ザ・パークハウス 宮前平

ほれ！
早く買わんと満期になってまうどー！

一日経過する毎に住める日が減るんのだから、日割りで安くなるんだろうか？

建物内のモデルルーム3つもあるのですね。見やすくて良いだろうなぁとか比べやすいなと思いますが、
モデルルームで使っている部屋が欲しい場合って、もしかしたら入居時期が自分では決められない可能性も？いついつまでモデルルームとして使用しますよ〜みたいなことってあるんですかね？

モデルルーム使用住戸は最後に家具や家電付きで販売ってのが一般的。

モデルルームや事務所として使われている部屋は、他の部屋の引き渡しよりも
時期がずれて一番最後になる場合が多いようです。
特典として価格が安くなったり家具つきサービスがあったりしますが、
デメリットは入居時期が選べない事と現況有姿渡し
（この現況有姿渡しというものがどのような対応になるか、
実はよく解っていません）になる事でしょうか。

現状有姿って、そのままの状態で引き渡すってこと。なのでモデルルームとして使っていた時にできた傷や手あかがあってもそのまま。モデルルーム使用住戸でなくても完成物件は現状有姿の引き渡しが普通。

竣工前に契約していると、引き渡し前に内覧会を行って、指摘事項については対応したうえで引き渡す。

ちなみに、まだ、他に部屋がある段階で販売はしないよ。しばらくモデルルームとして公開してるわけだから、さらに傷が付いちゃうかもしれない。

眺望はどんな感じですか？夫婦2人には安くて良いかと。最後は実家に戻って、ここを賃貸にでも出せば老後の足しにでもなるし。

Lタイプがどうやら家具付きの販売モデルルームということになっているようです。引き渡しまでの間はモデルルームとして使っているということなので、
契約して引き渡しまで行ったらモデルルームのお役はごめんになるということなのかなという解釈です。
何戸かモデルルームがあるみたいなので、最後の最後まで入居できませんということはなさそうな雰囲気ですね。

そもそも、定期借地権のマンションが悪いのか？
全くそうは思いません。
これから、増えると思います。

土地所有権付きマンションでも、マンション躯体が60年設計です。
建て替え時は積み立て金では賄えず、広さを80%位にして戸数を増やし、住民には1500マンションから2000万円の追加支払いか広さは維持で建て替え3000万円。
これが普通です。
無料で新しく建て替えしてもらえる事はあり得ません。
しかも、住民合意は取れない。
古いまま住むしかない。子供が築40年や50年のマンションに住みますか？

今の時代にマッチしているマンションと私は見ています。
そういう私もたまプラーザの駅の定期借地権のマンションですが購入して良かったと思います。
こちらは50年なので、60年を付けて販売した三菱地所はよく地主と交渉出来たと思います。

モデルルームはオプションも多く付いていますし、手袋はめて見学していますから、全く問題ないと思います。家具付きなら住まいに合わせていますから、即契約ですかね^_^

1年後に無価値となるものを買いますか？
3年後に無価値となるものを買いますか？
それが50年後、60年後になるとなぜ正当化されるのでしょうか？

この問いが答えでしょ。
比較対象は賃貸マンション（一軒家でもいいけど）。
50年、60年を賃貸で生活するのとどっちが良いかで考えるのが正しい。

どんなに何を言っても区分所有のマンションとの比較で考えるのは間違い。
金銭的に得なのは当たり前。
だって賃貸と類似性格のものだから。
それを上手に区分所有のマンションとの比較にもっていくことで、割高の物を割安に見せているから太刀が悪い。
これは本当にズルい！

まぁ、良い悪いは別にして、間違いないことは割高だということ。
でも割高でもニーズがあれば売れるからね。外車のように。
この物件は割高さをカバーする付加価値があるかな？

難しい話はよくわからん！という方。
それはそれで正しいと思います。
60年後なんて考えるだけ無駄ですから。

問題は、10年後か20年後に、何かの都合で売却しなくなった時、
売れるかということではないでしょうか？
20年後だと、残40年ですが、そうなるとどうなのでしょうかね？

新春ご来場キャンペーンは、1月6日から。モデルルーム来場で福袋がもらえます。お正月なので大盤振る舞いですね。A賞はだし、お米、B賞はお米、ごはんのお供。

即入居ができるマンションです。完成後の住居を見ることができる＝雰囲気がわかるのが何よりです。

駅から3分、文教地域と言われる閑静な住宅街、売却したい時に売れるかは大切です。子供が巣立って転居を考えた時に資産価値があるかどうか……。考えなくてはいけないですからね。

5500万円の物件が、5年後に3500万円で売れたら御の字ということ。
それが嫌なら、所有物件が良い。
5年で2000万円
１年 400万円 で暮らすのは馬鹿らしいでしょうから、この手の物件は10年で手離し、3000万円で売却。
それでも１年 250万円 月 20万円家賃プラス３万円管理費などで10年間好きな様に出来ます。

設備は良いし、駅から3分。
そう思えば、賃貸比較だと損はしないです。

定期借地権 物件は都内しか有利ではなく、20年経過すると、空中権利だけみなしになるかと、個人的推定ですが、5500万円購入物件が20年経過すると、2000万円以下に資産としては見なされないので売却より、賃貸で貸し出す事を三菱地所さんも勧めると思います。

10年住んで、後は賃貸物件で貸し出すと駅の近くなので良い定期預金に預けているみたいな運用利回りになるかと。

定期借地権の物件はプロでも難しいです。
土地が無いので路線価をかけようがなく、物件の年数での大体の価値で買い手がいれば扱うというイメージです。

でも、駅の近く 広い 新築ですから、ずっと住むには良い物件です。

交通アクセスの良さもありますが、マンション周辺の雰囲気が
とても穏やかというのか住みやすそうな感じがします。
ただ、借地権付きの物件ということで、ちょっと考えてしまう人も多いのかも。

既に入居されている方に、
ここを購入することの決め手になったことをお聞きできれば嬉しいです。

３５６さん。私は宮前平の北側、少し坂を上がったところの家を売って、入居しました。購入の決め手は、静か、駅近、三菱地所の物件、坂が少ないなどです。借地権のことは何度も研究しましたが、30年先、60年先のことはわからないし、最悪で賃貸なら価値があると考えました。入居者も常識的な人ばかりです。現在は満足しております。

こちらの物件はもう入居されているようですが、どのくらいいますか？
マンションの理事会などはまだ稼働されてませんか？

>>353 匿名さん
所有権は最後に土地価値を加味できますが、定借はゼロ。あとはそれぞれ各々の見込みによるDCFでの比較です。

こちらのマンションは永住目的で住まれる方が多いのでしょうか？
駅からの距離を考えれば仮に賃貸に出したとして空き部屋になるような事は少ない気がしますが、賃貸の住人が増える事で住人間のモラルやマナーが低下し、結果的にマンションの質が落ちてしまわないかが気になります。

文教地区といわれている宮前平で、坂を感じず駅近、という所に魅力を感じました。
雨や雪への影響もなく、たまプラーザなどへすぐ行けるし、宮前平の駅も新しくなるようで、最終的に、売るというよりは、賃貸として価値が高そうだなと思いました。

賃貸運用される方が多くなりそうですか？
借地権なので将来的に転売できず、選択肢は永住か賃貸かの二択になってしまうのかな？
駅近立地なので賃貸として引く手あまたであれば、資産として抑えておく人もいるかもしれませんね。

定借物件なので、適正は坪単価せいぜい160 万円未満が妥当の物件。
借地期間は 61 年で、解体期間を考えると 60 年。残存期間が 10 年を切ると、ほぼ資産価値評価が出なくなる。 したがって、50 年だと想定すると 1 年で 2%ずつ減価していく計算。 10 年で 2 割、20 年で 4 割の価値が失われると想定すべきです

本件が位置する宮前平駅の南側エリアと、ジオ宮前平やプラウド宮前平が位置する北側エリアは、どちらの方がおすすめですか？

買い物などの利便性なら、ジオ、ここ、プラウド、日当たりなど立地環境を重要視するのであれば、ここ、ジオ、プラウドの順かな

>>365 ご近所さん
結局、プラウドはどっちつかずの良いところなしということでしょうか？確かにおっしゃる通りですね

>>366 マンション掲示板さん
プラウド買おうと思ってましたが辞めときます。

>>365 ご近所さん

日当たり重視でジオとかネタですか？
現地見れば一目瞭然。
阪急の方？

>368

日当たり、立地、定借なし、阪急という点でどれを取っても見劣りしませんね。

2期16次・・・

30年ほど前に宮前区に住んでいまして、その頃とは比べ物にならないほど人が増えたと思いますが駅や駅周辺の混雑、渋滞事情はどの様な状態でしょうか？

定年まであと数年を残した夫婦二人暮らしの者です。子供はなく、夫婦二人でこれからを暮らしていくのに宮前平は環境も良く交通やショッピングの便も良く選択肢の一つなのですが、大学病院や総合病院が近隣にはなく、住人の方はどの様にされているのでしょうか。

子育て支援も充実の川崎市宮前区とありますように、やはり子育て世代向きのマンションが多いようですね。宮前平の他のマンション、プラウド宮前平、マストレジデンス宮前平もファミリー向けだと思います。
病院は割りと近くの梶ヶ谷に虎ノ門病院分院、交通の便は良くありませんが菅生に聖マリアンナ医科大学病院があります。

宮前区は、東名川崎ICの周りも幾つかかたまってあったり、高齢者施設は多いほうだと思われます。緑も多く静かな環境と良い条件が揃っていますね。

そろそろお得感出てくるかな？

家具付きのモデルルームがありますので、それがサービスになってくるのかなと思いました。
駅までの距離を考えると、
極端な値下げはしにくいのでは、とは思います。
立地がとにかく良い。ひたすら駅の近くで、と考えている人ならば
メリットは大きいのでは。

家具付き販売と言っても、ダイニングセットとラグと照明くらいなんで
値引き代わりになりますよ、というほどのボリュームではないのかな。
ただ、家具っていうのはすごく好みのあるものだからガッツリ揃えられていても、それはそれで困る人がいたりするので
抑え気味にしてくれていてもいいのかもしれません。

第2期18次販売で1戸
先着順で10戸
最終期は何戸❓
まぁ、何戸残ろうが定借だから関係ないんだろうけど、修繕積立金は問題ないのかな❓

少子化だからこそ子育て世代を応援してくれるとイメージされるマンションは嬉しいです。１LDKの間取りがあるマンションも多くなっているなか、３LDK、４LDK中心のマンションで間取りもゆったりめ。３LDKで８０㎡超える広さも珍しいのでは。小児科や選択制の小学校、公園、子育て支援センター、図書館が近くにあるのは嬉しいですし、ママ友とおしゃれなお店も行けそうな環境です。

エントランスのところが、階段を降りていくという感じになっているのですね。
左側に手すりがあるのですが、その部分はスロープになっているのかな？
エントランスが段差なのは若干面倒さはありますが、
スロープがあるのならばまだリカバリーは効いているかも。
結構降りていくかんじなんですね。

今更4,800万で売り出してるのね。

暮らしやすそうと思います。高齢者夫婦にも住みやすい地域なんですね。

宮前平、病院が少ないのははじめて聞きました。アクセスしやすい病院があるといいのですが……。

少し前、引っ越しした後に主治医、かかりつけ医を探すのがとても面倒だった記憶があります。地域で評判のお医者さんをいくつか巡ってみるのもいいのかもしれません。口コミ評判、参考になります。

4800万円は3LDKですね。4800万円「から」なので、実際はもうちょっと高い部屋が多いのかと思いました。4LDKは5898万円が販売されています。

4Lも4,800になるんでは？
最初のプライシングがダメだったんですよねここは。

どこも価格を抑えた廉価マンションを供給し始めてるからね。
ある程度仕様が良いこのマンションは定借でも価格競争力がないよね。
いまの環境じゃ、定借だと70㎡で3,000万円切らないと買う人いないでしょ。

宮前平なんかだと3000万切っても高すぎる。

定借で4000万台でも買いかも
たちの悪い業者の書き込みかー

買うのが遅れれば遅れるほど、価格は安くならないと買わなくなるね。

定借期間が35年切った後の売買が非常に厳しいように思いますが、購入者の方はどのように整理したのでしょうか？

あと、高齢者世帯が多いのかも気になりますね。

宮前区において尻手黒川道路より南はダメなエリアです。

値引きは「建物」と「前払地代」」のどちらからしてくれるのだろう？
みなさんどうでした？

当然かもしれませんが、前払い地代は日割りで計算されるんですよね？

1,000万安くなるなら買い替えを検討してもいいですね。
どうしよっかな？

>>391 サラリーマンさん [男性]さん
今時、定借はないと思いますよ。
他はいくらでもある。住んだ後に売りづらい物件は全てにおいてリスク。

良い場所に住みたいなら、リスクに変えて、分譲賃貸に住んだ方が良いと思う。

自分は見学に行ったときの担当者の態度がとにかく不愉快でした。
暑い日で疲れてるのはわかる。
でも違う部屋も見たいと言うと面倒そうに案内するし、本当に売る気があるのかという態度。
ただでさえ条件の悪い要素があるマンションなのに、態度があれじゃ誰も買わないでしょ。
その上抽選会もなし。
それ目当てで行ってるわけではないが、本当に不快でした。
HPに嘘載せていいんですか？