変動金利は怖くない！！その１５

最近フラット有利という声が聞こえてくるが果たしてそうだろうか。
その答えは・・・神のみぞ知る（ニヤリ）

公定歩合≒政策金利∝短プラ　の推移
http://www.cc.kyoto-su.ac.jp/~yamadaka/data/07edpp-11.htm

公庫基準金利の推移
http://www.taiheiyo-kk.com/hp/jisin/house_making/001_img/kinri.gif
消費者物価指数の推移
http://www.garbagenews.com/img/gn-20091228-13.gif
http://image.space.rakuten.co.jp/lg01/97/0000846497/10/imga38d34f0zikd...
名目ＧＤＰの推移
http://aruconsultant.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2010/01/04...

おまけ

短プラ推移
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20090803/1028095/07_spx590.jp...
フラット３５金利推移
http://blog.miyachan.cc/usr/kanaeru/%E9%87%91%E5%88%A9%E6%8E%A8%E7%A7%...
民間変動と公庫固定の金利推移
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/housing/seisaku/jijou/2-1.files/i...

で、そのこころは？

読めないのかなぁ。自分で考えろよ。何か気がつくだろ。

ダブルボトムつけて上げ
と読めますね。

ただ、相場と違うからなぁ

欲しい家と、新しい固定のタイミングがあえばいいんだけどな。
でも小沢のせいで、国会が荒れそうよ。

国会が荒れる＝審議が伸びる＝新しい固定が延期＝欲しいタイミングで買えない

って事にならないかな？
あの固定は今度の国会で審議されるんでしたっけ？
もう通ったんでしたっけ？？？

>>667
スレ違い。↓↓↓でも同じような話題だ出てる。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29967/

↑
サンキュー

>662
>663

平成17年の金利で比べてどうすんだ。
去年後半からフラットや固定も低金利に入ってきたし、ちょっと恣意的なデータだなー。

阿　呆やね。流れ、関係性を嫁

固定は、変動金利より下回った時期にこそ借りる価値がある。
１９９９年、２００４年頃は、だからこそ銀行が金利優遇を出して公庫金利に対抗した。
公庫が優遇金利出すのはおきて破り。
逆に民間も変動の優遇幅を期間限定で上げてくるだろうよ。

↑
あ ほ

結論としては、変動金利で優遇金利後で、0.975～0.775の範囲で借りれれば、
あとは、3パーセントとの差額を、返済額軽減型の繰上げ返済をしてください。

これでフラットで借りる必要は全くありません。

3パーセントの差額を貯金しても良いですが、無駄遣いをする可能性もあるならば、
繰り上げ返済につぎこんでください。

これで、十分安全です。

細かい計算はご自身でするか、このスレの9ぐらいから11ぐらいまでを読み直すと良いです。
最近の12～は、あまり対したコメントはありませんので。

ポイントは、2009年1～2009年8ごろのスレが良スレですね。

安全にはコストがかかりリスクをとるからカネが浮く

フラット35の-1%はすごくいいとは思うのだけど、結局は変動の方がお得になる可能性はけっこう高いと思う。安心料としてのフラットはありだと思うけども、実際には変動で十分でないかな。

私も3%との差額返済でいいと思う。別に可能なら4%との差でもいいし難しければ2%との差でもいいけども、3%はかつてのフラットがそれくらいだったので普通に返済可能な額という基準でその数字にしている。

手数料が無料なら毎月繰り上げの方がいいが、そうでない、あるいは大変と思うなら一年に１度、あるい金利があがった時に行うでもいい。

５年もそれを続けられれば、金利が急上昇したとしてもそれほど困らない。
そもそも変動金利のリスクは金利変動リスクだけなのだが、元々の金利が低いのだから多少上昇した程度では実際の破綻リスクは低い。

心配なケースはここ数年のうちに急上昇した場合だけだが、今のところそのような兆しは何もない。

そう考えると安心料としてフラットを選ぶのはありだが、今年は必ずフラットというほど良くもない。やっぱり変動でいいとも思える。

676さんに賛成。フラットもありだけど、絶対フラットとは言い切れない。だから、悩む。

読んでると、とりあえずフラットへの嫉妬がすごいってのがよく分かるわ（笑）

フラット　お前はもう死んでいる

>>678
フラットに嫉妬？？？全然してませんて（爆笑）

これから組みます。春なので優遇も間に合います。でも変動のメリットも捨てがたい。フラットが無敵とは思いません。
フラットや変動のメリットとデメリット。このスレ読んで勉強させてもらってます。
フラットに嫉妬してるんでしょ？とか、絶体変動しかない！とか主観的なことではなく、客観的な意見が欲しいだけです。

変動かフラットか、はたまたミックスか、色んなご意見聞かせて欲しいです。このスレに参加される方は皆さん賢いので下手な本読むよりよほどためになる！

変動のリスクを考えても、これからローンを組むなら、間違いなくフラットでしょ。

現在、変動の人は頑張って、短期完済めざしてね。

10年後、2.5パーセントでもフラット？

ある意味、新フラットって変動の旨みと固定の良いとこどりに思える。

来月フラット35Sで実行予定だったけど、分け合って物件キャンセルしたものです。
夏くらいからフラットに決めてたんでキャンセルしなかったらウハウハな気持ちだったんでしょうか。
結局、変動のみで違う物件にしましたが。
前置き長くなりました。
フラットの-1％は確かに魅力ですが、Sがつく物件は少ないですよ。
20年物のSってありますか？
あっても物件価格も高くて予算内に納まらないと難しいですね。
どっちにしてもフラット分の原資は制限があるし、繰上げも1回100万以上からだから、
今回の制度で単純にフラットにすると後悔するかもしれないですね。

過去のスレにもあったけど、変動かフラットかを損得の判断のみで選択すると、痛い目にあうと思います。

どちらが良かったかは、5年後、10年後になってみないとわからないことであって、

結局のところ、変動金利に対してどれだけリスクをとれるかで、全額、変動にするか、ミックスにするか、すべて固定にするかを判断すべきです。

個人的には、変動金利とすべきローン残高は、５年以内にがんばったら全額繰上返済できるような金額に抑えるべきだと思います。（5年というのは特に根拠はありません。）
（変動金利がいくら低いからといっても、将来のことは全くわからないことですし、過去の平均金利に基づく返済必要額を算定し返済可能だから金利上昇リスクに対応可能と判断するのはおかしいと思います。）

そのうえで、残りのローン残高を固定にしたらいいかと。

素人意見ですいません。

先日、知人の建築士が、フラット３５Ｓは、基準が厳しくて、寒い地域ならよいのだけど、
暖かい地域では過剰設備になりがちで、金利は低くても、建物の価格がかなり上がって
しまうから・・・っというような事を言ってました。

実際、そうなのかな？

>>682

で、あなたは今年のいつ実行ですか？何故間違い無くフラットと考えたのでしょう？
変動との比較はどのようにしたのですか？

それとも高金利固定残党さんですか？

>>686
>変動金利とすべきローン残高は、５年以内にがんばったら全額繰上返済できるような金額に抑えるべきだと思います

何故そのような結論に至ったのでしょうか？どのようなシミュレーションを行い、金利がどこまで上昇した
場合に5年以内に全額返済するような場面になったのでしょうか？それとも素人ならではの感ですか？
根拠が無いとの事ですが、あなたは数千万ものお金を借り入れるのに根拠もなく感だけで判断するのですか？

＞685、687

最近の新築マンションなら適応されるマンションの方が多いですよ。と言うかほとんどです。

基準はリンク先を参考に（1項目満たすだけでOKです）

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1-2.pdf

なぜ質問文章のみやねん。自分の意見はないのかい。

変動でもフラットでもその人がリスクヘッジできるならなんでもよいやん。

>688
ムキになり過ぎ

688みたいなのが、それがフラットへの嫉妬って言われる要因になるのにね・・・

>>689

すんません。戸建の話してました。

フラットって感で借りるんですね、

>693

ほれ、戸建

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats21_1.pdf

戸建もマンション同様、適応は難しくないですねー

一回４つのうち２つの条件を満たすことになったと思うけど、それだと厳しすぎて、すぐに元に戻りましたよね？
その建築士、ちょうど厳しかったときに設計やってたんじゃないの？

＞689さんへ
いや、でも、優遇10年ってどう思われます？20年ならフラットかも。でも、10年・・。微妙。

このスレでフラットが絶体!という方はギリ固定の方以外いるのでしょうか？
例えば変動で３パーセント返済されてる方もフラット、オススメとか考えておられるんですかね？

このスレでフラット絶対！って言ってる人は3%前後で借りてしまったギリ固定さんだけです！
これからこの手の書き込みが有ったらギリ固定さんの書き込みと思って間違いないでしょう。

いやいや、そんな風に決めつけてしまったら、変動派なんだけれども今年のフラットは有りじゃないか？と思う方の意見が聞けないじゃないですか。
決めつけはやめましょうよ。

フラット絶対だと思います！

どっちかってーと決めつけてるのはフラットさん？

699が必死すぎて可哀相なので、とりあえず変動の勝ちにしときましょう。
きっと心の奥底ではフラットが羨ましくて仕方ないのだろうけど。
フラットは負けだけど、低金利なのに【怖くない】のが魅力だよね。

すごい決めつけだなー

きっと羨ましいんだろうねー

今年のフラットは有り。でも絶対視するほど良くもない。
ただそれだけ。検討の価値ありっていうだけ。

どんなものでも、
①今買わないと、手に入らない
②手に入るが、価格が上がる。

そう思う人が買っている。
購入者は皆「インフレ期待」を抱いている。
だから、今後金利もあがると決め付けている。

デフレが続く。住宅価格も下がり続ける。
そう思う人が今必要だから、やむを得ず買うなんて
例は少ないのではないか。

実際は、デフレはあと15年続くかもしれない。
今賃貸でいたら家賃相場もどんどん下がって
狭い賃貸に5年辛抱したら2割安く買えるように
なるかもしれない。
買うと決めた時点で脳内で勝手に今が底値と想定し
金利は上昇すると想像し固定を選んでしまう。

冷静に考えれば、住宅ローン金利は金融機関ごとに
全国一律なのに、不動産価格の上昇下落は地域に
よって大きく差があるから、
①ローン金利は横ばいで不動産価格が下落する地域
②ローン金利は横ばいで不動産価格は変わらない地域
③ローン金利は上昇して不動産価格は横ばいする地域
④ローン金利は上昇して不動産価格の上昇する地域
があるはず。
多くの人は勝手に自分は③だと決め付けている。
実際は①の可能性が高い。

デフレが続いても所得が減る人と変わらない人がいる。
①ローン金利は横ばいで所得が下がる人。
②ローン金利は横ばいで所得は変わらない人
①はローン破綻の可能性があるが、変動で借りていたら
元本の減りが少ないだけまし。
ただし物件価格が値下がりしていたら売却しても借金だけ残る。


景気回復してローン金利が上がっても所得が増える人と
増えない人がいる

③ローン金利は上昇して所得が横ばいの人
④ローン金利は上昇して所得も上昇する人
③のために、フラット３５が存在する。

固定か変動かの議論の前に
デフレがいつまで続くか
それに対して自分の購入不動産の価値は将来担保割れ
しないかどうか
が重要だ。

706と707を読むと、フラットは特に公務員にオススメのようですね。
公務員夫婦ならなおさらですかね。

>>706

家買うのにインフレもデフレも関係ないでしょ。きれいな家に住みたい。利便性がいい場所に住みたい。
家族の事を考えて広い家に住みたいなど、自分のライフスタイルを考えて家は買うのも。
後は自分の所得の折り合いがつくかどうか。インフレ期待で家は買わないよ。
もちろん、デフレだと将来や所得に不安があるから購買欲は下がるし、インフレだと所得の上昇や
将来の不安も薄れるから購買欲が上がる。ようするにインフレデフレは購入する動機じゃなくて
結果。買いたい人（需要）が多ければ物価は上がる。今は需要が少ないから物価が下がってる。

それと金利なんて家を買うと決めてからいろいろ勉強しだすでしょ？
金利が高いか低いかは購入する初期の動機じゃないでしょ？バブルの頃なんてあんな高金利だったのに
家は飛ぶように売れて地価が高騰してた訳だから。

>>707

ちなみに審査の甘いフラットはローン金利が上昇しない代償としてはじめから
高い金利を払っていた事によって今回の金融危機で所得が大幅に減った人の破綻が急増してしまった。
変動はローン金利が変動する変わりに元々低い金利で且つ、0.5下がったので過去5年を振り返れば
フラットが明らかにハイリスクだった事になる。

それと、デフレが終わってインフレになっても所得が横ばいの人は実質所得が減少しているわけだから
フラットで借りても破綻する。住宅ローンを組む場合、普通は現在の所得を基準に考えると思うけど、
それはインフレになったら物価上昇と同じだけ所得も上昇する事を前提にしてるはず。物価と所得の
上昇率が同じでも実質所得は横ばいだから。（負債は目減りするけど）

やっぱりフラットで間違いないな