすくなっているでしょうから、それ自体でどうこういう事はありません。

>>812
輸入物価高になっても政策金利はあげられません。
従ってそれに連動する変動金利はあがりません。その状態でぎりぎりならフラットならそもそも支払えません。そもそもそれは住宅ローンを組むべきでない人です。

ハイパーインフレ対策してるヤツっているの？

具体的に何？

とりあえず金利変動リスクについては固定ならハイパーインフレ関係ないでしょ。

あのさ、ハイパーインフレとかなると、固定でも見直しですよ。
約款みたほうがいいよ。

フラットは見直さないですよ。約款読みなさい

ハイパーインフレってことは財政が破綻してるから母体である住宅支援機構も破綻してるだろうからそこから借り入れているフラットは強制一括返済になるでしょいね。

ハイパーインフレ＝国家破綻だから住宅ローンどころではなくなる
アルゼンチンの例を見ればよくわかると思うけど

つかハイパーインフレを本気で心配してるならローンなんて組むな。お金を全部外貨預金にしなさい。

ちなみに日本は純黒字国家だからそうそう破綻なんかしないけどな。

日本円はドル、ユーロと並ぶ基軸通貨なんだぞ。
もしもハイパーインフレが起きたら世界的な影響が大きすぎるから、日本だけでなく各国が協力して意地でも阻止するはず。

そもそも日本が財政破綻したら、アメリカも一緒に破綻する（アメリカ国債を沢山もってるから）。
そうすると再び世界恐慌が来て第３次世界大戦かもな。

住宅ローンがどうこういうレベルじゃないんだが、それを想定して固定にしろというのだったらいくらなんでも突拍子すぎる。

ちょっと金利変動の話になると戦争の話にまで発展するなんて変動の人たちは大変ですね。

ハイパーインフレを予想して固定にするなんて言ってるタコの方がよっぽど必死じゃないの？
ハイパーインフレが仮に来たらどういう状況か、わからないのかなあ。
不景気や社会不安状態になるし、それが戦争のトリガーなのは正しい。
ハイパーインフレ予想する時点で金借りてる場合じゃねえぞ。

安定（固定）の対義語＝変動

何でも安定がいいんだったら、月10万のローンと月5万～7万のローンでも
月10万のローンの方がいいことになっちまうぞ

固定は変動よりも多く金を払うことになる可能性が非常に高い、ということがわかってないな

アルゼンチンって戦争したっけ？

■バーナンキFRB議長の住宅ローン

米国FRBのバーナンキ議長の住宅ローンがちょっとした話題になっている。議長は、米国の「TIME」誌で2009年のパーソン・オブ・ザ・イヤーに選ばれたが、同誌のインタビューで、これまで変動金利型だった自分の住宅ローンを固定金利型に借り換えたと明かした。借り換えを行ったのは2、3カ月前で、5％を少しこえる金利の30年固定型のローンを契約したのだという。

FRB議長は金利に対する影響力が世界で一番大きな人物だから、彼が固定金利のローンを組むということは、将来金利が上昇する公算が大きいということか、などの憶測を呼び、一部で話題になっている。バーナンキ議長自身が将来金利を上げるのではないかという推測を言う人もいるようだ。インタビュアーも、これがインタビューの中で最も重要な情報になると言っていたが、議長の立場を考えると、随分大胆な発言ではあった。オバマ大統領にも再任されたし、パーソン・オブ・ザ・イヤーに選ばれるし、よほど上機嫌だったのだろう。

米国の短期金利はほぼゼロだから、ここから先の金利政策は金利の引き上げしか選択肢がない。つまり、バーナンキ議長は、将来FRBが政策金利を動かした時には、必ず「自分の住宅ローンを固定金利にしておいてから利上げしたFRB議長」と呼ばれることになる。住宅ローンは、たぶん彼の国でもインサイダー取引の範疇に入らないのだろうが、物事の性質を考えると、議長の在任中に大きな利害の絡む金融取引を行ったのは少々軽率だったかも知れない。

30年のローン期間を考えると、一般論として、変動金利のままだと将来大きく金利が上がって返済が苦しくなる可能性は考えておく方がいいのも事実だ。

米国の銀行は現在「しばらくは上げない」とほぼ確約された短期金利で資金調達してこの資金を運用し、高収益をあげている。彼らが公的資金の返済を急ぐのは、このある意味では簡単な環境で稼げるトレーディング益に対する多額のボーナスを早く貰いたいからだ。

しかし、短期資金での資金調達に頼って将来の金利上昇局面で破綻するのは、銀行の破綻としては典型的な形であり、銀行の監督者であるFRBとしては、こうしたリスクテイクに行き過ぎがないか将来はチェックしなければならない立場に立つ。この際に、FRB議長が自分の住宅ローンは変動金利だというのはいささか間抜けな話ではある。もっとも、バーナンキ氏がこれが理由で固定金利に借り換えたということではないだろう。

ところで、バーナンキ議長は1953年生まれだから満56歳だ。見かけよりは若いが（失礼！）この年齢で、30年の住宅ローンとはいかがなものなのか。

彼はこれまで学究の徒であったので、金融機関出身のポールソン前財務長官のような大金持ちではないはずだ。サマーズNEC（国家経済会議）委員長のように、研究者時代にもヘッジファンドから多額の顧問料をせしめるような商才があったようにも見受けない。また、グリーンスパン氏が議長だった頃から大きく変わっていないとすると、FRB議長の年収は、日本円で1千万円台の後半くらいのはずであり、そう高給取りではない。日銀総裁の半分くらいだろうし、日本の中央官庁の局長クラスの方が年収は多いだろう。

バーナンキ議長の個人的な経済生活は、庶民の生活の延長に案外近いのかも知れない。　もっとも、前任者だったグリーンスパン氏は退任後に回顧録の印税と高額な講演で短期間に大金を稼いだ。バーナンキ氏もFRB議長を辞めたら、程なく住宅ローンを全額期前返済できるようになるのかも知れない。

バーナンキ人間ちぃせー！！

つか、年収２千万以上もらってて家をローンで買うってどんだけぇ？

変動金利で借りる。
万が一金利上昇したら親から借り入れ残金支払う。
親から低金利で借りる。
これが可能なら最安値の買い方でしょ。