ザ・パークハウス 宮前平

目の前のマンションに住んでますが、ヤンキーなんてほとんど見たことありません。

近所に住んでますがヤンキーはローソンにしょちゅう座ってますね。あと前の道ですが登り専用なので地域の人間がエンジン吹かしてガンガン登ります。

そうなんですか。
近所に住んでいますが、全然気がつきませんけどね。

ヤンキーが多いエリアなので。

初めて知りました（笑

事前案内会が始まりましたが、実際に見に行った方いらっしゃいませんか？

このスレにおられるヤンキー各位には事前案内されるとは思いませぬ。。。

亜細亜大学卒のベッキーもヤンキーぽいもんね。

こちらの販売時期は来年1月下旬なので、価格と管理費・修繕積立金・地代他その他の費用については直前に公開されるのかもしれません。
借地権の譲渡の際は、地主さんへの通知が必要でも承諾料は不要だそうでとても良心的ではないかと感じました。
以前別の物件で、承諾料を徴収するところもあったので

ここは買わないですけど、幾らで販売するか気になります。

購入希望者へ

坪単価約200万円70㎡として4250万円なら買いますか？

The SAZABY LEAGUEとタッグを組んだそうですが、間取りのデザインですか？
モデルルームで家具や雑貨を提供しているという話ですか？
テラス付住戸を監修しているようですが、テラスの植物や小物類をデザインしても
購入者には関係がないように思いますが…？？

＞214さん
私もそう思います。
タッグ組まなくていいから安くしてほしい。
1階良さそうだけど明らかに潜ってますよね。。。
近日中にモデルルーム見に行く予定です。

インテリア会社とのコラボってモデルルームの内装やインテリアを依頼して、お金をかければこういうのも出来ますってやつでしょ。大規模マンションで複数のモデルルームがある物件で、一方をコンセプト展示としてならいいけど、すっぴんの状態がわからないようにしちゃうのっていかがなものか。引渡し時に実物を見てがっかり何てことも・・・。

モデルルーム見たけどオプションはあまりなくて、むしろすっぴん見せてもらった感じで好感が持てましたよ。
どこかの蔦屋家電コラボに比べたら、もう少し飾ってもいいんじゃないかなと思う位。
モデルルームのインテリアではなく、テラスの壁や床材など建物に関わってるみたいです。
サザビーってあまり知らなかったけど、インテリアショップらしいお洒落な感じは、現実味のない他のモデルルームより良かった。

ここ分譲にしてくれないかな。

価格でましたね。
定期借地じゃなければ考えたけど。。
毎月のランニングコストが分からない中では買えないな。
場所がいいだけにほんと残念。

DMきたけど、定借にしては安くないという印象。

DMみました。
私には安いと感じたのですが、皆さんはいくらなら安いと思うものなんでしょうか。

うん。安いと思う方が買えばいいのだと思いますよ！
価値観は人それぞれ。

＞＞221さん

表面の価格だけを見られているのではないでしょうか。
地代はいくらかかりますか？
仮に10,000円の地代がかかれば、400万円弱くらいの借入れに相当しますよ。つまり地代の分も価格に上乗せして考えて、それでもやすいと思われるなら、そうなんではないでしょうか。

222さんがおっしゃる通り、価値観は人それぞれですから。私も安いと思う方が買えばいいと思います。

定借って将来の売却も厳しい。そういうことを知ったうえで、かつ安いと判断すればいいんだけどね。単純に安いというだけで飛びつくと、痛い目に合うかも。

将来の売却について、確かに不安はあります。
でも自分の予算では所有権だと変なところしか買えないので、そこが将来売却できるかといえば、それはそれで不安ですから。
地代も安かったし検討してみようかと思います。

222さんのおっしゃるとおり、価値観はそれぞれですからね。

定期借地権物件なのにディスカウント率が思ったより低いですね。半地下は日が入らない可能性高いかな。北だれ地形なのでそもそも日照は厳しそうです

半地下というよりしっかり斜面地地下室マンション。

パイプスペースが居室にじかに隣接している。音対策よほどしっかりしていないと排水の音が響くかも。ウォーターハンマー現象が出たら結構すごいことになるよ。

そうですね。日照を捨てられるなら1階はありですが、いかんせんそれと釣り合う価格ではないかな。賃借まわすとしても難しいすね。

あっ、間違えた、居室内のパイプスペースは竪排水管か。ウォーターハンマーが起きるのは給水管だから違う。

でも。排水の音が聞こえるかもしれない。

>5

ディスポーザーって使っているときに水を流さないと排水管が詰まっちゃう。自動給水とそうでないのがあるから要チェック。

西、東向きの半地下ってめずらしいね。
光は全く入らないね。

半地下どころではありませんでした。
傾斜地に建っているので南に行けばいくほど潜っていき、南に一番近い部屋の天井は完全に道路より下のはずです。
西側の方が日照がとれそうですが、向かいの駐車場に建物できたら厳しいですね。
エントランス近くはコンビニが近い＆外廊下を住人が通る比率が高い、南に近いと潜る。
そして、定期借地権。
どこの物件もそうですが、販売開始してみないと本当の人気はわからないですね。
一階のプランに力を入れているのは、そうでもしないと販売が厳しいからと売主も考えているからです。
普通に南の上層階がいいですけど、、もうちょっと価格どうにかならないかな　と考えています。

一期で人気をはかるバロメーターはモデルルームオープンから販売開始までの期間と走行数に対する販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと、その後苦戦するケースが多い。

ちなみに竣工までに完売しないと、入居者にもデメリットがある。ということで、売れ行きは売る側だけの問題ではない。

西と東を検討するならモデルルームで日当たりを日影図で確認だね。あれってこちらから要望しないと出てこないケースが多い。他にもこちらから要求しないと出てこない資料って結構あるけど。

この時期なら日当たりは現地で確認ってのもあり。日当たりは条件の悪い冬至の頃ってのがポイント。

>234

今予定している１月下旬の販売開始がスケジュール通りに実施されるかってのも一つのチェックポイント。

>>233 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
借地マンションで地下状態って条件悪すぎ。

マンションモデルルームで日影図なんて見た記憶がないので、
やはりこちらからお願いしないと見せていただけないものなのでしょう。
しかし日影図も精度が悪いものだと実際の日照時間と大きく異なるようで、
よほどの遠方でない限り現地に出向いて日照条件を確認するのかベストだと思います。

NHKの受信料ってどうやって断りますか？

>239

日影図って建築確認でも作成が義務づけられている図面なので、ちゃんとしているはず（正しくは、建築確認で義務づけられているのは、建物が周りに作る日影で日影規制を満たしてるかなんだけど）。

建物の側面図に日があたり始める時間と陰る時間が一時間ごとに線が引いてある。あと、夏至と冬至で作成してある。現地確認だとその時期だけになる。

>240

テレビありません、ワンセグが見られる携帯端末ありませんでおしまい。彼らには調査権限はないので、こちらの自己申告以外に確認する手段はない。

価格は予想通りだね。
プラウドシティより落としてくるかなって思ったけどあんまり変わんないんだね。

東向きの上の方は眺望があるかな？前の道路も交通量は少ないからいいかもね。昼からかなり暗いけど。
駐車場近いから注意してね。そっちは寝室。深夜から明け方にかけての車の利用は多分耳につくよ。

南向きは、「南です」っていうだけだね。日当たりは全く問題なさそうで、良さそうだけど高いだろうね。借地権で
眺望もない高い南向きを買うなら、所有権で西か東でいいと思ってしまうね。

西向き。狂信的に西を嫌う人がいるけど、個人的には昼間が長く感じられるほうが精神衛生上いいから西はあり。でも面してる道路は意外と交通量がある。車の音って気になる人は捨て置けないからね。そこのところかな。

一番お得感がありそうなのは一番高い部屋だけどね。このマンションに眺望はないからね。他に選択肢あるよね。

いやはや、リーズナブルとはほど遠いですな。
捉え方は人それぞれ？　いや、定期借地権であることを考えると間違いなく高いよ。

懸念は、本来であればこの場所に買えるはずのない方達が買ってしまうこと。
私だったらちょっと気にしてしまいます。残念な人間ですいません。

結論。
原則、定期借地権マンションに買いなし！

定借物件と所有権物件を比較するのは難しいと思うけどな。

物件価格には土地分が含まれていない。土地使用料を加算して比較なんだろうけど、土地使用料って値上げの可能性もあるし。

定借の場合、新築時の提携ローンを除いてローンを扱っている金融機関が少ないので、中古になった時の転売も厳しいし。あと、いずれ解体して取り壊しなので、ある程度年数がたった時にきちんと修繕して維持できるかってのも課題かな。

予約制って、予約すればだれでも見れる。

一見さんお断りのところはインビテーションがないと見れなかったりする。そういうのとは無縁な属性の方のようで。

246さんの書かれているように、確かにモデルルームの見学は
予約しておけば、だれでも見学をすることができます。
ただし、人気の物件は、希望の時間に予約がつまっていることもあるようです。

あっ、それ騙されちゃいけないよ。以前、他物件で予約して希望の時間がとれなくて他の時間に移したケースがあったんだけど、モデルルームに行ったらその時間はガラガラ。ちょっと極端でおかしいなと思った。

後日、物件のこと調べようと思ってググったら、受付のバイトの人のブログがヒットして、ちょうどその日のことがコメントしてあって、驚いたことに一日中暇だったって。

その物件、販売のふたを開けたら売れ残り。デベってそういう操作するんだと思った。ちなみにその物件は、JV物件で地所も名を連ねていた。しかも販売担当は地所。

それから、事前案内会で好評により追加開催ってのも眉唾。見込み客が集まらないで、次の段階に進めずずるずるってパターンだったりもする。

文字通り好評ってのもあるけどね。１期販売の場合、人気かどうかのバロメーターはモデルルームを公開してからの期間と、総戸数に対する１期の販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと、その後苦戦するケースが多い。

予約の時間が満杯で時間帯をずらしたのに実際はガラガラとは、
売主側にどういう意図があったのでしょう？
検討中のマンションが人気物件だと思い込ませる営業手段なのでしょうか。
早く申し込みしておかないとなくなってしまうと言う煽りとか？

早速、販売時期を延ばしたね。
新築マンション市場が盛り上がってこそ、日の目を見る定期借地だからね。
これだけ振るわないとまぁ意味ないわね。
あ、そうか！
そもそもリセール価値なんてないんだから、購入者は売れ残っても気にすることないんだ！
思わぬメリットを発見。

借地権の強みは相続、弱みは資産価値。当たり前ですが二律背反。
近隣戸建での子育てが完了したらメンテナンスが楽な駅前マンションに移り住みたいという初老に夫婦には最適です。

20代で買って80代で取り壊されたらどこに住むのだろうか。若年層が買うなら30代以上で子供ありのご夫婦ですね。
しかもご本人がたっぷり資産を形成し、子供にそのまま継承させる予定の人ね。

長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨だよ。管理費と修繕積立を払い続けることになる。あと、解体積立もか。

ある程度年月が経った後、解体することがわかっていて、きちんと修繕して維持されるかってのもリスクかな。

おっ価格発表されたのですね。
価格を見て１言
「絶対買わない」

以上

>>256 マンション比較中さん

わたしも同意見です。

話題になるほど、値段が高いとは……。

76㎡超、3LDK4500万円ですか。うーん、やっぱりちょっとお高い。4LDKだと5000万円以上しちゃいますね。仕方ないのかもしれませんが。

駅から3分だからかな。田園都市線が魅力だからかな。坂が多いので、お年寄りになってからは使えそうかな、と考えるとスルーされる方が多いのかもしれません。

私は、ちょっと気になっていて、1月7日のモデルルーム、1度は行ってみようかとも思っています。

駅3分で3LDK4500万なら安い。
昨年みた宮崎台の野村さんとは1000万円位違うので、お得に思えます。
家の近所の長津田の住友さんも5400万円位からでした。
自分は歳も歳なので、駅の近くは魅力ですので、一度見てみようと思います。

>259
何故「安く見える」か過去の書き込みを見れば判りますよ。

財産を残す必要の無い方には良い物件かもしれませんね。

>259駅3分で3LDK4500万なら安い。

確かに、この条件がそろっての価格とは思えないくらい
抑えめの価格帯だと思います。
でも、重要なのは価格ではなく設備だと思います。
パークハウスなので、そのあたりも安心出来そうなマンションですね。

設備はきっと良いと思います。ただ期限付きなのがこの価格でどうなのか。

何？　「前払い地代」って？
千万単位で一括請求されるじゃん。
これが原因で価格が高くなっているよね。
それとは別に一時保証金と毎月の地代を払うんでしょ。

「前払い地代」って途中でマンションを売却したら残存年数分は返還されるのかな？
されなそうだよね。

結局、「地代」って名目にしながら土地取得費に充当されている。
当初の懸念どおり、購入者は土地を所有しないのに取得費を払ってることになる。
騙しだよね。

まぁ、それでも絶対額は他と比較してほんの少し安いですから、「安くていいねっ」って思われる方はご自由に。
私はそういう方達が集っているマンションなんだな、と思って見ています。
お年を召された方、一括払いで購入できるお金が余っている方は別にして。

前払地代は返還されません。土地の賃料なので。地主側は、全ての地代を月割りするのに比べ、最初に多額の賃料収入を得ることになるのが旨みです。

間取りを見ていると、他の物件よりも
少しバルコニーが広めでしょうか。
これだけ広いと洗濯物だけでなく、家庭菜園も子供と楽しめるかなと思います。
収納スペースも多めで良さそうです。駅まで徒歩3分という立地も良いなと思いました。

ここいいですね。駅から近いし価格もプラウドシティより全然安いし。田園都市線で渋谷から20分てお買い得だと思います。プラウドシティは高いから大苦戦してますが、ここはすぐ完売しそうなので部屋を選ぶ時間あるか心配です。

借地権物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなのに前払い地代払うんだったらそれがなくなる。敬遠されるでしょ。

>264

中途転売するときに、その返還されない前払い地代分を上乗せした価格設定しなければならないからきついでしょ。もともと借地権物件は転売難しいのに。

期限まで永住君ならいいのでしょうね。ただ、価格の安い実質地下階は永住物件としてはおすすめできかねます。

>>266 マンション検討中さん
すぐ完売？ないない。

仕事もない。

>264

価格はたしかに安いです。ただそれは借地権マンションだから。ご存じでないようならお調べになられた方が良いかと思います。所有権のマンションと比べると7～8割程度の価格で売られるのが一般的です。

>269

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出そうとして売れないと身動きが取れなくなって悲惨。不動産を所有する場合、そういったリスクを負うことになる。

>>273 匿名さん
そうですね。本物件の場合、残価リスクをどうみるかが肝ですね。結局所有という結論に行き着くかな。見た目の安さの裏には必ずリスクがあります。

価格は少し安く見えるが、ランニングコストがすごく負担になりそう。そもそもそこまで魅力的な価格でもないし。

地権者さん、実際に住まわれるのですか？駐車場も地権者さん用に１台分抑えてはあるけれど。

地上権だし、解体して返すこと前提だし、解体しなくても保証金を払うとかしなければならないし、
そういう風に思うと少し安く、というよりはうんと安くないと割に合わないのではないでしょうか。
土地に対しての固定資産税はかからなくても、建物に対しては掛かりますし。

さりげなく一期終わったようですが、どれくらい売れましたかな。

駅からの近さから考えると、この価格帯は高いとは言えない気がします。
地権者さんのことを気にされているようですが、それは問題ないかなと。
ただ、外観デザインとかもう少しおしゃれだったらよかったかなと思います。

借地権マンションって早い話、残クレで新車買うのと同じ理屈。最後まで住む人はまずいないが住めば住むほど中古査定価格＝残価が目減りする仕組みです。

もう、この物件の値段を決めるのは買主。
実は色々な見方もできるんだけど、世の中の人は米国の金利が上がったことすら興味ない始末。

大衆は目先がすべて。
みんながマンション購入に一歩引き始めた今、定借、各駅、駅遠（定借のくせに）、尻手黒川の向こう、の建物が目先となることは2度とない。
次に目先になるのは、「エクスキューズ」だけど、「格安」、「駅近」、「ブランド」です、ってなった時。
イメージとしては75㎡-3,500万。
あり得ない？　いやいや、そもそも定借なんてそんなもんでしょ。

広告見て安っ！と思いきや理由があったのですね、、、

>>277 匿名さん
地上権にも固定資産税はかかります。

>>285 匿名さん
かかりませんよ

マンションは固定資産税がかかりますか？戸建てにはかかると聞いています。

また、いくらくらいでしょうか。〇平米ならいくらといったように教えていただければ、大体の金額を用意できます。

戸建ての友人に聞いたところ、5月か6月に徴収があり、ボーナス前なので辛いと言っていました。本当ですか？

今、子育て中でなかなか自由に動けない身でパートも難しいので、お金のことが一番気になります。

287さん
戸建、マンションに関わらず年率1.4%の固定資産税は掛かります。ただし新築の場合は物件の評価額が役所で決まってからでないと税額が出ないので、いくらになるかは正直わからないです。
新築だと特例で減額もありますよ。

固定資産税の額面は、営業さんに聞けば教えていただけるのではないでしょうか。
正確な額ではないものの、土地の評価額は抑えているでしょうから大凡の、
目安となる金額を教えていただけると思います。
ネットでも住所を入れると公的な土地評価情報が閲覧できるサービスがありますよ。

>>287
うちのかみさんは週５でパート入れてます。

>>290
うちもそうです。

固定資産税ってそんなに高いんですか？
ネットで調べると、家の購入金額の7割を目安にすると固定資産税評価額が
把握でき、これに標準税率1.4％をかけるとおおよその固定資産税が
計算できるんだそうです。

4000万円代で買えるから野村と比べて安いとか仰ってますが、野村は所有権、ここは借地権ですよ。
最低でもここに住んだ場合の支払い費用やリスクを計算すればどちらが割高か明確になります。

定借物件の場合、固定資産税は建物にだけかかる。建物の評価額は竣工時に確定するので現時点ではわからないけど、営業に聞けば概算額は教えてくれるはず。

ちなみに土地に対する固定資産税は地主さんに課税されているので、借地料にその分が転嫁されているはず。

定借でも建物に固定資産税がかかってくるとは知りませんでした。
地代と建物の固定資産税を合わせても、普通借地権のマンションよりは
割安となるのですか？
合わせて都市計画税も請求されるんですよね。
マイホームを購入するには勉強しなければならない事が山積みですね。

借地物件でしょ。3000万円代が妥当でしょ。
上物だけで4000万円以上とかどんだけですか。

定借だと販売価格は安いけど、月々の地代の支払いを考えたらトータルの支払いはとんとん。にもかかわらず、土地は自分のものにならないし、建物は取り壊し。何も残らない。

いい立地だと思いますけど。違うんですか？宮前平、二子玉川が10分圏内で、ビゴの店にも近いとホームページにありました。

気になったのは、道路よりも低いのか壁が高いのか、テラス完成予定のCGが全体的に暗かったこと。リビングは昼間でも電気が必要なのかどうか、確認しなきゃいけないなと思っています。

だったら2階以上。あと、借地物件なのも気になります。土地、自分のものにならないんですね・・・。賃貸とどちらがお得なんでしょうか。

もうテラスのお部屋は完売らしいですよ。

駅に近く、教育施設が近いことから
ファミリー層にはとても良い環境にあるマンション物件だと思います。
パークハウスなので安心して住めるというのも大きいです。
ただ、借地物件というのはネックかもしれません。
永住を考えるとしたら難しいかもしれないです。

いくら土地が付いてなくても、ただで貸してくれる訳ないんだし、
上物だけの価格っていう考えはないのでは。
そんなおいしい話ないよね。

>>304 マンション検討中さん

297ではないが、勝手に代弁すると、誰もただで貸してもらおうなんて思ってない。あくまで借りるのは土地で、その賃借料として地主に地代は毎月払う。購入者の所有物になるのは上物だけなんだから、上物だけの価格で買わせろっていう考え方はおかしくないのでは？

ただ、物件価格の中に一部前払地代分を含んでおり、その分毎月の地代が減免されているのであれば話は別だが。

>>305 匿名さん
そのようですよ。
前払地代が含まれているため、毎月の地代は安いのだと聞きました。

真下をリニアが通過する予定ですので、振動と高磁界の発生が気になる方は良く調べられた方がいいですよ。

只々、こんな素晴らしい立地に半端なマンションを企画した業者は罪ですね。

結局、どれくらい売れ残ってるんですかね？

定期借地権って、イニシャルコストを抑えられるってのが購入者のメリットなだけに、前払い借地代って定借の趣旨に反してるような。不振の一つの要因かな。

普通の所有権物件ならすぐに買うのに…本当に残念です。
所有者の方、生産緑地対策をなさったんですね。
ご先祖様の土地を手放したくないお気持ちはわかるのですが、購入者からするととても難しい選択を迫られます。

実際4000万以上払って賃貸に住むようなもんですよね…
購入時の価格は安いんでしょうけど

地主さんが生産緑地対策をすると、マンション購入者にとってどのような影響があるのですか？
不動産のサイトで調べると、マンションが生産緑地に指定されると、農業目的以外の使い方はできなくなり、売買はできなくなるそうですが、リセールで売れなくなるのではなくリセールそのものができなくなるのですか？

まだ売れ残ってるし(笑)。

>>318 匿名さん
どこも売れ残ってますよ。

>>319
田園都市線は人気ないんで売れ残ってますね。

待てば待つほどって感じですね。

>>321 通りがかりさん
あざ笑

田園都市線、残ったら値下げされたりしますか？

あの手この手でキャンペーンしています。来場キャンペーンでミニチュアの観葉植物をプレゼントしていますね。価格、掲載されているのが2LDKは4598万円、3LDKは5218万円、4LDKは6188万円から。

パークハウスは大幅な値下げを行わない気がしますけど……。

地所は値引き販売するよ。完成在庫になってからだけど。

久々に前を通ったら結構出来てるね。
もっと堂々たる造りにするかと思ってたけど・・・
どう？　ちょっと、がっかりじゃない？

>>323
大幅値下げしないと売れないでしょ。

第2期6次の販売数は1戸のみですが、毎回このような少数分譲の販売方法なんですか？
現在までに何戸が成約済で何戸が残っている状態なのか、興味があります。
竣工は9月中旬ともうすぐですし、在庫は少なければ少ない程良いですよね。

建物内のモデルルームをあけるとのこと。
入居が始まるまで一応見ることができるみたいです。入居が始まってしまうとしばらくはそちらでマンション自体が落ち着かないということになってくるのでしょうね。
実際のお部屋を見ることができるのでしょうか。
モデルルームみたいに指定されている部屋だけ？
実際に見ることができたらとても面白いだろうなぁって思いました。

家具とか、オプションを入れた棟内モデルルームにまず案内される。実際の部屋を見せてくれるのは、ある程度商談がまとまった段階か、完成物件だと、現状有姿での引き渡しだったりするので契約時の受け入れ検査として。

実際の部屋を不特定の人に見せたら手あかとかつけられて、商品価値が落ちる。ということもあって、棟内モデルルームとして使用した部屋は値引きorオプションor家具or家電付きで販売されるのが普通。

現地に行くのであれば、棟内モデルルームだけでなく、共用部分も確認しておいた方がいい。

借地権62年の間に支払う総額と62年後の残価値を計算すると、大きな差額はないことがわかります。もっとも62年後には世の中がどうなっているかもわからないので、現状の建築物の価値を前提にしていますが。
購入者が最終的に土地が自分のものにならないことを気にしているようですが、正直あまり意味がないように思います。検討すべき最優先課題は駅に近いこと、生活環境が良いか、当面の10年、20年の生活プランに合っているかです

自分たちが住むには手頃ですが、借地権だと２０年後位に転売しようとしたときに、買い手がつくかどうかが心配です。残４２年となる訳でして。

>>331
ビンゴッ!
素晴らしい発想です！
だから、世の中面白い!(^^)!

332です
借地権のマンションって将来売却しにくいと思うんですけど、どうなのでしょうか？

9月に2回定期借地権セミナーがあるようですが、
今後も定期的に開催される予定ですか？
定期借地権マンションが中古で売れるのかという投稿がありましたが、
供給数が少ない為、流通市場が形成されておらず資産価値としての
評価が不安定という不安があります。
セミナーではこのような疑問にも答えていただけるのでしょうか。

日本は土地本位だから、新築時の提携を除けば土地の無い定借物件に対してローンを取り扱う金融機関は少ない。ということで、購入者が限られるから転売はきついよ。

ちなみに売主から依頼されたセミナーの講師なんて提灯持ち。ほんとのこと言うわけないでしょ。

次住むところは永住と思っているけど・・・３０年後は自信ないな～

永住と思い住んでいる勝田団地はヤバイですかね～
アスベストも沢山使用しているみたいだしな～

立地的に便利で良いマンションだなと思ったのですが
借地権付のマンション物件ということであれば、考えてしまうかなと思いました。
財産にもならないのであれば、賃貸物件と変わらない気がしますが、
それでいて物件価格が安いわけでないとなるとメリットがないと感じました。

通勤地獄に拍車をかけるマンションね。

学校の評判など、子育て環境が整ってると聞いておりますので、定借ではあるものの、自分のライフステージ全般をイメージしながら検討して見たいと思います。

>>325 サラリーマンさん [ 30代]さん

50年後更地にして戻さないといけないから、あまり頑丈なものは建てられないよね。

ほれ！
早く買わんと満期になってまうどー！

一日経過する毎に住める日が減るんのだから、日割りで安くなるんだろうか？

建物内のモデルルーム3つもあるのですね。見やすくて良いだろうなぁとか比べやすいなと思いますが、
モデルルームで使っている部屋が欲しい場合って、もしかしたら入居時期が自分では決められない可能性も？いついつまでモデルルームとして使用しますよ〜みたいなことってあるんですかね？

モデルルーム使用住戸は最後に家具や家電付きで販売ってのが一般的。

モデルルームや事務所として使われている部屋は、他の部屋の引き渡しよりも
時期がずれて一番最後になる場合が多いようです。
特典として価格が安くなったり家具つきサービスがあったりしますが、
デメリットは入居時期が選べない事と現況有姿渡し
（この現況有姿渡しというものがどのような対応になるか、
実はよく解っていません）になる事でしょうか。

現状有姿って、そのままの状態で引き渡すってこと。なのでモデルルームとして使っていた時にできた傷や手あかがあってもそのまま。モデルルーム使用住戸でなくても完成物件は現状有姿の引き渡しが普通。

竣工前に契約していると、引き渡し前に内覧会を行って、指摘事項については対応したうえで引き渡す。

ちなみに、まだ、他に部屋がある段階で販売はしないよ。しばらくモデルルームとして公開してるわけだから、さらに傷が付いちゃうかもしれない。

眺望はどんな感じですか？夫婦2人には安くて良いかと。最後は実家に戻って、ここを賃貸にでも出せば老後の足しにでもなるし。

Lタイプがどうやら家具付きの販売モデルルームということになっているようです。引き渡しまでの間はモデルルームとして使っているということなので、
契約して引き渡しまで行ったらモデルルームのお役はごめんになるということなのかなという解釈です。
何戸かモデルルームがあるみたいなので、最後の最後まで入居できませんということはなさそうな雰囲気ですね。

そもそも、定期借地権のマンションが悪いのか？
全くそうは思いません。
これから、増えると思います。

土地所有権付きマンションでも、マンション躯体が60年設計です。
建て替え時は積み立て金では賄えず、広さを80%位にして戸数を増やし、住民には1500マンションから2000万円の追加支払いか広さは維持で建て替え3000万円。
これが普通です。
無料で新しく建て替えしてもらえる事はあり得ません。
しかも、住民合意は取れない。
古いまま住むしかない。子供が築40年や50年のマンションに住みますか？

今の時代にマッチしているマンションと私は見ています。
そういう私もたまプラーザの駅の定期借地権のマンションですが購入して良かったと思います。
こちらは50年なので、60年を付けて販売した三菱地所はよく地主と交渉出来たと思います。

モデルルームはオプションも多く付いていますし、手袋はめて見学していますから、全く問題ないと思います。家具付きなら住まいに合わせていますから、即契約ですかね^_^

1年後に無価値となるものを買いますか？
3年後に無価値となるものを買いますか？
それが50年後、60年後になるとなぜ正当化されるのでしょうか？

この問いが答えでしょ。
比較対象は賃貸マンション（一軒家でもいいけど）。
50年、60年を賃貸で生活するのとどっちが良いかで考えるのが正しい。

どんなに何を言っても区分所有のマンションとの比較で考えるのは間違い。
金銭的に得なのは当たり前。
だって賃貸と類似性格のものだから。
それを上手に区分所有のマンションとの比較にもっていくことで、割高の物を割安に見せているから太刀が悪い。
これは本当にズルい！

まぁ、良い悪いは別にして、間違いないことは割高だということ。
でも割高でもニーズがあれば売れるからね。外車のように。
この物件は割高さをカバーする付加価値があるかな？

難しい話はよくわからん！という方。
それはそれで正しいと思います。
60年後なんて考えるだけ無駄ですから。

問題は、10年後か20年後に、何かの都合で売却しなくなった時、
売れるかということではないでしょうか？
20年後だと、残40年ですが、そうなるとどうなのでしょうかね？

新春ご来場キャンペーンは、1月6日から。モデルルーム来場で福袋がもらえます。お正月なので大盤振る舞いですね。A賞はだし、お米、B賞はお米、ごはんのお供。

即入居ができるマンションです。完成後の住居を見ることができる＝雰囲気がわかるのが何よりです。

駅から3分、文教地域と言われる閑静な住宅街、売却したい時に売れるかは大切です。子供が巣立って転居を考えた時に資産価値があるかどうか……。考えなくてはいけないですからね。

5500万円の物件が、5年後に3500万円で売れたら御の字ということ。
それが嫌なら、所有物件が良い。
5年で2000万円
１年 400万円 で暮らすのは馬鹿らしいでしょうから、この手の物件は10年で手離し、3000万円で売却。
それでも１年 250万円 月 20万円家賃プラス３万円管理費などで10年間好きな様に出来ます。

設備は良いし、駅から3分。
そう思えば、賃貸比較だと損はしないです。

定期借地権 物件は都内しか有利ではなく、20年経過すると、空中権利だけみなしになるかと、個人的推定ですが、5500万円購入物件が20年経過すると、2000万円以下に資産としては見なされないので売却より、賃貸で貸し出す事を三菱地所さんも勧めると思います。

10年住んで、後は賃貸物件で貸し出すと駅の近くなので良い定期預金に預けているみたいな運用利回りになるかと。

定期借地権の物件はプロでも難しいです。
土地が無いので路線価をかけようがなく、物件の年数での大体の価値で買い手がいれば扱うというイメージです。

でも、駅の近く 広い 新築ですから、ずっと住むには良い物件です。

交通アクセスの良さもありますが、マンション周辺の雰囲気が
とても穏やかというのか住みやすそうな感じがします。
ただ、借地権付きの物件ということで、ちょっと考えてしまう人も多いのかも。

既に入居されている方に、
ここを購入することの決め手になったことをお聞きできれば嬉しいです。

３５６さん。私は宮前平の北側、少し坂を上がったところの家を売って、入居しました。購入の決め手は、静か、駅近、三菱地所の物件、坂が少ないなどです。借地権のことは何度も研究しましたが、30年先、60年先のことはわからないし、最悪で賃貸なら価値があると考えました。入居者も常識的な人ばかりです。現在は満足しております。

こちらの物件はもう入居されているようですが、どのくらいいますか？
マンションの理事会などはまだ稼働されてませんか？

>>353 匿名さん
所有権は最後に土地価値を加味できますが、定借はゼロ。あとはそれぞれ各々の見込みによるDCFでの比較です。

こちらのマンションは永住目的で住まれる方が多いのでしょうか？
駅からの距離を考えれば仮に賃貸に出したとして空き部屋になるような事は少ない気がしますが、賃貸の住人が増える事で住人間のモラルやマナーが低下し、結果的にマンションの質が落ちてしまわないかが気になります。

文教地区といわれている宮前平で、坂を感じず駅近、という所に魅力を感じました。
雨や雪への影響もなく、たまプラーザなどへすぐ行けるし、宮前平の駅も新しくなるようで、最終的に、売るというよりは、賃貸として価値が高そうだなと思いました。

賃貸運用される方が多くなりそうですか？
借地権なので将来的に転売できず、選択肢は永住か賃貸かの二択になってしまうのかな？
駅近立地なので賃貸として引く手あまたであれば、資産として抑えておく人もいるかもしれませんね。

定借物件なので、適正は坪単価せいぜい160 万円未満が妥当の物件。
借地期間は 61 年で、解体期間を考えると 60 年。残存期間が 10 年を切ると、ほぼ資産価値評価が出なくなる。 したがって、50 年だと想定すると 1 年で 2%ずつ減価していく計算。 10 年で 2 割、20 年で 4 割の価値が失われると想定すべきです

本件が位置する宮前平駅の南側エリアと、ジオ宮前平やプラウド宮前平が位置する北側エリアは、どちらの方がおすすめですか？

買い物などの利便性なら、ジオ、ここ、プラウド、日当たりなど立地環境を重要視するのであれば、ここ、ジオ、プラウドの順かな

>>365 ご近所さん
結局、プラウドはどっちつかずの良いところなしということでしょうか？確かにおっしゃる通りですね

>>366 マンション掲示板さん
プラウド買おうと思ってましたが辞めときます。

>>365 ご近所さん

日当たり重視でジオとかネタですか？
現地見れば一目瞭然。
阪急の方？

>368

日当たり、立地、定借なし、阪急という点でどれを取っても見劣りしませんね。

2期16次・・・

30年ほど前に宮前区に住んでいまして、その頃とは比べ物にならないほど人が増えたと思いますが駅や駅周辺の混雑、渋滞事情はどの様な状態でしょうか？

定年まであと数年を残した夫婦二人暮らしの者です。子供はなく、夫婦二人でこれからを暮らしていくのに宮前平は環境も良く交通やショッピングの便も良く選択肢の一つなのですが、大学病院や総合病院が近隣にはなく、住人の方はどの様にされているのでしょうか。

子育て支援も充実の川崎市宮前区とありますように、やはり子育て世代向きのマンションが多いようですね。宮前平の他のマンション、プラウド宮前平、マストレジデンス宮前平もファミリー向けだと思います。
病院は割りと近くの梶ヶ谷に虎ノ門病院分院、交通の便は良くありませんが菅生に聖マリアンナ医科大学病院があります。

宮前区は、東名川崎ICの周りも幾つかかたまってあったり、高齢者施設は多いほうだと思われます。緑も多く静かな環境と良い条件が揃っていますね。

そろそろお得感出てくるかな？

家具付きのモデルルームがありますので、それがサービスになってくるのかなと思いました。
駅までの距離を考えると、
極端な値下げはしにくいのでは、とは思います。
立地がとにかく良い。ひたすら駅の近くで、と考えている人ならば
メリットは大きいのでは。

家具付き販売と言っても、ダイニングセットとラグと照明くらいなんで
値引き代わりになりますよ、というほどのボリュームではないのかな。
ただ、家具っていうのはすごく好みのあるものだからガッツリ揃えられていても、それはそれで困る人がいたりするので
抑え気味にしてくれていてもいいのかもしれません。

第2期18次販売で1戸
先着順で10戸
最終期は何戸❓
まぁ、何戸残ろうが定借だから関係ないんだろうけど、修繕積立金は問題ないのかな❓

少子化だからこそ子育て世代を応援してくれるとイメージされるマンションは嬉しいです。１LDKの間取りがあるマンションも多くなっているなか、３LDK、４LDK中心のマンションで間取りもゆったりめ。３LDKで８０㎡超える広さも珍しいのでは。小児科や選択制の小学校、公園、子育て支援センター、図書館が近くにあるのは嬉しいですし、ママ友とおしゃれなお店も行けそうな環境です。

エントランスのところが、階段を降りていくという感じになっているのですね。
左側に手すりがあるのですが、その部分はスロープになっているのかな？
エントランスが段差なのは若干面倒さはありますが、
スロープがあるのならばまだリカバリーは効いているかも。
結構降りていくかんじなんですね。

今更4,800万で売り出してるのね。

暮らしやすそうと思います。高齢者夫婦にも住みやすい地域なんですね。

宮前平、病院が少ないのははじめて聞きました。アクセスしやすい病院があるといいのですが……。

少し前、引っ越しした後に主治医、かかりつけ医を探すのがとても面倒だった記憶があります。地域で評判のお医者さんをいくつか巡ってみるのもいいのかもしれません。口コミ評判、参考になります。

4800万円は3LDKですね。4800万円「から」なので、実際はもうちょっと高い部屋が多いのかと思いました。4LDKは5898万円が販売されています。

4Lも4,800になるんでは？
最初のプライシングがダメだったんですよねここは。

どこも価格を抑えた廉価マンションを供給し始めてるからね。
ある程度仕様が良いこのマンションは定借でも価格競争力がないよね。
いまの環境じゃ、定借だと70㎡で3,000万円切らないと買う人いないでしょ。

宮前平なんかだと3000万切っても高すぎる。

定借で4000万台でも買いかも
たちの悪い業者の書き込みかー

買うのが遅れれば遅れるほど、価格は安くならないと買わなくなるね。

定借期間が35年切った後の売買が非常に厳しいように思いますが、購入者の方はどのように整理したのでしょうか？

あと、高齢者世帯が多いのかも気になりますね。

宮前区において尻手黒川道路より南はダメなエリアです。

値引きは「建物」と「前払地代」」のどちらからしてくれるのだろう？
みなさんどうでした？

当然かもしれませんが、前払い地代は日割りで計算されるんですよね？

1,000万安くなるなら買い替えを検討してもいいですね。
どうしよっかな？

>>391 サラリーマンさん [男性]さん
今時、定借はないと思いますよ。
他はいくらでもある。住んだ後に売りづらい物件は全てにおいてリスク。

良い場所に住みたいなら、リスクに変えて、分譲賃貸に住んだ方が良いと思う。

自分は見学に行ったときの担当者の態度がとにかく不愉快でした。
暑い日で疲れてるのはわかる。
でも違う部屋も見たいと言うと面倒そうに案内するし、本当に売る気があるのかという態度。
ただでさえ条件の悪い要素があるマンションなのに、態度があれじゃ誰も買わないでしょ。
その上抽選会もなし。
それ目当てで行ってるわけではないが、本当に不快でした。
HPに嘘載せていいんですか？

>>363
この方のコメントが有用ですね。

私もやっぱりやめました。

363ですが、ここを購入した方は坂の問題解決のため北側から移動された高齢者あるいは後先を考える時間が少なかった若夫婦に区分されてるそうです。

>>395 マンション検討中さん
坂の問題ってなんでしょうか？
最近チラシが何度も送られて来ています。完成してからもうすぐ1年ぐらいになりそうですね。

ここには中古区分マンションの売買やったことある業者はいないのかな？

中古区分は売却するとき、居住目的か投資目的（賃貸にする）かによってローンの借方が違うんですよ！

投資目的であれば借地の方が有利です。
賃貸目的の入居者は借地など関係ないですし、借地の方がオーナーは購入は安くすみ、賃貸貸しは相場で貸せます。オーナーの手取りが増えます。
RCの耐用年数など関係ありますが。
居住目的であれば金融機関が限られますね。
所有権ありの区分が築50年で売れるかと言うと売れません。理由は金融機関が融資は出すかも知れませんが融資年数は10年とかです。
売却まで考えらのであれば戸建ですね！

また、所有権と借地ですが資産的には大したかわらないですよ！
区分の土地の所有権など微々たるもので、金融機関は土地の評価は大して見ません。
借地は返済不能になった場合に競売など手間がかかるため金融機関が渋るだけです。

売れるか売れないかは銀行次第ですよ？
どんないい物件でも銀行が融資しなければ現金一括でしか買主は買えませんから。
不動産は銀行様様なのです！

>>397 通りがかりさん

つまり、借地権は居住目的の場合は借りることのできる銀行が少なく、また残年数が少なくなるにつレス売買が買手売手ともに困難になるため、事業目的且つ賃貸目的以外は買わない方が良い、と言う事で良い？

>>398 匿名さん
うーん、ちょっと白黒つけすぎだと思います。まず築50年の区分マンション見たことありますか？借地でも所有権でもどちらでも構いません。私は20年売買してますが片手で数えるぐらいしかありません。あっても廃墟マンションです。入居者は半分も居なく、管理会社も機能してなく修繕もされていません。管理会社が機能していないので区分所有法としての集会もなく取り壊すこともできていません。マンションというのはそういう物です。
また、昭和57年の建築基準法の法改正により、昭和57年前の建物は旧耐震物件となり、大手銀行や地銀はコンプライアンスもあり融資はほとんどしません。フラットや公庫、信金などはあるかもですが。35年しか経ってなくても法律や金融機関の評価は随時変わります。
今回の宮前平は売主が三菱ともあって提携している銀行はりそなです。三菱もバカではないので借地には融資つきづらいの知っているため、建築前に提携しているのだと思います。パンフの下に小さく書いてます。りそなやフラットは間違いなく融資が出ます。
私の見解は借地でも所有権でも20〜30年で売却しないと売れなくなります。
銀行は建物の法定耐用年数というのを1つの目安にして融資年数など決めます。SRC、RCは47年、重量鉄骨造は34年、軽鉄や木造は22年だったと思います。わかりやすいので言えば減価償却の年数の目安です。
この耐用年数から築年数を引いて評価するため、47-30＝17年となり、30年後売却したとしても買主は17年から25年（買主の属性で少し年数は伸びます）のローン年数で買わなければいけません。融資年数を約20年としてローン計算すると毎月の支払額が多くなり買い手がつかなくなります。
資産価値や数十年後の売却を優先するのであれば戸建です。木造なので取り壊し費用も100から200万ほどでできますし、土地のみなら個人だけではなく不動産業者や他の法人も購入しやすいためです。
持家購入は優先順位を決めて書いましょう。
もちろん購入資金が安いのに越したことはないでしょうが、セキュリティも欲しい、修繕の手間も嫌だ、駅近がいい、資産価値も欲しい、売却の際にはキャピタル（利益）も欲しいなど言ってては一生買えません。
戸建にもメリット、デメリットありますし、マンションにもメリット、デメリットあります。借地だから一概に悪いことは無いと思いますよ。借地物件は安いですが売る時も安いですしね。

>>395 マンション検討中さん
それはなに情報ですか？
宮崎台、宮前平、鷺沼は昔から坂があるのは有名ですよ？

>>400
三菱地消情報です。年取るとあの有名な坂が一層嫌になると聞きました。若い頃は体力ありますが人間なんで30年もすれば体にガタがくるんでは無いでしょうか？