【契約者専用】武蔵小杉 ザガーデン タワーズウエスト

引き渡し日前倒しの案内が来ましたが、入居者にとってのデメリットって初めの年の固定資産税の払いが少し増えるくらいでしょうか？

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>>809 匿名さん
同月内なので、変わらないんじゃないでしょうか？？

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>>809 匿名さん
あとね、管理費か共益費どっちか忘れたが鍵の引き渡し日からだよ。日割。だからギリギリまで遅くすべき。

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アルヒのスーパーフラットで考えてます。
団信が機構団信と違う点が納得行けばいい選択肢だと判断しています。

変動の方がたしかに金利は低いのですが、やはり35年の長期にわたってこの水準の低金利もかなり魅力的だと感じたためです。

参考になれば幸いです。

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保育園の申し込みそろそろ始まるが、当マンション下に開設予定の保育園情報はないでしょうか。

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本日三井より不在着信がありました。
ローンの件かな？

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>>813 住民板ユーザーさん1さん
ないですよね、、
我が家も気になっています

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>>805 住民板ユーザーさん7さん
住信は12ヶ月連続で休業しないと全額免除にならないでしょう。ソニーは50%ですが診断のみで適用されるから、こちらの方が現実的かなと思います。

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https://job-medley.com/cw/341006/

保育園

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>>817 匿名さん
当方、2人目を駅から自転車で10分くらいの所に預ける予定です。 開園直後の保育園は仕組みが全く整っておらず、スタッフも素人みたいな経験の浅いスタッフが多く危険です。 ここの系列の新設保育園に1人目を預けたことがありますが、喧嘩していても手が回らず放置、怪我しても一切報告無し、イベントの完成度も非常に低く、後悔した記憶があります。 ご参考まで。

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確かにオープニング直後の保育園はちょっと。
自分の大事な子供を不慣れな保育士に預けるとかゾッとします。大事な時期で学力にも影響しますから、選定はよく考えた方が良いです。

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新設保育園は立地上、北口川沿いの低所得者（生活保護受給世帯）も多数来るでしょうから気をつけた方が良いです。
彼らは家庭環境が不安定ですし保育料も無償措置となってますから、トラブルも起こしやすく、巻き込まれたらとことんやってきます。
ちなみにうちは、私立の幼稚園に入れる予定です。

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＞＞821さん

幼稚園!
保育園の議論とは噛み合いません。

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>>822 匿名さん
ここは情報交換の場であって、議論の場ではないかと思いますが。
議論を求めようとするから、掲示板が荒れるのですよ。
検討板含めガーデンの掲示板が他より異常に荒れてるのは、極度にネットリテラシーの低い住人が、不毛な議論を求めようとするからというのも一つの原因かと思います。
有意義な情報提供。意見交換の為にご協力頂ければ幸いです。

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>>824 住民板ユーザーさん1さん

武蔵小杉は待機児童の問題を含め残念ながら教育環境が全く整っていないのは事実であり、住民にとっては非常に重要な問題です。従って、ネガティブな情報ではありますが、この問題を避けてしまうことは却って有意義な情報交換を阻害することになると思います。

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我が家は新設保育園に入園しました。
ですが特にこれといってトラブルに巻き込まれたり嫌な気分になったことはありません。
というか、そんな関わりもないといいますか...

これは巡り合わせというか運もあるかもしれませんね。ポイントなしでスムーズに入園が決まった方は失礼な言い方ですが富裕層ではなさそうでした。でも常識のある方々でした。(これは本当に恵まれていて感謝です)
ただそれよりもポイントや2人目など駆使して入られている方が多い印象で習い事の話なども耳に入ってきます。

そして新設当社は混乱など心配はしていましたがそもそも同じグループの園で経験を積まれた先生方が転勤で来られているので子供達も安心して預けられました。保育園の運営会社次第ですかね。その意味ではこちらの園はどうなのかもっと話を伺いたいです。

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台風大丈夫でしょうか。
ガーデンの木がなぎ倒されて、早速修繕金追加徴収とかならないですかね？

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そろそろローンの締切が近づいてきていますが、みなさんどこを選びましたか？
私は住信SBIと住友信託と迷ってます。どう選べばいいのか知識もとぼしく、皆さんは何を基準に選ばれたのでしょうか、、、

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先日の非常に強い勢力を保ったまま北上した台風24号の風の影響で、びっくりするくらいマンションが揺れました（体感震度２程度）。本当に不安でその夜は一睡もできず、非難も考えました。このマンションで基盤が弱いのでしょうか？それとも工事ミス？？？・・・・・・・。

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>>829 住民板ユーザーさん6さん

>>829 住民板ユーザーさん6さん
私はSBIからソニーに変更しました。理由は変動利率と諸経費がSBIより低いのと、無料団信の実用性ですね。

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>>831 住民板ユーザーさん1さん
ちゃんと担当者と対面して利率聞いたよね？パンフレットよりも低く利率言うからパンフレットだけで判断しない方がよいよ。

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>>830 住人さん
ウエストはまだ住民がいないのでイースト板で聞いてはいかがでしょう？

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>>832 匿名さん
ソニーよりSBIのが利率が低いのですか‼︎
ソニーに決めようと思ってましたが、SBIに問い合わせしてみます。まだ間に合うかな…

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>>834 契約者さん

各行の基準金利の推移を見比べればソニーを選んではいけない理由が分かります。
金利を上げるときは一気にあげます。

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うちも変動の利率が一番低いということで決めて、SBIでいこうとおもってます。
でもマンションオススメ？の住友信託のほうがなにかと優遇されたりするのでしょうか？そう思うと迷うところで。最初に説明うけたままでだいぶ忘れてしまいましたが、、、また固定にされたかたはいらっしゃるのでしょうか？

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我が家もSBIにしましたよー。説明を受けた時もそこにするつもりでしたが、お世話になっているFPさんにもオススメされたので迷いなく決められました。

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住宅ローンの契約先とコースは迷いますよね　我が家は提携外のローンを選択予定です　12月末の1月の金利を見て銀行を決める予定です。もちろん本審査は取得した上で。
ところで駐車場は応募が多く二桁以上の車両があふれますね。イーストではあまったと聞いていたのに。

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>>830 住人さん
これも、嘘っぽいなぁ。漢字も間違えてるし。基盤？も変だし。

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>>838 契約者さん
ウエストの台数がもともと少なく設計されていますので、イーストを使うことになると思います。

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>>839 住民板ユーザーさん3さん
びっくりはしないが確かに揺れた。震度1くらいだよ。
感じ方は人それぞれだが避難やら寝れないようなら住まいを再検討した方がいいな。

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>>838 契約者さん
質問させてください。
10月25日までに借入先を決定しなくても大丈夫ということでしょうか？
我が家は2社で決めかねて迷ってるところなので、もしそうなら助かります。

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変動で一番低いのSBIでした？
概算表出してもらいましたが、うちはソニーの変動セレクトが一番利率低かったです。購入価格の10%以上の自己資金有りの場合ですが。
概算表はあくまで概算なので、直接銀行に利率の確認はした方がよさそうでしょうかね？

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結局、免震は風に弱いってこと？

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これ？
「免震は台風などの強風の際には大きく揺れてしまうという弱点もあるんです」
https://www.news-postseven.com/archives/20120127_83155.html

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>>843 住民板ユーザーさん1さん
私も同じ認識です。
8/25のローン大相談会で両方話を聞きましたが、その時点ではソニー銀行の方が0.033%低かったです。(自己資金10%以上の場合)

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>>845 匿名さん
建設中にゴムの偽装事件もありましたからね
https://r.nikkei.com/article/DGXZZO88412840T20C15A6000000
ここもおそらく対象なので、管理組合は不具合の可能性含め、調査、追求して欲しい。
宇部のコンクリート偽装の際も、有耶無耶にされて終わったので。

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>>846 名無しさん
846さんはソニーの変動にされますか？

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SBIの社員が多いんだね

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>>846 名無しさん
自己Resです。皆さんの仰っていることが分かりました。住信SBI、基準金利は8月と変わっていませんが、物件限定の優遇引き下げ幅を0.04%増やしたのですね。結果、ソニーより0.007%低くなっているようです。(変動金利の話) 但し、事務手数料は変わらずソニーより高いので、トータルでどっちが得かは個別にシミュレーションが必要です。

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>>850 名無しさん
続きです。(長文失礼m(__)m)

ここに来ての優遇引き下げ幅の拡大は、明らかにソニーを意識した対応だと思いますが、提携住宅ローン専用ダイヤルの担当者曰く、優遇引き下げ幅の拡大は期間限定のキャンペーンであり、融資実行月の来年3月にはまた引き下げ幅が減っているかもしれないとのこと。。

金融市場動向で基準金利が変わるのは分かりますが、オフセット(物件優遇引き下げ幅)がコロコロと変わる(可能性がある)というのはどうなのでしょう？

変な話、基準金利は一定のまま、資金計画を決めるこの時期だけ優遇引き下げ幅を増やして客を取り込み、融資実行月になったら引き下げ幅を戻して(減らして)高く貸し付ける、みたいなことをされる可能性があると聞こえてしまうのですが、担当者の方は、作為の有無はさておき、結果としてそうなる可能性があることは否定されていませんでした。

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>>851 名無しさん
非常に分かりやすい解説で参考になります。
私もソニーかSBIで悩みましたが、利率は今も3月も僅かな差だと思うので、結果、事務手数料2.16%と1.6%の差でソニーに決めました。

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>>852 住民板ユーザーさん1さん

ソニーだと頭金1割必要なので
その残高を元に金利、住宅ローン控除を
計算したら、ほとんど金額差ありませんでした。
そうなると保険の適用要件が緩いソニーが良いかなと判断しました。

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↑補足
SBIはフルローン前提で計算してるので
当然ローン控除でかなりプラスになります
しかし手数料が高いので
その恩恵が相殺されてしまいます。

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うちは楽天銀行ですね。
見かけ上0.527パーセントと高く見えますが、
手数料がいくら借りても32万円一律、頭金不要、疾病保険付きでトータルでSBIやソニーよりも安くなるシミュレーションです。

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>>855 マンション検討中さん
楽天ショッピング&楽天カードのユーザが恩恵受けられることは何かありますか？

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>>856 住民板ユーザーさん1さん
ランクが最上位に近くなるので、ポイント還元率が3倍になったり、
楽天銀行のATMの手数料が複数無料になったり、
他行への振込手数料が無料になることでしょうか。
あと少額ですが、1万円キャッシュバックもあります。
ただ、私の場合は、シミュレーション上、それ以上にメリットが大きかった
（SBIよりトータル30万くらい安い）為、恩恵の部分は特に気にしてないですね。

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>>857 マンション検討中さん

金利で二百万以上増額とでました。
でも手数料は安いから、早期返済なら
よいかもしれないですね

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/

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＞＞840さん
イーストが248台でウエストが256台だったと思いますが。ウエストの外れた方がイーストに駐車出来るなら嬉しいことです。そろそろ抽選結果が通知されますね。

＞＞842さん
期限までに銀行を決定する必要があるか確認しました。私の場合は12月末から1月初旬までに決定する事で了承頂いています。金利が変化していますからそこまで伸ばします
ご回答遅くなり申し訳ございませんでした。

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フラット35（35S）利用予定の方いらっしゃいますか？新旧の制度比較・検討した金融機関や、判断理由を伺いたいです！

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>>861 住民板ユーザーさん1さん

実はフラットは、審査基準、返済期間、他のローンとの関係、賃貸に出すときの条件等で民間よりかなり有利で柔軟なところがあるのですが、大っぴらには言えない面があります。新制度で団信込みになったので、さらに使い易いです。
営業マンでもあまり知らない人が多いので、詳しい人に聞いてみては。ここでは書けません。
ちなみに私は電話対応がよかったのでクレディセゾンにしました。内容はどこで借りても大差ありません。差別化のために各社で付加サービスを付けたりもしていますが、特に魅力的なものは無いし。

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北側西側なら今日の花火大会バッチリ見えるよ。

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>>861 住民板ユーザーさん1さん
フラット35sで新制度にしました。
新制度の方が、団信の保証内容が改善されておりさらに団信の金利も多少安くなっているためです。
金融機関は手数料が安いところで選べばいいと思います。

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>>863 匿名さん

結構大きく見えましたね。

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植栽も進んできましたね。また、学校もできてきて、横断歩道も綺麗に整備されましたね。

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これ、気になりますねぇ。

https://www.kyb.co.jp/company/progress/progress_20181017_01.pdf

19日発表のようですね。

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結局、対象になっているのでしょうか？

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>>868 匿名さん
官公庁ばかりで直接聞かないと分からないね。

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KYBのダンパー使ってるのかどうかも気になりますが、駐車場の抽選結果も気になります… まだ通知来てないですよね？

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>>870 住民板ユーザーさん6さん

駐車場遅いですよね？
レジデンシャルライフにも載らない

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>>871 匿名さん
それどころじゃないのでしょう。
もしKYBで引っかかっていたら3月の引き渡しそのものが大きくズレるでしょうから。公共施設が優先されるでしょうし。
この状況で資金計画を出さないといけないのでしょうか。困りますね。

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駐車場の結果通知来ましたね　なんとか希望が叶いホットしていますがハイルーフは厳しそうでしたね

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KYB使われてましたね。

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>>874 住民板ユーザーさん3さん
今回のは、コンクリートの時とは比べものにならない位のインパクトですね。
交換が引き渡しまでに間に合うのか。間に合ったところで、風評被害による資産価値の目減りは避けられないか。

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>>874 住民板ユーザーさん3さん

どこかに出てたのですか。

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ダンパーの風評被害は痛いよ

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私も気になってネットで検索しましたが…
どこに出てました？私は官公庁の発表しか見つけられずでした。
やはり使ってるのかな。

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>>878 匿名さん
レジデンシャルライフ（購入者サイト）に出てますね。

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内覧の日程が組めないんじゃない?
もし3月の引き渡しが遅れるなら三井の手付金倍額払いで契約解除できるのかな。
契約者説明会をしてほしい。

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今回の偽装は流石に手付金倍返し事案でしょう。
すでに自宅の売却が決まってる人への補償はしっかりしてもらえるのでしょうか。
これだけの高層、細長物件で免震偽装とか流石に怖すぎて住めないです。
資産価値は確実に下がるでしょう。

>>830
台風の際に異常に揺れたと言うのは、やはり免震の不具合では。調査依頼した方がいいと思いますがいかがでしょうか？

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この業界は偽装しかないのか・・・
現住居売却の契約済んでるから本当に手付金返還＋補填して欲しい
情報が出そろい次第問い合わせるしかないですね

本当にお気の毒なのはイースト住民の方々かな

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通りがかりですが、そんな購入者に不利な情報、売却するときに不利な情報を自ら書き込まなくても良かったのにね。資産価値は急落だな。

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引渡し日が遅れるのが1番困る。
3年弱待ってこれでは、時間の不利益も大きいし、
下手したら人生設計も狂う。手付金倍返し程度では到底納得出来ないね。

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>>883
ここの物件だけの話じゃ無いし、どっちみち重説事項だろ。

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視野が狭いな。購入ははじめて？今のうちに売っちゃえば？

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悪徳業者、乙。

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油圧ダンパーの交換であればゴムと違って早いはずです。引渡しまでにダンパーの交換が間に合うかが１つの焦点かなと。
KYBとしては早く交換しないと損害賠償額が大きくなってしまうものから順にやりたいとかないのですかね？
もしあるのであれば優先順位高い気がするのですが実際のところはよくわかりません。
引渡ずれるのはかなりきついですねぇ。
子供も転校予定で色々と予定組んでますし。

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（東洋ゴム 偽装 引渡し）
で調べてみました。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/news/135416.html
やはり偽装が原因で引渡出来なかった等々はあるみたいですね。
引渡しかずれるようであれば約款を把握した上で交渉に臨む必要ありですね。

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すでに住民が入居しているマンションから優先して交換になりますね。

となると未入居マンションであるここのダンパー交換は最期になるでしょう。

たとえ引き渡しが延びようが三井はなんとも思わないのでは？

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KYBの供給能力とどこから交換するかの優先順位がポイントでしょう。
イーストに川崎市のコンベンションホールが入っているので、
公共施設が優先されるならその恩恵はあるかもしれない。
ウェストもその一連と解釈できればいいけど・・・。
三井も紙切れだけじゃなく、説明会をしてほしい。

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家の売り買えは初めてではないけど、こう言うのは初めててす。
ウリの1つでしたから、簡単には済まないですよね。
こう言うのって、仮に交換しました。となった場合、その確たる証拠みたいのはどういう風に出るのでしょうか。
変えました。と言葉で言うのは簡単てすよね。
一般の人には見えない訳で、実際変えてないのに、変えましたので落ち着いてください。残金お支払い下さい。入居下さい。と言われるのが1番嫌かな。

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さすがに変えていないのに、変えましたはないと思います。三井にしてもKYBに対する権利と私たちへの責任がありますから。
ただ国の基準は満たさないが、専門家の分析では大丈夫です、みたいな中途半端な解釈をされるのは困ります。私たちは素人なので難しい数字や計算式で示されてもわかりませんから。
あくまで契約時のスペックを満たすことが資産価値にも影響を与えないのだと思います。

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>>892 住民板ユーザーさん1さん

通常は写真付きの作業報告書が理事会に提出されますよ。

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説明会が必要でしょうね。

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引き渡しの延期はお互い避けたいでしょうから、入居後の交換としても交換時期が不明じゃ説明会収まらんでしょう。

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持っている物件とこちらの物件含め、全部対象になりました。
KYBはダンパーの最大シェアを待ってますし、結構な割合のマンションはほぼKYB製だは？

こんなんで資産価値が下がるとか特にないと思うけど。 そしたら都内の高級高層マンションとかもほとんどアウトだよ。

免震ダンパーだから交換を想定して作られてるからそんな手間じゃないし。
これが制振ダンパーのだったら話は全然違うが。

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免震ダンパーが大臣認定取れてなければ、建築完了検査受けても不合格になるから、実質的には12月までに交換できないと、3月の納期は守れないのではないでしょうか。検査済証がなけれは、入居できないので入居後交換というのは無いのでは。ただ、大臣認定の許容範囲内であるが、三井との契約使用でない場合の扱いが心配ですね。

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>>898 住民板ユーザーさん6さん
三井的には引き渡しできないと、余分な費用が発生するわけだから、また不正や根回ししてでも無理やり引き渡すでしょ。
しかし、仮に修繕されたとしても、免震偽装された欠陥マンションに住むのは嫌だな、気持ち的にも、修復歴有りの車を事前に知らされずには掴まされた気分。一生物の買い物なのに。

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手付金倍返しならむしろラッキーですね、サードアベニューに買い替えできますね。まぁ偽装件数がとてつもなく多いですから資産価値に影響はないと思いますが。ましてや免震ですから交換も（まだ制震に比べたら）簡単でしょう。

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他も同じだから資産価値に影響はないって本気で言ってる？
仮にそうだとして、もしコンクリとダンパーの件が予め分かっていたとしたら、このマンションの部屋に満額出せる？
私は間違いなく出さない
コンクリの件はまだ我慢できたけど免振はこのマンションの目玉でしょう
問題ありません or 交換します　でお値段据え置きはどうなんだろう

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引渡前なので、最終的に仕様通り仕上げてくれればいい。
但し、納期が遅れた場合は徹底的に争います。
こちらにも待てない事情があるので。

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>>902 匿名さん

当初三月末だったのが、三月初めになりましたが、また三月末に間に合うかどうかですね。

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入居前で良かったですね〜あとは入居時期さえ遅れなければ、、、

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長期優良住宅の冠である以上
不正設備を正規なものに取り替えない限り
認定受けられないのでは

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>>902 匿名さん

大幅に遅れない限り無理ですよ。重要事項説明に書いてあったでしょ。

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果たして大幅じゃない程度に収まるかね？
モノと人の手配が出来ない限りどうしようも無いわけで。
オリンピック関連施設、公共施設もある中でここの優先順位は？

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>>892 住民板ユーザーさん1さん
よく買いましたね。その論理だと契約する前に全ての設計書や検査レポート見たのかな？

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