プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

>>3816 匿名さん
・関西を代表する数ある駅に内の一つ(人気路線阪急電鉄乗降客数12位は、上位13%に属する)
・「令和3年分民間給与実態統計調査」によると、2021年（令和3年）の平均年収は443万円。
例えば6500万円のマンションを平均年収が住宅ローンで買おうとすると年収の15倍になり住宅ローン審査は厳しいと思われます。新築なら年収の平均7倍が住宅ローンの目安と言われる中、平均年収の2倍以上(9割住民ローン利用想定)は一般的な平均層ではない富裕層という趣旨です。

あくまで客観的なデータから意見申し上げており、阪急塚口駅を評価する意見が出ても不思議ではありません。

>>3817 マンション掲示板
阪急電鉄の中ですら12位ですか。。。
もっとも上位かと思いました。関西の駅全体では一体何位なんだろう。
改めて阪急塚口のショボさ、駅力のなさを再認識させていただきました。

1人何役もなりすまして荒らすのは勝手ですが、見苦しいのでやめた方がいいですよ。
ここまで執着されては買えない妬みと言われても仕方ありません。

>>3821 マンション検討中さん
もうこのマンションのために何も投稿しないでください。住民の私から見ても論理が破綻しています。お願いします。

>>3817 マンション掲示板さん
その通りで、ローン査定の件など非常にリアルな話をありがとうございます、全く縁のない方々はピンと来ないと思います。
阪急の駅も90ヶ所あり梅田や神戸、京都と素敵な駅のある中で塚口が12位とは正直驚きました。
なるほど、尼崎市が駅前広場の活性化に力を入れている意味が理解できます
ここはこのマンションに関する掲示板だから臆せず書きますが、私には少し高い買い物でしたが、他の入居者の方々も気持ちがいいくらいマナーが良くて、施設と併設なので24時間有人管理で安心ですし、毎日が便利で大変満足してます、これは住んでみないと絶対わからない事ですね。

>>3825 名無しさん
関西を代表する数ある駅のうちの一つです。阪急神戸線は人気ランキング1位です。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2...

>>3819 評判気になるさん
・(第 16 表)給与階級別給与所得者数・構成比によると、給与所得者 5,270 万人のうち、年収800万円超は11.6%に過ぎません。生活保護受給数は約203万人。
参照:令和3年度国税庁民間給与実態統計調査結果
https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan2021/min...

・全上場企業の平均年収605.5万円（東京商工リサーチ・2022年8月公開「上場企業3213社 2021年度決算『平均年間給与』調査）であり、一馬力では足りない。有配偶率を6割と計算しても、専業主婦家庭もしくは時短勤務であれば、平均年収443万円の2倍の給与を超えることは容易ではない。

・上場企業も市場再編前の従業員数は、東証1部約255万人。東証2部約12万943人、JASDAQ約10万4,335人(東京商工リサーチ)。日本は中小企業の数が99.7%。
上場企業に勤め1馬力年収886万円以上又は共働きで886万円以上(子育て期間働けない時は一方の貯金から払える、親の支援がある等)であれば、6500万円マンションを住宅ローンで購入できるでしょう。

・共働き世帯数
https://www.jil.go.jp/kokunai/statistics/qa/a07.html

本当の富裕層には様々な個性の方がいらっしゃいます。本当の富裕層は都心6区を買い、本当の関西富裕層は梅田、難波あたりを買うと思います。

平均年収の2倍である886万円は、上場企業の平均年収を281万円も上回る水準です。日本国民1.2億人のうち、上場企業Gで働けている人はたったの2%

関西人気路線阪急神戸線かつ穴場人気ランキング3位徒歩1分の立地を手に入れることは容易ではないことを理解して頂きたいです。
検討できる土俵にある人は経済的に恵まれていますが、梅田～三ノ宮まで広域検討できるのも事実ですので、そこも含めてデベの価格付けが適切であるかは別問題です。

>>3830 口コミ知りたいさん
関西一人気路線の阪急電鉄駅のうち、乗降客数12位、穴場ランキング3位。関西を代表する駅のうちの一つでしょう。

>>3832 匿名さん
こちらは検討版であって購入者が集う住民版ではありません。マンション住民の品位を高める趣旨はないはずです。
購入検討者及びそれに準ずる者が、ある程度の客観的データをもとに各々の判断・意見をやり取りすることが検討版の趣旨かと思います。

>>3836 匿名さん
「住みたい街」ランキングは、既に人気になっている証拠。穴場だからこそ投資妙味があります。もちろん、マンション価格が割安か割高かは別問題。個々人の判断次第と思います。

>>3841 マンコミュファンさん
なるほど、投資家目線では厳しく、実需に頼らざるを得なかったため、竣工前完売できなかったと理解しました。
今年8月で竣工1年を迎えるのに、未だに売れ残っている現状から、富裕層は数少ないというのが結論でしょうか。
しかし、富裕層＝兼業投資家というイメージもありますので理解に苦しむところがあります。

もともと完売するつもりが無いのは何故なのか
明確にわかる人がいたら教えて欲しい。
購入したいタイプとフロアーがあっても
販売してないんだから、しかたない。

竣工後1年経つと新築→新古（中古）になると聞いたのですが本当ですか？

周辺相場と比べても割高とは自分は思いませんけどね。
興味がないのならこのスレに固執しないとは思うが真面目に検討してる人もいるんで、本当に買う気のない人は執着せずにさっさとお目当ての物件のスレへどうぞ。

>>3846 マンション検討中さん
平均年収443万円では買えない物件であるため、市場実勢を踏まえて価格設定が妥当であるか否かが論点ではないですか。魅力的な物件であることは間違いありません。

>>3847 マンション検討中さん
実際にスーモなどでご自身で比較してみればよく分かると思いますよ

将来は梅田一極集中になるので10キロ圏内（徒歩帰宅可能）でないと難しいですね。
塚口はギリ圏内ですが、西北は圏外です。
神戸は今後没落しますから30年後を考えたら武庫川から西はやめといたほうがいい。
塚口が廃れる要素はいまのところないです。

仮にこの物件が割高だったとして、みなさん他はどんなところを候補として考えられてますでしょうか。
個人でも探しているのですが、東京都心ほどではないにしても明確なステータス性を兼ね備えるエリアの物件を割安で買うことは現在の市況では難しいように感じています。生活利便性、居住性、資産性、ステータス性等々、全てを同時に叶える物件は無く、予算に制約がある上ではこれらは常にトレードオフの関係になっていることが殆どですね。
この物件は阪急を使うことが多い方で、利便性の高い効率的な暮らしをされたい方には響くように捉えています。逆にそこにあまり魅力を感じないようであれば、沿線を変えたり、駅や商業施設から少し離れることで選択肢は広がりそうでしょうか。商住一体という観点だけ切り取るとパークホームズ門真とか？

>>3856 匿名さん
明確なステータス性を兼ね備えていないエリアのマンションが割高だから、販売不振という結果に繋がったんだと思います。

なんでこんなに粘着されてんだろ
検討してないならもう見なければいいのにずっとネガキャンしにくるのなんか意味あるの？？

>>3857 名無しさん
貴方の考えるステータス性ってなんですか？それをはっきりさせないと何言ってんだかよくわかりません、、、

>>3860 通りがかりさん
駅に降り立った瞬間、周囲から一際目立つマンションが我が家だなんてこの世の勝者になる感覚。エントランスに足を踏み入れる瞬間、周りから眺望の眼差しを向けられるマンション。それこそステータスがあるマンションと定義されると考えます。

人気路線No.1の主要駅から降りたった瞬間我が家がみえる、これほどの至福が果たしてどれだけあるのでしょうか。
価格の3面性のうち、相対的希少性、効用を満たす。需要は多いにあるが、有効需要が足りていないからまだ販売が続いていると思う。マンションが悪いのではなく、有効需要がないだけ。

有効需要？なら無効需要と云うのはあるの？
なんの事？
もっと分かり易く価格のミスマッチと言った方がエエで。

相対的希少性、効用を満たしながら、需要が十分に満たされないのは価格的に前者2つを満たしてもそれに見合う販売価格ではないと世間の多くが認識しているってことではないのではなかろうか。

将来的にはわからないけど
現状の尼崎市のイメージなら
西宮市や芦屋市の同条件のマンションと比べて
3割引きくらいしてもらいたいって人が多いんじゃ無いかな

>>3865 マンション検討中さん
西宮や芦屋の同条件のマンションならここの三割り増しでは買えないですよ。

>>3866 名無しさん
3865さんは西宮北口、阪急芦屋駅と比べて3割差があるいうご主張ではないですか。

確かに割高割高と騒いでいる人は塚口のどこと比べて高いと言ってるのか教えて欲しいです

>>3867 検討板ユーザーさん
横から失礼します。現在の坪単価が物件価値を適切に表示しているか、周辺相場と比較して気になっています。予算的には問題なく買えます。

>>3869 マンション検討中さん
例えばJR塚口駅徒歩3分以内の物件でしょうか。

>>3868 匿名さん
なので西北や芦屋と比べて実際に価格も３割以上安くなってます
ちなみにもし仮に西北や夙川の駅ロータリーにマンションが建てられたとすれば少なくとも倍の値段にはなると思いますよ

>>3871 マンション検討中さん
よく比較されるそのプラウドシティ塚口と階数、間取りを合わせて比べてみましたが

マークスカイ13階76.86㎡3LDK
5,980万円

プラウド阪急塚口の価格表から
ノース棟13階75.01㎡3LDK
6,408万円
仲介手数料考えればほぼ同額になります。

地価、駅力、築年数などを加味すれば割高なんて言ってる人はきちんと調べてるのかと気になります。

>>3873 検討板ユーザーさん
私が前見たときは似てる間取りで2000万以上JRの方が安かったので悩みましたが、ここまで差がなくなってるのならどう考えてもこちらを選びますよね。
情報ありがとうございます！

>>3871 マンション検討中さん
JR塚口の物件も中古相場上がって、本物件との価格差小さくなってきてますよ（もちろんJR塚口だけでなく、全体的に相場あがってますが）。
新築に限ってみれば販売当初は割高だったここの相場も今や
適切だと思いますよ。

J尼徒歩9分の新築、プライズはこことほぼ同じ坪単価、Jグランはさらに上…？
ここが割高とも言えなくなってきているのではないでしょうか。

3873さん
売り希望価格と成約価格が違うのは常識やで。
一度売ってみたら分かるわ。
仲介屋は元付け契約を取る為に甘い査定をして
市場に晒し、ゆっくりと値段を下げながら売値を
下げていくもんや。概して高額取引は吹聴され
安値取引は表には出にくいから、素人は高値掴み
しがちやな。

>>3879 匿名さん
数年前より成約価格も上がってますよ。

ここに限らず上がった相場を受け入れて自分の予算内で検討するしかない
いくら高い高いと嘆いていてもどうにもならんよ

>>3873 検討板ユーザーさん
400戸以上供給するのと、1戸のみ供給するのとでは希少性が異なります。同じ時期供給していたら話は別ですが。

>>3881 名無しさん
個別物件の経済価値を貨幣額表示した額が適正表示であるか否かが議論の対象であって、単に相場が高いと嘆いているわけではないと思いました。

>>3883 通りがかりさん
価格が適正かどうかを判断する基準が相場では？

1～3階がない、60㎡台の3LDKがない（全体的に広すぎ）、2LDKはファミリー向けでない部屋構成ばかりで、特にファミリー層には高く見えちゃいますよね
内廊下で部屋がいびつな物件も最近では珍しく、量産型田の字住戸と比較するとよさそうな間取りが少ないのももったいない

>>3884 検討板ユーザーさん
不動産も株の相場も根本は同じ。経済理論も同じ。
買いたい人が多ければ、供給<需要→価格を上げて対処。
買いたいと思う人が減れば、供給>需要→価格を下げて対処。
不動産相場が上がっていると言われている要因は、需要>供給だからではないでしょうか。

相場が上昇基調(需要>供給)であるにも関わらず、竣工後も販売を続けている場合、①局所的に供給>需要②価格設定が高く需給ギャップが生じている、理論的にはそのいずれかと思います。

>>3886 通りがかりさん
買う側の理想論では？

>>3887 eマンションさん
不動産業者の傲りでは？

>>3887 eマンションさん
経済論です。需要と供給は経済の1丁目1番地では？

その時の相場が必ずしも適正ではないと云う事。
今なら坪辺り120万程度の土地をバブル期に坪辺り700万で売った事があるが、その時は700万が相場やったんや。
ここも同様、１０年も待たず結果は出るやろ。
バブルは弾けてから分かるもんや。

>>3889 通りがかりさん
金利、政策などの他の要素を考えていないから理想論では？
世の中そんなにシンプルではないのでは？

>>3890 匿名さん
こちらは業者さんばかりなんですね。
消費者が不買運動でもすれば価格が下がりますかね。

>>3891 検討板ユーザーさん
CPI前年同期比4％上昇（政府補助金除く）、政府の賃上げ要請を踏まえた春闘の結果等を踏まえれば、過去10年間の大規模金融緩和時代と同じく、不動産市場を楽観視できるかよく考える必要があると思います。

新日銀総裁が副作用からYCCを撤廃すれば固定金利が更に上昇、インフレ目標が達成されTONAの誘導水準を引き上げれば変動金利が上昇。そうなれば不動産価格はどうなるでしょうか。

他の要素を組み込めばより複雑化します。一旦シンプルに考えることが重要でしょう。

>>3891 検討板ユーザーさん
令和5年4月尼崎市人口月報によると、2021年1月1日～2023年4月1日の過去2年間で尼崎市推計人口は△4,507人減少しています。

人口が減っているのに、尼崎市のマンション相場はなぜ上昇しているのですか。需要＞供給と市場参加者が予想しているからではないでしょうか。

統計にもタイムラグがあるだろうに。

>>3895 匿名さん
今年の春闘の第４次集計では、定期昇給込みの賃上げ率が約＋3.7％。日本銀行は、賃金上昇を伴う２％物価目標に係る実現判断に、タイムラグがある統計結果を重視しているようです。

日銀総裁発言引用：「本支店から寄せられるミクロ情報の重要性は一段と増している」
大阪支店長発言引用：「統計の発表を待ちたい」「過去にないマグニチュードでコストの価格転嫁が進んでいる」「期待させるいろいろな動きが出てきているのは事実」

賃金上昇率及び物価上昇率 VS 金利上昇率、それぞれ不動産価格の綱引き要素と考えれば、更に金融政策に注目して、関西に存する不動産購入判断をする必要があると思われます。

参照：【ロイター「日銀支店長会議、賃上げ「広がっている」】
https://jp.reuters.com/jp.reuters.com/article/boj-report-idJPKBN2WH0A8
参照：【日本労働組合総連合会】
https://www.jtuc-rengo.or.jp/activity/roudou/shuntou/2023/yokyu_kaito/

>>2021年1月1日～2023年4月1日の過去2年間で尼崎市推計人口は△4,507人減少
これって、微減くらいじゃないんですか？
詳しくわからないですが、そこまで尼崎市の人口が減ってしまった感覚はないです。

調べたところ
令和2年10月 221,404人
令和3年11月 222,441人

見るポイントが違うと増えているみたいでしたよ。

https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...

>>3897 匿名さん
それは世帯数ですね。令和5年4月最新データ貼っておきます。仰る通り、2021年1月1日～2023年4月1日尼崎市推計人口△4,507人減は微減でしょう。
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/toukei/1006739.h...

平成25年調査によると尼崎市の空き家率は15%、過去2年間人口減少という調査結果があっても、尼崎市内不動産相場が上昇していると言われる理由は、何でしょうか。
JR及び阪急主要駅に係る駅前再開発によって、需要>供給と市場参加者が予想しているからかもしれません。
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/sumai/konyu/1011582/index....

>>2134 匿名さん
一期一次で即完売したプラウド葛葉と比べたら、塚口駅前の方が便利そうなのに竣工後も販売を続けている。何が原因なんでしょうか。

>>3899 契約済みさん
総戸数

とマジレス

駅にこれだけ近く買い物環境も良いと立地は最高なので価格さえマッチすれば瞬間蒸発してもいいマンションだと思います。
竣工は2022年8月だそうですが、現在は421戸中何割の成約率なのでしょう？

興味あるんですが、竣工までに完売できなかったのなぜなんだろう、大阪市内の同じ戸数マンションは大半売れているので謎。こっちのが商業一体なのに。

>>3902 マンション検討中さん
野村の考え次第なのでなんともですが、完売しなくてもいいから高めの値付けにしたからじゃないですかね
1000万安くして完売しても420戸で42億損します
なら1000万高くして50戸売れ残ってもそっちの方が売上も立つし在庫としてあとで何とでも売れる物件を50戸抱えられるのでそっちがいいと思ったんじゃないですかね

>>3903 マンション検討中さん
なるほど。
となると、売り主の営業戦略にまんまと1000万高い買い物をすることになるってことですね。
購入者にとっては完売を目指した適正価格で1000万安い値付けをしてくれた方が有り難いわけで。

これから建築する物件はもっと金かかるから、今ある物件は安売りせずじっくり売る方が得でしょうね　もちろん販売コストも嵩むのでそれとのバランスも必要ですが

>>3904 eマンションさん
スミフや野村ではなかなか厳しいですが、メジャーセブン以外であれば割引きもあるみたいなので検討してみてください

>>3903 マンション検討中さん
なるほど。分かりやすいです。3904さんと同じ意見で、できれば竣工前完売できる値段で買いたかったです。

購入者側には値段の選択余地はないみたいですね。

>>3904 eマンションさん
売出が1000万安い方がいいかはマンションを負債と捉えるか資産と捉えるかで少し様相が変わりますね
中古のマンションは立地・広さ・築年数・駅距離問わず一律1000万です！という法律でもあれば新築の高いマンションなんて売れないでしょう

もしかすると、すでに購入された方の中には5000万なら変えたけど6000万だと買えないという人が住人にいないことをメリットと考えている人がいるかもしれませんし

>>3908 マンション検討中さん
そうするとリセールに影響してきませんか？

日銀の金融政策は現状維持が続きそうなので、当面は住宅ローン（特に変動）の低金利を想定できますかね。現状円安と物価高を伴っており、そうなると高い高いと言っているうちにあの時買っておくのが安かった状態になりそうな気もします。

>>3910 eマンションさん
当面とは何年を想定されていますか？新総裁任期中に短期金利変更はないとご想定でしょうか。

>>3911 周辺住民さん
申し訳ありませんがあくまで個人的な感想ですので、このスレッドで金融政策の先行きの詳細を議論する意図はございません。もしご興味があれば住宅ローンアナリスト塩澤さんのYouTubeなどをご参考にして頂ければ幸いです。どこの誰とも分からない投稿よりは有用かと思います。

日経が下げないとマンション価格は下がらないハズ。

ご近所の稲野が思いの外…でこちらも動いてるようだと聞きました。
近隣物件との価格差もジワジワ小さくなって、相場なりに見えてきたのかもしれません。

>>3914 さん
最近はどこも建築費が上昇していますからね。コロナ流行初期からのコスト高はこれから竣工する物件価格に反映されてきているでしょうね。
稲野は竣工まで2年弱はありますし、比較的すぐに入居できるプラウドを検討に入れる方もいそうですね。

資材高が落ち着いて来たのも割と最近ですし、当面新築は値上がり傾向ですね。
JR尼崎のすみふは坪300以上になりそうですし、そうなるとほぼ駅直結のここもそのうち割安に見えて来る気がします。