シティタワー八王子フレシア（旧称：（仮称）八王子駅駅前タワー計画ってどうですか？）

アルプスの高さぐらいまで基礎が出来て来ました。
駅のフォームから見たら、南西の角部屋は西に間取りが大きく取られてるからサザンとほとんど被らないように出来てるように感じました。多分圧迫感はないかな。って思ったらすごく良いんじゃないかな。
真南の部屋以外は…
南東の部屋は間取りがリビングダイニングか東口に広く取られてるから、寝室とかが南口になるので、悪くないかな。
そんな風に感じました。
みんなサザンが壁っていうけど、実際出来上がったらどうなんだろう。

そろそろ販売開始のようですね。
管理・修繕費が高く感じますが、タワマンだとこれくらいですかね？
サザンより高いですね。
11年目以降が合わせて5万円近くなるのがどうかと・・・

管理費の詳細お聞きになられましたか？
私はまだだいたいの金額しか知りません。
まだ多少やすくなるように折衝中と聞いていますが。
11年目からの値上げあるんですか？
それは全く聞いていませんでした。

今月は販売延期にならないのでしょうか？
避難経路の話は解決したんですかね。

管理・修繕費の詳細（確定した金額）は聞いていません。
修繕費の値上げは、おおよその金額です。

修繕積立金があまり安すぎるのも問題ですが、
いったい幾らぐらいが妥当なのかがよくわかりません。
間も無く正式な金額が分かると思いますが、
重要事項説明説明までは教えてくれないのでしょうか？契約前にきちんと明示してもらって考える時間が欲しい。こんなに待たされてるのに。

>>843 マンション比較中さん
確かに。
でも、11年目より16年目の上がり幅が驚きです。

>>848 マンション検討中さん
そうですね！
10年目までは想定内でしたが、16年目以降ずっと同額だと負担が重く感じます。
賃貸に出しても実質利回りが下がりますし、中古で売る時も管理・修繕費の高さで敬遠されないか不安ですね。

>>849 マンション比較中さん さん
ずっと住むのであればある程度しょうがないかと思いましたが、確かに賃貸や売りに出すときにネックになりますね。駐車場借りたら16年目から月9万以上です。
修繕積立金の高騰化はタワマンの築15年以上のマンションの問題点となってますね。
正確な管理費を聞いたら、意向出してる人が結構消えるんじゃないでしょうか？ローンとかだってギリギリで組んでいる人はいないと思いますが、変動金利で借りて、金利上昇と修繕積立金の値上がりで、ローンがきつくなる人も出てくるはず。

>>850 マンション検討中さん
同感です！
未だに管理修繕費を明文化していないことに疑義を抱きます。
最近、フレシアはサザンを際立てさせるタワマンのように感じてきました。
設備仕様を比べてみても、サザンが見劣りしないような配慮がなされているように思います。
フレシアと比べるとサザンの中古が管理修繕費も含め割安に感じます。
サザンの中古で同じ位の広さのミッドプレイス八王子の中古が二つ買えます。スミフの物件ですが、
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_17483020/

マンション隣の店舗棟の工事もはじまってますね。

>>851
戸数も少なくグレードも高いから管理費が高めになって当然。
修繕積立金は管理組合で決めることで、販売時の金額は参考程度でしかないよ。

>>853 匿名さん
そうは言っても修繕積立金はスミフが出している金額にそんなには乖離はないはず。
管理費はマンションで管理組合が設置されてから決めることは出来ても、当分はスミフが完成してから未分譲物件として持つわけだから変えられない。
それに複雑にさせそうなのは、管理が防災センターと一緒だから、24時間有人管理は変更できないよ。
多分管理費とかの件でも負担割合とかで結構もめたんじゃないかな？
管理費の引き下げだって難しいと思う。
駐車場だって希望者がそれほど今は多くないみたいだから、期待してる管理費にも不足が出てくるんじゃないかな。
我が家は再検討中です

>>854 マンション検討中さん
管理費も修繕積立金も、実態は実費に近いです。駅直結の高級物件ですから、それなりの金額になると思います。
サザンの場合は、外廊下で、共用設備もほとんど無く、維持費を極力抑える構造になっています。その代わり高級感はあまり有りません。

スミフは未だ管理費、修繕積立金に関して購入しようとしている人にも明言は避けてる。
日程からして重要事項説明説明してすぐに契約。
なんだか誠実さを感じられない。
待たされた理由もきちっと説明してくれていない。
高級感…確かにあるかもしれないけど、
そこが気に入って購入検討したけど…

重説が契約時なのは当たり前では？

修繕積立金もまともな組合運営なら前倒しで引き上げるよね。

>>857 匿名さん
あっ、すみません。
言葉が足りませんでした。
管理費とか、修繕積立金の正確な金額を提示してくれるのが、重要事項説明の時って事です。
普通は申し込みする前に、管理費とか修繕積立金とかの金額って物件の概要に出ると思うんですが。

>>856 マンション検討中さん
営業の方が、設備仕様は国分寺のツインとほぼ一緒と言っていましたが、
ツインは水回りの天然石天板、タンクレストイレで高級感で劣りますね。あとエントランスも
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kokubunji_w/equipment.html

フレシアの設備仕様は、シティテラス府中緑町に近いですね。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/fuchumidoricho/equipment6.html

大量発注でコストダウンしている割に物件価格が↑

>>859 マンション比較中さん
キッチンは天然石天板にして欲しかったな
残念…

人工大理石でも良いのですが、フィオレストーンって言うのですかね、薄くて固いのが良いな。

モデルルームで見たトイレ、タワマンらしくなくてショボく感じた。

まいったな、低仕様なのかな？！

いまだにホームページの「設備・仕様」、「構造・防災」がアップされていない。
訳ありかな？

流石に着いてたお客さんも逃げちゃうよ。

>>866 匿名さん
↑
付いてたの間違いです

結果高額マンションなのかな？

土日、席は6つぐらいしかないのに、空いてるってどうなんだろう。やっぱり希望出している人少ないんだろうか？延長延長、って引き伸ばしたのは販売出来ていないから？誰か知っている人教えて

販売は8月上旬になってる。
今度も延期で完成売りかな？

>>870 匿名さん
完成売りだと、販売会社が管理費や修繕積立金、駐車場代払わなきゃならないから辛いでしょ。
いくら体力のあるスミフだってさ
修繕積立金、当初5年相場にかけ離れて安いのは、
売れ残った場合のスミフの負担を減らすためじゃないかな。

>>871 通りがかりさん
それはブリリアを意識したからじゃないですか？

>>870 匿名さん
何か問題が発生している雰囲気ですね。

８月になったら売るって言ってましたよ。

売るのか、売らんのか、はっきりしやがれ！

８月は本当に販売開始みたいです。予約入れてますよ。

>>869 匿名さん

抽選なんてほとんどないようです。優先倍率をつけているので２人でも４倍と言ってるだけ。ほとんど振り分けしているので
２人以上のところは出来レースでしょう。

本当に最近は価格が高い、オリンピック後に買う人が増えるのかな消費税増税するのに。

販売価格高い、ランニングコスト高い、賃貸利回り低い…
割高タワマンですが、皆さん購入されますか？とても迷っています。

住宅ローンは年収の5倍が理想

東京駅まで通勤。国分寺と八王子、どっちが良いかなー。八王子の方が安くて、電車も座れそうだけど。

高尾じゃないと座れないよ〜
立川が意外と入れ替わって吸われる。

✖️吸われる
◯座れる

立川までは我慢ですね(^^)

座れると嬉しいけど、吸われると恥ずかしいかもー。情報ありがとうございました。ても、立川にはスミフタワー無いですね。

修繕積立金はサザンと同じなら、住宅部と商業部と全体に別れて別積立になるはず。
この場合、住民は住宅部と全体にそれぞれ払う必要がある。
最近、サザンでは全体の修繕積立金の不足（初期計画時の漏れ？）だかが判明して、億単位の不足が明らかになったと聞いたが、果たしてここはその反省を活かした修繕計画になっているのか、確認した方が良いと思う。
全体の管轄だと住民は一致団結出来たとしても、半分くらいの投票権しかないので、商売で損失計上とか出来る企業と同じ判断にならないことが多く、結構厄介な問題になりがち。

そうね。下が商業施設だと修繕や管理費が複雑で大変なのよね。
サザンは商業だけじゃなくて役所も入っているし。
理事会って思った以上にもめるし丸投げしちゃうと大損するし
大規模マンションだと億のお金が動くからあなどれないよね。

>>881 匿名さん
八王子は始発電車がかなり有ります。10分前に行けば座れます。

立川が壺350国分寺は壺400、三鷹は壺450かな？
八王子は壺250〜壺300なんでしょうかね？
おかしな時代ですねー。

>>886 匿名さん
実話ならサザンにとって売り材料ですね。

マンションの管理（駐車場、共用部分等）は、難しいですね。
しっかりお勉強しないと、だまくらされちゃいますね...

>>891 マンション検討中さん

修繕積立金、安ければ、将来の修繕が心配になります。逆に高ければ、将来の修繕は安泰ですが、当面の負担は大きいです。結局大差が無いように思います。

スミフは長期計画で修繕積立金を出しています。
6年目からは倍以上に。
11年目からは当初より4倍程度。
16年目からは当初より5倍程度です。
駐車場の空きが増えると管理費もどうなるか。
よく考えてマンションは購入すべきですね。
まあ、タワマン購入する人は管理費や修繕積立金でガタガタ言う人は少ないのでは？

>>889 匿名さん
駅直結マンションの相場は、地域のマンション相場とは関係がありません。
次元が違うと思います。

>>893 通りがかりさん
このような高級物件は、投資のために購入する方がかなりいます。
そのような方に売りやすいように、当初の修繕積立金を低く抑えているのだと思います。

10年ごとに100万円の一時金の支払い

>>895 通りがかりさん
今の時期のマンションで投資はどうなんでしょうか？駅近って言うメリットはものすごくありますが、坪単価300万以上だと、都内の物件も視野に入ります

販売スケジュール2017年8月9日第１期登録受付
登録受付期間2017年8月9日（水）　10時～18時
抽選日2017年8月10日（木）　10時～　
販売戸数73戸
販売価格4,398万円～8,798万円
最多価格帯6,000万円台（10戸）

億ションは金持ちに個別販売してるから出てこないね。　

キツイ価格、半分も売れない

>>898 マンション検討中さん
もともと億ションはありませんよ。
南西角部屋の最上階が80平米で8798万です。73部屋の希望があるから、その分は即日完売です。
どこの不動産屋でも同じ売り方。
でも今後がどうなるか。
ブリリアだって威勢が良かったのは最初だけ。

>>898 マンション検討中さん
ほぼ購入してくれそうな顧客が73人いると言うことでしょう。
全員が購入すれば即日完売、一部取り止める客がでたら、完売まで数日かかることになりそうです。
2/3は残っていますので、今後の成り行きが注目です。

スミフは平気で5年売る？
5年で有明大暴落？
価格の逆転おこるかも？

第１期の７３戸は、即日完売となりました。

50戸以上売るなんて凄いですね！

>>904 匿名さん
8/9の朝、第一期登録受付の新聞チラシが入りました。しかも、登録受付は8/9当日限り、違和感有り過ぎでした。
73戸は、事前に登録が終わっていたと思われます。73戸を即日完売するための出来レースですね。
実際どの程度抽選が有ったのか注目です。二度も発売を延期して調整したので、ほとんど抽選は無かったのかも知れません。

これだけ引っ張って73戸か？
残131戸も有るのか？
厳しいですね！

市況から考えれば35戸でも凄いです。

スミフにしてはハイスピード。次の放出は価格上げてくるだろ。

第1期で総戸数の3分の1以上を売ったなんて、スミフとしては多すぎる戸数。
確かにやんわり値段を上げてくるかも知れませんね。

第２期
販売スケジュール
2017年10月下旬販売開始予定　

>>910 通りがかりさん

そうですね。

73戸即日完売という日本語がおもしろいです。
あと150戸残ってるのに…
即日完売というなら200戸売れなきゃと思った。

>>913
それはあなたがマンションの販売方法を知らないだけ

>>913 匿名さん
即日完売と言うワードを使いたいので、販売戸数を７３戸にしたと言うことです。売れにくい部屋が残っているはずですから、価格はこのまま据え置きで行くと想定しています。多分完成後も一部売れ残っていると思います。

>>915
それくらいのペースがスミフの販売方法。
第１期で全戸完売したら値付けに失敗したということ（価格が安すぎたということ）

https://www.mansion-note.com/
まだ、建物が建っていないので参考情報として、購入時の参考にしてもらえればと思います。売り主の住友不動産は隣のサザンスカイタワーレジデンスも手がけていますが、住居が販売完了と同時に手を引き、後には外部に借りている駐車場の空きが大量に残され、およそ年間一千万を超える赤字をそのまま管理組合に残していきました。一方、売り主に名を連ねている日本貨物鉄道の関連会社は、上記の駐車場の持ち主で、管理組合が赤字をなんとかしようと相談しても相手にせず、管理組合が訴訟を考えていると全体総会で方針を出してやっと話し合いに応じ始めました。しかし、その後も話し合いは遅々として進まず、このマンションが立つことがほぼ見えた時期に、空きスペースを再借り上げしても良い、と応じました。つまりサザンスカイタワーレジデンスの住民は高いお金を出して駐車場を借りて、空いているスペースを更に貸し主により安い金額で再度貸し出している状態です。管理組合は赤字解消のためこの条件を飲んだようです。また、修繕積立金も5年後の精査で億を超える誤差が出ており、修繕積立金が大幅に増額されました。住友不動産は特に責任を取るつもりはないようです。隣のマンションでそのような事があった会社の商品であることを踏まえ、十分な確認とその記録を残すことをお勧めします。これらは総会、理事会、個別の説明会などで詳細な記録が残されています。サザンスカイタワーレジデンスの購入を同時に検討されている場合は、管理会社を通じて入手し、確認できるはずですので、マンション売却後にどのような対応をするかを想定しておくと、いざ現実となった時に多少心構えが出来るかもしれません。また、実際に話しを聞きに行って価格が・・・という話になった際、サザンスカイタワーレジデンスを進めてきたりと、何を売りたいのかよくわからなくなったりします。
（2017/08/06 投稿）

内廊下は換気や汚れた際の対応が非常に重要です。今までに何件かの内廊下物件を見ましたが、入居後のマンションを見学に行った際、廊下にゴミの臭いがこもっている物件がありました。特徴としては内廊下、絨毯のような廊下、各階のクリーンステーションとゴミを搬出するエレベータの距離が離れているような物件では、ゴミから出る汚水がカーペットを汚し、内廊下で匂いがこもることがあるようです。駐車場の維持管理費はおもったよりも管理費を圧迫します。採算ラインなどをよく確認し、使用率が採算ラインを割った時の対応を確認されることをお勧めします。
（2017/08/06 投稿）

商業部を含めたビル全体の管理会社と、住宅部の管理会社が異なる場合は注意が必要です。おそらく販売時に確認しても明確な答えは得られないと思いますが、管理面での住宅部、共用部が非常に入り組んだ構造になりがちですので、自ずと管理会社の責任範囲も複雑になります。しかし、販売時はあたかも一体で管理するかのような話をされがちですので、よく確認されることをお勧めします。
（2017/08/06 投稿）

契約者（予定）です。
きになる記載がありましたので、本来住民版へ投稿すべき内容ですがこちらに投下します。

特に駐車場に関しては懸念が残ります。
私も確認してみますが、他契約者の方も住友さんへ確認してみていただけないでしょうか。
一人の声よりも届くはずです。

後はよろしくお願い申し上げます。

なかなか危ないですな、ぎりぎりまで待ってうちは撤退します。。。抽選次の方どうぞ(^｡^)

非常に参考になるご意見、有難うございます。
駐車場、内廊下の管理は、とても気になりますね。
空き駐車場は、外部に貸し出す等、色々対応が必要だと思います。
子会社にお任せ＝管理費が高くなる。
管理組合で、舐められないようにしっかり言うべきことは言って行きましょう！
何事も初めが肝心。
管理は、とても重要だと思います。

>>917 契約済みさん
1億でも400世帯で考えれば単純平均25万です。
誤差と言えば誤差かも。
ただ、スミフもずるいと思うのは、当初5年間の修繕積立金を安く設定しすぎだと思うことです。
多分出来上がるまでに完売はしないでしょう。
ブリリアだって、プレミアム住戸は残っているし、割高感が出てきたのは確か。
南西と北西の角部屋はだいぶ売れてると思うけど、北側の小さい部屋で角部屋ではないところは売れにくくなってると思いますよ。
それにオリンパスホールの陰になるところは、残りそうですね。完成後、駐車場も管理費も、修繕積立金もスミフが売り切るまで負担する訳だからね。
ブリリアと比べて管理費や修繕積立金、駐車場が安いって言ってるけど、本当のところは安い方がおかしいと思いますよ。やっぱりきちんと調べて購入して下さいね。

理事長立候補お願いいたします。

>>917 契約済みさん
サザンスカイタワーの駐車場は大きな問題になりました。サザンの販売が始まった時期、多分7-8年前だと思いますが、当時のマンションは駐車場付きが当たり前の時代でした。
棟内駐車場では全く足りないと考えて、棟外駐車場（駐太郎）を大量に契約したようです。しかも賃借料を低くするため、10年契約にしたのです。
ところが、サザンのような駅直結マンションの場合は、車が無くても、日常生活に支障がありません。マイカー所有者が極端に少なく、駐車場が大量に余ってしまったのです。
がら空きの棟外駐車場の負担は、サザンの住民の大きな損失になってしまいました。
不動産会社は、駅直結マンションのマイカー保有率が極端に低くなることを、サザンで学びました。従ってそれ以降の駅直結マンションの駐車場は、非常に少なくなりました。
多分このマンションも当初は駐車場が足りない状態だと思います。そうでないと、将来駐車場が住民の負担になってしまいます。

>>923 通りがかりさん
管理費と修繕費は平米あたりで比べると、フレシアの方が高いですよ。
駐車場は知りませんが。

>>926 マンション検討中さん
ちゃんと比べて下さい。
75平米で比べたらブリリアの方が高いですよ。
それに駐車場もハイルーフだとブリリアの方が高い。

>>927 通りがかりさん
多分当初5年間はフレシアの方が安いと思うよ。
16年目からの差は歴然。フレシアが高い。
20階以上の建物だと修繕は上からゴンドラ吊るしてやるようだし、費用がかかるのは目に見えてます。
サザンは棟内が空いてるんですよね？立体だと不便だし、みんな契約は駐太郎でしょ。駐太郎の契約はものすごくいっぱいで、一般向けにも出来た頃は契約料金もものすごく安かった。誰も棟内は使いたくない。普段使う人にとっては立体は時間かかるしね。

>>921 マンション検討中さん
73軒の販売はすごいですね。
あれだけ待たされて、待たされて、大体の重要事項説明なんて5月に聞かされて、それでも待った人は凄いと思います。ほとんどやめないで最終的に登録までしたんだから。でも、契約は11日から15日までですよね。15日は日が良いので、契約する人は多いはず。手付けを払ったらやめるのは難しいですよ。売り出し価格の1割ですからね。
どれくらいの人が最後にキャンセルするのかな？
管理費とか修繕積立金の重要事項説明聞いたのつい最近だろうし。
テナントとの管理体制とかでも揉めそうな予感。
24時間管理って言っても、管理人がマンションの方に常駐する訳ではないし。
我が家は撤退しました。

>>927 通りがかりさん
管理費
ブリリア 360円位/平米
フレシア380円位/平米
修繕費
ブリリア80円位/平米
フレシア100円位/平米
なので月々40円位/平米（75平米で3,000円程度）はブリリアが安いと思いますけど、違いますか！？

>>930 マンション検討中さん
すみません。単純に計算すればフレシアの方が高いですが、修繕積立一時金とかも合わせて考えると、フレシアの方が安くなると思います。
一時金が少ないと結局6年目からの上げ方がきつくなるのと、10年目とかの修繕積立金で当初の一時金なんかは使ってしまうはずですから、一時金を考えたら、フレシアの方が安くなります。
これって内廊下で高層マンションでは少なすぎると思います。駐車場もフレシアはマンションの中に立体で入ってしまっているので、空きが出ても他に貸せません。でも、ブリリアとかだと別の塔に建っているので、空きが出たら貸すこともできます。
そう言ったことを考えたら、フレシアはリスクがあります。
サザンの北側はフレシアが出来て売りに出ても中々値段が付きません。多少値崩れしてきています。

駐車場問題はそもそも駅近物件も一律に一定率以上の駐車場の設置を義務付けている条例が実態に合ってなく、スカイの住民はこの条例の被害者。この条例が住民に使わない駐車場を抱え込む事を強制し、駐車場オーナーを喜ばせている。駅前と駅１５分の物件の駐車場必要率が同じなんてありえないだろ？連携してこの条例を実態に合ったものに変えるよう議会に働きかければ、駐太郎分を丸々返せるんじゃない？

>>932 マンション検討中さん
サザンやフレシアのようなマンションは、駐車場がほとんど無くても問題がありませんね。
特例で附置義務駐車場は減らせると思いますが、サザンの場合は、１０年間解約不可の契約だったのが不幸でした。
フレシアの場合、サザンと同じ不動産会社なので、同じミスはしないと思います。

>>933 通りがかりさん
数台分は駐太郎だって言ってましたよ

>>934 口コミ知りたいさん
引き渡し時点では、購入者の大半がマイカーを保有していると思います。入居時に車を手放す方がいても、最初はかなりの駐車場が必要になるのでしょう。入居後車を手放す方が続出しますので、いずれ駐車場は余ります。その時、駐太郎を解約する予定なのでしょう。

>>935
知人がサザンに住んでるけど、駐車場あまりまくって理事会は無駄経費で困ってるみたいよ。
わざわざ割高な駅直結を選ぶ理由は、高齢で運転したくないっていう人が多いらしい。

駐車場の空きが多くて赤字なら、管理組合で議決して、駐車場料金を下げて稼働率を上げれば良いのでは？
管理費が高止まりするだけだと思いますが...

>>936 匿名さん
実際住んでみると、高齢でなくても、車がいらないことがはっきりします。
車の運転が不可能な高齢者にも最適なマンションであることも確かです。
サザンは駐太郎を１０年契約したのが、最大の失敗でした。

あちらはお年寄りの方ばかりだったから駐車場がいらなかったのですね。
こちらはどうなのでしょう？

八王子の平均賃金を考えると、やはり金持ちの高齢者が多くなるでしょうね。
世帯年収800万円の適正な新居購入価格は4000万円以下と聞いていますから。

>>940 匿名さん
年収1500万以上の方なら、相当多数いると思います。ただ、このような駅直結マンションが趣味に合うかどうかだと思います。