積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

別に941に対して言っただけで。
だったら自分にとって買いたいときに買いたいエリアで予算に合うからよいと思っただけ、という答えになる。

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>948
肯定しているコメントは積水の営業にしたてたいプライムパークスかスミフの営業

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>>950 匿名さん

ちゃんと電動子乗せチャリ載るエレベーターにしてもらいたい。

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個人的には
エレベーターは少ないと困ります。
低層界であれば良いのですが
コアタイムはエレベーター難民になります。

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この物件いい意味でも悪い意味でも注目度が高いから、こんだけ批判なり礼賛のコメントがあるんでしょうね笑　自社他社の営業がコメントしているとしてもね

レジデンスのスレなんてお通夜状態だから

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>12基エレベーターは管理費と修繕費の重荷になると思う。
>管理費に糸目をつけない都心高級物件なら良いけど、ここはアルコーブにチャリ置くような物件だしね。
>

管理費と修繕は普通だよここ。アルコーブは確かおけないんじゃなかったかな。

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スミフの地道なティッシュ配りと掲示板営業には恐れ入るが、品川シーサイドの勢いは止まらない。

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しかし品川近辺が人気だよなー。やはり品川リニア計画と新駅の再開発計画で資産価値的にも
優れていると思われてるんだろうな。できれば高輪は無理だけど品川港南のマンションを買いたい。

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958
がんばれ!!!WCTの中古を買ったら良い

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天王洲は死んどる

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住友の大森にあるシティタワー品川パークフロントの物件スレで、さんざんグランドメゾンが団地マンション扱いされてるがおそらくここに団地マンションって書き込んでるやつの大半は住友の営業だろう笑

住友ってこういうとこあるんだよなぁ。

恐らく品川シーサイドを集客好調とみて、品川シーサイド駅前で5～6人も投下してティッシュくばりしている様子をみていると、苦戦しているんだろうなというのが垣間見えるよ。

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積水営業の怒りが収まらない。

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>>956

１次取得者でなければ自明の話で恐縮だけれど

駐車場料金の何％を管理費に補填しているかと
機械式駐車場の更新費用を修繕積立金でどこまで考慮しているかがないと
最初の修繕積立金なんて何ら評価できないよ。
逆に低い方が危険。どんなに合理化したって200円/m2は必要になるので。

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>962
という住友の営業マン

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中に入ってるパン屋さんはどこかの系列店だったりするのてしょうか？美味しいと評判のところだったらいいのですが、詳しい方がいましたら教えて下さい。

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965さん

パン屋さんの名称は知りませんが、モデルルームで試食ができますから、行ってみては?

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冷凍をチンしてるだけだよ

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>>964 マンション検討中さん

そういうことにしたいのですね。わかります。

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35歳前後で4000万をフラット35でローン組んで、世帯年収470万って無謀？ここ買おうとすると、こんなんなってしまうんだけど。

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世帯年収が今後伸びないなら、返済比率30%超えてるから厳しいかもしれない。子供いないならなんとかなる。

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電子レンジでチンではなく、オーブンでチンですね

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>>969 マンション検討中さん

35歳470万は厳しいね。今後出世して昇給するかどうかだね。出世しないなら共働きで乗り切るしかないよ。

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>>965 匿名さん

イオンの100円パンです

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>>965 匿名さん

同じ様な冷凍パン売ってるマンションに住んでますが、物珍しのかみんな最初だけです。
外のお店行けば、美味しいパンたくさんありますからね^^;

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>>970 匿名さん
>>972 匿名さん

参考意見ありがとう。
一応世帯収入とは記載したものの独身で、
資金1500万と合わせて、2ldkの5400万以下
を考えたんだけど。
借りれたとしても、まぁもう独身貫く覚悟じゃないとムリよね。どうすっかな～。。

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パン屋ってみんな利用しなくなっても潰れないんですかね。もしくはパン屋じゃなくてなんか違う形でリニューアルされるのか。
これは管理組合で決めるんですか？

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>>975 マンション検討中さん
何の目的で購入を検討されてるのでしょうか？
独身で自由に使えるお金がそれだけあるなら、もう少し視野を広げて見るのも良いかと思います。
頭金に入れてしまえばその時点で現金としての価値は無くなります。
頭金には入れずに5%10%で運用できる方法を見つければその一部を使って賃貸でも良い部屋に住める、更に複利によって現金を増やすということも可能です。
マンションがお好きで現金もあるなら競売にも参入出来ます。
良し悪しありますし、勉強も必要ですが、もし年収の大幅アップが見込めないとすると、頭金に入れてしまう事で今後身動きが取れないのでは？と思ったのでコメントさせていただきました。

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>>945 マンション検討中さん

日当たりは東側は目の前にビル、南側は将来塞がれる可能性があるで×かと。
眺望はどの向きも良くないので×かと。
りんかい線は渋谷とかいける埼京線直通の電車はあまり来ないので使い勝手が悪いかと。
京急も利用可能ですが5分以上あるくし、特急停車駅だけど特急ってあんまり走ってなさそうなので微妙かと。仕様はスミフとかパークシティシリーズとかとくらべてしまうと。。。
私は予算7100万以内で考えています。6500出せばもっといいタワマンあるんじゃないかなぁ

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南側は日影規制の関係で、8階までしか建たないんじゃなかったっけ。7100万予算なら十分眺望が抜ける住戸を検討できると思うよ。西側も高層階抜けるし。
眺望見れるやつみました？
自身が納得できる専有部仕様の比較物件はどちらですか？
そもそもタワマンで比較するなら比較する土壌が違いませんかね？
6500程度の予算ではプライムか天王洲の売れ残りしか買えないよ。

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>>979 匿名さん

天王洲は売れ残りではなく、販売調整中。

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>>972 匿名さん

迷わず行けよ、行けば分かるさww
金利上がっても行けると思うならgo
by年収1100万の社会の歯車

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>>980 検討板ユーザーさん

要望書が入らないから、いつまでも調整中

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住友の営業マンは辛いだろうね。
今時のお客さんは、ネットで住友の販売手法はわかってるし、竣工在庫がありまくりで、さすがに人気がある感を演出するには厳しいよね。
価格調整中って苦しいいい訳だよね笑

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>>983 匿名さん

どこの住不物件が価格調整中なのかな？？天王洲は価格出てますよ。そしてシティテラスは間もなく完売です。

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まもなく完売と言いながら（おそらく住民さんでしょうが）
その後、数年かけても売れないのが住友物件
本当に完売間近なら最終期となっているでしょうがそういう訳でもない。

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>>984 検討板ユーザーさん
あと何戸くらい残ってんの？

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985さん
おっしゃるとおりで、最終期ならまもなく完売となるでしょうが、第４期の予告広告のままずっと更新し続けてますね。いつになったら本広告になるんでしょうね。
住不物件の住人は、竣工しても完売しないから、長期間大きな垂れ幕か横断幕をかかげられちゃって、不人気物件ですって、言ってるようなもんだからね。

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住民の民度が心配だなぁ。他の物件をこき下ろさないと優位性を見出せないほどレベルの低いマンションじゃないんだからすみふとかどうでも良いのに。

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品川区で新築5000万以下ありますよー
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/chuko/tokyo/shinagawa-city/004-tow...

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えっ、ゴールドクレストの品川シーサイド（クレスト品川シーサイド）70平米5500万円じゃない？ホームページが嘘情報？70平米5500万で8年まだ売れてないって…。品川シーサイドで買うの怖い…。そこに、1500戸。NO1の住友を潰してる場合ではないのではないか？

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住友の営業マンて物件数あるから、どこでも競合しちゃうんで、営業マンの日課は、ステマと競合物件近くでティッシュ配りが日常みたいだからね。
wctは良かったんだけどなぁ。
天王洲は不便だし大幅に下がるだろうな。
大井町は物件としてはいいが恐らく400万超
大森は首都高近い、過去は大量処刑場の鈴ヶ森遺跡の近くで土地位が低い。仕様はよくてもプランはリビングドアを極力廊下側に引き寄せて見た目の畳数を増やすプランなのに坪単価330万。制震で地震に強そうに表現しているが、実は住宅性能評価では耐震等級1と建築基準法基準法レベル。タワーなのに免震じゃないのが痛いね。プライムパクスは免震だよ。

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>>991 検討板ユーザーさん

えっ、何が良かったの。WCTは何年も完売できないで、品川駅前でティッシュや宣伝ウチワ配りをよく見掛けた。制震だし。

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住友の場合は販売戸数が多いと言ってもその分大量に作って
大量に売れ残っているわけだからあまりそこを誇ってもねと思いますね。

何年も掛けて利益率高く売るというのは世間でも周知の事実ですし、
ビジネスモデルとしては立派でしょう、
但し消費者目線からすると割高で売れ残りを多数抱えるデベという感じにも映ります。

まぁ諸々の諸条件と価値観が合えばいいのでしょうがデベ選びという観点から見ると
あえて積極的に買いたいデベではないですね。
他所の物件で本筋からずれるのでこれくらいにしときます。

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なんか住友の話ばっかり

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>>994 ご近所さん

必死なんですよ。大量供給を売り捌くには、広告費がかかる。ティッシュ配ったり、大看板建てたり、ラッピングバス走らせたり、スーモも住友の広告ばかり。掲示板営業は無料なので、営業の基本ですね。

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>>995 匿名さん

その膨大にかかる費用を値下げして売り抜けば住民も業者も両者メリットあるのに。
ずっと毎日ティッシュ配りをしてる方が惨めな印象になりますよ。
まぁ在庫かかえても利益出るくらい価格高くしてるから問題なしって事ですかねw

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>>996 匿名さん

花粉症の時期は住友のティッシュ、夏は住友のうちわ、一年中配っているので重宝している人もいますよ。

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そんな心配しなくてもここの３件とも住友も驚く長期販売か、戸数捌くために途中からの値引き営業の未来しか想像できない。
一期が一番高かった! ってなるよきっと。

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シティテラスの中の人がもれなく周辺のスレ監視してる
感じですね。荒れる原因になりそうなので住友の話題は
NGの方が良さそうですね。

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>>999 匿名さん

プライム営業さん?
グランドメゾンで大変なんだろうけど気を落とさずがんばってね。

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>>1000
違いますよ。なぜそんな結論に至ったのは甚だ疑問ですが
単にスレ違いですし荒れる原因を排除したほうが賢明ではと思ったまでです。

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住友の社内の事情をなんでみんな知ってるの？それが不思議。ティッシュ配りなんてバイトでしょ。あのだらだらした感じ。

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社員なら物件的にまずいよ。社員がティッシュ配りするぐらい暇な物件てことだから。
さすがにアルバイトでしょ。
って思ってたら、まえに接客してもらった社員が配ってたけど

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バイトがスーツ着て配るかね？

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ティッシュに割引券ついてないの？
配るなら付けてよ。

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スレ違いとおもいきや、住友のシティタワー、シティテラスの営業らしき書き込みが多いんですよね。
大森や天王洲は品川シーサイドに比べると住みづらい場所なのは明白で、そんな中坪320万から340万くらいで出してる。
だから集客に苦戦していて、クレストタワーの売れ残りの話や、積水の団地マンションの印象づけ、タワーの仕様をぺらぼうマンション扱いなど、かなり印象操作を図る工作に出ているがまったく効果なし。
だから、集客にあやかって、大量にティッシュ配りをしているわけだ。
天王洲は竣工してるのに、いまだ4期の予告のまま。物件は完成してるけど、売れ残って一部住戸は引き渡ししてないから、広告の為、現地建物に大きい垂れ幕がついたまま。格好が悪いよね。売れ残りみたいで。
住友のマンションはドゥトゥール、シティテラス大森西、シティテラス品川イースト軒並み竣工後も売れない状態が続いている。
まっ焦るはずだよね。
さすがに有明や大井町は今までの高飛車スタンスじゃ売れないでしょう。

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私昔ティッシュ配りしてましたが、クライアント次第で、スーツ着ますよ

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>>1006 不動産屋さん

ノムラやミツイはそんなセコイことしないね。

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>>1006 不動産屋

プライムの仕様が壊滅的なのは周知の事実、プライムより仕様低いタワーはここ最近とんと見ないんだけれど不動産屋名乗るくらいならもっとひどいの挙げてみてくださいよ。

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>>1009 匿名さん
文章読めてますか？
プライムのひどさを語ってるわけではないと思いますが？

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>>1009 匿名さん

まあまあ、他所の物件の客にティッシュ配るより、落ち付いてよ。

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買ったマンションに間違いはないとおもいたいのか営業なのかは知りませんが、どうしても上下関係を付けたいスミフさんの中の人がいらっしゃるようなので、スミフさんが上ってことでいいですから、もう書き込まないで頂きたいです。
本当にどうでもいい。

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品川シーサイドの団地マンション笑

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それでも天王洲の方が上と言う事実。

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このマンションに魅力があればスミフ云々は関係ないと思う。話題性で負けてる証拠では？

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>>1015 匿名さん

良い意味でも悪い意味でも話題性はスミフの方があるよね。

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とりあえず話題性があればそれだけ興味を引くことが出来る。スミフは実はその辺がうまいのかもね。

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>>1008 匿名さん

ノムラやミツイはシーサイドには立地で手を出さないだろ。

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>>1012 マンション検討中さん

そんなこと言ったら逆に楽しくなって書き込まれるよw

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だーかーらーバイトだろうが社員だろうがティッシュ配ってまで安い宣伝するな！
みっともないよ。
パチンコや風俗の宣伝じゃないんだから。

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ティッシュ配りって実は奥が深い。
ターゲットは物件選びの主導権握っている奥さん。
田町でチャラいと思っていた営業が、次の週真面目にティッシュ配っている。
その姿に、ギャップを覚えて、キュンとくる。
あら、天王洲にしようかしら、となる訳だ。

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>>1009 匿名さん

たしかに近年のタワマンの中で仕様が低いのは間違いない。
だけど、今販売されているタワマンでプライムより安いのある？
立地や仕様なんて上を見たらきりがないし、下もしかり。価格との兼ね合いですよ。価格の話抜きにして「仕様がー」なんて語っても…

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1009さん
まぁそんな、かっかしなさんな笑
天王洲は業者間では共通認識ですが、既に買い取りベースではなかなか提案できないエリアですよ。取引事例がそもそも少なく
住友が新築でべらぼうな値段をつけて販売して売れ残ってるし、このエリアラグナは別として、中古の売り出しが活発じゃなくて、事例も少ない。
だから自然と査定が辛くなるんで、お客が納得する価格とは大分解離する。だから場に出ないという悪循環。
普通に査定ベースでは、坪270万前後になりますよ。どう、考えても330万出すエリアじゃない。疑うのは勝手だがこれが事実。

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ノムラやミツイはシーサイドには立地で手を出さないだろ。
→野村も三井も地所レジが噛んでるから手を出さなかっただけ。

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そして、明日も、ピコ太郎みたいな動きで、ティッシュは配られる。

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このマンション近辺の幼稚園状況をご存知の方がいらっしゃったら教えてください。
区立はあるようですが、延長がある園で園バスを回してくれる園はありますでしょうか。

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エリアはぎりぎり妥協できる感じで、ぎりぎり予算内。
新築だとここくらいなんですよね。
モデルルーム行くか迷いますが、戸数も多いのでと先延ばしにしちゃってます。

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>>1026 マンション検討中さん
ふと気になって調べてみたんですが、この辺り保育園の数がかなり少なくないですか？完全に見落としていました....今後プライムと合わせると1500世帯ほど増えますし、共働き前提でローンを考えていたのでこの辺りは諦めます。。

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>>1028 匿名さん

保育園が溢れてる場所もないですけどね

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>>1023 不動産屋さん
シーサイドは天王洲よりも地価低いから、査定ベースだと250くらいだよね。ここもかなりべらぼうな値段だよ。
頭金入れないと残債割れの可能性はこっちの方が高いんじゃない？今の新築はどこもそんな感じ。

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>>1024 通りがかりさん

>>1024 通りがかりさん
KTTではその三社がJV組んでましたけどね。市況は違えども300戸を一年半でサクッと完売。

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私なんかは他の物件で、行った時には自分が予算内で検討できる条件の良い住戸がなくて、諦めざるをえなかったから、とりあえず行くだけ行っといた方がいい気がしますよ。皆さんが皆すぐに買うわけじゃないでしょうし。
特に明確に先延ばしにする理由がないのであれば。。

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品川区で新築5000万以下でありますよー
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/chuko/tokyo/shinagawa-city/004-tow...

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品川シーサイドに１０年住んで居ますが生活するには住みやす街です。イオンや公園が近くにあり休日はお台場、銀座、築地、豊洲にお出かけしています。

ただ、海沿いは風が強く体感温度は冬は寒く感じるかもしれません。

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>>1034 通りがかりさん

風が強いのは同感です。

イオンと周辺のビルとのビル風の凄いので、グランドメゾンあたりの道にはいると急に寒い気がします。
夏は涼しいですがね。

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1030
確かに地価は高い、TYハーバーあたりは土地の坪単価380万とかするからね。
でもこれって更地の単価だから、マンションの場合意味がないのと。
今の住友のシティテラスがある橋を渡ってる側は生活利便は良くないから、280〜300くらいだと思う。
マンションの場合取引事例からの比較なんだよね。天王洲ってマンションが少ないから、中古の取引事例が少ないのと、住友が実態から乖離した価格をつけてるから、一見資産価値があるように見えるんだけど、実質は330万で取引は無理で中古では品川シーサイドとさしてかわらない単価になる。
私個人的には、プライムも積水も中古の仲介手数料、リフォームのプラスコストと駅徒歩3分等考えれば、べらぼうに高くはないと思うけどね。

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延長がある園は区役所に行けば教えてもらえます。一度調べたことがあってうろ覚えですが、延長有り園バス有りの園はすごく少なかったように記憶しています。延長を使ったらお迎えに行かないといけないとかもあって。
また品川区の私立幼稚園は激戦で延長有りの園が特に人気と聞いて、うちは保育園で頑張ることにしました。
延長有りといっても、週4で延長で良ければ結構有りましたよ。

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>>1037 マンション検討中さん

すみません。1037は1026さんに対するレスで幼稚園の話です。

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>>1036 匿名さん

とは言っても地価が天王洲の方が高いのは明らかで、天王洲が割高なのは確かだが、それと比べてもやはりシーサイドの方が割高。グランドメゾンの周りをビルに囲まれた立地こそ日当たり悪くて価値が下がる。そしてシーサイドにはTYハーバーのような特筆するようなお店がないのも残念。

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なぜみんなそんなに地価を気にしているのでしょう？
区分中古マンションの売買において、売却価格に地価なんか全く関係ないですよ。 棟内の過去の成約事例や周辺他物件の成約事例から考える、取引事例比較法で不動産屋は査定します。オーナーチェンジの場合は収益還元法で見る場合もあるけど。

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>>1037 マンション検討中さん

ご丁寧に教えてくださり、ありがとうございます。
区に問い合わせしてみます。
マンションもいくつか建ちますし、保育園と幼稚園、その先の小学校も悩ましい問題になりそうです。

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1039
すいません。正直申しまして、建物に囲まれて日当たりが悪いから、価値が下がるというのは、短絡的です。
中古で販売するときはさほど関係ないんです。
皆さん新築時には日当たりや眺望や価格が比較できる状況だから、素人の方は資産価値を日当たりや眺望で考えがちですが、中古の際には、単純に同じ棟内に比較事例がなければ、他マンション比較になるんですよね。そうすると顕著なのは日当たり眺望より、築年数、駅距離、建物の規模感、価格。ほとんどこれです。

今回ラグナタワー、シーサイドレジデンス、パークスクエア南品川等々中古の成約事例みると坪単価260万から280万はついてますから、天王洲の中古事例とかわりませんし、立地的に考えてもプライムも積水も価格乖離は大きくはありません。天王洲の中古成約事例お伝えしましょうか？
品川シーサイドとかわりませんから。
プライムも積水もどちらもいいマンションです。
ちなみにTYハーバーがあるかどうかは資産価値とはつながりませんよ。それがあるから生活が豊かに、便利になるわけではありませんからね？イメージだけの世界です。
資産価値とはどの世代、どのライフスタイルにとっても、総じて暮らしやすい街であることに帰結するかです。
見た目の価格は天王洲の方が高いでしょうが、我々の目からみたら、品川シーサイドに分があると思いますがね。
天王洲の方が資産価値があるとおっしゃるのであれば、何をもって、そうおっしゃられるのですか？
実際天王洲のシティテラス品川イーストは未だ完成しているのに売りあえいでいます。だから品川シーサイドの駅前で6人ぐらいティッシュ配りをなさっているのではないですかね？

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このマンション欲しいな〜
品川在住15年以上たったけど、このあたりは買い物便利だし
旧東海道近くて情緒もあり
青物横丁も行けるしＯＫストアもあるしイオンもあるし
投資してみたいけど、値段どうなんでしょ

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>>1042 不動産屋さん

シーサイドで配ってるのイーストタワーでしょ。
確認くらいはしようよ。

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ラグナは売り出しどれも260でつけてますが、これが280平均とかないでしょ、下は230からあるし平均いいとこ250。
シーサイドレジデンスはもっと平均下。
不動産屋自称するならレインズの成約平均ちゃんと出してせつめいしてくださいよ。
適当すぎますよ。

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まあシーサイドは駄目で天王洲はいいと思いたいのですから、言うだけ言わせておけばいいのではないでしょうか
シーサイドより資産価値があると思っていてもいずれ売るときになれば否が応にもわかるのですから。

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1044さん
なんで、イーストタワーだけって断定できるのよ笑
住友の営業ですか？笑
複数人いて別々の物件配ってるんですよ。あれは
天王洲が価値があると思いたいのはわかりますが、品川シーサイドと大してかわりませんよ。
レインズの事例を引っ張って話しなさいって偉そうにいうけど、あなたはそのどれも260でつけてる事例を引っ張ったら？成約事例でみないと意味ないですが

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>>1047 ドラえもんさん

売り出し260なのに280で買うアホな買い主はおらんww
成約は指値されてもっと下だろ。

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チラシ簡単にシーサイドで貰えるんだろうからバシッとアップしてギャフンと言わせたらいいんでね？

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>>1047 ドラえもんさん

http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0006799/
http://www.homes.co.jp/kw/%E3%83%A9%E3%82%B0%E3%83%8A%E3%82%BF%E3%83%A...
それなりに数出てるで260、成約はもっと安いだろうけど

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