変動金利は怖くない！！その１５

>>338
>>339

ギリ変よりもギリ固定のほうが世の中には多い事が実は分かって来たわけなのでギリ変を持ち出すと
やぶ蛇ですよ。固定でも変動でも一定の割合で無理な借り入れの人はいるわけですから。

＞優遇

そもそも優遇を破棄したらその時点で新規借り入れしてくれる企業も個人もいなくなるでしょうから
おそらくやらないでしょうね。特に有る程度の規模のある金融機関ならば国の救済が入るでしょうから。
銀行は信用で商売していますからね。さらにそんな所にお金を預ける人もいなくなると思いますので
取り付け騒ぎになるんじゃないですかね。

逆に言うと銀行が優遇を破棄するような状況でも起きない限り変動は安全とも取れますね。

>>338

ギリ変の定義：現状の金利でしか返済出来ない人。
ちなみに、変動最強パターンは3%~4%想定で返済額軽減型繰上げ+貯蓄。
住宅ローン減税の恩恵を受けられる期間且つ、金利が1%を超えるまでは繰上げせず貯蓄or投資でも良いと思う。

私は実際にこのような対策をしています。あなたの顧客はどうかは知りませんが、
このスレでは「いかにして変動金利を怖くなくするか」について議論されてきました。

当初は私も固定しか頭にありませんでしたが、ここで色々学んで現在に至っています。

>>338

>変動を選ぶ方の大部分は、計画的に繰り上げ返済できるような余裕のある方はいませんよ

よくそんな人達にお金貸すね。ちょっとでも金利上がったらあなたの会社は不良債権だらけになっちゃうから
倒産ですね。

今年は、結局のところ、
フラット３５Ｓでの借り入れが可能であれば、それが一番で、
無理な人は、返済余力に応じて、ミックスで変動割合を増減させるっていう形にするのが無難かな。

343さん
それが銀行はそんなことでは潰れません。そんな人たちに貸してオール利息を取り続けるのが銀行です。元本は一行に減りません。でも銀行は貸したら最後、後は知りません、の態度ですから

343さん。再三言ってますが、日本人はまじめなので、何を犠牲にしてもまず一番にローンを帰してくれます。だから変動は確実に利幅も取れるし、おいしいお客様なんです。長期固定は、変動と比較の土俵に載せるため無理して下げすぎの状況にあります。時機に上がるでしょうが、現時点では、金融機関にとって、長期固定で貸す方がはるかにリスクは大きいわけです。

>343

どんだけ銀行の体力を舐めてんだよｗ

>>341
ギリ変とギリ固の割合は知らないが、同じギリだとギリ変の方がかなりヤバイってことくらい気付けよ。
ギリだからこそ、金利変動はリスクが大きいし、ぶっ飛ぶ恐れもある。
ギリの話だとギリ変にとって薮蛇になるから。

>344

今年はそうですね。

長期固定で2.0%程度までならそれも視野に入るでしょうね。

安心料を考慮して今年は固定の低金利はうらやましい数字ですよね。

>342

omom乙ですｗ

まだいたのかｗ

銀行は体力あるから返済能力ない人にも貸して焦げ付いても大丈夫って事？
なら最初から貸さなきゃいいじゃん。銀行にとってリスクが無い変動借入者は金利が上がっても返せるある程度余裕のある人だよ。
だからギリギリな人に変動を薦めるって矛盾してます。銀行にとって最大のリスクは金利ではなく、貸したお金が返って来ない事です。だから審査します。
なのに繰上も出来ないようなギリギリの人には変動を薦めて銀行はリスクが下がるとか体力があるから大丈夫とか意味不明です。

変動はギリギリで金利が上がったら破綻するとか言いつつ銀行にとって変動で貸す事ははリスクが低いとか言ってる事が支離滅裂だな。

だから、そう簡単に破綻しないって。日本人は命を賭けてもローンを返す国民性です。銀行にとってこれほど堅い商売はないんです。

>>354
でも、あんまり繰り上げされちゃうと商売上がったりなんだよな？（笑）
あんたのレスみてるとギリ変は鴨れるけど、計画的な繰上げが出来る変動は銀行にとって旨みがないっていうこだよな。そういう人は長期固定に誘導してるってか？（笑）

>>354

なんだそれ？

繰上余力が無い人が金利上昇時に命掛けて返済するって？生命保険で返すって事？どんなに頑張っても無いものはないだろ？

あなたの論理だとギリギリな人ほど固定を進めたほうが命を掛けて返してくれるんだから貸し倒れリスクが減ってさらに銀行に有利となるよね？

貸し手にとってギリギリの人に変動で貸すのはかなりリスク高いと思うがね。

>>356
今は金利が上昇する可能性より貸し手の給与・賞与が下がる可能性の方が高いから
変動よりも割高の金利を支払っている固定の方が貸し倒れるリスクは高い。

こちらのスレは賢く返済されている方が多いのでスレ違いかもしれませんが教えていただけませんか？

今年３月末に実行なのですがフラットか変動か悩んでいます。

ペアローンで2400万借入予定です。1歳の子がおりここ1、2年で第２子を予定してます。

初めは0.875の変動で(全額)共働き中は積極的に繰り上げを(3%くらい)育休中は無理のない範囲で繰り上げ、再び復職したらまた積極的繰り上げを考えていました。(ちなみに元利均等で)

しかし、フラットの-1%が出てきて少し悩んでいます。-1%があると1.5%くらいで借りれるところもあり。

優遇20年ならフラットにしたと思うのですが私たちの物件は優遇10年。(この10年に育休1年半ほどを予定なので元金をどれだけ減らせるかは…)

変動は金利上昇リスクがあるとは言え現段階ではフラットよりお得な金利。

色々考えるとよく分からなくなってしまって変動かフラットか決断できずにいます。

どなたかよろしければアドバイスしていただけないでしょうか？

今まさに固定が命掛けて返してる？競売急増してるからそうでも無いんじゃないの？

>>356

355だが>>354が言っているのは、金利上昇局面でも利息比率が高まるだけで5年間は返済額は固定されているから直ぐに破綻することはないし、良くも悪くも125%ルールによって5年経過後も急激な返済額の上昇は避けられることで飼い殺し状態で更に利息分をガッポリ儲けるってことを言いたいんだろ。
まるで絵に描いたようなギリ変どつぼパターンだな。

まぁ、裏を返せば繰上げ余力がある変動は銀行にとって旨みのない客ということだよ。
現に「商売上がったり」なんて書いてるくらいだからな。

そういうことだよな、貸す側さんよ。

>>334
嘘をつけ。フラット35は低所得者の割合が非常に高くなっているとニュースにも出てるぞ。
http://www.s-housing.jp/modules/news/article.php?storyid=7630

貸す側へ

あんた>>307で「もっと、グローバルな視野で捉えましょう。」なんて書いてるけど、
あんたこそマクロ的な視野で物事を捉えたほうがええんじゃないかい？
あんたの顧客数人程度のサンプルだけで「比較的所得に余裕がある方は長期固定を選ぶケースが圧倒的に多いです。」なんて書いても信憑性に欠けるよ。

ギリギリの人は固定を借りてくれません。なぜって？目先の支払い金額が高いからです。そういう方々は入居後まず月々いくら払うのかしか興味がありません。マンションのチラシの支払い例は、変動での支払い例しか書いてないでしょ。目先の安さが第一なんです。日本人は命掛けで返済しますが、もちろん破綻する方もいます。でも、われわれは保証会社から弁済受けてめでたしめでたし。あとは、保証会社が追い込みかけるだけです。

>>363
あなた貸す側って名乗るくらいだから銀行の人なんだよね？
いや、書いてる内容のレベルが余りにも低すぎるからさ。

保障会社って普通その金融機関の子会社とかだろ？なら連結では損失になるだろうから後は保障会社がやって
くれるから関係ないとか本気で思ってるのかい？それにちょっと前まで日本人は死ぬ気で返すからとか言ってた
のに手のひら返しすぎ。そのうち最後は国が助けてくれるから大丈夫とか言い出しそうですね。

追い込みかけるとかもしかしてサラ金の人？少なくともあなたのような人がいるような金融機関からはお金借りたくないですね。

もしかして貸す側の人って実際は知識とかあまり無く、意外と適当なのかもしれませんね。
やはり自分でしっかり知識を持たないといけませんね。

言葉足らずですみません。まあ、言いたいことは、皆さんに心配していただくほどやわではないということです。まず、日本人は死ぬ気で返しますし、それが無理でも、きっちり回収できるようなシステムになっています。変動も固定も低所得者層が増えているのは事実です。景気の影響が大きいでしょう。でも、なんだかんだ言って、目先の支払い額を見て思考停止してしまうんです。「月々そんなに違うんですか？」ってね。ちなみにどこで借りても大差ありませんよ。上げるときは横並びでバクッとあげます。変動さん、まいどありい〜！ってね。

>>367
あの～、そろそろご退場いただけますでしょうか。
もう十分楽しませていただきましたので、ネットカフェなんかでPCに張り付いてないで外の空気でも吸いにいってください。

>>367
そりゃ殆どの銀行は政策金利で連動して変わるんだから、上がる時は横並びで上がるだろうよ……。

>>358
あくまで自己判断が基本です。でもまぁ、参考までに私の意見を書きましょう。

まず注意点としてフラットは団信が別なのと、事務手数料が異常に高いところもあるので、その辺りはちゃんと留意して比べておかないと、後でしまった……となりかねないので注意。目先の金利だけでなく、その辺りの費用を抑えた実質金利で比べること。ただフラットは保証料がいらない利点もあるので、事務手数料が安いところなら銀行ローンとフラットの諸経費の差はそれほどないけど、同じフラットでも意外と差は大きい。

さて、単純に金額でだすと　
変動　 0.875% 66,359円、フラット35 1.5% 73,484円 10年後2.5% 82,428円

となる。従って一番安値のところで借りられれば、最初の10年は単純な数字だけだとそこまで極端な差はないので、安心料を考えればフラットがいいのではと思います。

ただ10年後というのはローン減税が切れる時期でもあるし、ついでにお子さんもこれから中学、高校、大学とますますお金がかかっていく時期でもある。その辺りへの備えだけは忘れないように注意はしておかないと、その時に困る可能性はある。これはフラットに限った事ではないが、フラットはちょうど減税がなくなる時期に金利があがるってところが要注意。あとはフラットは100万からしか繰り上げ出来ない点も視野にいれておくこと。

そこだけ注意していれば、フラットはある程度有利かな。
ただ最初１０年の間にある程度繰り上げできないと、10年後の2.5%の時はちょっと利息の割合が多くなっていくかも。

いま少なくとも今は世界的に低金利がトレンドなので、ここ数年は金利は上がらないか、上がっても限定的と捕らえる向きが多いとは思う。ただし今が低金利なのは確かなので、長い間にはある程度は上がる可能性は高いのは確か。
変動にしておいて、初めのうちにがんがん繰り上げしておけば、金利があがってきても、それほど破綻リスクは高くないとは思う。
変動金利が優遇後1.5%程度にあがる可能性はけっこう高いかな、と思うけど、優遇後2.5%(4.1%)にあがる可能性は近いうちであれば、そこまで高くはないんでないかな。もちろん何があるかはわからないけれど、最初の数年に繰り上げできそうであれば、今のフラットよりもお得になる可能性はそこそこあるんじゃないかな。なので変動でもいいんじゃないかな。

ただし変動にする場合は繰り上げの手数料等は調べておくこと。銀行によっては非常に高くて、そうそう繰り上げ出来ないところもあり。その場合はフラットの方が安定してる分、いいかも。

自分が今くむなら迷いながらも結局は変動でくむ……かも。ただ人に勧めるならフラットの方が勧めやすい。リスクがはっきりしているし、いまなら金利も低いから。何にせよ自己責任で。

貸す側にとって変動で貸したいならまさにこういう掲示板で変動薦めたほうがいいんじゃないの？

なんで不利な事書くの？

もし、本当に銀行の方なら逆に変動で借りて欲しくないから？

まぁ、そもそも銀行営業時間帯に書込している事からして、信憑性は非常に薄い訳だが。

358さん
住宅ローンは損得で考えない方がいいですよ。
損得は結果論であって、期待してはダメです。

以下、私のときに考えた内容を参考までにお伝えします。

まず、返済可能額を考えてみてください。
教育費や将来への積立を除き、何％までなら、返済が可能か分かると思います。
次に、どんなリスクがあるのか考えてみてください。
金利変動リスクよりも可能性の高いリスクがあるなら、まずはそれをケアした方がよいと思います。
例えば、ガン家系だとか、お勤め先や収入不安とか、将来的に引っ越す可能性とか。
それらをひっくるめても、3%程度で返済する余裕があれば、変動でも大丈夫なのではないでしょうか。
または、ご自身のリスクを最小化する上で、変動を選択するのもありだと思います。
その場合は、金利上昇時に固定へのシフトも検討されると思いますが、損得ではなく、残債に対しての、固定金利の約定返済額が、返済可能額を上まわる前に切り替えてくださいね。

>>367

あー、ビックリした。本当の銀行関係者かと思った。
一瞬信じた僕が情けない。

銀行員とは思えなかったのですが、自分が受けている教育と余りにも違う事ばかりで…。
本物かと思いましたよ。

ちなみに、住宅ローンの焦げ付きの回収率はいくらかご存知でしょうか？
銀行員だと普通に答えられますよね。

>>367

たぶん、新手の固定信者が金融関係者になりすまして、うまく文面にしただけではないでしょうか？
どんどんボロが出てきてますが。

去年9月借入だけど、銀行はくどいくらいに変動のリスクを説明してたよ。あと、3年固定を進められた。ここ見てたから変動にしたけど中にはリスク説明でビビって固定に切り替える人もいるんだろうなとはおもった。

今銀行が変動薦めてるってことは方針変わった？

今日の日経に住宅ローン銀行へ相談者急増ってでてたね。

↓この二人がうまく話をまとめてくれているよ。こういう変動さんが危険だということや、今年は一押しのフラットの選び方。


No.360 by 355 2010-01-07 11:34
>>356

355だが>>354が言っているのは、金利上昇局面でも利息比率が高まるだけで5年間は返済額は固定されているから直ぐに破綻することはないし、良くも悪くも125%ルールによって5年経過後も急激な返済額の上昇は避けられることで飼い殺し状態で更に利息分をガッポリ儲けるってことを言いたいんだろ。
まるで絵に描いたようなギリ変どつぼパターンだな。

まぁ、裏を返せば繰上げ余力がある変動は銀行にとって旨みのない客ということだよ。
現に「商売上がったり」なんて書いてるくらいだからな。

そういうことだよな、貸す側さんよ。


No.370 by 匿名さん 2010-01-07 13:26
>>358
あくまで自己判断が基本です。でもまぁ、参考までに私の意見を書きましょう。

まず注意点としてフラットは団信が別なのと、事務手数料が異常に高いところもあるので、その辺りはちゃんと留意して比べておかないと、後でしまった……となりかねないので注意。目先の金利だけでなく、その辺りの費用を抑えた実質金利で比べること。ただフラットは保証料がいらない利点もあるので、事務手数料が安いところなら銀行ローンとフラットの諸経費の差はそれほどないけど、同じフラットでも意外と差は大きい。

さて、単純に金額でだすと　
変動　 0.875% 66,359円、フラット35 1.5% 73,484円 10年後2.5% 82,428円

となる。従って一番安値のところで借りられれば、最初の10年は単純な数字だけだとそこまで極端な差はないので、安心料を考えればフラットがいいのではと思います。

ただ10年後というのはローン減税が切れる時期でもあるし、ついでにお子さんもこれから中学、高校、大学とますますお金がかかっていく時期でもある。その辺りへの備えだけは忘れないように注意はしておかないと、その時に困る可能性はある。これはフラットに限った事ではないが、フラットはちょうど減税がなくなる時期に金利があがるってところが要注意。あとはフラットは100万からしか繰り上げ出来ない点も視野にいれておくこと。

そこだけ注意していれば、フラットはある程度有利かな。
ただ最初１０年の間にある程度繰り上げできないと、10年後の2.5%の時はちょっと利息の割合が多くなっていくかも。

いま少なくとも今は世界的に低金利がトレンドなので、ここ数年は金利は上がらないか、上がっても限定的と捕らえる向きが多いとは思う。ただし今が低金利なのは確かなので、長い間にはある程度は上がる可能性は高いのは確か。
変動にしておいて、初めのうちにがんがん繰り上げしておけば、金利があがってきても、それほど破綻リスクは高くないとは思う。
変動金利が優遇後1.5%程度にあがる可能性はけっこう高いかな、と思うけど、優遇後2.5%(4.1%)にあがる可能性は近いうちであれば、そこまで高くはないんでないかな。もちろん何があるかはわからないけれど、最初の数年に繰り上げできそうであれば、今のフラットよりもお得になる可能性はそこそこあるんじゃないかな。なので変動でもいいんじゃないかな。

ただし変動にする場合は繰り上げの手数料等は調べておくこと。銀行によっては非常に高くて、そうそう繰り上げ出来ないところもあり。その場合はフラットの方が安定してる分、いいかも。

自分が今くむなら迷いながらも結局は変動でくむ……かも。ただ人に勧めるならフラットの方が勧めやすい。リスクがはっきりしているし、いまなら金利も低いから。何にせよ自己責任で。

昨日、うちの会社の銀行担当者に聞いたところ
住宅ローンの申し込みが去年１１月頃から想像以上に増えたらしいです。
若い者は週末は交代で住宅ローン相談窓口に回されたそうです。
リーズナブルなマンションがバカ売れしているらしいですよ。
単発なのか継続性があるのか分からないそうですが。
でも、今も忙しいらしいです。

ちなみに、彼らに住宅ローンを組んでいると聞いてみたら、
誰も長期金利ではなく「短期の固定」を選択していると言ってました。

僕の友達は地銀に勤めていますが、かれも２年や３年の固定を
択んでいました。

いまのフラット３５が無かった時なので、判断しにくい会話ですが。

>>367さん

おたくの銀行では、社内のパソコンからネットの書き込みが出来るんですか？
時間を見たらお昼ですが…。
内部統制ではどうなっているのでしょうか？
社内のPCでネットで遊んでいてもいいんでしょうか？

それから367さん、もう１つ。
おたくの銀行は、新年は何日から営業していますか？

銀行員だと、直ぐに答えられるでしょ。

元銀行員じゃないの？
持ち込みＰＣ規約でダメだとおもいます。 金利８％まで耐えられるように計算すべきです。
若い人々は、バブルを知らないし１０％程度の住宅ローンも知らないだろうな。いい土地が坪１万円だったとか知らないだろうな。

昔は、よかった。
お金もち 地主 小作人もがんばっていた。

変動に決まりや。

>>367
あんたの言う5年125%ルールにひっかかるためには、例えば0.875%で3000万借りた人が2.3%。つまり短プラが1.5%上がらなければならない。短プラの元となる政策金利は0.25%ずつ上げるのが普通なので、6回以上上げなくてはならない訳だが。銀行がそんな急激に上がる事を想定して利ざやを儲けようとするか？

5年ルールがあったとしても、少しでも軽減型で繰り上げ返済されれば、それで未払い金利はなくなるんだぞ。銀行がそんな不確実性の高い儲け方を想定するか？
別に変動金利があがったって、同時に短プラもあがるので実際に儲け幅が大きく上がる訳じゃない。

銀行は別に粛々と返してくれさえすればそれで十分儲かるわけで、そんな変にリスキーな儲け方をしようとはしないと思うが。

おそらく貸す側さんのコメントが変動さんの心配ポイントにストライクだったからこれだけスレッドに書き込みがあるんですね。
変動さんご愁傷様です

そうですね。
バブルの時は、短期の預金でも５％とかありましたもんね。
スーパーMMCとか。

預けるので５％の金利ですよ！
１０００万預けると１年間でなんと５０万。

そのときは普通預金でも、すごい金利でしたもんね。
今の３年預金でも、当時の普通預金の金利にも満たしませんよね。

あの頃は、狂ってますわ

>>382

たぶん違いますよ。
一瞬「お！そうなのか！」と、信憑性の高いコメントだったのですが
見ていると突っ込み満載だったからではないでしょうか？

変動と言うのは文字の通り不安定そのものですから固定から見るといじりやすいですからね。

ちなみに、僕は固定派です。
でも、まだ変動にしようか迷いが消えません。
あと１週間で決断しないと…。

>>382

君は正気でそういうことを書いているのか。

>378

378さんの書いていることって常識外のことばかり・・・

１）　今住宅ローンを組む人はまれ。2番底が来るとか言われているし、その
　　　可能性が低くはないのに、借金する人が大勢いるわけがない。

２）　短期固定はもっとも損な選択だ。
　　　固定だから金利が高い。
　　　固定が終わった後の優遇金利が低い。
　　　5年とか10年の固定だと、ちょうど固定が終わった頃に
　　　金利があがっている可能性が低くない。

変動を選ぶなら、全期間変動を選ぶべし。
固定を選ぶなら、全期間固定だ。

フラットはえげつない。たぶん、赤字覚悟だろう。民間の邪魔をしている。
逆に借りる立場からいったら、フラットはおすすめだ。せっかく赤字で、
国が貸してくれるのに、民間の固定を選ぶ理由は全くない。国も予算使い
切らないと翌年から予算減らされるから、かわいそうな気もする。

>>384
即出ですが下記シミュレーションサイトで色々なシナリオを描いてシミュしてみてはいかがでしょうか。

http://loan.mikage.to/

ちなみに私は先月変動で実行しました。

>>386
1はどうだかしらないが、2は別にそんなこともないのではないか？
2年、3年固定だと変動とそこまではかわらないし、優遇も銀行にもよるだろうが、別に通期優遇も普通にあると思うが。

>>382
本気でいってるのか？　大丈夫か？

自分だったら迷わず変動を選ぶけどな。
金利が上がるほど景気が良くなると読むなら、家なんて賃貸にして現金残した分で株買うよ。
実際は今空売りしたくなるような、経済情勢だけど。