ザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンス

坪単価が控えめな理由は数m先に魚市場があるからだよ。
冬は気にならないけど梅雨明けや夏場は繊細な人にとって辛くなる。
それを理解している地元の人達は長浜アドレスのマンションを選ばない。

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＞坪単価が控えめな理由は数m先に魚市場があるからだよ。
それは、将来魚市場の移転などは無いし、価格に影響するほどに臭いということなの？　購入意向者が 繊細な人 とは限らないし・・・。
経営的に賢明な事業主なら、周囲に忌避要素（一部の過敏な人や繊細な人が嫌う病院や葬祭施設）があっても、販売価格を極端に下げたりはしない。
土地取得コストが低額だった、企業努力で資材調達でコストダウンしたとか、市況や消費増税を考慮してデベの粗利圧縮して価格を抑えたとか。

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>>土地取得コストが低額だった、企業努力で資材調達でコストダウンしたとか、市況や消費増税を考慮してデベの粗利圧縮して価格を抑えたとか。

昔から長浜の坪単価は周辺地より控えめなのは確か。これは企業努力と別の話だと思う。

>>周囲に忌避要素（一部の過敏な人や繊細な人が嫌う病院や葬祭施設）があっても、

一般的に忌避施設と言われるものに魚市場は含まれていません。

https://ja.wikipedia.org/wiki/NIMBY#%E5%AF%BE%E8%B1%A1%E3%81%A8%E3%81%...

周辺に気になる施設があったところで
入居後は窓を開けず洗濯物は室内干しを徹底する世帯は気にならないでしょうね。

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＞＞344 匿名さん
ありがとうございます。
私343ですが、移住者故に「坪単価は従前より控えめ」は初めて知りました。

＞＞342: 匿名さん の投稿が福岡の食文化を支える魚市場を否定するかの如き不適な見解、
しかもＭＳ価格に影響するとの愚かな思考に思え、投稿した次第です。

先刻、価格公開のメール配信がありました。
公式ＨＰにも価格詳細出ていますが、意外と控えめな価格でしたね。

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長浜はもともと埋め立て地の倉庫街+魚市場、大型トラックが行きかい
東側には那の津の倉庫街とボートレース場もあり、地元民はあまりファミリーが住むところじゃないと
人気がない地区。
那の津通より北は埋め立てと、トラックとパチンコ屋と予備校のイメージしかない。
これが港より西になると西公園となりイメージが良くなる。
電線も地中化されて自転車専用道路も整備された。

しかし、長浜は赤坂駅から近いのは事実であり、外から来た人には関係ない。
今後化ける可能性あり。

同じような感じで、昔姪浜は、川向うで、炭鉱と漁業の町で気性が荒く、地元の人が
あまり住みたがらない街であったが、地下鉄のターミナルとなって再開発がすすんでからは
ファミリー向けの住宅地に変貌した。

そう考えると案外色眼鏡で見ている地元民よりも、それを気にしない移住者のほうが
冷静に利便性とコストパフォーマンスだけで評価できるので良いかもしれない。

那の津通よりも海側にもう1本道路がつながると那の津道路がいまの昭和通りの感じとなり
トラックの数も減るだろう。

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＞＞346 マンション投資家さん
腑に落ちる説明ありがとうございます。

私は移住者です。ご当地の方の想いは素直に受入れようとしていますが、
時として理解不能というか、相容れない事が多いです。

それぞれの価値観がぶつからずに両立出来る余白が、
懐のふかさが福岡にはあると思っています。

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皆さん、ここの坪単価が割安な理由を探されているように思います。

モデルルームで説明を聞きましたが、単純に基礎工事のため、計画より半年以上完成が遅れるためだと思ってました。
他にありますかね？レジア赤坂テラスを調べてみればいいですよ。

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レジアはお買い得感高かったので完売も早かったですよね。
長浜アドレスは基本的に安いですね。
パークハウスは基礎工事トラブルで工期が伸び工事も増えたから、コスト増しているので
販売価格に上乗せはあっても、安くなる要因にはならないでしょう。

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追記
パークハウス並びのオリエントビル21階建の高層階友人宅で寝泊まりしていたことありますが、バルコニーは東向で那の津通りに面していないのに、ロードノイズがかなりうるさかったし、バルコニーは灰色に汚れてました。モデルルームでは分からないので、覚悟した方がいいですよ。年中窓閉めた空調生活ならば、ペアガラスで紫都かと思います。

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買いたい方も、冷やかしの方も

あと３０戸程度しか残っていませんよね！？
部屋を選べて、オプションを選べる今のうちが買いかもしれません。下層階はオプションの締め切りは終わっているかもしれません。

引き渡しの１年前に完売もあるかもね、投機目的の買いも多いかもしれませんね。

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福岡市は住みたい都市、上位ランキングの常連だけど、東京に出ると、東京のネイティブさん方に、出身を聞かれる。九州だと答えると、海外なんだと言われる。

確かに陸続きではないけど、そんなものだよな。

福岡市の地価高騰につき、ナンバー５の都市も今後楽しみなんだろうな。

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>>パークハウスは基礎工事トラブルで工期が伸び工事も増えたから、コスト増しているので
販売価格に上乗せはあっても、安くなる要因にはならないでしょう。

三菱地所レイジデンス側の原因で、工期が遅れといて、販売価格に上乗せってありますかね？！

西新とか大濠公園の物件をたまに見ていますが、結構良い値段しますね、それから売れ行きがイマイチ。
リサーチくらいしているでしょう。予定売り出し価格に工期の遅れた分を上乗せしているとしたら、ここもイマイチ組なのでしょう。
パークハウスの物件は、西新といい桜坂といいほぼ完売していますね。福岡に於いては割と売れる方向に価格設定しているのじゃないでしょうか。次は、福岡タワーズですが、これは苦戦しそうですね、何と言っても無駄に、駅直結、下層階が自走式駐車場というブリリアタワーとぶつかりましたから、価格設定がカギですね。

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＞＞350 匿名さん
それ周辺環境を推し量る事例だけど、１件だけの個体固有の１事例だよね。

きれい好きな方なら、ほぼ毎日掃除するからバルコニーが灰色になるまで放置しないのでは？
住まい方で汚れの進行度は異なるから。

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>>353
要因が誰に、何処にあろうが、販売価格出す前に発生したコスト増は、少なからずとも価格に反映されるでしょう。まあ、それでも長浜価格に収まっているってことでしょうけど。

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パークハウス赤坂タワーレジデンスの価格が安い理由。。。

実はこれ、私も契約をする前に、周辺の新築価格を調べて自分なりに考えてみた事があります。

そして、今回のポイントとしては、、、


〇中央区、他のエリアでも坪単価が250万を超えているマンションは総じて売れ行きが厳しい。(但し、プレミスト天神赤坂タワーなど、見栄を張れるマンションは好調)

〇長浜に関しては、参考にできる事例が少ない

〇舞鶴小、舞鶴中は小中一貫で、当該物件からは通学がしやすい

〇長浜ではあるが天神まで徒歩10分前後と、立地としては申し分ない

などがあります。


坪200万前後という価格設定は、周りからすると確実に『安い』です。

ザ・パークハウスですからね、安いマンションとは全く違います。

ましてや、ここより立地が良くない早良区や西区より安い訳ですから。。。お買い得なのは否定できないでしょう？



ここで、当該マンションの価格が何故安いかを改めて考えてみました。

間違いなくある要因は、、、

※土地取得単価が比較的安く抑えれている事です。


プレミスト天神赤坂の土地跡は、52億で取得していますが、それが価格に反映しているのは説明しなくても分かると思います。


次に言われている『魚市場』ですが、、、


価格設定に影響するのはあり得ないですね。


当然私も念のため臭いを確認しにいきましたが、正直全く気にならないレベルでした。


一部の購入者が気にする事はあるかもしれませんが、嫌悪施設でもないのにイチイチ価格を落としていたらキリがありません。
墓地やラブホテルが目の前なら多少は影響するかもしれませんが。。。


結論として、三菱地所としてが、、、


『坪200万前後の安めの価格帯でも想定利益を得られるから、早期売却を目指そう』と思っている
　


と考えるのが妥当ではないでしょうか？


今までの傾向を見ても、三菱地所は無茶な価格設定をしていない傾向が見受けられますので。

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>>354

もちろん、１戸１事例です。
バルコニーを掃除しているか否かに関わらず、灰色になる、なりやすいってことは、それだけ(比較的)粉塵が多いって事例です。

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魚市場の匂いは梅雨明けから夏が気になるから今の季節に確認されても判断できないのでは。
匂いが気になるかどうかは評価の分かれる立地というだけ。

>>〇長浜に関しては、参考にできる事例が少ない

魚市場の他は倉庫や商業ビルなど住宅街向きの環境ではなかったから参考にならないのは自明。
古くからのマンションがあっても住民は魚市場関係者が多いと昔､魚市場関係の知人が言ってたくらいだし。

立地の良さは姪浜以上だけど住宅街向けの土地が少ないから姪浜並みの発展を目指すなら埋め立てを進めるしか無さそう。

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>>358
概ね仰る通りですが。。。
今後長浜が発展しようがしまいが、どちらに転んでも坪200万程度なら『安い』と考えております。
発展すれば良し、発展せずとも悲観的になる必要はないかと。


魚市場は去年の夏前に確認しておりますよ。近くで仕事があったのでほぼ毎日通っている場所でしたので


まあ、大型スーパーの誘致などできれば最高でしょうが、、、
『駅近』『都市高速近』『天神近』だけで十分と言えば十分です。

くどいようですが、地名地名言う方向きのマンションではないですね。

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>>359 匿名係長さん

スーパーの生鮮市場が浜の町公園付近にあるから大型店の需要が少なそう。
埋め立てが進めば大型スーパーが進出する可能性があるかも。

>>地名地名言う方向きのマンションではないですね。

メリット、デメリットを知った上で購入するほうが無難ではないでしょうか。

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ちょっと前の情報で、これに少し期待してます
http://www.data-max.co.jp/300122_dm1305/

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