ザ・パークハウス 国分寺四季の森ってどうですか？

申し込み状況、気になります。

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>>586 マンション検討中さん

ご友人も一緒に申込み！？
稀有な存在で素性が割れてしまいませんか？

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貶されて悔しいのでしょうが、友人家族と一緒に申し込むことは安易に書かない方が良いと思いますよ

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同じパークハウスでも緑邸と立川は二重床、四季と花小金井は直床ということを鑑みると、直床は一段下であることは否めないと思います。高額物件で直床は有り得ません。でも、価格とのバランスに納得できるかが問題でしょう。

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>>589 マンション検討さん
四季のスレでは直床擁護が時々あるけど、タワー・緑邸・プラウドが直床ならば誰も擁護しない。
遮音性云々以前に直床＝コストカットの法則が浸透しているのは事実。その分、販売価格が安ければいいのでは。

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建築で設計やっていますが、二重床が遮音性やリフォーム性に優れているというのは本来誤った情報です。同等かむしろ直床の方が良い場合があります。
これは床材メーカーの試験データ、ゼネコンや各種研究機関の資料と評価、品確法やキャスビーなどの公的評価にも明確に現れていますので、マンションの販売員の話だけではなく、客観的な試験データや最新の評価を調査される事をオススメします。

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>>589
プレイスはどちらなんですかね？

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>>591 匿名さん

では、二重床のメリットは何ですか？教えて下さい。お願いします。

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>>592 匿名さん
もちろん二重床です。

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プレイスは5000後半からありましたが、最多価格帯は四季より上です。同じパークハウスブランドでもグレードで直床か二重床かに分かれていると思います。

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>>591
二重床のほうが音が響くという話も良く聞きますものね。
思い込みだけで二重床が良いと決めつけている人たちには困ったものです。

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>>596 匿名さん
良い悪いかは別として、三井ではパークホームズ立川、住友ではシティテラスひばりヶ丘と廉価版のマンションに直床が採用されている傾向があるというだけでしょう。
なぜ直床が優れているのであれば、同じく三菱で日立の森がコンセプトの緑邸は二重床を採用したのでしょうか。
四季が直床である事は変わらないし、直床に納得する人が購入するのですから、この議論はいいのではないでしょうか。

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二重床のメリット
①将来、水回りを含めた大掛かりなリフォームが可能。

二重床のデメリット
①直床より手間がかかっている分、コストが高い。
②「太鼓現象」により直床より階下への音が響く。

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どちらが優れているかは一長一短あり判断が難しいが、直床は二重床より建築コストを削減できるのは事実だと思う。階高を確保できない（高さ制限内でできるだけ階数を増やし、供給面積を増やしたい）が、室内高を稼ぎたいがために直床しか採用できないケースも多いと聞く。二重床か？直床か？は、デベのその物件・プロジェクトに対する姿勢を判断する材料になると思う。

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>>597 匿名さん
野村だとプラウドは二重床、オハナは直床の棲み分けがある印象です。

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室内高は直床のほうが取れそうですがどうなんでしょうか？

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>>601
そのとおりです。
ついでに、直天井にして床スラブ厚も薄くすれば、同じ階高でも室内高を稼げます。
梁やら柱やらの状況も含めて、建物の3次元構造を良くするにはかなりコストがかかる反面、手を抜くのは簡単なため、ある意味デベの本気度を図れる部分だと思います。

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室内高を上げるためではなく、階数（戸数＝売上げ）を増やすために直床を採用するケースが大半だと思います。

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特に低層階では直床で結構室内高のとれるケースがあります。

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四季の森は特別に室内高が高いのでしょうか。高ければ直床でも納得、平均的ならば単なるコストカットと捉えられます。
二重床でも上下左右の音が全く聞こえない物件もあるので、構造・住民など他の要素もあると思います。

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>>598 匿名さん

配管に勾配がとれなければ、二重床で水回りの変更などできません。ＰＳ共用廊下に纏めてあれば別ですが、二重床でもＰＳは残りますから自由度なんてないでしょう。予備スリーブまで設定可能なスケルトンインフィルなら別ですけどね。

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二重床のマンションだと「二重床は嫌だ、直床がいい」という意見は出ないのに、直床のマンションだと賛否両論になるのはなぜでしょうか。。。

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三井のマンションに住んでいます。一昨年購入したばかりです。二重床ですが、上階の音は聞こえます。特に夜静かにしているとドスンという音は普通に聞こえます。
最初からこんなものだと思ってましたのでもう気にもしません。慣れました。
つまりそういう事です。

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「二重床信者」の反論やいかに？

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>>609 匿名さん
二重床ですが、静かです。

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>>609 匿名さん
タワー、プラウド、緑邸のスレでも直床と二重床、どちらがいいですかと質問すると色々な御意見が聞けるかもしれません。

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>>609 匿名さん

施工業者によって違ったりする？たしかに安い施工業者だと、直床に劣る二重床もあるかもしれない。

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直床は高さに制限があるエリアにおいて、階高低くして一層分乗せれるから、そのぶん価格を押さえることができるメリットがありますよ。結局は分譲価格とのバランスではないでしょうか。

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空想に過ぎませんが、四季の予定価格がもっと高かったことから、立川の成功例を見た三菱は再開発地域の国分寺ならば直床でも高く売れると踏んでいたのだと思います。
現実は緑邸も苦戦したことから、四季の販売時期も遅らせ、販売価格も下げるという当初の青写真とは違う地点にいますが…
因みに長谷工の二重床はプラウドシティ武蔵野三鷹のような高額物件でも起用されています。
緑邸の施工会社も一流とは言い難いです。建築コストが上昇しているのでしょう。
そして長谷工のふわふわの直床起用はやはり低額プランですが、その分613さんの仰る通り価格に納得できればということでしょう。

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2種高度地区の高さ制限内で7階建を建てようとしたため階高を確保できず、二重床にすると室内高が不足する為仕方なく直床にしたのでしょう。なぜ7階建を建てようとしたかは、供給面積を増やす為？？？空地を増やす為？？？

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長谷工の直床はいくら擁護しても長所ではなく妥協点に過ぎないので、議論はよくないですか。
それよりも市況が悪化している時期に販売開始する四季が、直床で増床させた494戸を売れるのかを懸念しています。
80戸しかない緑邸を早く完売させて、少しでも早くスタートを切れていたら多少は良かったのでしょうが。

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そんな細かいことは買う側からは気になりませんよ。大規模なので完成が楽しみですね。

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>>615 口コミ知りたいさん

売床増やすと価格を抑えれるからではないでしょうか。価格が高いと売れないでしょうから。

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直床かどうかよりも、間取りのほうが問題。
4.5畳の中和室のある田の字の間取りが多過ぎる。
間取りに魅力がない。
そんな間取り且つ70㎡前半程度の広さで5000万台前半は高過ぎる。

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>>617 マンション検討中さん

大規模だと何か楽しみですか？

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ディスポーザーが完備されているのはうれしいですがディスポーザーに関してはマイナスな意見も多く、
年数がたった時の修理代や臭い、将来的な管理費修繕費の値上がり気になります。
特に修理代に関して、まったく素人なのでどのくらいかかってきてしまうのでしょうか？
ビルトイン食洗器でも壊れた時修理代が案外高いのでもっと高いのかしら？

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>>621 匿名さん
ディスポーザー修理代の一例です。今時はディスポーザーなしの方がマイナス評価でしょう。
戸建にはないマンションの特典の一つです。
http://www.good-disposer.com/repair

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>>622 マンション掲示板さん

ディスポーザー
食洗機
ミスティ
検討物件にあったらいいなと思います。

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乾式二重床のリフィーム性が高いかというと必ずしもそうでは無さそうです。
下記をご参照ください。

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-51.html

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-50.html

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-49.html

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直床 vs 二重床はもうよくないですか。
二重床のマンションで直床がいいという意見は出ませんし…。
三菱も四季は専用部分の仕様は高くないとインタビュー記事（宣伝記事）で答えていましたので、デベも直床によるコスト削減は認めています。

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コストが高い＝性能が高いではありませんよ。

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三菱は郊外でも強きの価格やなぁ

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>>626 マンション検討中さん
長谷工の直床は高性能なのですか。

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販売状況が送られて来ました。C棟ほぼ完売、A棟もD棟も半分位は売れてるみたい。本当かな？本当なら思ったより順調なんですね。意外でした

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C棟というのは最も道路沿いで南側（ベランダ側）は駐車場ビューなんですよね。
条件が悪いため最も価格がお求めやすいわけですが。
それでも4000万台半ばから5000万近くはしますよね。
上層階の角部屋で80㎡以上だったらC棟でも6000万以上するんですか？

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>>630 匿名さん

資料によれば、C棟6000万超の部屋は契約済みたいですよ。残りは7部屋になっています。

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628さん
乾式二重床の性能が防音を含めて悪すぎるというのが実態でしょう。

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>>632 マンション検討中さん
乾式二重床ですが、とても静かですよ。
音は上下左右、隣近所の巡り合わせ次第でしょう。
ここは学童保育がありますが、児童の声・足音の影響はないのでしょうか。

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「保育所付きマンションを『築4年』の中古で買ってはいけない深い理由」
http://www.mag2.com/p/news/211167

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マンション市場に対する下記様な記事があります。

「ある大手デベロッパーがマンション事業から撤退するという話がすでに広まっています。実際、日本橋エリアでは坪単価400万円ほどが水準だったのに、最近の新築マンションは坪単価300万円前半で売られている。これはデベロッパー側が儲けられる販売価格ではない」(前出・榊氏)

とにかく早く売り逃げて、いますぐ「撤退」したいという魂胆が透けて見えるというわけだ。前出の石澤氏も言う。

「マンション業者の中には、かなりの高額でマンション用地を取得したところも少なくありません。それが予定した価格で売れないとなれば、デベロッパーは経営危機にさらされる危険性が出てくる。そうした中堅デベが在庫を早くはけさせるためにさらに価格を下げれば、マンション価格の下落傾向に拍車がかかることになります」

それがまた業者の経営を苦しめ、「安売り競争」が加速して……そんな「負の暴落スパイラル」が、2020年を待たずに幕を開けたわけだ。

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「安売り競争」歓迎しますよ。
2002～2004年を底とすると最近はそこから４割も上がっていたんでしょ？
今購入する層はどう考えても高値掴みですからね。

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安売り競争が加速したら四季の森は買わないかなあ…。
リセールでは同時期の国分寺駅近でもタワー、プラウド、緑邸と供給数が多くかなわないし、
学童・シャトルバス等、一見魅力的だがコストがかかるサービスが多い。
保育所の維持には500世帯では厳しく、1000以上のスケールが望まれるそうです。

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マンション市場に対する下記様な記事もあります。

元大京取締役で不動産ジャーナリストの大越武氏も言う。

「世田谷、目黒などの城南エリア、中央線沿線の杉並などの城西エリアは、これまで価格が上がり過ぎた分、下がる時は大きく下げるリスクがあります。現在の坪単価は300万円以上ですが、すでに売れ残りが出ている。サラリーマンが買えるような価格になるには、これが200万円まで下がらないといけない」

こうして都心部の価格下落が起き始めると、これまで都心には住めなかった周辺住民が一気に流入。連鎖するように、今度は周辺部が暴落していく。

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「サラリーマンが買える価格」っていうけどじゃあこれまでは買える価格ではなかったということね。
誰が買ってたの？

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>>639 匿名さん
普通のサラリーマンではなく、高級取りのエリート、経営者、親からの援助のあるサラリーマン、資産家、大手ダブルインカムではないでしょうか。

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>>635 匿名さん
マンション事業から撤退するのは三菱地所なのですね！パークハウスブランドはどうなるのでしょうか…。
四季はさながら閉店セール中でしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70619/

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>>638 匿名さん

元大京取締って会社潰しちゃう経営能力ないやつじゃん(笑)
財閥と一緒にしたらだめでしょ！

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641
2010年のスレッドでした。三菱は藤和を吸収して、パークハウスから「ザ」・パークハウスブランドに変えたそうです。
635さん、大手とはどこでしょうか。

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>>641 マンション掲示板さん
決算見ても地所の撤退はないでしょ。
利益でてるんだから。
三井や住友も同じです。
野村は唯一資産がなく自転車操業だからやばそうですが、やめると会社が倒産するから違う意味でやめれないでしょうね。
財閥以外の資金力がない会社は、時間の問題ではないでしょうか。

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>>637 マンション掲示板さん

先日登録してきました。
リセールは四季の森は物件価格が安く、
賃貸で4%以上回るので、都心物件より利回りが良いそうです。
分譲価格が高いと利回りが落ちるため
リセール時は価格を落とさないといけなくなる為、一概に駅近物件が良いとは思いません。
管理費はシャトルバスや学童がありながらも駅前物件より安く、修繕計画に於いては当初返済額からの上昇率の低さは、他物件と比較して圧倒的に低く、購入決定のポイントにもなりました。
637さんのコメントだと四季の森見学されてないようですね。
事実とは全く違いますので、見学なされるといいと思いますよ。

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>>645 匿名さん

物件価格が安く、賃貸で4%以上回るので、都心物件より利回りが良い？？？

営業さんが、そう言ったの？？？

違うと思います。期待し過ぎない方が良いですよ。

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賃貸事例からしても4%回りますよ。

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>>647 匿名さん

都心新築は価格上昇しすぎて4%でないところが多いですよね。

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>>647 匿名さん

即賃貸ですか？？？

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転勤になったら賃貸出しますよ。

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>>645 匿名さん
四季の森のランニングコストは、コンシェルジュ、シャトルバス、学童保育等ついていても周辺物件と比較して総合的に安いですね。駐車場も9000円でしたから車保有したい我が家には有難い料金設定でした。
シャトルバスも10年契約でしたよ。

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>>650 匿名さん
賃貸は最寄りの西国分寺はURの巨大団地がありますし、利便性ならば国分寺駅近になると思いますが、需要はあるのでしょうか。
転勤族の人は中古でも駅近を狙っていますが。

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>>645 匿名さん
将来的に安売り競争が加速して四季の森よりも条件のよいマンションが販売されればということではないでしょうか。
今マンションを購入される人は街・駅距離・周辺環境・デベ・仕様・販売価格のいずれかは妥協されていると思いますが。
四季の森が最高のマンションかと言われたら、素直には首肯できませんが、妥協点を見出せるマンションという感想です。
日立の森とシャトルバスでカモフラージュされていますが、恋ヶ窪自体は何もなく、田舎っぽくて残念だと家族は申しております。

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>>651 匿名さん

将来的な管理費の値上げやサービス削減はないですよね？

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どこのマンションでも言えることではないでしょうか。ここの修繕計画は15年後に2.
4倍になりますが、30年まで金額が変わらず、一時金もないので、私が今まで見学した物件と比較するとかなり安定したしっかりとした計画の印象を受けましたよ。

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655です。
一般的な中古マンションですと修繕費がはね上がっている物件が多い中では、中古マンションになっても然程修繕費が上がらないので、買う側のメリットも高い為、売却時のメリットは高いと思いました。

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>>653 マンション掲示板さん

大手で中央線立川迄の徒歩圏ではない価格ですので、653さんの仰る通り多少の田舎っぽさは拭えませんが、目の前が道路でないとか、森が目の前でロケーションが良いとかメリットに思うかたは多くいると思いますよ。
国分寺は特快停車駅且つ再開発も進んでいますから、これから益々便利にはなると思います。

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>>654 通りがかりさん
四季より小規模ですが、実家のマンションは管理組合の合意で一部サービスがなくなりました。
ラウンジのような箱物はいいのですが、コストのかかるサービスは見直し対象になる可能性はあると思います。
不変の条件（通勤・通学経路、街や住民層が肌に合うか、周辺環境、専有部、管理会社）が個々に合っているかで判断するのが基本かと思います。

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国分寺は駅からある程度離れると自然が多くて長閑なんですよね。
畑もあって。
西国分寺駅近の「姿見の池」には冬にはカモやサギやオシドリが悠々と泳いでいました。
そういう環境が好きな方にはおすすめです。

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>>653
恋ヶ窪は市役所に行くために何度か行きましたが
本当に何もない場所ですね
駅周辺に食べるところすらなかった
良く言えばのどかなので個人の好みでしょうね

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>>660 匿名さん
ぶんバスは一時間に一本だけですし、恋ヶ窪は田舎なので、シャトルバスなしでは494邸は売れないのでしょう。
何もない恋ヶ窪にリセールバリューはあるのでしょうか。永住向きだと思います。

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リセールバリュー？
物件価格が相当上がっているこの時代にリセールバリューなるものを期待しているのですか？
物件を買うのなら底地かそれに近い時期に買わなければ駄目ですよ。
株と一緒です。

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>>662 匿名さん

656さんやその前にもリセールや賃貸の利回りの良さを説かれていたので、失礼ながら楽観的過ぎるかと思っただけです。

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最近よくDMくるんだけど、やはり難しいのか

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>>664 マンション検討中さん
四季も戸数が多過ぎる上に、国分寺エリアが供給過剰なのだと思います。

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>>662 匿名さん
それなら不動産を底で買えた？あなたがこのマンションを見ているという事は、ここは安いってことだね？
それかリセールバリューは分からないけど今の相場からみれば安いと思っているのか？

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公式HPがすごく見にくいなぁ

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>>666 マンション検討中さん
なぜそこまで断定調で喧嘩口調なのでしょうか。

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2002～2004年あたりに購入された方は底値で買えています。
ただ、その当時の金利は公庫で2.6％くらいでしたので今よりだいぶ高いです。
11年目からは確か3.4％に上がりました。
その頃キャッシュで購入された方が最強でしょう。

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>>661
これまで東恋ヶ窪への交通が不便だったせいか、一時間にたった一本のぶんバスながら乗客は着実に増えているようです。今日の夕方国分寺駅南口を通ったら、バス停に10人ぐらい並んでいてびっくりしました。

ちなみに四季の森の前、自家用車やタクシーの通り抜けはかなり多いんですよね。四季の森の工事で歩道が無くなってしまったので、踏切付近が更にヒヤヒヤ通行になっています。皆様も西国分寺から歩かれる際はお気をつけ下さい。

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>>664
DMならプラウド国分寺からもめちゃくちゃ来ますよ

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国分寺や西国分寺は人気ないのかなあ。

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>>672 匿名さん
国分寺はともかく、西国分寺はもともと人気ないでしょう。

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人気がどうこうというより同時期に戸数の多いマンションを売り出してしかも価格が高ければそれほど売れないのは自明。

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西国駅から徒歩6分、国分寺駅から徒歩15分のところに住んでいます。
西国分寺は国分寺より人が少ないので雑然としてないし、街がこじんまりしているので住みやすいですよ。駅のまわりに医療機関も結構あり、都立病院も歩いて行けます。大きな公園に都立図書館、小売店は少ないですが必要なものは手に入るし、面白い飲食店もあり、普段の生活に不便を感じたことは一切ありません。日用品以外は、歩きか電車で国分寺まで行けばいいし、たま－に車で（安いので）オーケーに買い出しに行く程度です。オーケーは計画道路用敷地になっているので閉鎖が噂されてますが、今のところ建替になるようです。ここ、オーケーからもちょっとありますよね？

ここは西国分寺駅から10分とありますが、早歩きでも踏切の手前までじゃないでしょうか。その踏切も目の前の都道開通と同時に閉鎖される予定で、アンダーパスになりますから、アップダウンやアンダーパスの入り口が国分寺駅よりになったら、西国分寺方面へは更に行きにくくなると思います。都道の対岸の住民からは踏切閉鎖反対の声が上がっているそうですが、たぶん閉鎖になるでしょう。そこは売り主さんに確認した方がいいですよ。

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>>675 匿名さん

オーケーはどこで建て替えになるのか、もうきまっているのですか？

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市の資料ではオーケーは今の場所に残れない、分断されて残る土地は狭くなるので建て替えができない、市民に影響が出かねないという話が書いてあります。前に本社のお客様窓口に聞いたときは未定だと聞きました。

実際のところどうなってるんでしょうね。国分寺市は市民のためにOK代替地を用立てるような自治体ではないので、OKの意思次第になりそうです。675さんは建て替えについて何か新しい話は聞かれましたか？

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知人が店長さんに聞いた話なので詳しくわかりませんが、同じ場所というニュアンスで建て替えと言われたようです。駐車場を店舗の上とか地下とかに設置すれば、できなくもないかもしれません。私が見た市の資料では、建て替えができないとは書いてなかったのですが、それが本当なら、同じ場所ではないのかもしれませんね。

都市計画道路3・4・12号線の事業概要説明会記録
http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

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>>675
私もやや西国分寺寄りに住んでいますが静かな西国分寺のほうが好きですね。
日常の買い物は西国でも十分間に合いますしうるさい中高生や大学生がいないのでホッとしますよ。
駅近の喫茶店も高齢者や社会人しか来ないのでくつろげます。
ある意味中央線の駅前の中では貴重です。
自然はたっぷりあるし西国が一番いいです。

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ブランド名は耳慣れないですが、西恋ヶ窪にも西国9分の新築マンションが分譲されますね。
http://abds-nishikoku.jp

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>>680 マンション掲示板さん

踏切と府中街道に接しています。残念ながら立地は最悪です。

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>>680
案内図、ずいぶんデフォルメされてるけど、ここ遠いいですよ。
ここまで徒歩9分ではじゃあ絶対行けませんね。グーグルだと12分と出ました。
ここだったら、西国より西武線の恋ヶ窪物件ですね。それだと徒歩6分です。
地図ではめっちゃ恋ヶ窪駅が遠く書かれてますが、実際は西国の半分の距離です。

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>>682です。
すみません、場所を見間違えました。

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熊野神社の前の計画道路はいつできるんですかねー。あそこ本当に危険です。

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