変動金利は怖くない！！その１５

フラット絶対だと思います！

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どっちかってーと決めつけてるのはフラットさん？

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699が必死すぎて可哀相なので、とりあえず変動の勝ちにしときましょう。
きっと心の奥底ではフラットが羨ましくて仕方ないのだろうけど。
フラットは負けだけど、低金利なのに【怖くない】のが魅力だよね。

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すごい決めつけだなー

きっと羨ましいんだろうねー

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今年のフラットは有り。でも絶対視するほど良くもない。
ただそれだけ。検討の価値ありっていうだけ。

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どんなものでも、
①今買わないと、手に入らない
②手に入るが、価格が上がる。

そう思う人が買っている。
購入者は皆「インフレ期待」を抱いている。
だから、今後金利もあがると決め付けている。

デフレが続く。住宅価格も下がり続ける。
そう思う人が今必要だから、やむを得ず買うなんて
例は少ないのではないか。

実際は、デフレはあと15年続くかもしれない。
今賃貸でいたら家賃相場もどんどん下がって
狭い賃貸に5年辛抱したら2割安く買えるように
なるかもしれない。
買うと決めた時点で脳内で勝手に今が底値と想定し
金利は上昇すると想像し固定を選んでしまう。

冷静に考えれば、住宅ローン金利は金融機関ごとに
全国一律なのに、不動産価格の上昇下落は地域に
よって大きく差があるから、
①ローン金利は横ばいで不動産価格が下落する地域
②ローン金利は横ばいで不動産価格は変わらない地域
③ローン金利は上昇して不動産価格は横ばいする地域
④ローン金利は上昇して不動産価格の上昇する地域
があるはず。
多くの人は勝手に自分は③だと決め付けている。
実際は①の可能性が高い。

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デフレが続いても所得が減る人と変わらない人がいる。
①ローン金利は横ばいで所得が下がる人。
②ローン金利は横ばいで所得は変わらない人
①はローン破綻の可能性があるが、変動で借りていたら
元本の減りが少ないだけまし。
ただし物件価格が値下がりしていたら売却しても借金だけ残る。


景気回復してローン金利が上がっても所得が増える人と
増えない人がいる

③ローン金利は上昇して所得が横ばいの人
④ローン金利は上昇して所得も上昇する人
③のために、フラット３５が存在する。

固定か変動かの議論の前に
デフレがいつまで続くか
それに対して自分の購入不動産の価値は将来担保割れ
しないかどうか
が重要だ。

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706と707を読むと、フラットは特に公務員にオススメのようですね。
公務員夫婦ならなおさらですかね。

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>>706

家買うのにインフレもデフレも関係ないでしょ。きれいな家に住みたい。利便性がいい場所に住みたい。
家族の事を考えて広い家に住みたいなど、自分のライフスタイルを考えて家は買うのも。
後は自分の所得の折り合いがつくかどうか。インフレ期待で家は買わないよ。
もちろん、デフレだと将来や所得に不安があるから購買欲は下がるし、インフレだと所得の上昇や
将来の不安も薄れるから購買欲が上がる。ようするにインフレデフレは購入する動機じゃなくて
結果。買いたい人（需要）が多ければ物価は上がる。今は需要が少ないから物価が下がってる。

それと金利なんて家を買うと決めてからいろいろ勉強しだすでしょ？
金利が高いか低いかは購入する初期の動機じゃないでしょ？バブルの頃なんてあんな高金利だったのに
家は飛ぶように売れて地価が高騰してた訳だから。

>>707

ちなみに審査の甘いフラットはローン金利が上昇しない代償としてはじめから
高い金利を払っていた事によって今回の金融危機で所得が大幅に減った人の破綻が急増してしまった。
変動はローン金利が変動する変わりに元々低い金利で且つ、0.5下がったので過去5年を振り返れば
フラットが明らかにハイリスクだった事になる。

それと、デフレが終わってインフレになっても所得が横ばいの人は実質所得が減少しているわけだから
フラットで借りても破綻する。住宅ローンを組む場合、普通は現在の所得を基準に考えると思うけど、
それはインフレになったら物価上昇と同じだけ所得も上昇する事を前提にしてるはず。物価と所得の
上昇率が同じでも実質所得は横ばいだから。（負債は目減りするけど）

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やっぱりフラットで間違いないな

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フラット３５Ｓが適用にならない場合は、変動にするかフラットにするか悩む意味なんて無い…と思われますか？

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無い。あまりにも差が有りすぎる。

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インフレ、デフレとローン金利は関係あるだろ。

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709さん
住み替え考えないのですか？

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711さん
(資金にある程度の余裕があること前提で)35Sが適用にならなければフラットの魅力はあまりないように思います。優遇20年ならフラットはかなり魅力的。優遇10年は…悩みどころですね。

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変動かフラットで悩んでいたので、銀行で融資担当している友人に相談しました。
変動の金利が低い今は、変動が王道。
地域によりますが、私達の地銀では１０年固定をすすめてるようです。
フラットはすすめない。むしろフラットの方には、借り換えをすすめてるようです。
FPには、
変動でけっこう貯蓄ができる人は、変動にして繰上げ返済。
固定で余裕はないけど払い続けられる人は、固定がいいと言われました。
私は変動にしました。繰上げ返済がんばります。

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銀行さんはフラットあまりすすめないですよね。銀行が儲からないからですかね？

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717さん
友人は変動の0.975％は、儲けがないって言ってました。

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変動で３パーセント並みに返す客が一番儲けがないというところですかね？

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現時点で儲けなくても将来あるからいいよ。

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>>681
僕は昨年変動で実行しましたが、今年実行する人は変動 or フラットどちらでもいいと思います。
あまり金利の動向を気にしたくない人にとっては10年間▲1%は保険として十分リーズナブルだと思いますし。
ちなみに、もし仮に僕が今年実行の立場ならばとりあえず変動で様子を見ます。（この時点でフラットを捨てることになりますが）でも、やはり0.875%は魅力的です。
ここ数年以内（或いは5年以内）に変動金利がフラット優遇後の金利を超える可能性は非常に少ないと予想しているので、変動でどんどん繰上げして元本を減らしつつ、銀行等の金融機関がフラット並みの長期固定で優遇幅の大きい商品が出てきたら乗換えるかな。出なければ変動で突っ走って逃げ切ります。
逃げ切るためには3%~4%程度の想定金利での繰上げは必須条件かなと。

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718は、銀行の儲けがないという意味です。
借りる側は、どんな金利を選んでも儲けたとかはないので。
変動でも固定でもフラットでも、自分の人生設計に合うのを選ぶのが一番だと思います。
私は借金を早く減らしたいので、繰上げ返済も考えて変動を選んだまでです。
20年、30年後も返済額が同じであり続けてほしい方には、変動は合わないと思いますが。

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>716

銀行にとって一番旨味が無いのはフラットだから、そりゃ銀行員はフラットより変動勧めるよ。

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銀行にとってみれば
仮に毎年２％ベースのデフレが続けば、ゼロ金利でも実質金利は２％、
貸金の総額の実質価値は毎年２％の複利で増えていくことになる。

毎年２％のインフレになれば、３％の固定金利でも実質金利は１％
貸金の総額の実質価値は毎年マイナス２％福利で減っていく計算だ。

そもそも３５年の長期固定など民間金融機関ではありえない。
公庫、住宅金融機構ならでは。

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銀行は、自分達にとって利幅の大きい商品から奨めます。これは鉄則。今は、変動が儲かるということです。

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↑
バカでない？

利幅ではありません。
リスクの判断が一番です。

まずはその商品の基準にあうかあわないかを詰めてから、会社にとって都合のいい商品を進めます。

フラットは、銀行の商品ではありません。

フラットはその銀行が窓口になり、リスクが少ない分少ない利益が担保されるので、信用の低い人などはフラットを進められます。そこではじかれたら自社の商品は売りません。

儲かるからではありません。

分かりやすい例で、自営業で3年目の人はフラットしか通りません。

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>>725

利幅言ったら銀行の利益は金利収入なんだから変動は利幅が一番少ないじゃん。
銀行にとって利幅が大きい商品は固定金利。それもなるべく長い固定って事でしょ。
銀行にとって変動は利幅は少ないけど将来金利が上昇しても利幅が変わらない商品。
固定は利幅は大きいけど将来金利が上昇すれば利幅が減る可能性がある商品。
だから銀行は将来利幅が減る可能性のある固定のほうが今は儲かるのです。
将来の利幅上昇分を先にもらっているようなもんですから。

よって、将来金利上昇が無ければ銀行にとって固定で貸すほうが大もうけなわけです。

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>>727
変動は銀行側ノーリスクでしょ？
だから勧めるんだよ。儲けの大小は関係ない。
固定で金利変動リスクを避けたいのは銀行も一緒だから。
住宅ローンで昨年、銀行4件回ったけど固定を勧めてきた所は
なかった。

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金額的には１番得をする訳ではないが、金利が上がっても下がってもメリットを享受でき、金利動向見ながら繰上すれば上がっても下がってもベストな対応ができる変動とフラットのミックスが今年は理想的じゃないかな。

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>>728

銀行にとって最大のリスクは債務不履行。貸した金が返ってこないことなんだから変動ノーリスクって事は
借り手も破綻リスクがゼロって事になるけど？

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>>728
僕は変動さんです。
でも銀行がノーリスクは間違いです。
変動は「銀行自前の保証会社」で行っているので、リスクが高い商品です。
ただ利益だけを見ると変動なのでリスクが少ないのです。

728さんが言われるリスクは「利益確保」のリスクがないと言う意味ですよね？

フラットは保証会社は自前でなく国の機関です。

ただ、その保証会社を使う場合は「おまえのところは、コレだけの金利にしろ
そうしたら事故あったときはウチで面倒みてやる」
と言う商品です。

だからフラットを売っても銀行は利益が少ないのです。
さらにその貸し出しする御金は自分のところから出すのです。

貸し出し余力が減るし利益が少ない、だから進めないのです。
でも事故があっても全く痛まないので、危なそうな案件はフラットを進めてきます。

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フラットって貸出債権を証券化してリスク分散していると思ったけど。
保証は住宅金融推進機構が自分で負っているんだっけ？？？

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フラットって保証人要らないの？

保証人がいるんだったら、保証機構が最終責任取るんだろうね。

結局、商業銀行と同じ。競売にかけるだけ。

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普通、保証会社は自前でしょ？
あのね、フラットは民間銀行が窓口なのよ
事故があったときは、その民間会社の保証会社が保証するんでなく、自分の財布が傷まないところが払ってくれるわけ。
競売は売り先の話だから別の話。

保証会社って１つだと思ってないですよね？

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驚いた。フラットって保証人いらないんだ。

http://zei-hoken.com/004.html

ということは取り立ても自分たちでやるの？
できるわけがないような・・・・・

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つまり、銀行は変動さんからしか、長い間カモることはできないってことだね。あと、銀行独自で長期固定の貸し出しする場合、とてもフラットのような低金利では無理です。ましてや今年の−1％なんてとても対抗できません。親方日の丸がバックにいてこその金利なわけです。多額の税金の恩恵を受けるわけですし、今年フラット利用の固定さんは感謝の心をもたなければなりません。血税の恩恵を受けずせっせと繰り上げ返済に励む変動さんに「金利上昇リスク」などと脅すのは筋違いですよ。

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皮肉が混じると信用してよい情報か分からなくなるので、できれば皮肉はいらない。
茶々も妬みも勝ち負けの考え方もいらない。

賢い人の意見が感情論抜きで欲しいのでよろしくお願いします。

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そりゃフラットみたいに社会的信用が低い人に銀行は貸さないよ。
銀行はカモるんじゃなくて返済能力の有る人にしか貸さない。

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皮肉交じりでも、737の言う事がもっともなんだな・・

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ようするに今年以外の固定（フラット含む）は救いようの無いばかでOK?

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うちは契約者が上場会社勤務ですが、フラットはこちらから聞くまで話題にも上がりませんでした。
勧められたのは変動だったかな。

あまのじゃくなもので、勧められる＝お客の立場で不利益とも捉えられた為固定金利指定型の10年全期間優遇とフラットを選択しました。

私も営業の立場ですが、お客様に勧めるのは、お客様の利益になるよう考えつつも、落とし所としては自分の会社の利益確保に繋がるものを勧めますからね。

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銀行の優遇金利は10年超の長期金利には適用されないことがほとんどだもんね。

長期になるほど銀行は怖いからあまり貸したくないんだよね。
利益確定出来てる変動のお客様は誠にありがたい。

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まず初めにフラットから話が始まる銀行はありません。それだけフラットは銀行にとって旨みがありません！

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そりゃそうだよ。
自ら他社商品勧める会社なんてないでしょ。

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変動って美味しいお客だなぁ

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銀行がフラットを勧めるのは自分とこの審査に落ちた人だけでしょ。
銀行にとってフラットはただの販売窓口でしか無いんだから。

フラットって銀行からお金借りられない信用が無い人が借りるイメージだよね。

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>>746

2006年2007年に銀行の長期固定で借りて繰上しない客が一番おいしい客。最大のカモだったわけだね。

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>748
しつこいね。何度も何度も。
それを語って優越感に浸って、何がうれしいんだろう。この人。

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確かに…。
少しの金利差で優越感というのも甚だ哀しい背景が垣間見えますよね。

2006、2007年の実行の長期固定ってそんなに高かったんですかね

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久しぶりに覘いてみたけど、つまんないスレになっちまったな。

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多分、最初この時期によく調べないで、銀行の言いなりで高い金利の長期固定で借りて、すぐにこのレス読んで変動に借り替えた人なんでしょう。きっと。
よく調べれて交渉すれば低めのがあったのにね。逆に固定は、フラット以外は当時のほうが低かったのにね。２０年固定選択で２．４％とか、１０年固定選択で１．６％とか、全固定で２．８％とかね。今じゃ、そんな低いので借りれないですがね。但し、フラットは別ですよ。

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>>752

てことはここ見てる人は過去に長期固定で借りたけど変動に借り換えた人と元々変動の人とこれから借りようと
している3タイプの人しかいない事になりますね。

これから借りる人達でフラット絶対とか言ってる人は何で変動スレでわざわざフラット絶対とか書くんでしょう？
すごく不思議

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>752

あまりにも無知をさらけ出し過ぎです。
去年後半から20年固定で1%台が出てます。
もちろん10年固定で1%台なんてゴロゴロと。
メガバンク以外では、フラット以外の長期固定もお得になってきました。

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＞752ここを見て検討する人が泣きを見ないためです。銀行は、変動を奨めますから。

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754
10年固定で1％台というのは当初期間優遇だけですよね。
ひょっとしたら752さんの言う20年固定や10年固定は全期間優遇の金利なんではないですかね。
いまは全期間優遇で10年固定で借りようと思ったら3％弱になってしまっていますが

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マンション購入者の３５％が変動を選んでるそうです。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20090209d3000d3.html

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今までこのスレで固定絶対と頑張って来た人達が痛い目にあって皆変動に借り換えた訳ですね

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過去はどうあれ、今年はフラットが良いと思うけど。

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20年優遇なら絶対フラットだけど、10年優遇だといま一つ。

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でもフラット騒いでるのは既に高い金利で借りた固定さんの変動攻撃ネタなんだろ？

違うならいつ実行でどの物件か言ってみ？またはSのどの部分が対象になってるかくらい言えるだろ？

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私は、３月18日実行です。検討版なんだから、既に組んだ人はスレ違いでしょ。いろいろ悩んだ末、中長期的には悪いインフレ（所得上がらず、金利上昇）が来る方に賭けました。理由は血税の恩恵が受けられるのと、賭けが外れた場合の傷が浅いから。

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フラットネタ自体がスレ違いなんですが。ここは変動スレですよ。

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>761

いやいや、わざわざそんなこと教える必要ないことだわｗ

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脳内今年実行組ばっかだな

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35パーセント変動？銀行さんは８割変動って言ってたよ。その銀行だけかな？

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私が相談しにいった銀行は9割変動だって言ってた。

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このスレでさんざん固定をネタにしてて何を今さら

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っていうか、そもそもここって検討板だったのか？

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違うんじゃね？

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>>766
では新しいものを。

http://ranking.co-site.jp/housing-loan4/

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しかし実際－１％が始まったら、フラットどれくらい増えるんだろうな～。
検討してる人も多いみたいなんでだいぶん増えそうではあるのだが……。

実際は１０年固定とかの数が減るだけで、変動選ぶ人はそのまま変動になりそうな気もするな。

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＞フラットどれくらい増えるんだろうな～。

率としては多少戻ると思うけど、実数はたいした
ことないと思う。

今時、住宅を買う人は少ないよ。

存在価値を問われるようになったら大変だから、
近い将来、もっと引いてくれる可能性はある。

ま、赤字でも税金から補填だし・・・

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>773

それなりの反響はあるらしいし、10年固定だけでなく変動からもフラットに流れるでしょうね。

今年借り入れの人で、ギリ変以外の変動からフラットへという流れ。

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フラットって枠とかあるんかな？

よくあるよね、条件のいい借入なんかは全体の枠があって、それに達するとハイ終わりーーー

確かに魅力あるけど、結局は10年後は「住宅ロンー控除」「金利優遇」の両方の排除でダブルパンチだもんな。

10年後に変動が４％になっているかどうかですね。
変動が４％って事は短プラはいくらになるんだっけ？

メリットはどっこいどっこいのような…。

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>776

>確かに魅力あるけど、結局は10年後は「住宅ロンー控除」「金利優遇」の両方の排除でダブルパンチだもんな。


10年後に上がると言っても1％と決まってますから。それに今でも十分低金利ですし。

あと、ほとんどが支払利息で占められる初めの10年が-1％というのが大きいです。

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＞＞776

フラットには枠がありますよー

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たしかに、余裕のある変動さんは、フラットに流れるかも。ギリ変さんは無理ですが。

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またギリ変か。ギリ変、好きだな(笑)

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でもまあ、余裕ある人の中からはフラットに流れる人もそれなりに出るでしょうね。
悪く言うつもりはありませんが、事実として、ギリ変さんは流れようがないでしょうが。

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ギリ変がフラット無理とは意味が分かりません。 フラットは当初1.6十年以後2.6の審査ですよね？ 変動だと5％くらいの審査だと聞いたのですが。 フラットが無理で変動が通る事があるのでしょうか？ フラットにはギリギリの人が多く、変動にはある程度余裕の人が多いと認識していますが間違いでしょうか？

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>782
勘違いしてる。ギリ変さんは変動１％未満で支払い余力ギリギリなの。だから１％以上のフラットなんて借りる余裕ないし、万が一変動で金利が上がったら・・・・。

人生の勝負に出た方ですから。

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フラットのほうが審査が甘いから必然的にギリフラットが多くなる。
よってフラット借入の破綻者が増える。

変動ですら貸してくれない人がフラットを選ぶのが今までのパターン。
基本的に信用の無い人に銀行はお金を貸しません＝ギリ変は存在しません。

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審査どうこうじゃなくて、月々払って行けるかってことだよね。ギリ変さんは、今の変動の1％以下の金利でやっとなんだから、フラットの金利で払えるわけがありません。ギリ固のリスクは収入減のみ。ギリ変は収入減と金利上昇のふたつ。以上！

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１％未満でないと払っていけない人って……そんな人にそもそも銀行が貸すのか？

当初よりも給料が下がったとかして、結果としてぎりぎりになった人はいるかもしれないが、そういう事をいってる訳じゃないわけで。そう考えると、そもそもギリ変なんて架空の存在だろ？

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3000万借りたとして35年で0.875%で、82949円。フラットの1.6%で93331円。
たかだか1万弱の差しかないのに、フラットだと払えないのか？
何かちょっと節約すれば、それくらい簡単に払えるんじゃないか？
本当にギリ変ってどこにいるんだ？

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銀行の審査基準金利は、
通常3％〜3.5％だった記憶があるけどね。

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おもろ

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私の場合、あと10年くらいだったら変動は怖くない！！です(^・^)
なので、繰り上げで10年くらいで返済できるぶんだけ変動で借りて、あとはフラットで借ります！
残念ながらフラットS対象物件ではないので－１％の優遇は受けられませんが、もし10年間変動1.5％くらいで完済できたらトータル変＋フラで2％以下になるかな・・・・などと。
まあ、世の中　予定通りにはいきませんがね！ちなみに（変1.5：フラ1）で借入。

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10年なら怖くないの根拠がわからない。理由はどうせ今の雰囲気から何となくとかでしょ。

そんな中途半端しないで、変動かフラットかどちらかにしてリスク軽減するべきだと思うけど。

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ギリ変攻撃するヤツって実は銀行から変動で貸してもらえない人のひがみなんじゃね？

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そうなんです^_^;全く根拠はありません。
フラット1本でもともと借りる予定でしたが、なんだかもったいなくて・・・・。
言われた通り中途半端ですね。

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私は変動で借り入れを予定していましたが、ここに来てデベ営業よりフラットも奨められて悩んでます。デベ営業が言うにはフラットで優遇20年対象マンションも少ないし、おいしいとの事でした。変動は優遇-1.7%で0.775、フラットは優遇-1.0%で20年間で1.57です。どちらが良いか悩んでます。みなさんならどちらを選びますか？実行は3月中頃です。

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フラットの金利で将来に渡って無理なく払えそうなら、間違いなくフラットです。変動は、どうやってもフラットの金利では払って行けない人か、将来的にフラットの金利を大きく上回ったとしても破綻しない資力がある人です。現在は不況の影響もあって、フラットの金利が払えないため変動を選ぶ人が増えてます。銀行もそれは承知なので入口の審査はフラットより厳しくして、リスクヘッジしてます。

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>変動は、どうやってもフラットの金利では払って行けない人
>入口の審査はフラットより厳しくして、リスクヘッジ

フラットより審査が厳しいのにフラットで払えない人が変動って意味不明なんですが？
しかも返済額の差はたった1万程度なのに？

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フラットにも通らない厳しい人＝ローンは無理。フラットだけ通る人＝選択肢なくットを借りますが、破綻リスク大。なんとか変動も通る人（実はここが多い）＝多くは変動をえらびます。それ以上の人はどっちを選んでもそれなりにリスクヘッジはできるでしょう。なんとか変動が通るレベルの人に一万円は死活問題。はじめはフラットにしようかなと思っていても、入居が近づくと現実の一万円の差額を前に、ほとんどが変動を選びます。昨今の変動ブームはざっとこんなところです。

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>>794

3000万35年借り入れと過程した場合、

1.57%
月々93000円（元本53000円＋利息40000円）
5年後の元本残高2660万円

0.775%
月々81000円（元本62000円＋利息19000円）
5年後の元本残高2620万円

差額が12000円あるので、変動で5年間金利が変わらなければ60万円浮くのでそれを繰上すれば
変動の5年後の元本残は2560万

どちらも月々の支払いに大差は有りませんが、変動は将来の金利上昇リスクが当然ありますので、
変動選択の場合はさらなる繰上（もしくは貯蓄）が前提ならば変動でもいいと思います。
例えば月3%想定、月々120000円程度を目処にすればプラス月々49000円も繰上しているのと同じに
なりますので5年間それをプールしておけば300万円繰上資金が出来ます。
それをまとめて繰り上げれば元本は一気に2200万まで減ります。
もちろん変動金利が5年間同じとは限りませんが、次に利上げが有った場合（0.2)で返済額の
増加分は約2千円、2度目が有った場合でもたった4千円の増加です。（実際は5年ルールが有りますが）
繰上前提ならば5年間低金利が続けば（多少の上下が有ったとしても）仮に5年後変動が一気に
7%（優遇後5.3%）まで上昇したとしても月々の返済額は120000円となります。

よって繰上前提ならば変動でも問題なし。繰上をあまり考えていないならばフラット。
もちろん負債をいつまでも減らさない事自体がリスクなのでどちらも繰上は前提になるとは思いますが、
より積極的に返したいならば変動って感じでしょうか。
状況によって柔軟に動きたいならばMIXでもいいかもしれませんね。

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>>797

変動を選ぶひとのほとんどがたった1万円が死活問題って、銀行は変動で貸した人からは貸した金を回収する気が
無いのかよ？

銀行の審査甘過ぎ！

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最初フラットを選ぼうとして変動を選ぶ。それはあるだろうな。総返済額の差をみてしまうとな。
でもそういう人はそもそもギリギリではないだろ。

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