変動金利は怖くない！！その１５

>>334
嘘をつけ。フラット35は低所得者の割合が非常に高くなっているとニュースにも出てるぞ。
http://www.s-housing.jp/modules/news/article.php?storyid=7630

貸す側へ

あんた>>307で「もっと、グローバルな視野で捉えましょう。」なんて書いてるけど、
あんたこそマクロ的な視野で物事を捉えたほうがええんじゃないかい？
あんたの顧客数人程度のサンプルだけで「比較的所得に余裕がある方は長期固定を選ぶケースが圧倒的に多いです。」なんて書いても信憑性に欠けるよ。

ギリギリの人は固定を借りてくれません。なぜって？目先の支払い金額が高いからです。そういう方々は入居後まず月々いくら払うのかしか興味がありません。マンションのチラシの支払い例は、変動での支払い例しか書いてないでしょ。目先の安さが第一なんです。日本人は命掛けで返済しますが、もちろん破綻する方もいます。でも、われわれは保証会社から弁済受けてめでたしめでたし。あとは、保証会社が追い込みかけるだけです。

>>363
あなた貸す側って名乗るくらいだから銀行の人なんだよね？
いや、書いてる内容のレベルが余りにも低すぎるからさ。

保障会社って普通その金融機関の子会社とかだろ？なら連結では損失になるだろうから後は保障会社がやって
くれるから関係ないとか本気で思ってるのかい？それにちょっと前まで日本人は死ぬ気で返すからとか言ってた
のに手のひら返しすぎ。そのうち最後は国が助けてくれるから大丈夫とか言い出しそうですね。

追い込みかけるとかもしかしてサラ金の人？少なくともあなたのような人がいるような金融機関からはお金借りたくないですね。

もしかして貸す側の人って実際は知識とかあまり無く、意外と適当なのかもしれませんね。
やはり自分でしっかり知識を持たないといけませんね。

言葉足らずですみません。まあ、言いたいことは、皆さんに心配していただくほどやわではないということです。まず、日本人は死ぬ気で返しますし、それが無理でも、きっちり回収できるようなシステムになっています。変動も固定も低所得者層が増えているのは事実です。景気の影響が大きいでしょう。でも、なんだかんだ言って、目先の支払い額を見て思考停止してしまうんです。「月々そんなに違うんですか？」ってね。ちなみにどこで借りても大差ありませんよ。上げるときは横並びでバクッとあげます。変動さん、まいどありい〜！ってね。

>>367
あの～、そろそろご退場いただけますでしょうか。
もう十分楽しませていただきましたので、ネットカフェなんかでPCに張り付いてないで外の空気でも吸いにいってください。

>>367
そりゃ殆どの銀行は政策金利で連動して変わるんだから、上がる時は横並びで上がるだろうよ……。

>>358
あくまで自己判断が基本です。でもまぁ、参考までに私の意見を書きましょう。

まず注意点としてフラットは団信が別なのと、事務手数料が異常に高いところもあるので、その辺りはちゃんと留意して比べておかないと、後でしまった……となりかねないので注意。目先の金利だけでなく、その辺りの費用を抑えた実質金利で比べること。ただフラットは保証料がいらない利点もあるので、事務手数料が安いところなら銀行ローンとフラットの諸経費の差はそれほどないけど、同じフラットでも意外と差は大きい。

さて、単純に金額でだすと　
変動　 0.875% 66,359円、フラット35 1.5% 73,484円 10年後2.5% 82,428円

となる。従って一番安値のところで借りられれば、最初の10年は単純な数字だけだとそこまで極端な差はないので、安心料を考えればフラットがいいのではと思います。

ただ10年後というのはローン減税が切れる時期でもあるし、ついでにお子さんもこれから中学、高校、大学とますますお金がかかっていく時期でもある。その辺りへの備えだけは忘れないように注意はしておかないと、その時に困る可能性はある。これはフラットに限った事ではないが、フラットはちょうど減税がなくなる時期に金利があがるってところが要注意。あとはフラットは100万からしか繰り上げ出来ない点も視野にいれておくこと。

そこだけ注意していれば、フラットはある程度有利かな。
ただ最初１０年の間にある程度繰り上げできないと、10年後の2.5%の時はちょっと利息の割合が多くなっていくかも。

いま少なくとも今は世界的に低金利がトレンドなので、ここ数年は金利は上がらないか、上がっても限定的と捕らえる向きが多いとは思う。ただし今が低金利なのは確かなので、長い間にはある程度は上がる可能性は高いのは確か。
変動にしておいて、初めのうちにがんがん繰り上げしておけば、金利があがってきても、それほど破綻リスクは高くないとは思う。
変動金利が優遇後1.5%程度にあがる可能性はけっこう高いかな、と思うけど、優遇後2.5%(4.1%)にあがる可能性は近いうちであれば、そこまで高くはないんでないかな。もちろん何があるかはわからないけれど、最初の数年に繰り上げできそうであれば、今のフラットよりもお得になる可能性はそこそこあるんじゃないかな。なので変動でもいいんじゃないかな。

ただし変動にする場合は繰り上げの手数料等は調べておくこと。銀行によっては非常に高くて、そうそう繰り上げ出来ないところもあり。その場合はフラットの方が安定してる分、いいかも。

自分が今くむなら迷いながらも結局は変動でくむ……かも。ただ人に勧めるならフラットの方が勧めやすい。リスクがはっきりしているし、いまなら金利も低いから。何にせよ自己責任で。

貸す側にとって変動で貸したいならまさにこういう掲示板で変動薦めたほうがいいんじゃないの？

なんで不利な事書くの？

もし、本当に銀行の方なら逆に変動で借りて欲しくないから？

まぁ、そもそも銀行営業時間帯に書込している事からして、信憑性は非常に薄い訳だが。

358さん
住宅ローンは損得で考えない方がいいですよ。
損得は結果論であって、期待してはダメです。

以下、私のときに考えた内容を参考までにお伝えします。

まず、返済可能額を考えてみてください。
教育費や将来への積立を除き、何％までなら、返済が可能か分かると思います。
次に、どんなリスクがあるのか考えてみてください。
金利変動リスクよりも可能性の高いリスクがあるなら、まずはそれをケアした方がよいと思います。
例えば、ガン家系だとか、お勤め先や収入不安とか、将来的に引っ越す可能性とか。
それらをひっくるめても、3%程度で返済する余裕があれば、変動でも大丈夫なのではないでしょうか。
または、ご自身のリスクを最小化する上で、変動を選択するのもありだと思います。
その場合は、金利上昇時に固定へのシフトも検討されると思いますが、損得ではなく、残債に対しての、固定金利の約定返済額が、返済可能額を上まわる前に切り替えてくださいね。

>>367

あー、ビックリした。本当の銀行関係者かと思った。
一瞬信じた僕が情けない。

銀行員とは思えなかったのですが、自分が受けている教育と余りにも違う事ばかりで…。
本物かと思いましたよ。

ちなみに、住宅ローンの焦げ付きの回収率はいくらかご存知でしょうか？
銀行員だと普通に答えられますよね。

>>367

たぶん、新手の固定信者が金融関係者になりすまして、うまく文面にしただけではないでしょうか？
どんどんボロが出てきてますが。

去年9月借入だけど、銀行はくどいくらいに変動のリスクを説明してたよ。あと、3年固定を進められた。ここ見てたから変動にしたけど中にはリスク説明でビビって固定に切り替える人もいるんだろうなとはおもった。

今銀行が変動薦めてるってことは方針変わった？

今日の日経に住宅ローン銀行へ相談者急増ってでてたね。

↓この二人がうまく話をまとめてくれているよ。こういう変動さんが危険だということや、今年は一押しのフラットの選び方。


No.360 by 355 2010-01-07 11:34
>>356

355だが>>354が言っているのは、金利上昇局面でも利息比率が高まるだけで5年間は返済額は固定されているから直ぐに破綻することはないし、良くも悪くも125%ルールによって5年経過後も急激な返済額の上昇は避けられることで飼い殺し状態で更に利息分をガッポリ儲けるってことを言いたいんだろ。
まるで絵に描いたようなギリ変どつぼパターンだな。

まぁ、裏を返せば繰上げ余力がある変動は銀行にとって旨みのない客ということだよ。
現に「商売上がったり」なんて書いてるくらいだからな。

そういうことだよな、貸す側さんよ。


No.370 by 匿名さん 2010-01-07 13:26
>>358
あくまで自己判断が基本です。でもまぁ、参考までに私の意見を書きましょう。

まず注意点としてフラットは団信が別なのと、事務手数料が異常に高いところもあるので、その辺りはちゃんと留意して比べておかないと、後でしまった……となりかねないので注意。目先の金利だけでなく、その辺りの費用を抑えた実質金利で比べること。ただフラットは保証料がいらない利点もあるので、事務手数料が安いところなら銀行ローンとフラットの諸経費の差はそれほどないけど、同じフラットでも意外と差は大きい。

さて、単純に金額でだすと　
変動　 0.875% 66,359円、フラット35 1.5% 73,484円 10年後2.5% 82,428円

となる。従って一番安値のところで借りられれば、最初の10年は単純な数字だけだとそこまで極端な差はないので、安心料を考えればフラットがいいのではと思います。

ただ10年後というのはローン減税が切れる時期でもあるし、ついでにお子さんもこれから中学、高校、大学とますますお金がかかっていく時期でもある。その辺りへの備えだけは忘れないように注意はしておかないと、その時に困る可能性はある。これはフラットに限った事ではないが、フラットはちょうど減税がなくなる時期に金利があがるってところが要注意。あとはフラットは100万からしか繰り上げ出来ない点も視野にいれておくこと。

そこだけ注意していれば、フラットはある程度有利かな。
ただ最初１０年の間にある程度繰り上げできないと、10年後の2.5%の時はちょっと利息の割合が多くなっていくかも。

いま少なくとも今は世界的に低金利がトレンドなので、ここ数年は金利は上がらないか、上がっても限定的と捕らえる向きが多いとは思う。ただし今が低金利なのは確かなので、長い間にはある程度は上がる可能性は高いのは確か。
変動にしておいて、初めのうちにがんがん繰り上げしておけば、金利があがってきても、それほど破綻リスクは高くないとは思う。
変動金利が優遇後1.5%程度にあがる可能性はけっこう高いかな、と思うけど、優遇後2.5%(4.1%)にあがる可能性は近いうちであれば、そこまで高くはないんでないかな。もちろん何があるかはわからないけれど、最初の数年に繰り上げできそうであれば、今のフラットよりもお得になる可能性はそこそこあるんじゃないかな。なので変動でもいいんじゃないかな。

ただし変動にする場合は繰り上げの手数料等は調べておくこと。銀行によっては非常に高くて、そうそう繰り上げ出来ないところもあり。その場合はフラットの方が安定してる分、いいかも。

自分が今くむなら迷いながらも結局は変動でくむ……かも。ただ人に勧めるならフラットの方が勧めやすい。リスクがはっきりしているし、いまなら金利も低いから。何にせよ自己責任で。

昨日、うちの会社の銀行担当者に聞いたところ
住宅ローンの申し込みが去年１１月頃から想像以上に増えたらしいです。
若い者は週末は交代で住宅ローン相談窓口に回されたそうです。
リーズナブルなマンションがバカ売れしているらしいですよ。
単発なのか継続性があるのか分からないそうですが。
でも、今も忙しいらしいです。

ちなみに、彼らに住宅ローンを組んでいると聞いてみたら、
誰も長期金利ではなく「短期の固定」を選択していると言ってました。

僕の友達は地銀に勤めていますが、かれも２年や３年の固定を
択んでいました。

いまのフラット３５が無かった時なので、判断しにくい会話ですが。

>>367さん

おたくの銀行では、社内のパソコンからネットの書き込みが出来るんですか？
時間を見たらお昼ですが…。
内部統制ではどうなっているのでしょうか？
社内のPCでネットで遊んでいてもいいんでしょうか？

それから367さん、もう１つ。
おたくの銀行は、新年は何日から営業していますか？

銀行員だと、直ぐに答えられるでしょ。

元銀行員じゃないの？
持ち込みＰＣ規約でダメだとおもいます。 金利８％まで耐えられるように計算すべきです。
若い人々は、バブルを知らないし１０％程度の住宅ローンも知らないだろうな。いい土地が坪１万円だったとか知らないだろうな。

昔は、よかった。
お金もち 地主 小作人もがんばっていた。

変動に決まりや。