横濱紅葉坂レジデンス

そういや営業が、やたら免震免震って言ってたな・・・
ものすごいコストがかかってるんだって。
その分、他のところは削らないとものすごい価格に
なっちゃうからだそうな。


あ、これか。先住民の罠。
いまさら気がついた。

>>650
免震はイニシャルコストが大きいのは間違いないですね。
その分構造躯体のコストが落とせるメリットはありますが、
タワー型であれば躯体部分が多くコストメリットが大きいのに対し、
中層程度ではそのメリットも限定的なので、現時点で顕在化した経済負担は
やはり大きいはずです。

一方、ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）という指標があり、
その点では免震はコスト面で優れているという考え方もあります。

どちらが良いかは購入者が判断すれば良いと思いますが。

>>650
そういうことです。
面震構造って敷地面積に比例してコストがかかるから、タワー以外には向かないんですよ。
ここは低層マンションですから、一戸当たりの負担（分譲価格）が大きくなるはずです。

>>652
誤っています。
それを言うのであれば、敷地面積ではなく、杭・柱の本数に比例します。

また、本件は建替（≒等価交換）ですから、工事費の増額は地権者持分の減少につながり、
分譲価格に反映されるわけではないです。
これは権利変換をご存知なければ理解できないと思いますが。

もう一点。デベロッパーはコストの多寡に関わらず、最大限の利益を追求しますから、
必ずしもコスト高が分譲価格高に繋がるわけでもないです。

んなことないぞ。普通のデベは土地の仕入れ値に反映された値付けをしてくる。安く仕入れた土地を売れそうだからと言って、不必要に高値で売ることは無い。高値だということは、それ相応の理由がある。そうでなければ、デベがあまり誠実な会社じゃないということ

644さん
>壱弐参番館で管理組合は別なのかな？壱番館のエレベータ保守料を他の館の管理費で負担すると
>なると入居後いろいろ揉めそう。
管理組合が別個だと1世帯あたりの負担が大きくなるので全館一緒でしょうが、
地権者は管理費無料と優遇されてるんですか？
地権者の管理費についてはなんだかいまひとつ不透明ですよね。

＞653
＞それを言うのであれば、敷地面積ではなく、杭・柱の本数に比例します。

今回は杭はないらしいですね。

管理費はどのくらいかご存知な方いらっしゃいませんか？
管理、修繕積立、駐車場、インターネット、その他

杭をうたなくてもいいくらい堅い地盤なのに、
わざわざ免震じゃないきゃいやだ！と言い張った
先住民の罠なわけです。
柱の数だけコストがかかる仕組みだよ。


管理費は壱番館が若干高いくらいで
たいしてかわらない。何十円単位かの差。
地権者は別に優遇されてるわけじゃなく、
壱番館に住む人が優遇って感じになるかな。
まぁ、実質的には地権者優遇と変わんないか。
だいたい、一番戸数の多い参番館よりエレの数が多いのが
腑に落ちないよね。ホント地権者のいいなりだったとしか。

今まで汚い築５０年の建物で我慢して生活してたのです。地権者の特権はあります

特権もなにもないだろう。
新たに金払って住む我々も一緒に気持ち良く住めるようにするべきじゃないのか？
でないと住民間に溝ができてしまい、まとまる話もまとまらなくなる。

頭使って先の事を考えてみろ。

地権者の肩を持つわけじゃないけど、
デベにとっては地権者の建て替え同意がなければ仕事にならんし、
新たな購入者にとっては地権者が土地を譲らなければ住むことも買うこともできん。
そういう意味で、まずデベが地権者の顔を見るのは当たり前。

市街地再開発にしても団地の建て替え事業にしても、
数十年前に都心の土地を手に入れた「既得権者」から土地を取り戻すプロジェクトとも言える。
その「取り戻すコスト」をまず負担するのがデベで、最終的にはデベから買うエンドユーザーが負担する。
コストと、その土地を手に入れ住むメリットと天秤にかけ、見合う価値があると思えば買うだけ。
価値がないと思えば買わないだけ。

前に「権利変換の仕組みが〜」なんて言ってた人がいたけど、
工事費が高くなり、そのしわ寄せが地権者にも及んだときに、
「じゃあ、この事業に乗るのやめた」と地権者に言われてしまえば元も子もないから、
その結局デベなりエンドユーザーが負うことになる。

このプロジェクト、冷静に見てエンドユーザーが得られるメリットが物件価格に見合わないと、
多くの人が感じている。だから地権者に対する不満・愚痴が出る。

ただ文句いってあわよくば価格下がればめっけものって書き込んでる輩が多いだけのこと。

地権者の特権、とまでは思わないが、意向を考慮するのは
当たり前だと思っているので、できあがった計画に文句をいうつもりはない。
ただ、率直な感想をのべてみただけなのですが・・・
自分の場合、ネックは値段ではなく仕様なので
値段が下がっても購入する気はありません。
みなさん、よい部屋とご縁がありますように。

＞648
＞噂の内装は個人的には悪くはなかったです。良くもなかったですが、まあ普通でした。

私も内装の評判の悪さにびびっていましたが、こういう意見もあるんですね。
よかった。
普通であればそれ以上は望まないので、やっぱり私も見に行ってきます。
ブルーベリー、まだあるかな（笑）

連休中にＭＲ見てきました。８８ｍ２の通常の部屋と９２ｍ２のプレミア仕様の部屋の２部屋でしたが、通常の部屋はオプションも少ないため迫力には欠けますが悪くはなかったです。プレミア仕様はオプションが多いといった割には若干の物足りなさは否めないです。
とにかく普通でした。
金額を考えるともう少し標準設備を増やしてもいいんじゃないかなとは思いました。
駅から近いというのがやはり一番の売りじゃないですかね。

駅近というか桜木町駅近で埋め立て地てはないというのが最大のセールスポイントなんだから、それ以外はフツーであれば充分。また地権者が優遇されるのも当然。
それがイヤならこういう再開発物件は買わなければいいだけです。

＞地権者が優遇されるのも当然
それにしたって通常は、最優先で好きな間取りを抑えられる程度のものじゃないの？
購入金額という一番大きい部分での優遇に関して、こちらが伺い知る事は出来ないけど、
棟ごとに相当な格差がある作りな上に、エレベーターの基数まで欲張るとは、
随分とがめつい地権者だ。

不満があるなら
仮称向かいのグランドメゾン伊勢山計画へどうぞ
立地、眺望ともにグランドメゾンの方が断然お勧めです

568です。

管理費は大体2万～2万5千円、駐車場は1万5千円程度で検討中、と言ってましたよ。
大多数の方の意見と同様、内装は普通過ぎて、価格から見ると残念です。

床暖房は標準装備でしたよ。
ただ営業さんは余り設備面は紹介してくれませんでした。

5月末に詳細な価格や仕様が決まるそうなので、再度訪問予定です。
ちなみに私もアンケートに500万高いと書いてきました。無記名なら1000万って書いたかな。

やはり営業サイドが売主に圧力かけたいんでしょうかね。私も価格がネックと言ったら「500万くらいですか？」と言われたし。
比較対象にならないかも知れませんが、川崎のサンクタスでは眺望の良くない部屋では70平米超で4000万円台半ばからあって人気だそうです。仕様はあちらの方がやや上の印象でした。
ここは眺望、日照とも期待出来ない部屋が多い割に、価格のメリハリがついてないと思いますね。
弐番館は抑えてくるのかな？

入居してからも地権者が優遇されるのは納得できないなぁ。
再開発中に優遇されるのは別にかまわんが、
終わってしまえば皆同じじゃないのか？

イヤなら買わなければいいだけです。誰もあなたに強制してないでしょ。

イヤだなんて言ってねーじゃん。お前みたいな余計なカキコミは不要なんだよ

>>665さん
標準をどこに置くか次第なんですが、ちょっと高給取りのサラリーマンが手が届くレベルの
マンションとして考えれば、ぜんぜん〇ですよ。ベランダの隣戸とのパネルも最小限にして
レンガ張りを多くするなどしてますし、値段はともかく、意匠には結構気を遣ってます。
いわゆる金持ち向けマンションじゃなけりゃイヤというならお勧めしませんが、そうではない
のであれば、一度は見てもいいと思います。
この手の掲示板で、必要以上に仕様がどうだの、設備がどうだの言う人は、ほとんど単なる
マニアで金持目線を楽しんでいる歪んだ人種だと思っておいて間違いないです。

>>675
＞ほとんど単なるマニアで金持目線を楽しんでいる歪んだ人種だと思っておいて間違いない

無茶苦茶な断定ですね。このコメントを読む限り、歪み具合はあなたも相当だと思いますが。
正直言って、最近（過去５年くらい）の間に横浜市内で分譲された同価格帯のマンションと
比べると明らかに仕様は低いです。

要は、良くないと言っている人の基準に達していないというだけ。

立地がそもそも違うだろ。比べてどーすんの。

立地が違うなんて、当たり前。
ここより立地が良くて、価格が安くて、仕様が良いマンションがあったって話だよ。
わからないかなぁ？

立地が良くてってどこね話ですか？まさか川崎？

そんな物件あったならもちろんあなたは購入したんだろうね。めでたし、めでたし。

>>680
購入しました。

「仕様が低い」と言う意見が気に障る方がいるようですが、事実なので仕方ないですね。
キッチン、水洗、浄水器、風呂、建具、たたき、洗面の床材、セキュリティ、
どれも２００万/坪程度で十分の仕様だと思います。

ちなみに、価格の割に仕様が低いことは私を案内してくれた販売員も認めていました。
販売会社の意見で直前で改善されたものもあったようで、元は今よりも低かったとのことです。

だからと言って、このマンションが悪いとは思いません、何を重視するかは人それぞれなので。

同じことを繰り返し、オウムか。

681さんは、そちらを購入されたのにこのマンションの掲示板に
張り付かれ、何がされたいのかわかりません。

既に購入したのならこんなところに冷やかしに来ないで、今のマンションで充実した生活をお過ごしください。
でも、MRに行くぐらいだから、何だかんだ言ってもこのマンションが気になったのでしょうね。（笑）

>>683
>>684
本マンションが安ければ購入するつもりです。
冷やかしではないですよ。

マンション購入を検討するのは一次取得者のみだとお考えでしょうか？
あなたは初めてのマンション購入かも知れませんが、私は違います。

つまり今のマンションは仕様的に過剰(なくても良い)ということか..
なるほどねぇ

低仕様のボッタくりマンションはここですか？

仕様に関しては、色んなマンションを見て回るほど、理想も高くなりますよね。
私はキッチンショールームにも行って、高いものはそれなりに良いと思いました。
壁紙、床材に関しても、全部理想をあげればきりがない。
全部満足させるには一戸建て注文住宅か、仕様全てを決められる（あるのかな？）マンションとか？

マンション購入も、一期一会だと思ってます。
迷っていたら逃げちゃうし。
慌てても人気がなかったり。

結局私は、それなりに良くて無難な設備仕様でいいのかな〜と思います。

この掲示板でも一時話題になった寿町や黄金町のことを検索して調べたら、ディープで軽くひきました。
紅葉坂は違うとはいえ、周辺地域のことも知っておくべきですね。

マンションは立地と広さは変えられないけど、内装は買ってすぐにリフォームしたって構わないんだから、どうしても良い内装が良ければ、1000万くらいかけてリフォームしちゃえば？

7000万の低仕様新築マンションで我慢するか、6000万で新築でも中古でもマンション買ってリフォームに1000万かけるのがいいか、人それぞれだと思うけど、払う額は一緒だよ

寿町、黄金町、って近くないじゃん。
そんなこと言ってたら中区西区に住めないよ。

MR行ってきました。
価格は確かに高めだと思います。
営業の方は武蔵小杉や山手をひきあいにだされていましたが、そこは比較にならないかなと。
ただ個人的には内装や仕様はこんなものかなと。
要は住んでどうかなというところですね。
やっぱ一番館かなあ？

治安を気にしている方も多いみたいですが、紅葉坂付近は通常の住宅街レベルと考えて下さい。 特に良くも悪くもありません。 確かに寿町とかヤバいですが紅葉坂とは無縁の地域です。 個人的な意見ですが、徒歩圏内には日中危険な地域はないです。 夕方〜深夜の京急付近や川沿いを避ければ治安は大丈夫と思います。

寿周辺は、寿の中に入らなきゃ日ノ出町界隈より安全だよ。
寿町や黄金町はダークゾーンがはっきりしてるけど、野毛や日ノ出町方面はグレーゾーンが広いのがむしろ問題化と

ヤ◯◯の方々が周辺地域に多いというウワサを聞きましたが、飲食店なんかで鉢合わせて気まずいとかないですか？

何が気まずいんだい？

そんな些細なことは紅葉坂レジデンス購入には何ら支障ないと思いますが？
まぁ子育てには微妙だと思います。商業施設が近すぎるから勉強しないで遊びそう。

>>695
あなたも同種の方なのでしょうか？
でなければ、ないない・・・。

些細なことかな？住環境は人によっては大問題だと思うが。

この辺、ヤ◯◯の人は多いけど、ぱっと見は分からないことが多いよ。あからさまにそれっぽい人は少なくなってきてるし、一般市民に悪さをすることもほとんど無くなってきている。
ぱっと見は分からないヤ◯◯が、何故分かるか？それは事務所や組長の家の前に群れていることがあるからです

その通り。結構いますよ。事務所もあるし。

ヤ○○さんたちは、ピンク街にはいらっしゃいますが、近づかなければ大丈夫です。
大岡川を境に、治安は良くありません。
逆に、大岡川を越えなければ治安は悪くないと思います。
紅葉坂周辺は、普通の住宅街と同じです。
日ノ出町辺りのことを気にしていたら、横浜に住むこと自体・・ちょっと。

そうですか、生活圏としてはかぶってないわけですね。
以前、新宿の焼肉店で隣の席にヤ○○さん達がやってきて、マジ怖かったんで・・・そういうのが近所であったらやだなあと。

駐車場は住居数に対して60％だそうですね。
優先的に地権者の方とプレミアのお部屋を購入された方が権利があるそうです。
そう考えると少ないと思うのですが。

北側にある公園を駐車場にして少しでも多く増やしてくれないですかね？
あの公園、マンションの後ろ側にあるからあんまり行く人方がいないのではないかと思うのですが。。。

逆にヤ○○さんたちが居る方が、
変な奴が近付かなくていいんじゃない？

今月末にメニュープラン発表ということですが、基本の間取りに面白みがないだけに、どの程度バリエーションがあるか気になりますね。
それにしても、日照が確保できる部屋が少ない（特に50〜60平米台)中で、吹き抜けに面した部屋などはそれなりに採光性があるもんなんでしょうか。

紅葉坂周辺は、治安悪くないんですね〜
安心しました。

どこを読んだらそういう発言ができるんですかね（笑）

>>703さん

まだＭＲに行けてないのですが、プレミアルームって何ですか？
教えていただけると有難いです。

野毛は面白い。

９０㎡以上の部屋はプレミアム仕様になるみたいです。

>No.709さん
たしかに、野毛は面白いと思います。
個人的にはジャズバーとか餃子、ラーメン店に行ったことがあります。
何も言わず座っただけで、ビールと餃子が出てくる店でした。狭くて小さくてぎゅうぎゅでしたが、なんかいい感じでした。

＞711
三○ですか？あそこの名物オヤジさん、最近またテレビにちょこちょこ出てますよね。
でも美味しいんですよね〜紅葉坂に住めたら入り浸りそうだな。

>710さん

ありがとうございました。

>>712
ちぇるるの1階の店ですか？

今日、野毛を通りかかったら・・
「ジャズと演歌の店」というバーを発見しました（笑）
ジャズは好きだけど演歌は（笑）
でも気になります。

古い看板のお店（老舗）も多いし、おしゃれなカウンターバーもあるし、安い定食やさんとか、けっこう使える街ですね。

野毛ではないですが、
ジャズと演歌の店見た事ありますよ。
ジャズと演歌って？？何か関係あるのかな？

演歌は日本の音楽ではなく、洋楽からきてるのだから、演歌とジャズは同じなんじゃない？

休日は町が歩きたばこのおじさんで占拠されますので、それが気にならない方にはいいんでしょうけど。

ここの駐車場の台数は、そこそこあるかと思うんですが、やはり機械式ですよね。
出し入れのストレスはともかく、メンテナンス費用が半端ないと聞きます。
まだ駐車場の使用料が出ていませんが、メンテナンス費用の積み立てに充当できるような金額の設定を望みます。
でないと、年10万円、15年目には設備取り替えで150万円なんてことになりかねません。

それにしても、共用棟の地下に大半の駐車場が設定されるということで、これも壱番館が有利ですよねえ・・・

壱番館が良いのなら壱番館を買えば良いだけ。
壱番館について否定的な意見をしている人の思考がわからんね。
何に不満があるのか。

メンテナンス費用は積み立てるものではなく、管理費もしくは利用料で賄うのが筋で、
”積立金”は修繕積立金もしくは利用料の一部を積み立てるのが筋です。
一般のマンションと同じであれば、駐車場利用料の一部を管理費に組み込む収支計画
になっていると思いますよ。

>719,720

別に壱番館否定してるわけじゃないと思うけど？

機械式駐車場を全面取り替えする際の費用が莫大で、駐車場使用料を積み立てていない物件では問題になっているそうだから、ここの将来の修繕計画は確認する必要はあるね。
必要以上に駐車場使用料が管理費会計に流れているようだと、将来ドカンと負担が来る可能性あるから。

大岡川沿いの日ノ出町（？）に近い公園でのこと。
ここはホームレスさんが住んでいる公園なのですが、休日通りかかったら、たくさんの家族連れが滑り台などで遊んでいました。
珍しく長い滑り台があるんです。
子供たちが遊ぶちょっと離れたところで、ホームレスの方たちがのんびりお昼寝。
賛否両論かもしれませんが、ちょっと微笑ましくも思える光景でした。

野毛方面のことばかり話題だけど、ランドマークタワーも同じくらい近いし、見える景色も東の方だけ。
日ノ出町の歓楽街は坂の向こう側だしね。
海の方を目指せば、横浜の観光地が地元です。本当に楽しく生活できるよ。
イベントも多いしね。

ほとんど東側の景色は見えないと思うが…
シミュレータ公開されたらだいたい分かるでしょう。

703さん
>優先的に地権者の方とプレミアのお部屋を購入された方が権利があるそうです。
それは不公平ですね。
万が一駐車場が不足した場合、個人契約として外で借りなければいけないのでしょうか。
機械式駐車場が大規模修繕の際、臨時の修繕費を請求されても支払いたくない！かも。

>>724
そういったことでなく、この場所が東向き(みなとみらい方向)斜面のふもとに近いあたりということ。
実際に見える景色のことではありません…。

紅葉坂上からの景色、例えば青少年センター屋上からのみなとみらい方面の夜景は迫力で圧巻です！
ここの向かいで建設してるマンションの上からの夜景は期待できるかも。

＞717
＞演歌は日本の音楽ではなく、洋楽からきてるのだから、演歌とジャズは同じなんじゃない？

そうなんだ！と思ってwikiで調べてみたのですが・・
やっぱり演歌は日本独特の音楽みたいですね？

＞726


みなとみらいの週末は、なにかしらイベントやってますよね。
大道芸とか。
遊園地も無料で入場できるから、乗らなくても子供連れで楽しめるし、大人だったら美術館もあるし。
都会（？）と下町（？）の両方が徒歩圏内、っていうところが魅力。
それにみなとみらいの夜景はさすが横浜、ですよね。

部屋から夜景が見えたらねえ。いうことないのになあ。

>>728
遊園地を無料で行けるところにひかれる貧乏人は、ご遠慮いただきたい。

そういう心の狭い人は、山手でもみなとみらいのタワマンの最上階にでも行け。この地区は庶民の住む場所だ

>万が一駐車場が不足した場合、個人契約として外で借りなければいけないのでしょうか。
その通りです。
戸数に対して６０％しか駐車場がないのに、地権者とプレミアの部屋を購入した人は権利付きのため、
残りはかなりの競争倍率になるでしょうね。
せっかくマンション買っても敷地内に車を置けない可能性もある。
しかもあの近辺では駐車場ってなかったような・・・。

60%なら空くんじゃないかな？この辺は車なくてもあまり不自由しない場所なので、割と車持たない人が多い。駐車場代高いしね。

オリックスのカーシェアリングのステーションなら割と近くにあります。

>No.714さん
座っただけで餃子とビールが出てくるのはちぇるるの１階ではありませんよ。
野毛の通りの路地というか、萬〇という中華料理店とかダウンビートというジャズバーとかのある方です。狭くて小さい店ですが、夕方から夜に歩いてると自然に見つかると思います。人が群れてる。

＞No.722
私もそう思います。
横浜と言っても広いのですが、中区南区あたりで言うと、いろんな人種？が共存しているのがこの街の良さだと思います。港町でもあるし、国籍も身分も暮らしぶりも雑多である独特の空気感があって、危険なようでもなんかゆったり共存している感じが、個人的に好きです。

>>736
・色んな人種の共存
・国籍も身分も暮らしぶりも雑多である独特の空気感が危険なようでもゆったり共存している感じ（意味不明）

正確な意味はよくわかりませんが、これに全然魅力を感じないのは私だけですかね。
あなたには伊勢佐木町あたりがお勧めです。

この辺は、お台場、新宿、軽井沢が混ざって、おまけに中華街が加わったような地域だね

みなとみらい２１、野毛伊勢佐木周辺、山手元町周辺、

有名移な大きい公園もいくつかあるし、一部怪しい外国の方もいますが、正反対の外国の方が多いです。
海外からの住者には住みやすいという情報が浸透しているのでしょう。国際色豊かですね得に中区は。
ここからは遠いですが、山手や本牧周辺は爽やかにマラソンや犬の散歩してる人多く見かけます。

子供向けにネイティブな英会話など教える教室や、外国の方と交流を持てる場所や施設はあるのかな？？？

貧困層でない外国からの居住者にとっては子どもの学校が近くにあることが条件になります。
そのようなインターナショナルスクールが首都圏だとどこにあるかみればわかります。
東京広尾や横浜山手とかになります。
更に、このような地域は昔から外国人が住んでいて当たり前なので、地域やそこの住民と自然に溶け合います。
つまり、外国人にとって居心地よく暮らせるわけです。
だから、外国人が好んで住むわけです。
広い公園や緑があることより、もっと重要な選ばれる理由があるのです。

外国の方と親しくなるのも楽しいですよ。
野毛でインド料理屋さんをしている方と友達になったら、仲間内でパーティーしたり。
インドの方って、友達呼ぶのが好きみたいです。
子供同士も仲良くなっていて、外国の方とも自然に交流できる性格になってます。
その辺、大人より順応が早い。
それに、インド料理を教えてもらって、代わりに日本料理を教えたり・・
料理レパートリーも増えるし。

>739
誤字の感じからして外国の方の投稿のようですね。

>>738
絶妙。うまい！座布団あげるよ。

自転車でジャズ祭巡りができる。
夜のみなとみらいを走ると気持ちいい。

アジア人が嫌いな人は、ここに限らず、西区中区には住まないほうが良いですよ。でも、そう言う人に限って金髪見るとビビっちゃうんだ(笑)

結局、ここって平均坪単価にすると270-280ぐらいなのかな？
壱番館が押し上げてて二・三番館はもうちょっと安そうだけど。

>746
壱番館が高いのはそうですが、価格帯が発表された参番館も安くないから話題騒然なんだってば。
普通、これだけの戸数あると、坪単価の幅も出るもんだけどねえ。
一番安い部屋で坪250万台からという感じ。

某サイトの駅力診断によれば、桜木町の過去5年分譲平均が坪205万。
現状は、まあ少なくとも坪30～40万は高いと言っていいでしょう。

かといって、特筆すべきプレミア性もないので、多少値下げされたら購入圏内に入ってくるという人も、背伸びせずよく考えた方がいい。
多少高くてもここの立地が好きだ！という人以外、買った後真っ青になりますよ。

過去五年だとミニバブル前の安かったときが反映されるからね。現在の相場なら妥当なところですよ。