積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

アンチさん削除されましたし、規約は守りましょうね

出来ないならここを利用しない

いい大人なんでしょうから、他人に迷惑をかけるのはやめましょう

初心者マークで再投稿とかやめましょうね

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売り出し中の中古が全然売れませんが、理由は２つ考えられます。
１ 売り主の値付けが高すぎる
２ マンション相場が急速に冷え込んでいる

どちらの要因が大きいか、みなさんはどう考えますか？

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>>21065 匿名さん
で、またネガのスタート。いい加減懲りろ。

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>>21065 匿名さん

半々ってとこじゃないですかね。
市況の悪化は皆さんご存知かと思うので、
資産価値の観点では、近くにここよりはるかに立派な建物の賃料の安いURが有るのでそれを元に判断すると、元々の売値からしても残債割れのリスクが高いマンションと言えます。

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>>21066 マンション検討中さん
ネガじゃありませんよ。
ひどい言い方はやめていただけますか？

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>>21065 匿名さん

どちらの理由にしても、価格が高過ぎて売れないということですね。

転売屋は手付解除との損失額の比較で売値を決めますので、
手付金を分譲価格の10％とすると、仲介手数料3.24％を考えれば、
分譲価格の▲5％から▲8％くらいで決まるんじゃないでしょうか。

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【21071の一部訂正します】

分譲価格の▲5％から6▲％くらいで決まるんじゃないでしょうか。

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お、運営さんが削除してくれた！
暇と言われようと削除依頼しまくろう

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>>21065 匿名さん
3.入居まで期間が長い

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市況の話は専用スレありますからそちらでどうぞ
そちらの方が情報は沢山あつまるでしょうから
ここでする話でなはないですね

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>>21075 匿名さん
市況の話しは誰もしてませんが。。。

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>>21076 マンション検討中さん
買いやすいお手頃のマンションだと思うのですが。。。

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>>21072 匿名さん
分譲価格の▲5、6％ならまあまあですね。
部屋によっては買ってもいいかも。

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>>21079 匿名さん
転売ヤーも使いようで、価格上昇期はじゃまで厄介な転売ヤ－も、価格下落期では損失を被ってくれ、検討者は分譲価格より安く取得できるメリットもあります。

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それなら他も安くなりますね。
それでもここが欲しい方が多数いるということでしょうから
引き合い強くて羨ましいですね。

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>>21083 匿名さん
まぁ基本、他と比較しますけどね。
中古の場合、物件に惚れ込むのは禁物ですから。

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若葉マークまみれ

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グランドメゾン欲しい人だらけですね。少ししか中古出てないのに凄すぎです。
流石に早期完売の物件だけはありますね。

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さすがに引き渡し前で、販売されてすぐですから値下げはまだしないでしょう。今値下げするメリットがない。
引き渡し後にどうなるかですが、欲しい人は早く買わないと様子見てると先越されるからね。
この辺、中古売買の難しい所です。
どちらもWIN-WINになるといいですねー。

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人気だったのとこれだけ引き合いが強いみたいだから、売るにしても有利そうですね。いいなぁ、、

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>>21088 マンション検討中さん
そうですね。
値下げは引き渡し後と見ています。今売り出してるのは、元々転売目的で買った人たちでしょうし。

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分譲時は、売れ行きや倍率などを参考にでき、みんなが買うから自分も買う的な集団心理が働いて、実力以上に人気になることがよくあります。

一方、中古の検討者は、他物件との比較も自分で判断しなければならず、しっかり勉強しています。新築分譲時のような横並びの買い物ではないので価格にはシビアです。

ここは実力以上の人気になったマンションの典型だと考えます。中古になっても、ファミリー向け、賃貸比率は低いでしょうから大きく値下がりすることはないでしょうか。かといって、値上がりする要素もありませんから、他の一般的なファミリー向けマンションと同じ値動きになると予測します。

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住む人多いだろうし売りに出るのはわずかでしょうし、高値安定しそうですね、それでいて欲しい人多いとライバル多そうだし悩むな
買えるなら欲しいな

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>>21092 匿名さん
品川エリアの開発、りんかい線の利便性アップなど、地価が上がる可能性はどうでしょう？
まあたらればを言ったらいくらでも言えますけど。

こんな掲示板さえこれだけの注目集めてるんですから、そうそう値崩れはしないでしょうね。

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>>21094 マンション検討中さん
>>品川エリアの開発の影響は
あっても地価を押し上げる程の強い影響はないと思います。
近くに商業施設が開業する等の要因の方がはるかにインパクトあります。

>>りんかい線の利便性アップ
同じく、あっても地価を押し上げる程の強い影響はないと思います。
要因としてはプラスだとしても、地価を上げる本筋ではないです。

周辺は大規模画地が多いので商業施設、共同住宅、事務所ビル、ホテル等
建替えが進む可能性があります。その流れになれば地下上昇するでしょう。
ですから品川エリアがもっと近ければ良かったですね。

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実需向けが多いということは、売りに出さなければならない場合が起きた時に二重払いを防ぐ為に損切り覚悟で売りに掛かる可能性が高いです
完売後に出てきた不安要素も色々あるマンションなのでやっぱりダメだったという人も一定数出てくることでしょう
あとここは金太郎飴マンションなので向き高さ以外での差別化が難しいです
その為、誰かが関を破って安値で払い下げると一気に相場を押し下げるリスクが高いです

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>>21094 マンション検討中さん

りんかい線って利便性向上するんですか？

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りんかい線の利便性アップって、たとえばどういう？

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>>21096 eマンションさん
マジメに語りつつ批判してますが、完売後にでてきた不安要素はないですね。勝手に後から不安要素と決めつけてきてるだけですね。

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南の賃貸がバルコニーお見合いなのは完売後の話ですね

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>>21101 職人さん
それはそうですね。
色々とか書くから敵作るんだよ。

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そしてまた南の話題に戻るとネタ切れだと大変だね。

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若葉付きの掲示板利用の初心者投稿が多く見られますが皆さん評論家気取りで玄人風なのが違和感凄く感じますね
そもそも玄人風なだけで内容スカスカなんですけどね

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>>21104 検討板ユーザーさん

どこがスカスカなのか理由を書かないあたりさらに内容がスカスカですけどねー
バルコニーお見合いはいろんなリスク含んでますよ～
そもそも25メートルプールの端から端までも距離ないですからねー

賃貸側バルコニーでタバコー
これは止めさせるのムズいですー

各種室内からの騒音ー

覗き趣味ー
ネットでばらまかれると訴えても後の祭りですー

etc.

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お向かいマンション立つことに対してバルコニー対面も皆視野に入れてましたね。ここで、ネガあげてる方には家を買うという機会、検討をする機会もないのでわからないのでしょうけど、隣にマンションできるというのを認識している時点でバルコニーお見合いは想定内。よく考えればわかること、マンションできても絶対にバルコニーは向かい合わないと断定された話もでていない、法で決まってるわけでもないのですから。
お見合いマンションのネガネタが武器として通用しなくなったらバルコニーお見合いは契約後のマイナス要素でいこうと足りない頭で必死に考えたのでしょうね。でもどんどん裏目にでてますね。

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>>21106 検討板ユーザーさん

視野に入ってたというならブロガーに泣きつく人もいなかったろうに
北向賃貸の可能性をこのスレで指摘した人もいたと思われるがポジ側がバイアス掛けてほとんどその可能性が無いような雰囲気にしてただろうことは想像に難くない
蓋を開けてみれば…という結果
リスクを過小評価せずネガ要素に紳士に耳を傾ける視野の広さもまた必要

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>>21106 検討板ユーザーさん
お見合いを想定して買ったのは良いのですが、第三者が中古を購入する際は単なるお見合いマンションですから、実需用の分譲マンションとして、かなりのマイナス要因です。ご自身が納得して購入したことに満足していることと、資産価値やリセール価格とは論点が違いますよ。

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>>21104 検討板ユーザーさん
「要因」「画地」「街区」など、何となく使っているわけではなく、正確な専門用語ですからガチ専門家です。

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>>21106 検討板ユーザーさん
南側の敷地のギリギリの所に、3.5階建て、換気口をこのマンションに向けた中規模工場が建つ可能性もあったのですが、想定してましたか。
積水はその可能性を当然に考慮して、設計しているはずですけど、南側をあんな接近させたということは、低層階の居住環境はどうでも良かったのでしょうか。

きょうは疲れました。おやすみなさい。

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ひとりでいっぱいあげてる疲れちゃったネガさん。
夢の中でも買えないマンションへの悔しい思いを必死にネガあげてることでしょう。目覚めたらまともな人になってるといいですね。

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>>21108 匿名さん
あ、ちなみに、西側はお見合いでも完売。都内で家を買うのにお見合いはマイナス要因と考えておらずしっかり完売してますからねー。マイナスだと思うなら検討しなければいいだけの話で、マイナスだと執拗に煽り故意にマンションの評判をさげているだけ。

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完売後に出てきた不安要素としては、デベが駐車場の需要を見誤った挙句、管理費が予定より値上がりしたこともありましたね。
値上げ額自体はたいしたことはないようですが、ちゃんとした説明もせず郵送通知だけで済まそうとした手続きの雑さ加減に対して、不安を抱いた人が多かった模様です。同意書を出さないと入居させないと言われたなどという話もありました。

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あとたしか、駐車場が駐輪場に変更されることにより、目の前の人通りが増えて不満を持つ住民もいましたね。

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>>21115 匿名さん
それは今話されてる内容への不安要素とは違うのでは。
ネガをあげたいのはわかりますが。

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>>21117 マンション検討中さん
ネガをあげたいわけではなく、以下のような経緯で議論があったので

>>21096 完売後にいくつか不安要素が出てきた
>>21099 それはない

そうだっけ？ あ、そう言えばこんなのもあったな、と思い出したので書いたまでです。

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今日も長文書いた挙句に僅か数行で一蹴される
アンチ君の一日が始まりますね。
おなじネタしかないから大変です

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管理費が上がったり駐輪場、駐車場の変更はここに限らずあること。上がったとはいえ1000～2000円弱。駐輪場が増えることは住人にとってプラス。ガラガラノ駐車場に対して自転車を止めたいのに止めれないという状況より、変更になることで、希望者を上回る駐車場ができましたからね。また同意しないと入居できない、これも虚偽の情報です。出さなくても問題ないことは確認済み、出してませんがローンの本申し込み先確定、内覧や入居説明案内等順調に進んでます。マンションの評判をさげたいからと故意にさげる書き込み、こちらそろそろでるとこでた方が良さそうですね。

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ここのアンチの方は本当に努力家(？)だなと思いますが、ここで頑張ってネガキャンして得られるものってあるんでしょうか？
レスはほぼ削除される上、契約者も中古検討者(今居るのか分かりませんが)もほぼ見てないのに、ネガキャンに時間も労力も使っていて凄いですよね
いつも上がっていてたまに覗くといつもいつも身を削ってレスされています
閉鎖しない限り止められない状況になってしまったのかも？と思うと少し気の毒ですが、閉鎖しても住民版でハッスルし続けるのかと思うとどこまで続ける気なのか多少気になりますね(野次馬根性ですみません)

それだけ魅力的なマンションだったんでしょうね
個人的に立地に全く魅力を感じなかったので販売中は興味がなかったのですが、完売後に周辺マンションのスペックと比べて見ると価格も抑えられていてバランスの良いマンションだったんだなと思います
それがこれだけの大規模でこのご時世での早期完売に繋がったのかなと
魅力的な物件に出会えた方がうらやましいです

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中古は動きませんね。やっぱり値下げせず長く売り続ける目論見なんでしょうね。
ただ引き渡し後、実需がやむを得ない事情ですぐに手離すかも知れません。その場合はすぐ値下げするでしょうから、今中古を出している人たちはそれまでには捌きたいと考えているでしょう。

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そのネタも飽きましたね。
現実として高値で売れた住戸がある
売に出されてる住戸は僅か
人気のうちに完売した

あとはアンチ君の想像空想レベルの話
中古が安値
でたくさんでてくる夢を見て今日もネガる（同じネタ）
反論どうぞ

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だいぶ暴言は減ってきましたね。良い傾向です。

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>>21120 eマンションさん

同意書出してないんですね。
共用設備使ってほしくないですねw

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>>21125 通りがかりさん
住人装いむだな絡みは結構です。もしくはそれは住民版でやったら？
そもそも、うちも同意書は出さなくても問題はないと当時確認済み。出さないといけないものかについても当時の住民版にありますから確認してみてはいかがでしょう。同意書はださなくても、変更は決定事項ですし、付属の紙切れくらいにしか。今はもっと重要な書類があり、順調に進んでますので。契約者ならご存知のはず。

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>>21126 匿名さん
> うちも同意書は出さなくても問題はないと当時確認済み

　それ逆に言えば、わざわざ確認しないと出さなくても良いかどうか明確ではなかったということですよね。そうなら、当時言われていた「同意書出さないと引き渡しを受けられない」を信じてしまった住民がいても不思議ではありませんね。

　いずれにしろ、デベの通知方法は分かりやすい親切さに欠けていた（誤認させようとしたとまでは言いませんが）ことが良く分かりました。

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>>21127 匿名さん
なんとしてでも悪く見せるためにあげあしとりたいのが見え見えですけど。書類については念のため確認は大切なこと。仕事でも教わりませんでしたか。同意書ださなきゃ入居できないなどな虚偽の書き込みがあったため、否定するためにださなくても入居可能は積水さん側も認めていることと示されたまでのことでは。マンションを購入してみればわかりますよ、そんな同意書1枚だころじゃないのです、提出書類は。確認しておこうと思い確認する人もいれば確認しない人もいます。一部の確認したの意見をねじ曲げて悪い話にもっていきたいのですね。でもあなたなその意見に同調しマンション検討を拒む程の内容ではないことは明らかなので。

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検討板なのになんで契約者がいるの？

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同意書の扱いについて大混乱に陥っていたことは、住民板を見れば一目瞭然ですよ。

ためしに住民板で「同意書」で検索すれば、どれほど多くのレスがあったか、どれほど情報が交錯していたかよく分かります。なればこそ>>21126さんも直接デベに確認を取ったのでしょう。
住民板で部外者が煽っていたと反論するかも知れませんが、住民しか知らない記載内容も載っていますし、そんなものでないことは常識的に判断できます。

すくなくともデベの通知方法が拙かったことは、契約者こそよく知る事実でしょう。

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積水って特定の層からやたら嫌われているよな
ここが別のデベロッパーだったら全く同じ仕様や対応でもこんなにネガも沸かないな
むしろもっと賞賛されるだろうな

つまり、マンコミュでは、、
まぁここまでにしとくか

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>>21132 匿名さん
「全く同じ仕様や対応で比較」できないのですから、
比較できないです。
「むしろもっと賞賛されるだろうな」は、
あなたの思い込みでしょう。

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とてもとても暇なのでしょうね。わざわざ住民版チェックして更に難癖つけるのみててなんだか不憫でなりませんね。
その通りです。住民版で同意書について皆確認し合って、積水さんにも確認し、もう解決済みです。住民にとってはもう過去の話。今さら何か？レベル。同意書出す人は出す出さない人は出さないで終わった話。ここはマンション検討版です。すでに人気で完売したマンションが今数件売りに出されており、その物件を検討するにあたり、この駐車駐輪場変更事案も同意書の件も今の販売にはまったく関係のないことです。もう変更もとっくに決定していることなので、決定事項で売りに出されてますから。なので、変更事案や同意書のやりとりがネガであってほしいならそれは過去の話なだけで、現に今売りに出されている物件に関しては関係はないです。むしろファミリーの100%自転車が希望台数とめれることはプラス要素です。評判さげたい方にとっつは残念ですが。

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>>21131 匿名さん
だから？レベルの話。
いつの話だかって話。
通知方法が悪かったとしても、今この完売しているマンション自体の評判には無関係だあることくらいわかるはず。
そして契約者は管理費なんかは終了していて、ローンの利子や返済、ローン控除や減税措置について考えついる時期。
むりやりネガにしてもしょうもなくて笑えるだけ。でもおもしろかったです。次のネガの手口のレベルが低すぎて。

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過去の経緯であっても、こんな一日がかりでようやく確認できるような内容、しかもデベが契約者を混乱に陥れたことであれば、検討者にとっても貴重な情報ですよ。

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>>21136 匿名さん
はいはい、ま、何度でもケチつけててください。1日がかりで粗探しして住民版までに確認しにいって大変でしたね。でも残念だけど、掲示板の中ではむだに煽ってる人もいるから大事に感じたとしてもきみが思ってる程の混乱には実際なってません。
今売り出されているマンションにとっては関係ないこと。ネガする前に考えればわかるはず。もう決定してから売りに出されてるので。自転車が希望者数を上回る量の区画になってることはプラスでしかないからね。

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ここの人達、金でも貰ってんのかな？盛り上げるために。
それくらい異常な書き込み。

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このマンションが安い理由を書きます。その理由は土地の使い方に無理があるからです。

左の図はこのマンションの配置、右が一般的なマンションの配置です。大きな違いは南側に道路が有るか無いかで、建てられる建物の位置が変わってきます。赤い矢印は「道路斜線制限」という道路が暗くならないようにするための規制です。矢印が長いほど高い建物が建てられます。通常、道路が狭い場合には、その道路が接する面には高い建物が建てられません。そこで、建物を引っ込めることで、計算上は道路として認めてもらい、高い建物を建てられるようにするのです。

南側に道路が有る場合には、右図のように、建物を引っ込めて矢印を長くして高い建物をたてる必要があります。しかし、このマンションの場合、南側に道路がないため、道路斜線制限の規制はかからず、隣地斜線制限という緩い規制しかかからないため、南側ギリギリに建物を建てられるのです。

これは、購入者からすれば迷惑な設計です。日照や眺望に大きなマイナスの影響があります。デベロッパーからすれば、南側ギリギリまで建物を建てることができ、土地を有効に活用できるわけです。だだし、それは南棟の環境を犠牲にしたものです。

南側に道路がない土地は、一般的にはマンションに向かないのです。南側に道路がない土地にマンションを建てる場合には、南棟の環境を保持するため、道路が有った場合と同じように建物を引っ込めるような設計にします。ところが、このマンションは、それをしなかったわけです。というより、できなかったと言った方が正解です。

そこにもいくつかの理由があります。一つ目は、グランドメゾンというブランドから、緑化面積を大きくすることを優先し、建ぺい率を重視せざるを得なかったこと。二つ目は、土地の形状にあった建物配置にすると既存の間取り等で設計できず建築コストがかなり上昇すること。三つ目は、品川シーサイドの物件として、分譲価格を上げることができず、建築コストを分譲価格に転嫁できないと考えたこと。です。つまり、もう少し高所得者層が購入する地域に建つマンションであれば、このような設計には絶対にならなかったということです。

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こんなに長文かけるんですね。文字数制限ないのかな。

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>>21139 匿名さん

あなたすごいね

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長文書いてるけど結局いつもの妄想レベルの話だね
ごめんね、やり直し。

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一般的なマンションの事例は20件程度挙げてくれれば分かりやすい

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価格がそこそこで設備が良くて長期優良住宅だし駅からも近いし早期に完売

まぁ結果論と空想論戦わせても仕方がないけど積水ハウスの設計は見事だったという事実

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はい、正論のように長文で丁寧にネガあげるパターンも通用しません。何はともあれ、人気で完売。それが全て。
駐輪場が変更もになろうが、どんな通達方法であろうが、同意書があろうが、それを期に契約解除や、転売は発生しなかったこと、何も混乱にもなってなかったことの全てですね。

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>>21139 匿名さん
一般的なマンションって、、、
南側に建物隣接の建物どんだけあると思ってんだよ。
その考えでいくと建物と建物の南北間は全て道路が通ってる事になるんだけど。。
建築学校の学生でもわかる内容、よく掲示板にこんな堂々と書けるな。

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>>21139 匿名さん
理想の話？？
ちょっと恥ずかしいくらいな、空想的な考えで。笑

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>>21139 匿名さん
ふーん。長いな。くらい。以上。
で、安い価格のこのマンション、きみは買えたの？

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>>21139 匿名さん
すごいわかりやすいです、ありがとうございます。

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>>21139 匿名さん
見てて恥ずかしいからやめてくれ。。
学生さん？

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>>21139 匿名さん
設計士に見せたら大爆笑でした。

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>>21139 匿名さん
えっと、、
そもそも建ぺい率使い切ってないね
それに建築コスト抑える仕様だったら、真っ先に2面バルコニーは採用は見送ってアルコーブ無くすかな
あとスムログのこちらも参考にどうぞ
https://www.sumu-log.com/archives/8534/

図まで作ってくれて熱心だけどこの理論が正しいとして大幅に安くできるのならそれで良いかな。その分コストかけれるとこが出来るんなら他もそうすればいいのに、ってかそうするんじゃないの？

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>>21152 匿名さん
建築関係の方ですか？？
改めてとてもいい買い物をしたと実感致しました。ありがとうございます。

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>>21149 マンション掲示板さん

自分で参考になる連打して楽しい？

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>>21154 匿名さん

一人芝居してて楽しい？

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調べればいろいろと問題点が明らかになってきますね。。

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>>21139 匿名さん
建築の考え方としては合ってると思います。
おそらく、実際これだけの規模の設計はした事がない人のコメントですね。
まあこれだけの規模の設計をした事ある人はそうそういないでしょうが。

規模が大きいですから、感覚がスケールアウトしてるんだと思われます。
あなたが言うように、南側をセットバックして住まい環境を整えるは正解なんですが、
ではお隣に建物が建つと想定して、いくらセットバックすれば充分だと思われますか？
今回、当然その辺りは考慮されていて、セットバックされています。
通常の建築では充分な距離がとられているように思います。
平面的にぐーっと引いて、この建物サイズと比較すると、距離が小さいように見えてしまう。
現地いくと結構距離あるじゃん！と感じるはずですよー。
あなたが考えられた内容が配慮されたマンションです。良いマンションですねー。

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>>21157 マンション検討中さん
一見内容がありそうで全く無いレスですね。

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