Brillia（ブリリア） Tower 八王子ってどうですか？

先日MRを見学させていただいたのですが、営業の方曰く、1階のスーパーはイオン系列になる可能性が非常に高いということでした。

>>964さん

イオン系列と言ってもいろいろあります。
１Fはダイエーですか？　イオンフードスタイル？

管理費、修繕費70㎡が32000円台～と高いですね。

八王子の人気が急上昇中
https://www.homes.co.jp/cont/s_ranking/shutoken/

2018年　ホームズ

【買って住みたい街ラインキング】
１位　戸塚
２位　目黒
３位　八王子　※前年度20位圏外から急上昇ベスト３へ☆

【借りて住みたい街ランキング】
16位　八王子　※前年度19位から３ランクアップ

>>965 匿名さん
ダイエーは、イオンに吸収され無くなったのでは？

管理費平米単価
ブリリア :363円
フレシア :384円
クリオ :187円

駐車場設置率
ブリリア :約35%
フレシア:約48%
クリオ:約22%

駅近物件での比較だと、24h有人管理の影響もあり、管理費はブリリア とフレシアが高い。
駐車場の設置率が高いと埋まらないリスクがあり、後々の管理費値上げになりやすい。

ちなみに、駅から少し歩く物件の場合

管理費平米単価
ルネ :208円 (給湯器リース代含)
プレシス:151円

駐車場設置率
ルネ :約27%
プレシス:約23%

詳しく有難うございます。

管理費が高いと、中古で売る時に売りにくくなりますね。

八王子駅の南口、フレシアに隣接してる商業施設は「八王子OPA」に決定しました。2018年11月OPEN

OPAIは飲食店も入るのかなぁ

>>974さん
ＯＰＡに飲食店も入りますよ。

マンションの修繕費の問題は数日前の日経の一面に出ていました。次の日にはマンションの駐車場の問題。過去に販売された8割に修繕費不足が心配されている。特にタワーに関しては、20年後、30年後の費用がどれくらいかかるかわからない。
今販売している物件、最初の販売時は安く設定して、徐々にあげるケースが多い。もともと、最初の10年ぐらいはそんなに修繕費もかからないだろうけど。
ここも、5年毎に修繕費は上昇する。16年目はびっくりな金額。ここも、フレシアだって、どこでも値上げする。特に20階以上の修繕は足場を組めないから、ゴンドラ吊るしてやるから、一体幾らにするんだろう。
でも…

>>976 名無しさん
16年目には、どの位上がるんですか？

理事長になる前にマンション管理士の資格を取得してくださいませ！

売れてないですねー

もう８割以上は売れてるでしょ。

>>977 マンション検討中さん
ブリリアもフレシアも倍々ゲームのようです。
すでに計画は出てますから、購入しようと思っている方は営業さんに確認して下さい。
八王子で、ローンぐらいの諸経費を他に払ってまで中古で買う人は16年後に居るのでしょうか？

残り2割が「売れてない」のか
既に8割が「売れている」のか…

１階のスーパーは何が入るか決まりましたか？
イオンスーパー？
ダイエー？

公式ページだと4割くらい空きがある感じですが、実際は2割しかないんですか？

>>985
販売価格表に出ている物件は59戸しかない。
全体は226戸。要するに167戸売れてる。この時点で73.9％販売済み。

さらに販売価格表に出ている物件59戸は、数ヶ月まったく表を更新していない。
この間、このうち半分は売れてる。８割以上は余裕で売れているよ。

10年程度で住み替えるならよさそうだけど・・・一生住み続けるとなると管理費維持費が割高かなぁ

>>987 匿名さん
やっぱり、そこがネックですよね。

最新情報、週末時点であと48戸残ってますね。

>>989さん
２２６戸中、１７８戸販売済ということですか？

>>984
店名はダイエーになるんじゃないかな。
イオンは再度、ダイエー店舗名を残すことを発表。グレメシティも順次ダイエー店舗に変えていくとのこと。

第４期販売に突入しました。１５階以上の高額物件は見事に全部売り切れてますね。

第４期１次先着順受付開始。
販売戸数：８戸。

一生住み続けるつもりの人がいるか、その人の年収や将来の支払いプランをどうしてるか知りたい

とってもステキなマンションで立地も申し分ない。下にスーパーもある！
ほぼほぼ住む(永住)と決めて見学に行きましたが、
管理費・修繕費がお高めの為、結局断念してしまいました。

ローンの支払いが終わったあとも、毎月6万円近い管理費・修繕費を支払う事になるという事実を目の当たりにして、億劫になってしまいました…(もちろんお部屋によって金額は異なります。)

定年後は基本、年金とそれまでの貯蓄でやりくりしていくわけですから、きちんと支払えている自分がしっかりと想像できず…
いつ病気するかもわかりませんし。

駐車場・駐輪場も含めると16年目以降の月々の支払いが8万超え…。(駅近ですし、車を手放す選択肢も勿論ありますが、愛着がある車なのでなかなか…)

また室内に関して色々オプションが多く、これは最初から付いててほしかったなぁと思う点もいくつかありました。(単なるわがままですが)

ひとまず自分には似合わないマンションでした。
そもそも、あれだけの好立地・質の高いマンションですから、管理費・修繕費が高いのは当たり前の事ですね。自分自身の考えがとても甘かったです。
住める方が羨ましいです。

マンションなんて何処も
その程度の出費はあるとの思いますよ。

そうでございましたか。

駅徒歩10分圏内のマンションに住んでいる友人の管理費・修繕費・駐車場代の総額を聞くと5万との事だったので(築年数が少し古くはありますが…)
8万越えはとても高く感じてしまいました。

駅徒歩5分圏内
常に有人管理
レベルの高い清掃
エスカレーター付きですと、
やはり妥当といえる金額ですね。

そうかもしれませんが、
私に言わせれば、あのエスカレーターは....　なくても。^^;

管理費の割に共有施設が少ないですよね。

幅広エスカレーターなんて
設置したらもっと価格、管理費
上がると思うけど？

エスカレーターは確かに管理費に影響あるでしょうけど、完成したら高級マンション感が凄そうで楽しみです。スーパーもオープンするし、資産価値の維持は期待出来ると思ってます。

>>994 匿名さん
このような高級マンションの場合は、定年までにローンの支払いが完了していれば大丈夫です。マンションの資産価値があまり落ちませんので、自宅を担保にかなりの借金ができます。然るべき年金が貰えれば、２０年くらいは優雅に暮らせます。もちろん死亡時には、マンションの所有権は無くなります。

こういうマンションだと定年後の資産価値は幾ら位になるんだろ

>>1004 マンション検討中さん
もうちょっと駅チカなら相対的に有利ですが、この距離と高い維持費を考えると余り期待出来ないですね。
甲州街道沿いにマンション用地さらに出てますからね。

資産価値を考えるなら、駅直結から駅3分までかな。

>>1005 マンション掲示板さん
直結は分かるけど住友は高過ぎるから、価格下落リスクはあるよね。
3分はクリオのことかと思うけど、明和地所の物件をあの価格で買う人は勇気あるとしか思えない笑

>>1004 マンション検討中さん
マンションの価値は、土地の価値と建物の価値の合計です。
建物は50年位で価値がゼロになりますので、10年で20％減価します。
土地は減価しません。
土地の価値の比率が高いほど減価の比率が低くなり、資産価値が維持されます。
仮定の話ですが、マンション価値の中で、土地の価値が40％なら、建物の価値が60％になります。
30年後には、建物は60％減価して24％になります。マンションの資産価値は、40％＋24％＝64％になります。
なお、土地の価値は相場により上下しますので、八王子駅周辺の発展とこのマンションの資産価値は密接に関連します。

駅近でも維持費7万くらい掛かる中古マンションは要らないな
デザインも中も古くなってそうだし
少し住んで維持費があがる前に売るなら別だけど

都市計画税はかかる？

ローン完済後の維持費6〜7万円が厳しい人って、老後はどんな所に住むつもりなのでしょうか？
賃貸マンションはもっとかかるし、木造戸建ての維持費はもっと高いですよね？

管理積立費、駐車場代でだけでも35年も住んだら1500万円は余裕で超えるよね？
払えないわけじゃないけど、固定資産や室内のリフォーム代も考えたらちょっともったいなく感じる

不動産を所有している限り維持費は避けて通れませんよね。
ここの管理費が高いといっても他社と比べてせいぜい1万円程度なので、24時間管理やエスカレーター、ブリリアブランドの資産性を考えたら妥当な気もします。
維持費がもったいないからといって、老後に賃貸アパートに住む方がイメージがわかない。

>>1011 匿名さん
賃貸だったら、月２０万円、３５年で８４００万円支払って、何も残っていません。自己所有なら、３５年後に、少なくとも土地の分の資産が残っています。ローンの利子分が消える上、利率や土地価格の変動の影響が大きいので、どちらが得かは分かりません。

なんで賃貸前提なんだろ

24時間有人管理はまだしも、エスカレーターには、何一つ魅力を感じない。

>>1014 マンション検討中さん
土地価格の高いマンションの場合、ローンの支払いが終わった時、少なくとも土地の部分の資産が残るということです。駅から遠いマンションだと、土地分の資産がほとんど無いので、何も残りません。

ブリリアは、外観デザインに高級感がありますね。
根強いブリリアファンがいることに納得です。

30年後でもこのデザインが格好良いと思えるのかな

八王子のシルクをイメージしてるようなので、アキがこないと思います。

>>1017 マンション比較中さん
ブリリアの営業は予約して行くと、受付で待っていてくれる。
おもてなしの教育が良く出来ていると感じます。

>>1016
結局のところ土地の価値に対していくら支払ったかが問題です。
含み益が出るなら高い土地の方がいいですが、含み損なら安い土地の方がマシでしょうね。
ここは敷地約2800平米、路線価が48万なので相場を63万とすると、ざっくりこんな感じですか。

含み益 ＝ 63万 × 2800 × 共有持分 － (販売価格 － 消費税額÷0.08 － 消費税額)

資産価値を求めるなら八王子ではなく都心のマンションを購入すれば良い。
将来的な管理費や修繕積立金を含め、ここが高いと感じるなら、もっとお安いマンションを購入すれば良い。

高額なお部屋は販売前から問い合わせがあったそうで、この場所を愛している方にとっては待望の物件だったのだと思います。

管理費や修繕積立金は安くはないですが、計画された妥当な金額。
そう思え、払い続けられる資金計画のある方が購入すれば良いのです。

>>1022
そう思えるなら買えば良いと思うよ
資産価値が高いとか維持費が他も同じくらいかかるとか言う人がいるから反論されてるだけじゃない

八王子の資産価値について語っている人が多いですね。

マンションを購入して賃貸経営するって難しい気がします。
滞納問題やゴミ屋敷問題。かといって保有して別荘にするにも固定資産税がかかるから、遊んで暮らせるお金がないと厄介な気がするし。

余裕資金で資産運用っていいますが、まさにそんな感じです。

>>高額なお部屋は販売前から問い合わせがあったそうで、この場所を愛している方にとっては待望の物件だったのだと思います。
この言葉の通りですよね。確かにそうだと思います。

>>1024 匿名さん
固定資産税や減価償却費を考えれば、賃貸経営は儲かりません。相続税対策なら、ある程度節税になります。

この物件は一階にスーパーが入るから完成してからも常に住みたい人がいる＝価値が落ちにくいと思われます。
商業施設の便利さは出来てみると明らかになるので今から楽しみです。

2018年03月13日 3面 　日刊建設工業新聞
現場探訪／ブリリアタワー八王子新築（東京都八王子市）／設計・施工は飛島建設
https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3201803130302

東京都八王子市のＪＲ八王子駅北口で、東京建物と日本土地建物が共同開発する「ブリリアタワー八王子」の新築工事が進んでいる。設計・施工を担当する飛島建設はＢＩＭ（ビルディング・インフォメーション・モデリング）を導入し、効率的な施工管理や工事品質の確保を目指している。

　◇ＢＩＭ導入し効率施工

　ブリリアタワー八王子はＲＣ造１７階建て延べ２万２１６８平方メートルの規模。１階に店舗が入り、２階がエントランス、３階以上が住戸となる。１９年１月末の完成を予定している。

　給水・排水管の構造が複雑に入り組む２階部分の天井は、高さ制限がある中で確実に配管を納めるため、３次元で視覚的に理解しやすいＢＩＭを導入することで、工事関係者が完成イメージを共有し作業の手戻りを防いでいる。

　現在、約３週間で１フロアを仕上げるペースで型枠・鉄筋工事が進む。２月末時点で１３階を施工中。追いかけるように躯体の構築や内装などの工事が進み、内装工事は３～９階部分を施工している。

　現場では約１４０人が作業しており、最盛期には約２００人が現場に入る予定。女性作業員も仕事に従事しており、現場には女性専用のトイレや更衣室を設置。性別に関係なくさまざまな人が働きやすい職場環境づくりに努めている。

現場では働き方改革に向けた取り組みも実践中だ。月２回は作業員を含め、現場全体でノー残業デーを設けている。休日確保では職員の４週６休を達成。現在は作業員を含めた４週６休を目指しており、ＢＩＭなどを活用して作業のさらなる効率化に取り組むという。

　現場で陣頭指揮を執る清水通統括所長は、躯体工事が順調に進んでいる現在を「サイクルをこなしている慣れで油断が生じる時期」と指摘。足場上での作業では「ものを落とさない、通路を確保するなど基本的なことを大事にしていきたい」と気を引き締める。

　災害の防止に向けては「『黙認しない！　放置しない！　妥協しない！』というスローガンに従い、指導し合える雰囲気作りに努め、無事故無災害で竣工を迎えたい」と、今後に向けた意気込みを話す。

八王子を含む多摩地区は人気ありますね。

2018年　ホームズ
【定年後に住みたい街（駅）ランキング】首都圏
https://www.homes.co.jp/cont/data/nandemorank05/

１位　鎌　倉　（神奈川県）
２位　横　浜　（神奈川県）
３位　吉祥寺　（東京都）
４位　八王子　（東京都）
５位　三　鷹　（東京都）

>>1028 匿名さん

八王子治安悪いのにねー

町田、立川より
はるかに良いと思います。

>>1029
南多摩地域の八王子は都内でも犯罪率はかなり低かったと記憶しています。
多摩地区で犯罪率が高いのは北多摩地域です。

都内の犯罪率をググれば直ぐにわかりますよ。

昨日通りました。

>>1032 マンション検討中さん

陽当たり良さそうですね！
私も見ましたが、四方道路ってやっぱり大事だなと思いました。
一階のスーパーも楽しみです。

>>1033 マンション検討中さん
１階スーパー便利ですね。大半の物は、無くなってから買いに行けば間に合います。ストックの無い生活が満喫できますね。

下がスーパーは便利だけど無断で付近に自転車を停める人とか多いよ
特にここは駅近だし
あと不特定多数の人が出入りするから、道路にゴミが落ちやすい

スーパーが下にあるなしでは利便性がまったく違います。
湾岸のタワマンなんか下にコンビニさえ誘致できず生活不便のとろこがあります。
日々の生活を支えるスーパーを誘致できたのは、この物件の魅力の一つでしょう。

一階にスーパーあるのは便利ですね。現在そんなマンションに住んでますが、やっぱり便利です。

難点をあげるとしたら3点。
1. 早朝のトラック
2. ゴキさん、ネズミ
3. スーパーのカートに買ったもの入れて、部屋まで運ぶ人が多い。そのせいでエレベーターに乗り切れなかったりすると、なんだかなーと思う。


でも、スーパー併設は便利ですね。

>>1037 マンション掲示板さん
3項は完全なルール違反ではないのですか？

>>1038 通りがかりさん
やっている人はご高齢の方がほとんどなので、何となく黙認されてる感じです。

ね！ちょっと常識がある方は、絶対にそれをやらないですね。^^;

>>1039 マンション掲示板さん
カートはすぐ返却しているのでしょうか？家にそのまま置きっ放しにされると、カートが足らなくなりますね。

数年前に一階がスーパーのマンションに住んでましたが、排水口や換気扇からゴキブリが出たと苦情があって問題になっていました。
高層階だったから自分の部屋では見たことなかったですが、エントランスで何回か見かけて鳥肌…タワマンでも気をつけて下さい。
うちは虫が大嫌いなので、下が店舗のマンションは除外するようになりました。

ここの場合は商店街抜けるのが不安。。

ヨドバシ側からカットインすれば、商店街を通らなくても大丈夫です。

周辺が繁華街や店舗だからこそ24時間有人管理は安心ですよね。
今のマンションは管理人が通勤管理なので不在時に共用箇所が汚れても、そのまま放置されてます。

１階にスーパーある方が絶対に便利です。
以前、湾岸のタワマン（UR）に住んでいましたが、スーパーもなく商店街も近くになかったのでとても不便でした。

ゴキブリなんて下にスーパーのないタワマンに住んでいても、汚く生活していれば関係なく出ます。
コンビニ袋が散らばってる生活など。独身者の方にいますね。

今の都心のタワマンは、マンションだけじゃなく、外資系ホテルが入っていたり、商業施設併設だったりの複合施設型なので、マンション単独のタワマンなんてあまり魅力ないと思いますけどね。

>>1047 匿名さん
都心のマンションは、通勤には便利ですが、日常の買い物には不便です。通勤する旦那を優先するか、毎日買い物をする奥さんを優先するか、悩みどころです。

生ごみが大量に出る店舗は嫌だな

ブリリア八王子１階のスーパーに大量に生ごみが出たら、クレーム殺到ですよ。笑

八王子駅南口の駅直結タワマン「サザンスカイタワー八王子」の下にスーパーアルプスが入っているけど
そんな話、聞いたこともない。サザンはスーパーだけじゃなく飲食店も入ってるからね。

買えない人のネガティブキャンペーンにしか聞こえないけど。ここは１階にスーパーあるのは良いね。

購入する側からしたらネガティブ、ポジティブどっちの意見も知りたいけどね

住民や不動産がわざわざゴキブリが出ますなんて広めるわけないじゃん
しかも夜行性だし

風評被害はまずいですよ。やめませんか。

>>1054 匿名さん
階下にスーパーが入ると言う立地は、これ以上無い最高の立地です。食品切れ、食材切れの心配が不要になります。賞味期限切れなどの食品ロスも無くなります。ストック不要の生活は、収納スペースも大幅に節約できます。急な来客対応など、夜間でも買い物ができるよう、営業時間は長いほど良いと思います。

スーパーとの契約がどうなっているか分かる方いますか？儲からないからって直ぐに撤退とかあるのかな？空き店舗になったら家賃負担は誰がするんでしょうか？

>>1055 通りがかりさん

下駄にスーパーは最高ですよ。

かなり割安に感じるのですが、買いでしょうか？

>>1056 マンション検討中さん
テナントが埋まらないと、建物全体の管理組合が資金難になり、建物のメンテナンスが上手く行かなくなります。回り回って、マンション所有者にも影響がでます。マンション住民も、テナントを大切にする必要が有ると思います。空きスペースの賃料を負担してくれるようなお人好しはいません。何が何でもテナントを埋めなくてはならないと言うことです。テナントを選んでいる余裕はありません。

1階のテナントフロアは管理組合のものではありません。
埋まっていようが空いていようが関係ありません。

>>1061 匿名さん
スーパーは区分所有者で、テナントではないと言うことですか。それなら、スーパーがやって行けなくなったら、売却するでしょうね。管理費滞納分は、売却金額の中から補填されます。売却後、何が出来るか分かりませんので、やはりスーパーが残ってくれた方が良さそうです。

>>1059 匿名さん
クリオ、フレシアと比較して割安なのは間違いないですね。
クリオの営業はしつこいくらい管理費のネガティブキャンペーンをしてますけど、入居数年もすれば大規模で管理が重要だと言うことに気づくはずです。

そう考えると新築時は駅距離が似たような条件なら、管理費の割安などに惑わされずに物件価格(坪単価)が割安な物件を買うのが資産維持の為の鉄則です。