変動金利は怖くない！！その１５

バブルを挟んでいるからという事でしょうか？
金利は過去のデーター通りにいかないとはいえ、リスクとしてバブルを平均に入れる考え方もありでは？

平均4%というのはバブル期の8%も含まれての数字でしょうから現在の低利固定に近い状況において4%というのは非現実的な数字ではないでしょうか？中には「何が起こるかわからない」という声も出るでしょうが、変動金利が4%を超える時代が来るという状況がどうしても想像できません。

622です。
リスク回避と言う意味では3%や4%の想定金利で繰上げ返済することを否定している訳ではありません。

バブルをいれない平均金利はどれくらいですか？

>624
もうそれは「平均」とは言わないからｗ

ふむ。616ですが、ではリクエストにお答えして。

バブルが何年までかによりますが、バブルの終焉を1991年とするならば、1992年以後の平均はおよそ3%ってところですね。優遇後なら1.4%。

で、逆にここ25年の平均金利なら5%くらいですね。優遇後なら3.4%。

でも正直バブルを抜くのに、失われた10年は入れるというのはかなり恣意的な数字ではないでしょうか。

私は変動で借りていますが、バブルの8%はないにしても、4%ならば35年の間には上がる可能性はあるとは思いますよ。

ただ仮に20年ローンとして、20年間3%の場合と、10年間1%、残り10年が5%の場合。
どっちも平均金利は3%ですけど、どっちが利息は高くなるかっていうと、20年間3%の方なんですよね～。

ここ数年の間に急上昇しなければ、そのうち変動が急上昇したとしても、一切繰り上げしなくても実はそれほど怖くなかったりします。

統計値を扱うときによく行うのが、外れ値の除去。定量的にやったり定性的にやったり。
もはや、バブル時の値は、今の経済環境、国内の需給ギャップを考慮すると、外れ値に近いものがある。対象に入れても、現在までの経過時間の逆数で加重平均するとかの工夫をしないと。単純平均じゃ意味ないでしょ。
もちろん金利と株価が順相関して、金利8％でも日経平均4万円になってくれればいいんだけどね。望み薄でしょ。

20年というとバブル挟んで・というより資産インフレの頂点と資産デフレの底辺結んだ感じ。
問題は消費者物価ばかりみていた日銀は公定歩合を低く抑え過ぎていたこと。今はもっと下げたい金利がゼロ金利でとまっている。ともに異常な20年間、今後とはまるで無関係。
今後は資産インフレでもない限り景気回復シナリオはない
そのときの消費者物価指数はさしてあがらない。

http://m0nch1.blog.shinobi.jp/Entry/497/
とにかくここ２０年の平均も１５年の平均もなく、我が国は土地本位制経済の崩壊で
お金のベースとなる資産が目減りしていく限り、マネーの将来期待値であるところの
金利など上げようがないんだよ。
資産インフレがおこりかけた２００６年２００７年だけすこしだけ政策金利が上がったけど
それだって微々たるものだよ。
だいたいどうしたら政策金利が４％になるのかその状況を想像できない奴らが多すぎる。

まあ変動派は色々言い訳つけて、金利は上がらないと自己暗示かけるしかないもんね～。

正直、今年のフラットの人が羨ましいわ。

優遇20年は良い。優遇10年は微妙。

630
買った家売って買い換えれば

今の市場にそこまで買いたい物件ないし。
かなり無理して選ぶ感じ。

どうして変動よりフラットがいいんですか

長期スパンで見てバブルを入れるか入れないかなんてあまり意味の無い議論だよ。
なら、３５年ローンを借りると仮定すると、今から３５年前（１９７５年）の日本はどんなだったか？

大卒初任給は８万円程度。消費者物価指数は11.5%

金利（だけ）を見て平均すると高いから将来も金利が上がる可能性が有ると思う事は間違いでは無いけど、
金利が高い時代の背景を一切無視するのは木を見て森を見ていないような物で、全く意味が無いでしょう。
今から35年後の日本なんて確かに想像すら出来ないけど、金利は結局経済活動の結果だから金利が仮に高くなった
としてもその時の日本の経済状況は想像出来るしさほど外さないでしょう。

経済を一切無視して金利（だけ）が上昇するような時代が来るとしたら日本は先進国ではなくなった時でしょうね。

ずっと低金利が続くと考えられる楽観主義者は羨ましいな。

金利はそのうち上がるに違いないと3%前後の固定選んじゃって失敗した人ですか？

>ずっと低金利が続くと考えられる楽観主義者は羨ましいな。

や、

>まあ変動派は色々言い訳つけて、金利は上がらないと自己暗示かけるしかないもんね～。

コメントしてる人って痛いよなぁ。

↑のコメントした痛い人って
結局「私は高金利固定です」って言ってるようなもんだからねぇ～

>>637
>>638

630は同志だろｗ今年の変動が羨ましいと素直に言ってる変動さんじゃないか。
630まで痛い扱いしてる時点でお前さん達も痛いってｗ

先日銀行に相談に行ってきました。
銀行としては金利が高い長期をすすめてくるのかなあ～と思っていたら、変動をすすめられました。
しかも、変動と変動のmix。
「今はほとんどの人が変動ですが、不安と思う方は変動と変動のmixにしていて、実際今多いですよー」だそうです。

私は3000万円の借り入れなので、1000万円と2000万円の変動mixにしようかとも思ったのですが、実際どちらかを固定にしようと思ったところでタイミングがイマイチわからないため変動１本にしようと思います。

ってことで、変動と変動のmixにされている方ってどれくらいいるんですかね。
銀行さんはけっこう多いということを言ってましたが。

ちなみに、三井住友でした。

途中で固定に切り替えても優遇-1.5％適用されるとのことなので、
まずは変動0.975％で契約しました。
固定が4.5％超えたら変動→固定に切り替えたほうがいいですよね？

>641
>固定が4.5％超えたら変動→固定に切り替えたほうがいいですよね？

その考えなら、初めから固定にしておく方がいい。
今ならフラット優遇が使えるし、固定でも20年１％台まで登場している固定低金利の時期です。
それか変動1本に賭けるか。

変動mixは将来のリスクヘッジにはいいよね。

さらにいうと「ボーナス払いあり」「ボーナス払いなし」で組むと、「ボーナス払いなし」から繰り上げていくと、月額支払いが順調に減るので気分がよい。

まあボーナス払いなく組める人にはどうでもいいんでしょうけど・・・

確かにあまりびびって優柔不断になるのも、
なんですね。。。
10年くらいで返し終わる予定なので、
変動１本で逃げきろうと思います。

>644
10年で返し終わる予定なら、なおさらフラット優遇の方がいいよ。

引渡しまで余裕がなく、
もう、契約しちゃったんです。。

今年は変動とフラットのミックスで決まりじゃないかな。

せっかく今年はフラット優遇があるのに勿体ない…やっちゃいましたね。

後悔しないために繰上頑張って。

せっかく今年はフラット優遇があるのに勿体ない…やっちゃいましたね。

後悔しないために繰上頑張って。

フラットってそんなにお得ですかね？

三井住友が悪いとは言わんが、原理的にインターネット銀行が安い。

何しろ、店舗を持つ必要がないから、人件費も固定費も安い。

つぶれるときは、資産がないからあっという間かもしれんが、それは
借りるほうには関係ないだろう。ただし、引き落としや送金などの
手数料で食っているらしいので、そのあたりの無料化は期待できない。

完済まで20年とか30年あるなら、金利変動リスクないんだから安心料と考えれば全然高くはないでしょ。
変動は将来のリスクの見返りに低金利の恩恵を受けてるんだから。
最終的な損得は完済してみるまで誰にもわからないんだから、どこまでが自分のメリットとリスクなのかを考えるだけじゃないのかな。

>650
今年は１番お得ですよ

金額で言えば、１番得かなんて誰にもわからないよ。

変動と比べたら損する可能性もまだまだあるけど、長期ローンなら得する可能性も十分にあり、かつなによりも金利変動しないという絶対的な安心感があるという事。
変動より多く支払う時ね金利差は保険に入ったと思って支払う保険料と一緒と考えれば割安かな。

5年間低金利が続けば３％差額繰上返済額軽減で変動が圧倒的に有利なんだから
完済まで分からないとか言ってもなぁ・・・

今年フラットで借りる人は変動かフラットで微妙かもしれないけどすでに借り入れ2年3年経過した人は
明らかに固定は間違った選択だったわけだからねぇ・・・

元本の減りからして固定繰上無しよりも変動差額繰上が圧倒的に有利だった訳で・・・
固定も繰上するとか反論する人いるけど同じように変動も繰上していればさらに有利だし・・・

3%前後の固定組は自分の愚かさを恨むしかないなぁ・・・
担保割れで借り換えすら出来ない固定さんが哀れだなぁ・・・

そんなに数年前の3%の固定の人と比較しなくても良いじゃない。

これからのフラットと変動の比較で議論してみましょうよ。

変動0775りそな優遇金利です。フラットならどのくらいになるの？

>655
お前何と比較してんだｗ
ズレ過ぎだｗ

わざとか？

今年はフラットが絶対みたいに言ってるヤツってどうせ高金利で借りちゃった固定の残党だろ？
これから借りるヤツはフラット絶対有利なんて思ってない。フラットか変動かで迷ってる。

ようするに自分たちはそんな低金利で借りれなかったくせに変動派を攻撃する為にフラットが有利とか
必死になってるんだろうな。

そもそもここのスレは名前の通り変動にするか悩んでる人が見てるはず。フラットしか考えてないヤツは
見ないし、わざわざ変動スレで「フラット以外考えられない」とか書くのも変だ。

ようするに高値固定の残党が必死に変動攻撃ネタを探してるんだろうね。

>ずっと低金利が続くと考えられる楽観主義者は羨ましいな。

や、

>まあ変動派は色々言い訳つけて、金利は上がらないと自己暗示かけるしかないもんね～。

が典型だな。
まともな固定派だったヤツはすでに変動に借り換えてるだろうからここで必死な固定さんはおそらく
元本が減って無くて担保割れ起こして借り換えすら出来ないギリ固定の残党なんだろう。

しかし笑えるのは表面上フラット優遇が発表される前は新規の借り入れ者はほとんどいなくてすでに
借り入れ済みの固定さんばかりだったのに歳が明けたら新規の固定さんしかいなくなっちゃった事だな。

そもそも、いつフラットの優遇がはじまるかも微妙な状況。ここを覗いてる２月フラット実行組なんかは、かなりヤバいんじゃないの？

最近フラット有利という声が聞こえてくるが果たしてそうだろうか。
その答えは・・・神のみぞ知る（ニヤリ）

公定歩合≒政策金利∝短プラ　の推移
http://www.cc.kyoto-su.ac.jp/~yamadaka/data/07edpp-11.htm

公庫基準金利の推移
http://www.taiheiyo-kk.com/hp/jisin/house_making/001_img/kinri.gif
消費者物価指数の推移
http://www.garbagenews.com/img/gn-20091228-13.gif
http://image.space.rakuten.co.jp/lg01/97/0000846497/10/imga38d34f0zikd...
名目ＧＤＰの推移
http://aruconsultant.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2010/01/04...

おまけ

短プラ推移
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20090803/1028095/07_spx590.jp...
フラット３５金利推移
http://blog.miyachan.cc/usr/kanaeru/%E9%87%91%E5%88%A9%E6%8E%A8%E7%A7%...
民間変動と公庫固定の金利推移
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/housing/seisaku/jijou/2-1.files/i...

で、そのこころは？

読めないのかなぁ。自分で考えろよ。何か気がつくだろ。

ダブルボトムつけて上げ
と読めますね。

ただ、相場と違うからなぁ

欲しい家と、新しい固定のタイミングがあえばいいんだけどな。
でも小沢のせいで、国会が荒れそうよ。

国会が荒れる＝審議が伸びる＝新しい固定が延期＝欲しいタイミングで買えない

って事にならないかな？
あの固定は今度の国会で審議されるんでしたっけ？
もう通ったんでしたっけ？？？

>>667
スレ違い。↓↓↓でも同じような話題だ出てる。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29967/

↑
サンキュー

>662
>663

平成17年の金利で比べてどうすんだ。
去年後半からフラットや固定も低金利に入ってきたし、ちょっと恣意的なデータだなー。

阿　呆やね。流れ、関係性を嫁

固定は、変動金利より下回った時期にこそ借りる価値がある。
１９９９年、２００４年頃は、だからこそ銀行が金利優遇を出して公庫金利に対抗した。
公庫が優遇金利出すのはおきて破り。
逆に民間も変動の優遇幅を期間限定で上げてくるだろうよ。

↑
あ ほ

結論としては、変動金利で優遇金利後で、0.975～0.775の範囲で借りれれば、
あとは、3パーセントとの差額を、返済額軽減型の繰上げ返済をしてください。

これでフラットで借りる必要は全くありません。

3パーセントの差額を貯金しても良いですが、無駄遣いをする可能性もあるならば、
繰り上げ返済につぎこんでください。

これで、十分安全です。

細かい計算はご自身でするか、このスレの9ぐらいから11ぐらいまでを読み直すと良いです。
最近の12～は、あまり対したコメントはありませんので。

ポイントは、2009年1～2009年8ごろのスレが良スレですね。

安全にはコストがかかりリスクをとるからカネが浮く

フラット35の-1%はすごくいいとは思うのだけど、結局は変動の方がお得になる可能性はけっこう高いと思う。安心料としてのフラットはありだと思うけども、実際には変動で十分でないかな。

私も3%との差額返済でいいと思う。別に可能なら4%との差でもいいし難しければ2%との差でもいいけども、3%はかつてのフラットがそれくらいだったので普通に返済可能な額という基準でその数字にしている。

手数料が無料なら毎月繰り上げの方がいいが、そうでない、あるいは大変と思うなら一年に１度、あるい金利があがった時に行うでもいい。

５年もそれを続けられれば、金利が急上昇したとしてもそれほど困らない。
そもそも変動金利のリスクは金利変動リスクだけなのだが、元々の金利が低いのだから多少上昇した程度では実際の破綻リスクは低い。

心配なケースはここ数年のうちに急上昇した場合だけだが、今のところそのような兆しは何もない。

そう考えると安心料としてフラットを選ぶのはありだが、今年は必ずフラットというほど良くもない。やっぱり変動でいいとも思える。

676さんに賛成。フラットもありだけど、絶対フラットとは言い切れない。だから、悩む。

読んでると、とりあえずフラットへの嫉妬がすごいってのがよく分かるわ（笑）

フラット　お前はもう死んでいる

>>678
フラットに嫉妬？？？全然してませんて（爆笑）

これから組みます。春なので優遇も間に合います。でも変動のメリットも捨てがたい。フラットが無敵とは思いません。
フラットや変動のメリットとデメリット。このスレ読んで勉強させてもらってます。
フラットに嫉妬してるんでしょ？とか、絶体変動しかない！とか主観的なことではなく、客観的な意見が欲しいだけです。

変動かフラットか、はたまたミックスか、色んなご意見聞かせて欲しいです。このスレに参加される方は皆さん賢いので下手な本読むよりよほどためになる！

変動のリスクを考えても、これからローンを組むなら、間違いなくフラットでしょ。

現在、変動の人は頑張って、短期完済めざしてね。

10年後、2.5パーセントでもフラット？

ある意味、新フラットって変動の旨みと固定の良いとこどりに思える。

来月フラット35Sで実行予定だったけど、分け合って物件キャンセルしたものです。
夏くらいからフラットに決めてたんでキャンセルしなかったらウハウハな気持ちだったんでしょうか。
結局、変動のみで違う物件にしましたが。
前置き長くなりました。
フラットの-1％は確かに魅力ですが、Sがつく物件は少ないですよ。
20年物のSってありますか？
あっても物件価格も高くて予算内に納まらないと難しいですね。
どっちにしてもフラット分の原資は制限があるし、繰上げも1回100万以上からだから、
今回の制度で単純にフラットにすると後悔するかもしれないですね。

過去のスレにもあったけど、変動かフラットかを損得の判断のみで選択すると、痛い目にあうと思います。

どちらが良かったかは、5年後、10年後になってみないとわからないことであって、

結局のところ、変動金利に対してどれだけリスクをとれるかで、全額、変動にするか、ミックスにするか、すべて固定にするかを判断すべきです。

個人的には、変動金利とすべきローン残高は、５年以内にがんばったら全額繰上返済できるような金額に抑えるべきだと思います。（5年というのは特に根拠はありません。）
（変動金利がいくら低いからといっても、将来のことは全くわからないことですし、過去の平均金利に基づく返済必要額を算定し返済可能だから金利上昇リスクに対応可能と判断するのはおかしいと思います。）

そのうえで、残りのローン残高を固定にしたらいいかと。

素人意見ですいません。

先日、知人の建築士が、フラット３５Ｓは、基準が厳しくて、寒い地域ならよいのだけど、
暖かい地域では過剰設備になりがちで、金利は低くても、建物の価格がかなり上がって
しまうから・・・っというような事を言ってました。

実際、そうなのかな？

>>682

で、あなたは今年のいつ実行ですか？何故間違い無くフラットと考えたのでしょう？
変動との比較はどのようにしたのですか？

それとも高金利固定残党さんですか？

>>686
>変動金利とすべきローン残高は、５年以内にがんばったら全額繰上返済できるような金額に抑えるべきだと思います

何故そのような結論に至ったのでしょうか？どのようなシミュレーションを行い、金利がどこまで上昇した
場合に5年以内に全額返済するような場面になったのでしょうか？それとも素人ならではの感ですか？
根拠が無いとの事ですが、あなたは数千万ものお金を借り入れるのに根拠もなく感だけで判断するのですか？

＞685、687

最近の新築マンションなら適応されるマンションの方が多いですよ。と言うかほとんどです。

基準はリンク先を参考に（1項目満たすだけでOKです）

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1-2.pdf

なぜ質問文章のみやねん。自分の意見はないのかい。

変動でもフラットでもその人がリスクヘッジできるならなんでもよいやん。

>688
ムキになり過ぎ

688みたいなのが、それがフラットへの嫉妬って言われる要因になるのにね・・・

>>689

すんません。戸建の話してました。

フラットって感で借りるんですね、

>693

ほれ、戸建

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats21_1.pdf

戸建もマンション同様、適応は難しくないですねー

一回４つのうち２つの条件を満たすことになったと思うけど、それだと厳しすぎて、すぐに元に戻りましたよね？
その建築士、ちょうど厳しかったときに設計やってたんじゃないの？

＞689さんへ
いや、でも、優遇10年ってどう思われます？20年ならフラットかも。でも、10年・・。微妙。

このスレでフラットが絶体!という方はギリ固定の方以外いるのでしょうか？
例えば変動で３パーセント返済されてる方もフラット、オススメとか考えておられるんですかね？

このスレでフラット絶対！って言ってる人は3%前後で借りてしまったギリ固定さんだけです！
これからこの手の書き込みが有ったらギリ固定さんの書き込みと思って間違いないでしょう。

いやいや、そんな風に決めつけてしまったら、変動派なんだけれども今年のフラットは有りじゃないか？と思う方の意見が聞けないじゃないですか。
決めつけはやめましょうよ。

フラット絶対だと思います！

どっちかってーと決めつけてるのはフラットさん？

699が必死すぎて可哀相なので、とりあえず変動の勝ちにしときましょう。
きっと心の奥底ではフラットが羨ましくて仕方ないのだろうけど。
フラットは負けだけど、低金利なのに【怖くない】のが魅力だよね。

すごい決めつけだなー

きっと羨ましいんだろうねー

今年のフラットは有り。でも絶対視するほど良くもない。
ただそれだけ。検討の価値ありっていうだけ。

どんなものでも、
①今買わないと、手に入らない
②手に入るが、価格が上がる。

そう思う人が買っている。
購入者は皆「インフレ期待」を抱いている。
だから、今後金利もあがると決め付けている。

デフレが続く。住宅価格も下がり続ける。
そう思う人が今必要だから、やむを得ず買うなんて
例は少ないのではないか。

実際は、デフレはあと15年続くかもしれない。
今賃貸でいたら家賃相場もどんどん下がって
狭い賃貸に5年辛抱したら2割安く買えるように
なるかもしれない。
買うと決めた時点で脳内で勝手に今が底値と想定し
金利は上昇すると想像し固定を選んでしまう。

冷静に考えれば、住宅ローン金利は金融機関ごとに
全国一律なのに、不動産価格の上昇下落は地域に
よって大きく差があるから、
①ローン金利は横ばいで不動産価格が下落する地域
②ローン金利は横ばいで不動産価格は変わらない地域
③ローン金利は上昇して不動産価格は横ばいする地域
④ローン金利は上昇して不動産価格の上昇する地域
があるはず。
多くの人は勝手に自分は③だと決め付けている。
実際は①の可能性が高い。

デフレが続いても所得が減る人と変わらない人がいる。
①ローン金利は横ばいで所得が下がる人。
②ローン金利は横ばいで所得は変わらない人
①はローン破綻の可能性があるが、変動で借りていたら
元本の減りが少ないだけまし。
ただし物件価格が値下がりしていたら売却しても借金だけ残る。


景気回復してローン金利が上がっても所得が増える人と
増えない人がいる

③ローン金利は上昇して所得が横ばいの人
④ローン金利は上昇して所得も上昇する人
③のために、フラット３５が存在する。

固定か変動かの議論の前に
デフレがいつまで続くか
それに対して自分の購入不動産の価値は将来担保割れ
しないかどうか
が重要だ。

706と707を読むと、フラットは特に公務員にオススメのようですね。
公務員夫婦ならなおさらですかね。

>>706

家買うのにインフレもデフレも関係ないでしょ。きれいな家に住みたい。利便性がいい場所に住みたい。
家族の事を考えて広い家に住みたいなど、自分のライフスタイルを考えて家は買うのも。
後は自分の所得の折り合いがつくかどうか。インフレ期待で家は買わないよ。
もちろん、デフレだと将来や所得に不安があるから購買欲は下がるし、インフレだと所得の上昇や
将来の不安も薄れるから購買欲が上がる。ようするにインフレデフレは購入する動機じゃなくて
結果。買いたい人（需要）が多ければ物価は上がる。今は需要が少ないから物価が下がってる。

それと金利なんて家を買うと決めてからいろいろ勉強しだすでしょ？
金利が高いか低いかは購入する初期の動機じゃないでしょ？バブルの頃なんてあんな高金利だったのに
家は飛ぶように売れて地価が高騰してた訳だから。

>>707

ちなみに審査の甘いフラットはローン金利が上昇しない代償としてはじめから
高い金利を払っていた事によって今回の金融危機で所得が大幅に減った人の破綻が急増してしまった。
変動はローン金利が変動する変わりに元々低い金利で且つ、0.5下がったので過去5年を振り返れば
フラットが明らかにハイリスクだった事になる。

それと、デフレが終わってインフレになっても所得が横ばいの人は実質所得が減少しているわけだから
フラットで借りても破綻する。住宅ローンを組む場合、普通は現在の所得を基準に考えると思うけど、
それはインフレになったら物価上昇と同じだけ所得も上昇する事を前提にしてるはず。物価と所得の
上昇率が同じでも実質所得は横ばいだから。（負債は目減りするけど）

やっぱりフラットで間違いないな

フラット３５Ｓが適用にならない場合は、変動にするかフラットにするか悩む意味なんて無い…と思われますか？

無い。あまりにも差が有りすぎる。

インフレ、デフレとローン金利は関係あるだろ。

709さん
住み替え考えないのですか？

711さん
(資金にある程度の余裕があること前提で)35Sが適用にならなければフラットの魅力はあまりないように思います。優遇20年ならフラットはかなり魅力的。優遇10年は…悩みどころですね。

変動かフラットで悩んでいたので、銀行で融資担当している友人に相談しました。
変動の金利が低い今は、変動が王道。
地域によりますが、私達の地銀では１０年固定をすすめてるようです。
フラットはすすめない。むしろフラットの方には、借り換えをすすめてるようです。
FPには、
変動でけっこう貯蓄ができる人は、変動にして繰上げ返済。
固定で余裕はないけど払い続けられる人は、固定がいいと言われました。
私は変動にしました。繰上げ返済がんばります。

銀行さんはフラットあまりすすめないですよね。銀行が儲からないからですかね？

717さん
友人は変動の0.975％は、儲けがないって言ってました。

変動で３パーセント並みに返す客が一番儲けがないというところですかね？

現時点で儲けなくても将来あるからいいよ。