ドレッセ美しの森シルフィーノ

買い物なんて、要は自分がどうかだけ。
他人なんて関係ない。
匿名掲示板なんてこんなもの。

情報も嘘半分。
信じる奴がバカ。

でも、今年は未曾有の不動産購入機会。国の後押しも今年がピークではないかと。

このエリアの比較対象物件が弱いのもここが注目される原因かもね。

>信じる奴がバカ。

いやいや、言葉が悪い人もいますが、なかなか的を得ていると思いますよ。
むしろ、批評に対して守りに徹している人の書き込みが哀愁を感じます。

契約済みの130さんの書き込みが、とても冷静に決断されたものと思い評価します。

ここを参考にして購入する人はいないので、どうかご心配なく（笑）

やっぱり、売れ残り200戸強は本当の話でした。
マジでどうするんだろう、来月竣工だっていうのに。

ここも「実際のお部屋をご覧いただけます♪」ってなるのかなぁ

竣工直前に半数以上の２００戸の部屋が未販売ということ？長期戦ですねー。

158
嘘つけ！

2月に完成するのに、まだ販売していないってことあるかよ。
完成してから販売したら、畳とか日焼けして売り物にならないぞ。

ったく、シロートでもわかる嘘を書くなよ。

>>161さん
ここはどうか、確認したわけではないのでわかりませんが、
竣工しても全部販売していないデベさんの物件も世の中にはありますよ。
確かに理解しがたいが。

そうかそうか。

要望書が入らなかったから販売対象にしなかったということでは？
フロラージュもセントヴェールも竣工まで未販売というのはなかったと思います。

162さん

竣工済みで販売していないデベが存在するのは、
販売したいけどできないだけです。理由はわかるでしょ！？

商品作り終えたあと、意味なくそのままにしておいて、
わざわざ劣化させるバカはいません。

多分158さんの言うとおりです。

私は２期販売で購入をしました。その時、ウエスト約200戸強のうち50%強が販売済。
20戸ほどが第２期販売分。
イーストは、第２期から販売を開始しており、150戸のうち50戸を販売していました。
差引200戸程度は第3期以降（つまり１月以降）に初めて販売することになると思います。

東急さんが最初からこの販売計画だったとは思いませんが、少なくとも２期販売の時点では、竣工後に新規販売する物件がでることも当然覚悟していると思われます。

私もこの物件に5000万円半ばを出せと言われると躊躇しますが、（実質）１階でない部屋が4000万円代で理想的な間取りが手に入るなら、総合的に「よし」と判断して、購入に踏み切りました。
既に4000万円台の物件はほぼ無くなりつつあり、他の購入者さんも同じことを考えていると思います

今後の販売は苦戦すると私も悩みましたが、残り住戸を数百万単位で値引きされても、私の購入価格との逆転はまずなく、値引きによる資産性の毀損は小さいと判断しました。
眺望云々の物件ではないのに、階ごとに随分値段に差がつけたなという印象です。（タワーマンション並みです。）

私は徒歩12分より、田園都市線の満員電車の方が憂鬱です。同僚に散々脅されています。

166さん

しっかりご検討されて購入に踏み切られたことは、純粋に素晴らしいことで第三者が口を挟む余地はないと思っています。

しかしながら、竣工後に販売を開始することについて、逆立ちしても納得できません。
どの業界もそうでしょうが、在庫（竣工物件）を滞留（売れない・売らない）させる期間が長くなるほど、資金の回転は悪くなり、デベ側はキャッシュフローが悪化します。

ましてや、この世界不況下において特にデベロッパー業界は非常に苦しい状況に置かれており、土地と建物のコストにかかる借入金すらできないデベもあり、昨年はカタカナ数社が倒産もしくは会社更生法の適用になりました。

こういった中で、東急を主体とした大企業のデベ物件であるシルフィーノであっても、在庫を滞留させるようなことはしないはずです。

以上から、私としては「まだ売らない」ではなく「売ってるけど売れない」としか考えられません。

売れないから小分けにして売ってるだけで今回販売対象外の部屋も興味がある素振りをすると飛びついてくるよ。
このマンションの造りは外廊下の典型的な田の字間取りだからやめたけどね。

>>167

東急はデベじゃないって。電鉄会社。

売主4社の中でシルフィーノごときでキャッシュフローが悪化する会社なんてない。

東急は東急沿線のブランド価値で生きてる会社。下手な値下げでブランド価値を下げるということは将来のキャッシュフローを失うということ。利益出したかったら田都沿線にもってる簿価の低い土地を売却すればいい。それを可能にするのは田都のブランド。だからたまプラと二子玉に投資する。

販売を遅らせてるのは販売戦略なんだろうね。シルフィーノも昨年10月の二期開業した時は売れたらしいから、今年の駅の三期開業は見越してるかもね。今後たまプラ近辺で新築も無いしね。体力あるんだからゆっくり売ればいい。

>>169

的を射ていると思います。
売れるに越したことはないが、ゆっくり売っていくことも
ある程度想定済みなのかなと思います。
近々であの付近で大型物件がないことも焦らなくてもよい
状況なのでしょう。
フロ・センより立地条件が悪いことで、販売速度も2物件より
落ちるのは明確ですが。

バス停が目の前にあるから、定期代会社からもらえばいいのでは？
雨や荷物が重い日、疲れてる日の帰りなんかはパスモでバス、
歩くのが苦痛な距離では無いので普段は歩けば健康増進＋お小遣いかせぎで一石二鳥・・・
サラリーマンの懐にやさしい通勤環境と思います。

１６７さん
簿価が低い土地？
時価会計知らんのか。
電鉄系には監査も特に厳しい。

この物件だけで、CFが厳しくなることは仰る通りない。
しかし、どんなマンション開発でもCFを悪くなることが前提の
計画はありえない。

故にどんなに否定しても売れ残りであることは間違いない。

ひょっとして、
①「匿名さん」じゃなくて「入居予定」・「契約済」で、
必死で自分の選択を正当化している？
②営業マン？

>>171

徒歩１２分の距離でバス通勤が認められる会社ってあるんですか？

174さん

そうだこの物件は、”なんちゃって”であることを忘れていた・・・
売れ残り等々、すべてこれで解決。

>>173
認められない会社もあるんですね。

いちいち家から駅までの距離を調べる会社なんてあるのでしょうか？？？
駅から徒歩１０分弱ですが、バス定期代は会社に申請しましたよ。

わが社にそのような規定はありません。詐欺行為ではないですよ。
そのような規定がある会社もあるんですね。

中・小企業は厳しいのですね・・・。

私も今住んでいる家から駅まで徒歩１０分ちょいですが、バスは定期代として頂いていますよ・・・。
貰えるのが普通だと思っていました。

>>中・小企業は厳しいのですね・・・。

中小企業ほど社内規定も整備されておらずいい加減なところも多い

零細企業は交通費にもシビアなんですね。

大企業だと自宅住所から通勤経路を地図で調べられます。
だから、この物件では申請してもバス代は出ませんね。

中小企業だけど、申請した時きちんと調べられて駄目でした。元々庶務の方と相談して
「駄目もとで出してみようか」という感じだったので、最初から期待してなかったけど
本社で通らなかったですね。
会社の大きさうんぬんではなく、そこの会社の総務がどこまでやってるかだと
思いますよ。
以前勤めていたのは大企業（名前を知らない人はいない）だったけど、その辺は
テキトーだったし・・・

うちの会社は１ｋｍで大丈夫です。距離は会社ごとです。ただ実際バスにのるのですかね？

>>166さん、>>169さん、>>170さんあたりが言われていることが本当で
確認しましたが、実際に多くの部屋がまだ販売されていないようです。
実情は知りませんが、「売れ残り」ではないということですね。

>>172

知ったかぶるな。日本は時価会計じゃない。不動産の評価額が下がれば切り下げるが、含み益は決算書には反映されないの。時価で評価してるのは有価証券などだけ。

172さん、178さんの意見に賛成です。

まず、誰が考えても収益が悪い事業＝竣工後に販売することなどしません。
こんなことは、相当のクルクルパーでもわかります。
私としては、営業さんは紳士的な方が多いと思っていますので、入居予定者の必死の抵抗だと思います。

通勤手当は、しっかりした会社ほど明確な社内規定を持っています。
しかも、今のご時勢はJ-SOX対応や内部統制をきっちりしていないと特に上場企業は生き残れなくなっています。
この物件の距離でバス代を支給するとか、あいまいな社内決済で支給されるとか聞きますと、なんと情けない会社なんだろうと思ってしまいます。

先日、モデルルームを見てきました。

78平米の間取りについて、平均して5500万円ぐらいですね。
設備は充実していますが、駅からの距離・立地・他物件との比較をしますと5000万円前後が妥当じゃないかと思いました。

99平米の間取りについては、これを買う資金があれば一戸建てにしたほうがいいと思いました。

非違おおお

>>189

こんばんは。

>>191さん
お見立ての通りかなと思います。
ここもそうですが、私もいろいろ物件を見てきましたが、
自分なりに試算した価格の1割増しぐらいの物件って多いですね。
それで、デベによりますが、値引き交渉で1割下げてくれて
なんとか試算した価格に近付くというのが理想でしょうか。

美しの森のマンションに住んでいます。私の会社では、バス代を申請したらすぐに通りました。
きっと、企業によって規定が違うのでしょうね。

バス代が出るか気になる人は、ここを購入する前に会社に確認すればいいことです。
たいていの会社ではNGだと思いますけどね。

1割引いて売れば、スムーズに売り切ると思います。
設備仕様は抜群ですし。

床やドアのカラー選択ができないのは残念ですけど。

>>18さん
AOKIの前、着工が決まったようです。
本日建築確認の看板が出ておりました。

本年8月着工、長谷工で124戸。

何だか最近の田都沿線の新築マンションは長谷工が多くなりましたね。

AOKI前の土地はドレッセができる予定でしたが、東急は売却したようですね。
東レ建設、室町クリエイトが事業主となっていました。