年収に対して無謀なローン　その３４

ローン35年0.7%で月112000円、管理費固定資産税で33000円、計145000円、年180万ぐらい。手取りを700万とすると住居費の割合は25%（手取り年収の6倍）ぐらいです。低くもないですが高過ぎることもない。
ローン控除は10年で400万ぐらいですかね。全部学費に充てるとして残り5年で200万貯めれば600万になります。
あとは貯金ですね。引っ越しとか家具家電の購入で結構な出費になります。
私なりに総括すると、まだお若いし、昇給も見込めるということなので、無謀ではないと思います。あとはタイミングですね。

>>1520
貯蓄130万とは別に150万前後の諸費用が用意されていて子供が小さいうちに節約と貯蓄を頑張る事ができる性格ならアリ。
本当に130万しかないなら時期尚早。
借り先にもよるけれど、住宅ローンは諸費用として100万前後、更に新居が現在の住居より広くなるなら引っ越しと新居の家具家電他購入で50万近くはかかると思った方が良いよ。

【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込980万円　正社員 （手取り月38万円くらい、ボーナス年180万円くらい）
　配偶者　専業主婦

■家族構成　※要年齢
　本人　38歳
　配偶者　39歳
　子供１　4歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　5300万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　12000円・5600円・14000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　4300万円
　・変動　35年・0.9% （変動と固定のミックスにする可能性あり）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　600万円

■昇給見込み
　あり

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　可能なら、子供もう１人欲しい

■その他事情
　・現在、5年前に3500万円で購入した中古マンションに居住中（購入時に両家合わせて1000万円の贈与あり）。ローン残り約1800万円。恐らく2500万円から3000万円で売却できる予定。

この年収で4300万円のローンは無謀かなと不安です。

契約済みなんでいまさら後戻りはできませんが、巨額のローン生活がはじまり不安なってきましたので、よろしくお願いします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込850万円　正社員 （手取り月40万円くらい、ボーナス年200万円くらい）
　配偶者　専業主婦

■家族構成　※要年齢
　本人　39歳
　配偶者　33歳
　子供 年長の双子

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4800万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　12000円・8000円・11000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　300万円（諸経費別途200万円用意）
　・借入　4500万円
　・変動　35年・0.6%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　3000万円（引越しや家具等新生活関連費用も除く）

■昇給見込み
　あり

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）

現状維持予定。

■その他
車一台所有。

子供が小学生にあがったら妻が仕事再開予定。
年収100万円以上が目標。

住宅ローン減税期間が終わったら、教育費の試算も加味しつつ、繰り上げ返済したいと思っています。
低金利なんで減税メリット最大限活用すべく頭金少なめで目一杯借りましたが、少々借りすぎたかと不安です。

>>1521
>>1522

早速のレスありがとうございます。
具体的な金額提示、感謝致します。

入居するとすれば、来年の4月になります。
今年の4月からは私も仕事復帰ですので、150万は届かないかもしれませんが、昨年度の100万よりかは今年の年末までには貯金出来ると思います。

資金のやり繰りがカツカツになりますが、
生活はある程度の我慢ややりくりは出来る方だとは思います。

お二人のご意見を参考に夫と話し合い、
明日またモデルルームに行くのでそこでもまた話を聞いてきます。
しかしながら、勿論向こうは大丈夫の太鼓判しか押してはこないので、気を引き締めます。

ちなみに、ローン返済プランやお金に関することで、モデルルームの方に聞いておくべきことや、注意して話を聞いておくことなどはございますか。

再質問になりますが、お時間あるときによろしくお願いします。

新居に入居した年は諸々出費があるので100万程度は即消えますよ。

>>1520
このスレ的には問題ないけど、売却の見積もりは甘い
金融の知識がないのにどうして4200万が割安と判断できたんですか？

転勤族の27歳なら、土地に思い入れがなければ
貯金しつつもう少し待っても良いと思いますけどね

お金のことでモデルルームで聞くことはあまりないけど、
長期修繕の計画(数年後値上がりする)、固定資産税の目安、賃貸の際の目安くらい
聞いたら、ローンの月額+管理費+長期修繕費+固定資産税(月額換算)を計算

>>1523 マンション検討中さん

ローンが月15万（期間25年で試算、35年なら11.5万）、管理費固定資産税等込みで20万ですね。手取りの37%（35年なら31%）なので少々高い気がしますね。生活は大丈夫だけど、子供の学費が心配なのでローン控除分ぐらいは貯金したい。
あとは手持ちの物件がいくらで売れるかでしょう。

>>1527 匿名さん

レスありがとうございます。
ごもっともなご意見です。

4200万を割安と判断した理由は、土地が年々上昇している地域であり、
土地の値段がマンションの工事が建設時からすでに上昇している・周辺地域のマンションが同じ3LDKでもっと高い(800〜1000万程)・転勤族が多い地域・文教地区・そこの小学校の地区にわざわざ引越しをしてくるということから
売却は可能だと思いました。

10年住めば元が売却損しても元がほぼ取れる状態と判断し、転勤決まれば賃貸でもいいかと思いました。(海外ならてばなします)
賃貸に出した場合でも、タワマンではないので需要があると判断しました。

やはり甘いですかね。
私はこの土地に特に未練はなく、大阪市内ならどこでも購入したらいいと思いました。
しかし夫がその土地周辺がいいらしく、売却視野なので中古は検討していないということです。
周りの新築マンションは5000万前後がほとんで、今後もそうなるらしいです。

ちなみにモデルルームの数を統一しているから4200万で販売可能なんだそうです。
物件の名称がバレそうな程の情報ですね。。

マンションは100年コンクリート(とモデルルームの方はおっしゃっております)採用。
ここ3〜4年のマンションの建築に採用されているらしいですね。
従って修繕費がさほどあがらないと聞きました。

ローン組んだ後の固定費ぐらい、先ず当事者が計算したら、って感じなんだよな。。収支の長期見込みも自と出せるだろうに、、

>>1525 1520ですさん

1521です。
モデルルームの営業さんは売ったら終わりなんで、とりあえず35年変動試算した月の返済額ぐらいしか出さないですよね。なのでお金の話はあまりあてになりません。
どちらかというと、追加の諸費用がどれくらい掛かるかを確認した方がいいでしょう。

>>1528 匿名さん
固定資産税高く見積もり過ぎ〜
5300の新築の固定資産税いくらだと思ってる？

>>1532 匿名さん
20万ぐらい？

>>1532 匿名さん

新築だからまだ分からないけど。自分の試算では21万ぐらいでした。

5000万×0.7×0.7=2450万
2450万×1.7%÷2≒21万

違っていたら教えてください。

>>1524
年収からすると少し高めの物件ですがそれだけ貯蓄があれば問題ないでしょう。

>>1525
まずはライフプラン表を自作するかモデルルームとは無関係のFP（有料FPまたは保険等の無料FP）に相談してみては。
顧客がローン破綻しても売ってしまえば関係なしのモデルルームの営業に聞いたところで全く参考にはなりません。

>>1532 匿名さん

おいくらですか？

>>1536 匿名さん

いつものアレだから聞いてもムダですよ。20万ぐらいでいいと思います。

>1520
周囲5000万で4000万の物件なら修繕積み立てはその設定だと
多分破綻するでしょう。
5年から10年の間に修繕積み立てで4
〜5万になるか、
15年後あたりに100万程度の一時金徴集をしないと成り立たなく
なることを想定してればokかと。
その前に売るならなお良いですが、そろそろマンションは売れなく
なってくるのでむずかしいところですね。
（数年前より周囲のマンション価格上がってるでしょ？と言うことは
その要因がなくなると下がると言うことです。
ちなみに、予定しているマンションが安いのは他に理由があるとは思います。
広告宣伝費が。。。と言うのはアピールの常套句で実質的にというか
結果的には他のコスト減と比べるとマンション価格数百万低下の
要因にはならないくらいですから。
たとえば抑え多分販売時期が伸びたら同じだし。。。）

>1520
あと、100年コンクリートは今の世の中常識的になってきてるものです。
他の物件はそれでも修繕積み立てがある程度高いとは思います。
それは他の部分のメンテナンスに費用がかかるからです。
躯体コンクリートをその比較対象にするのは危ない営業です。
コンクリート強度はそもそもマンション寿命の話ですから。
どちらかというと、たとえばメンテナンス的に長持ちする
タイルと施工方法をしてるとか（多分やってるとこないけど）
、そういう類の寿命部分で大規模に関係する
ケアが充実してあるとかが営業だったら説得材料かと思います。

>>1538 匿名さん

100年コンクリと通常の場合で、修繕積立金はどれぐらい変わるのでしょうか？躯体部分の修繕を想定していなければ積立金の試算には影響ないと考えてもいいですか？

年度内に捌きたいから安くするというのはありますね。特にモデルルームなんかは。そういうタイミングに当たればお得かもしれません。

>>1540 匿名さん

失礼しました。取り下げます。

>1538
逆にその物件の営業に問うのも面白いかもしれません。
一度打ったコンクリートは交換できませんから。
基本的な大規模修繕にコンクリート強度（30N or 24N）は関係ないかと思います。
躯体部分の修繕が必要ならそれは欠陥かと。

>>1532 匿名さん

固定資産税の見積もりおいくら？

>>1544 匿名さん

居留守なんで放っておきましょう。20万で合ってると思います。

固定資産税通知書は春に税務署から届くよ。それで分かるわ。

うちの5000万のマンションの固定資産税は20万よりかなり低いよ

>>1547
新築から5年以内の状態かつ土地が高く建物が安いということだと思う。
または業者に高値で売りつけられてないか心配になる。

>>1548 e戸建てファンさん
大丈夫みたいですよ！
すでに3割値上がりしてるので、デベが利益を出してるのは確かですが

買ったばっかだからじゃない？

無謀なローンを組む時は
1)担保価値がしっかりある物件
2)担保の減価償却が少ない物件
3)物件の中古価格が上がる物件

消費者金融ローンとの違いですね

>>1547 匿名さん

それは逆にヤバいんじゃないですか？

間違えて、以前のスレッドに書き込んでしまいましたので、こちらに再掲させてもらいます。
アドバイスをいただければ幸いです。


■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込900万円、ボーナス年200万　正社員
　配偶者　税込300万円、ボーナス年25万　正社員

■家族構成
　本人　38歳
　配偶者　37歳
　子供　6歳、1歳

■物件価格・種類
　6200万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　5万円／月
※現在は車を保有していないが、いずれ保有予定

■住宅ローン
　・頭金　2000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4200万円
　・変動　固定10年・0.9%

■貯蓄
　3000万円

■昇給見込み
　本人　15万/年

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子どもは二人のみ

■その他事情
　・現在車は持っていないが、いずれ持つ予定
　・親からの援助なし
　・妻はどこかのタイミングでパートもしくは専業主婦

物件を見ていると、どんどん良い物件に目が行ってしまい、当初5000万未満を検討していましたが、ほしい物件が6200万程度になってしまいました。余裕があるのか、無謀なのか、分からなくなっています。
アドバイスをお願いいたします。

ローンは余裕な気がしますが、金利がもう少し低い所で借りたら、さらに余裕をもって生活できる気がします

>>1553 匿名さん

少し前にローン4200万の方がおられましたよ。

>>1553 匿名さん

奥さんがタイミングをみてパートというのは？
勿体無い気もしますが......

>>1551 匿名さん
>3)物件の中古価格が上がる物件

人口が減って景気低迷が長期化しそうな時期に、過去の話は参考になりません。
これまで上がったといわれるブランド物件でも、実際の成約価格はそれほど上がっていない。
すでに不動産の希少性自体が薄れているので、現在の基準で資産性を考えても駄目でしょう。

>>1557 匿名さん
そういうこと言えるあなたは恵まれてるんですよ。
ダンナに感謝しましょう。
もし離婚でもしたらもっとひどい貧乏生活に転落しますよ、

>>1553
奥さんが59歳まで正社員として働く（1553の定年と同時に退職）なら良いと思う。
それ以前にパートや専業主婦になるなら当初の予定通り5000万未満の物件にしておいたほうが余裕ある生活ができる。
住んでいる限り払い続ける管理修繕費駐車代も5万ともなると結構な負担だよ。

1553です。
皆さま、アドバイス・ご意見いただきありがとうございます。
いずれ、妻がパート・専業主婦というのは、子供たちのサポートという意味で、
正社員では大丈夫かという不安があり、検討しています。
ただ、生活に余裕がない、というのも子供たちに負担をかけると思いますので、
今回の物件を購入する場合は、そのあたりのバランスをとって、就業形態など
考えていきたいとおもいます。
ありがとうございました。

有能なアドバイザーが多数いるので
ご相談お待ちしてます。

よろしくお願いします。

その34です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込435万円　常勤職員※
手取り月23万円、ボーナス65万円
　配偶者　税込340万円　常勤職員※
手取り月18万円、ボーナス54万円
ただし、現在育休中。4月復帰確定で保育園は抑え済み

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　34歳
　子供１　0歳 (3月で1歳)

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3800万円　新築戸建(未完成物件)

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途350万円用意有）
　・借入　3800万円
　・35年固定　35年・1.32% (予定)
・本人2100万円、配偶者1700万円の持分でペアローン(あるいは連帯債務)の予定
三菱東京UFJ で仮審査は通りました。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　330万円

■昇給見込み
　本人 年10万円
配偶者 年2万円(過去据え置き年有り)

■定年・退職金
　65歳 (2人とも)
　退職金無し(本人が専任職員になれば見込みあり)

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供4年以内にもう１人欲しい

■その他事情
・夫婦同じ職場(学校)
・年契約の雇用形態(常勤)だが、5年を経過しているのでクビになることはない。
・専任への試験は受けているが、退職者が出ないと募集がない為、直近では2年後までない。他校も受けているが専任での受け入れが少ない。
　・車は軽を現金一括で購入済み。買い替えの場合も軽自動車の予定。もしくはカーシェア利用。
　・子供の学資保険は150万円一括払い済み(180万円給付)
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。4時半に勤務終了の為、延長保育料などはかからない。
・保育料は認証で46,500円/月、確約済み。認可は結果待ちだがほぼ絶望的。
・それぞれ実家が沿線上なので頼りやすい。
・物件は現在建設中で6月中旬引き渡し予定。融資実行も6月。本契約は済ませました。

ライフプラン表も作成し、子供4歳差でもやっていけなくはないという試算もしましたが、妻の収入・借入があることに妻が不安がっており、2人目は諦めると言いだしました。
貯蓄が少ないのは、夫婦2人の生活の時に趣味のコンサートにたくさん出かけていた為です。子供も産まれたのでその分はまるっとローンや貯蓄に回します。実際妻が育休中のこの1年で150万円は貯まりました。
元々コンサート以外は美容費や被服費などが異常にかからない夫婦です。FPにはエンゲル係数が高いけどね、とは言われました。
住宅ローン減税や住まい給付金もある、昇給だって…と前向きなことを言うと、そんなのアテにするな！と激怒し、本契約後から時々泣いてばかりいます。
妻が言うように無謀だったのか…ご判断頂ければ幸いです。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込780万円、うちボーナス年220万　正社員
　独身なので配偶者なし

■家族構成
　本人　39歳

■物件価格・種類
　6300万円　新築マンション
　諸費用込で6500-6550万円くらいになる予定

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　3万円／月
※現在は車を保有していない。所有予定もなし。

■住宅ローン
　・頭金　1500万円
　・借入　5000万円
　・変動　変動35年・0.7%
頭金の中に、手付、諸費用込々。

■貯蓄
　1200万円
　手付の630万円は支払い済みで、現在手元に残っているお金。
　契約済みで、手付は支払い済みですが、入居はあと1年半後なので
　あといくら貯金できるかがカギ。

■昇給見込み
　本人　12万/年

■定年・退職金
　定年60歳
　退職金不明。
　シニアで65歳まで勤務可能。

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　結婚できるかどうかがそもそも不明。

■その他事情
　・親から援助500万円あるかも?
　　出してくれるという話はしていますが、だめかもしれないという可能性を考えながら計画したいため。
　　もらえれば、繰り上げ返済に回す予定。
　・現在2006年築のマンションを一件保有。
　　賃貸に回す予定。現在売却した場合、3300万円程度の売却価格になる。(同様の物件の売却実績を参考)
　・同マンションは住宅ローン完済済み。
　・同マンションを賃貸に出す予定。駅1分という立地から、集客はしやすいと考えています。賃料15万円(共益費込)くらいが相場。
　　手取りベースで10万円くらい得られるとは思っているが、客が付かない期間と、修繕に対するリスクなどが見えてこないのが不安要素。


以上のような状況です。
たぶん大丈夫なのかな?という気もしますが、年齢が年齢で、定年まで20年を切った購入となりますので、その辺が心配です。
これが30歳くらいであれば、余裕があると思われますが。
最悪の状況下では、今のマンションを売却してローン完済という方法もあるかもしれませんが、できればそれはしたくありません。
今のマンションの立地を気に入っているためです。

よろしくお願いします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込400万円　正社員
　配偶者　税込90万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　42歳
　配偶者　52歳
　子供　10歳 6歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4200万円　建売り

■住宅ローン
　・頭金　100万円
　・借入　4300万円
　・変動　30年

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　0万円

■昇給見込み
　未定

■定年・退職金
　60歳
　未定

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　たぶん3人目は無理

■その他事情
　・車のローンなし
　・親からの援助なし
　

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込510万 正社員
　配偶者　専業会社員

■家族構成　※要年齢
　本人　46歳
　配偶者　43歳
　子供3人　2歳1歳0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　490万円　中古マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　　　　　3万くらい

■住宅ローン
　・頭金　500万円（諸費用及びリフォーム費用別に300万円用意）
　・借入　450,0万円
　・変動　30年



■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　年間　11000えん程度

■定年・退職金
　60歳
　退職金500万円
　定年後は無職予定

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　

■その他事情
　車のローンと、若干借り入れあり

>>1563 匿名さん

ローンが月11.3万、手取り51万（ボーナス込み）としたら、手取り比2割ちょっとなんで無謀ではないと思いますけど。
それよりも奥さんがどうして怒ってるのか不明。そもそも購入に反対なんだったらあとで大変ですよ。子供を諦めるのが辛いのか。
そちらの方が心配です。

>>1564 匿名さん

35年ローンですが、年齢を考えると実質は20〜25年で考えておいたほうがいいと思います。するとローンの返済は月20万ぐらいですが、手取りの3割ちょっとぐらいですから大丈夫じゃないですかね。
あとは、マンションを２つ持つ意味があるのかですね。手放すのがもったいないのかも知れないですが、ドンドン価値は下がりますし、在庫も増えてますから、もし手放すなら早いほうがいいのかなと思います。

>1565
無謀にもほどがあるようなローンに感じられます。

金利を無視して、年間143万円返済ですよね。(4300万円/30年)
でも、年齢が42歳ですので、定年まで18年。
定年までに返済するのであれば、年間その倍額は返済する必要が出てきます。
つまり、年間返済額300万円近くなるはずです。

夫婦合算で計算したとして490万円しか年収がなく、かつ、お子さんが2名という環境では返済するための原資が足りないです。

さらに、上のお子さんが10才なので、あと8年で大学生になります。
すると、入学金やらなんやらで、初年度150万円くらいはかかりますが、そのためのお金はどうされますか?
さらにその時、下のお子さんは中学二年。学習塾の夏期講習などで余計なお金がかかるときです。
部活動でもお金がかかり始めますね。
万が一、上のお子さんが浪人したら、大学1年4年のダブルパンチになる可能性も否定できません。

ということで、現在の条件では購入不可能、もしくは、購入後維持することができなくなります。

>>1569 匿名さん

ネタじゃないですか？ありえないです。