変動金利は怖くない！！その１５

最近フラット有利という声が聞こえてくるが果たしてそうだろうか。
その答えは・・・神のみぞ知る（ニヤリ）

公定歩合≒政策金利∝短プラ　の推移
http://www.cc.kyoto-su.ac.jp/~yamadaka/data/07edpp-11.htm

公庫基準金利の推移
http://www.taiheiyo-kk.com/hp/jisin/house_making/001_img/kinri.gif
消費者物価指数の推移
http://www.garbagenews.com/img/gn-20091228-13.gif
http://image.space.rakuten.co.jp/lg01/97/0000846497/10/imga38d34f0zikd...
名目ＧＤＰの推移
http://aruconsultant.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2010/01/04...

おまけ

短プラ推移
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20090803/1028095/07_spx590.jp...
フラット３５金利推移
http://blog.miyachan.cc/usr/kanaeru/%E9%87%91%E5%88%A9%E6%8E%A8%E7%A7%...
民間変動と公庫固定の金利推移
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/housing/seisaku/jijou/2-1.files/i...

で、そのこころは？

読めないのかなぁ。自分で考えろよ。何か気がつくだろ。

ダブルボトムつけて上げ
と読めますね。

ただ、相場と違うからなぁ

欲しい家と、新しい固定のタイミングがあえばいいんだけどな。
でも小沢のせいで、国会が荒れそうよ。

国会が荒れる＝審議が伸びる＝新しい固定が延期＝欲しいタイミングで買えない

って事にならないかな？
あの固定は今度の国会で審議されるんでしたっけ？
もう通ったんでしたっけ？？？

>>667
スレ違い。↓↓↓でも同じような話題だ出てる。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29967/

↑
サンキュー

>662
>663

平成17年の金利で比べてどうすんだ。
去年後半からフラットや固定も低金利に入ってきたし、ちょっと恣意的なデータだなー。

阿　呆やね。流れ、関係性を嫁

固定は、変動金利より下回った時期にこそ借りる価値がある。
１９９９年、２００４年頃は、だからこそ銀行が金利優遇を出して公庫金利に対抗した。
公庫が優遇金利出すのはおきて破り。
逆に民間も変動の優遇幅を期間限定で上げてくるだろうよ。

↑
あ ほ

結論としては、変動金利で優遇金利後で、0.975～0.775の範囲で借りれれば、
あとは、3パーセントとの差額を、返済額軽減型の繰上げ返済をしてください。

これでフラットで借りる必要は全くありません。

3パーセントの差額を貯金しても良いですが、無駄遣いをする可能性もあるならば、
繰り上げ返済につぎこんでください。

これで、十分安全です。

細かい計算はご自身でするか、このスレの9ぐらいから11ぐらいまでを読み直すと良いです。
最近の12～は、あまり対したコメントはありませんので。

ポイントは、2009年1～2009年8ごろのスレが良スレですね。

安全にはコストがかかりリスクをとるからカネが浮く

フラット35の-1%はすごくいいとは思うのだけど、結局は変動の方がお得になる可能性はけっこう高いと思う。安心料としてのフラットはありだと思うけども、実際には変動で十分でないかな。

私も3%との差額返済でいいと思う。別に可能なら4%との差でもいいし難しければ2%との差でもいいけども、3%はかつてのフラットがそれくらいだったので普通に返済可能な額という基準でその数字にしている。

手数料が無料なら毎月繰り上げの方がいいが、そうでない、あるいは大変と思うなら一年に１度、あるい金利があがった時に行うでもいい。

５年もそれを続けられれば、金利が急上昇したとしてもそれほど困らない。
そもそも変動金利のリスクは金利変動リスクだけなのだが、元々の金利が低いのだから多少上昇した程度では実際の破綻リスクは低い。

心配なケースはここ数年のうちに急上昇した場合だけだが、今のところそのような兆しは何もない。

そう考えると安心料としてフラットを選ぶのはありだが、今年は必ずフラットというほど良くもない。やっぱり変動でいいとも思える。

676さんに賛成。フラットもありだけど、絶対フラットとは言い切れない。だから、悩む。

読んでると、とりあえずフラットへの嫉妬がすごいってのがよく分かるわ（笑）

フラット　お前はもう死んでいる

>>678
フラットに嫉妬？？？全然してませんて（爆笑）

これから組みます。春なので優遇も間に合います。でも変動のメリットも捨てがたい。フラットが無敵とは思いません。
フラットや変動のメリットとデメリット。このスレ読んで勉強させてもらってます。
フラットに嫉妬してるんでしょ？とか、絶体変動しかない！とか主観的なことではなく、客観的な意見が欲しいだけです。

変動かフラットか、はたまたミックスか、色んなご意見聞かせて欲しいです。このスレに参加される方は皆さん賢いので下手な本読むよりよほどためになる！

変動のリスクを考えても、これからローンを組むなら、間違いなくフラットでしょ。

現在、変動の人は頑張って、短期完済めざしてね。

10年後、2.5パーセントでもフラット？

ある意味、新フラットって変動の旨みと固定の良いとこどりに思える。

来月フラット35Sで実行予定だったけど、分け合って物件キャンセルしたものです。
夏くらいからフラットに決めてたんでキャンセルしなかったらウハウハな気持ちだったんでしょうか。
結局、変動のみで違う物件にしましたが。
前置き長くなりました。
フラットの-1％は確かに魅力ですが、Sがつく物件は少ないですよ。
20年物のSってありますか？
あっても物件価格も高くて予算内に納まらないと難しいですね。
どっちにしてもフラット分の原資は制限があるし、繰上げも1回100万以上からだから、
今回の制度で単純にフラットにすると後悔するかもしれないですね。

過去のスレにもあったけど、変動かフラットかを損得の判断のみで選択すると、痛い目にあうと思います。

どちらが良かったかは、5年後、10年後になってみないとわからないことであって、

結局のところ、変動金利に対してどれだけリスクをとれるかで、全額、変動にするか、ミックスにするか、すべて固定にするかを判断すべきです。

個人的には、変動金利とすべきローン残高は、５年以内にがんばったら全額繰上返済できるような金額に抑えるべきだと思います。（5年というのは特に根拠はありません。）
（変動金利がいくら低いからといっても、将来のことは全くわからないことですし、過去の平均金利に基づく返済必要額を算定し返済可能だから金利上昇リスクに対応可能と判断するのはおかしいと思います。）

そのうえで、残りのローン残高を固定にしたらいいかと。

素人意見ですいません。

先日、知人の建築士が、フラット３５Ｓは、基準が厳しくて、寒い地域ならよいのだけど、
暖かい地域では過剰設備になりがちで、金利は低くても、建物の価格がかなり上がって
しまうから・・・っというような事を言ってました。

実際、そうなのかな？

>>682

で、あなたは今年のいつ実行ですか？何故間違い無くフラットと考えたのでしょう？
変動との比較はどのようにしたのですか？

それとも高金利固定残党さんですか？

>>686
>変動金利とすべきローン残高は、５年以内にがんばったら全額繰上返済できるような金額に抑えるべきだと思います

何故そのような結論に至ったのでしょうか？どのようなシミュレーションを行い、金利がどこまで上昇した
場合に5年以内に全額返済するような場面になったのでしょうか？それとも素人ならではの感ですか？
根拠が無いとの事ですが、あなたは数千万ものお金を借り入れるのに根拠もなく感だけで判断するのですか？

＞685、687

最近の新築マンションなら適応されるマンションの方が多いですよ。と言うかほとんどです。

基準はリンク先を参考に（1項目満たすだけでOKです）

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1-2.pdf

なぜ質問文章のみやねん。自分の意見はないのかい。

変動でもフラットでもその人がリスクヘッジできるならなんでもよいやん。

>688
ムキになり過ぎ

688みたいなのが、それがフラットへの嫉妬って言われる要因になるのにね・・・

>>689

すんません。戸建の話してました。

フラットって感で借りるんですね、

>693

ほれ、戸建

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats21_1.pdf

戸建もマンション同様、適応は難しくないですねー

一回４つのうち２つの条件を満たすことになったと思うけど、それだと厳しすぎて、すぐに元に戻りましたよね？
その建築士、ちょうど厳しかったときに設計やってたんじゃないの？

＞689さんへ
いや、でも、優遇10年ってどう思われます？20年ならフラットかも。でも、10年・・。微妙。

このスレでフラットが絶体!という方はギリ固定の方以外いるのでしょうか？
例えば変動で３パーセント返済されてる方もフラット、オススメとか考えておられるんですかね？

このスレでフラット絶対！って言ってる人は3%前後で借りてしまったギリ固定さんだけです！
これからこの手の書き込みが有ったらギリ固定さんの書き込みと思って間違いないでしょう。

いやいや、そんな風に決めつけてしまったら、変動派なんだけれども今年のフラットは有りじゃないか？と思う方の意見が聞けないじゃないですか。
決めつけはやめましょうよ。

フラット絶対だと思います！

どっちかってーと決めつけてるのはフラットさん？

699が必死すぎて可哀相なので、とりあえず変動の勝ちにしときましょう。
きっと心の奥底ではフラットが羨ましくて仕方ないのだろうけど。
フラットは負けだけど、低金利なのに【怖くない】のが魅力だよね。

すごい決めつけだなー

きっと羨ましいんだろうねー

今年のフラットは有り。でも絶対視するほど良くもない。
ただそれだけ。検討の価値ありっていうだけ。

どんなものでも、
①今買わないと、手に入らない
②手に入るが、価格が上がる。

そう思う人が買っている。
購入者は皆「インフレ期待」を抱いている。
だから、今後金利もあがると決め付けている。

デフレが続く。住宅価格も下がり続ける。
そう思う人が今必要だから、やむを得ず買うなんて
例は少ないのではないか。

実際は、デフレはあと15年続くかもしれない。
今賃貸でいたら家賃相場もどんどん下がって
狭い賃貸に5年辛抱したら2割安く買えるように
なるかもしれない。
買うと決めた時点で脳内で勝手に今が底値と想定し
金利は上昇すると想像し固定を選んでしまう。

冷静に考えれば、住宅ローン金利は金融機関ごとに
全国一律なのに、不動産価格の上昇下落は地域に
よって大きく差があるから、
①ローン金利は横ばいで不動産価格が下落する地域
②ローン金利は横ばいで不動産価格は変わらない地域
③ローン金利は上昇して不動産価格は横ばいする地域
④ローン金利は上昇して不動産価格の上昇する地域
があるはず。
多くの人は勝手に自分は③だと決め付けている。
実際は①の可能性が高い。

デフレが続いても所得が減る人と変わらない人がいる。
①ローン金利は横ばいで所得が下がる人。
②ローン金利は横ばいで所得は変わらない人
①はローン破綻の可能性があるが、変動で借りていたら
元本の減りが少ないだけまし。
ただし物件価格が値下がりしていたら売却しても借金だけ残る。


景気回復してローン金利が上がっても所得が増える人と
増えない人がいる

③ローン金利は上昇して所得が横ばいの人
④ローン金利は上昇して所得も上昇する人
③のために、フラット３５が存在する。

固定か変動かの議論の前に
デフレがいつまで続くか
それに対して自分の購入不動産の価値は将来担保割れ
しないかどうか
が重要だ。

706と707を読むと、フラットは特に公務員にオススメのようですね。
公務員夫婦ならなおさらですかね。

>>706

家買うのにインフレもデフレも関係ないでしょ。きれいな家に住みたい。利便性がいい場所に住みたい。
家族の事を考えて広い家に住みたいなど、自分のライフスタイルを考えて家は買うのも。
後は自分の所得の折り合いがつくかどうか。インフレ期待で家は買わないよ。
もちろん、デフレだと将来や所得に不安があるから購買欲は下がるし、インフレだと所得の上昇や
将来の不安も薄れるから購買欲が上がる。ようするにインフレデフレは購入する動機じゃなくて
結果。買いたい人（需要）が多ければ物価は上がる。今は需要が少ないから物価が下がってる。

それと金利なんて家を買うと決めてからいろいろ勉強しだすでしょ？
金利が高いか低いかは購入する初期の動機じゃないでしょ？バブルの頃なんてあんな高金利だったのに
家は飛ぶように売れて地価が高騰してた訳だから。

>>707

ちなみに審査の甘いフラットはローン金利が上昇しない代償としてはじめから
高い金利を払っていた事によって今回の金融危機で所得が大幅に減った人の破綻が急増してしまった。
変動はローン金利が変動する変わりに元々低い金利で且つ、0.5下がったので過去5年を振り返れば
フラットが明らかにハイリスクだった事になる。

それと、デフレが終わってインフレになっても所得が横ばいの人は実質所得が減少しているわけだから
フラットで借りても破綻する。住宅ローンを組む場合、普通は現在の所得を基準に考えると思うけど、
それはインフレになったら物価上昇と同じだけ所得も上昇する事を前提にしてるはず。物価と所得の
上昇率が同じでも実質所得は横ばいだから。（負債は目減りするけど）

やっぱりフラットで間違いないな

フラット３５Ｓが適用にならない場合は、変動にするかフラットにするか悩む意味なんて無い…と思われますか？

無い。あまりにも差が有りすぎる。

インフレ、デフレとローン金利は関係あるだろ。

709さん
住み替え考えないのですか？

711さん
(資金にある程度の余裕があること前提で)35Sが適用にならなければフラットの魅力はあまりないように思います。優遇20年ならフラットはかなり魅力的。優遇10年は…悩みどころですね。

変動かフラットで悩んでいたので、銀行で融資担当している友人に相談しました。
変動の金利が低い今は、変動が王道。
地域によりますが、私達の地銀では１０年固定をすすめてるようです。
フラットはすすめない。むしろフラットの方には、借り換えをすすめてるようです。
FPには、
変動でけっこう貯蓄ができる人は、変動にして繰上げ返済。
固定で余裕はないけど払い続けられる人は、固定がいいと言われました。
私は変動にしました。繰上げ返済がんばります。

銀行さんはフラットあまりすすめないですよね。銀行が儲からないからですかね？

717さん
友人は変動の0.975％は、儲けがないって言ってました。

変動で３パーセント並みに返す客が一番儲けがないというところですかね？

現時点で儲けなくても将来あるからいいよ。

>>681
僕は昨年変動で実行しましたが、今年実行する人は変動 or フラットどちらでもいいと思います。
あまり金利の動向を気にしたくない人にとっては10年間▲1%は保険として十分リーズナブルだと思いますし。
ちなみに、もし仮に僕が今年実行の立場ならばとりあえず変動で様子を見ます。（この時点でフラットを捨てることになりますが）でも、やはり0.875%は魅力的です。
ここ数年以内（或いは5年以内）に変動金利がフラット優遇後の金利を超える可能性は非常に少ないと予想しているので、変動でどんどん繰上げして元本を減らしつつ、銀行等の金融機関がフラット並みの長期固定で優遇幅の大きい商品が出てきたら乗換えるかな。出なければ変動で突っ走って逃げ切ります。
逃げ切るためには3%~4%程度の想定金利での繰上げは必須条件かなと。

718は、銀行の儲けがないという意味です。
借りる側は、どんな金利を選んでも儲けたとかはないので。
変動でも固定でもフラットでも、自分の人生設計に合うのを選ぶのが一番だと思います。
私は借金を早く減らしたいので、繰上げ返済も考えて変動を選んだまでです。
20年、30年後も返済額が同じであり続けてほしい方には、変動は合わないと思いますが。

>716

銀行にとって一番旨味が無いのはフラットだから、そりゃ銀行員はフラットより変動勧めるよ。

銀行にとってみれば
仮に毎年２％ベースのデフレが続けば、ゼロ金利でも実質金利は２％、
貸金の総額の実質価値は毎年２％の複利で増えていくことになる。

毎年２％のインフレになれば、３％の固定金利でも実質金利は１％
貸金の総額の実質価値は毎年マイナス２％福利で減っていく計算だ。

そもそも３５年の長期固定など民間金融機関ではありえない。
公庫、住宅金融機構ならでは。

銀行は、自分達にとって利幅の大きい商品から奨めます。これは鉄則。今は、変動が儲かるということです。

↑
バカでない？

利幅ではありません。
リスクの判断が一番です。

まずはその商品の基準にあうかあわないかを詰めてから、会社にとって都合のいい商品を進めます。

フラットは、銀行の商品ではありません。

フラットはその銀行が窓口になり、リスクが少ない分少ない利益が担保されるので、信用の低い人などはフラットを進められます。そこではじかれたら自社の商品は売りません。

儲かるからではありません。

分かりやすい例で、自営業で3年目の人はフラットしか通りません。

>>725

利幅言ったら銀行の利益は金利収入なんだから変動は利幅が一番少ないじゃん。
銀行にとって利幅が大きい商品は固定金利。それもなるべく長い固定って事でしょ。
銀行にとって変動は利幅は少ないけど将来金利が上昇しても利幅が変わらない商品。
固定は利幅は大きいけど将来金利が上昇すれば利幅が減る可能性がある商品。
だから銀行は将来利幅が減る可能性のある固定のほうが今は儲かるのです。
将来の利幅上昇分を先にもらっているようなもんですから。

よって、将来金利上昇が無ければ銀行にとって固定で貸すほうが大もうけなわけです。

>>727
変動は銀行側ノーリスクでしょ？
だから勧めるんだよ。儲けの大小は関係ない。
固定で金利変動リスクを避けたいのは銀行も一緒だから。
住宅ローンで昨年、銀行4件回ったけど固定を勧めてきた所は
なかった。

金額的には１番得をする訳ではないが、金利が上がっても下がってもメリットを享受でき、金利動向見ながら繰上すれば上がっても下がってもベストな対応ができる変動とフラットのミックスが今年は理想的じゃないかな。

>>728

銀行にとって最大のリスクは債務不履行。貸した金が返ってこないことなんだから変動ノーリスクって事は
借り手も破綻リスクがゼロって事になるけど？

>>728
僕は変動さんです。
でも銀行がノーリスクは間違いです。
変動は「銀行自前の保証会社」で行っているので、リスクが高い商品です。
ただ利益だけを見ると変動なのでリスクが少ないのです。

728さんが言われるリスクは「利益確保」のリスクがないと言う意味ですよね？

フラットは保証会社は自前でなく国の機関です。

ただ、その保証会社を使う場合は「おまえのところは、コレだけの金利にしろ
そうしたら事故あったときはウチで面倒みてやる」
と言う商品です。

だからフラットを売っても銀行は利益が少ないのです。
さらにその貸し出しする御金は自分のところから出すのです。

貸し出し余力が減るし利益が少ない、だから進めないのです。
でも事故があっても全く痛まないので、危なそうな案件はフラットを進めてきます。

フラットって貸出債権を証券化してリスク分散していると思ったけど。
保証は住宅金融推進機構が自分で負っているんだっけ？？？

フラットって貸出債権を証券化してリスク分散していると思ったけど。
保証は住宅金融推進機構が自分で負っているんだっけ？？？

フラットって保証人要らないの？

保証人がいるんだったら、保証機構が最終責任取るんだろうね。

結局、商業銀行と同じ。競売にかけるだけ。

普通、保証会社は自前でしょ？
あのね、フラットは民間銀行が窓口なのよ
事故があったときは、その民間会社の保証会社が保証するんでなく、自分の財布が傷まないところが払ってくれるわけ。
競売は売り先の話だから別の話。

保証会社って１つだと思ってないですよね？

驚いた。フラットって保証人いらないんだ。

http://zei-hoken.com/004.html

ということは取り立ても自分たちでやるの？
できるわけがないような・・・・・

つまり、銀行は変動さんからしか、長い間カモることはできないってことだね。あと、銀行独自で長期固定の貸し出しする場合、とてもフラットのような低金利では無理です。ましてや今年の−1％なんてとても対抗できません。親方日の丸がバックにいてこその金利なわけです。多額の税金の恩恵を受けるわけですし、今年フラット利用の固定さんは感謝の心をもたなければなりません。血税の恩恵を受けずせっせと繰り上げ返済に励む変動さんに「金利上昇リスク」などと脅すのは筋違いですよ。

皮肉が混じると信用してよい情報か分からなくなるので、できれば皮肉はいらない。
茶々も妬みも勝ち負けの考え方もいらない。

賢い人の意見が感情論抜きで欲しいのでよろしくお願いします。

そりゃフラットみたいに社会的信用が低い人に銀行は貸さないよ。
銀行はカモるんじゃなくて返済能力の有る人にしか貸さない。

皮肉交じりでも、737の言う事がもっともなんだな・・

ようするに今年以外の固定（フラット含む）は救いようの無いばかでOK?

うちは契約者が上場会社勤務ですが、フラットはこちらから聞くまで話題にも上がりませんでした。
勧められたのは変動だったかな。

あまのじゃくなもので、勧められる＝お客の立場で不利益とも捉えられた為固定金利指定型の10年全期間優遇とフラットを選択しました。

私も営業の立場ですが、お客様に勧めるのは、お客様の利益になるよう考えつつも、落とし所としては自分の会社の利益確保に繋がるものを勧めますからね。

銀行の優遇金利は10年超の長期金利には適用されないことがほとんどだもんね。

長期になるほど銀行は怖いからあまり貸したくないんだよね。
利益確定出来てる変動のお客様は誠にありがたい。

まず初めにフラットから話が始まる銀行はありません。それだけフラットは銀行にとって旨みがありません！

そりゃそうだよ。
自ら他社商品勧める会社なんてないでしょ。

変動って美味しいお客だなぁ

銀行がフラットを勧めるのは自分とこの審査に落ちた人だけでしょ。
銀行にとってフラットはただの販売窓口でしか無いんだから。

フラットって銀行からお金借りられない信用が無い人が借りるイメージだよね。

>>746

2006年2007年に銀行の長期固定で借りて繰上しない客が一番おいしい客。最大のカモだったわけだね。

>748
しつこいね。何度も何度も。
それを語って優越感に浸って、何がうれしいんだろう。この人。

確かに…。
少しの金利差で優越感というのも甚だ哀しい背景が垣間見えますよね。

2006、2007年の実行の長期固定ってそんなに高かったんですかね

久しぶりに覘いてみたけど、つまんないスレになっちまったな。

多分、最初この時期によく調べないで、銀行の言いなりで高い金利の長期固定で借りて、すぐにこのレス読んで変動に借り替えた人なんでしょう。きっと。
よく調べれて交渉すれば低めのがあったのにね。逆に固定は、フラット以外は当時のほうが低かったのにね。２０年固定選択で２．４％とか、１０年固定選択で１．６％とか、全固定で２．８％とかね。今じゃ、そんな低いので借りれないですがね。但し、フラットは別ですよ。

>>752

てことはここ見てる人は過去に長期固定で借りたけど変動に借り換えた人と元々変動の人とこれから借りようと
している3タイプの人しかいない事になりますね。

これから借りる人達でフラット絶対とか言ってる人は何で変動スレでわざわざフラット絶対とか書くんでしょう？
すごく不思議

>752

あまりにも無知をさらけ出し過ぎです。
去年後半から20年固定で1%台が出てます。
もちろん10年固定で1%台なんてゴロゴロと。
メガバンク以外では、フラット以外の長期固定もお得になってきました。

＞752ここを見て検討する人が泣きを見ないためです。銀行は、変動を奨めますから。

754
10年固定で1％台というのは当初期間優遇だけですよね。
ひょっとしたら752さんの言う20年固定や10年固定は全期間優遇の金利なんではないですかね。
いまは全期間優遇で10年固定で借りようと思ったら3％弱になってしまっていますが

マンション購入者の３５％が変動を選んでるそうです。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20090209d3000d3.html

今までこのスレで固定絶対と頑張って来た人達が痛い目にあって皆変動に借り換えた訳ですね

過去はどうあれ、今年はフラットが良いと思うけど。

20年優遇なら絶対フラットだけど、10年優遇だといま一つ。