横濱紅葉坂レジデンス

８０平米で６０００万円なら坪２５０万を切りますね。それなら間違いなく買いです！

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夫婦二人なので、６５平米くらいのが欲しい。
狭い平米数の部屋でも、無理に細かく区切ったりしないで欲しいな。

接道そのものに問題なくとも、大きな道路のすぐ傍ではありますよね。

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>>62
幹線道路の近さが気になるのであれば、伊勢山の方ですね。
私だったら伊勢山の方にしますが、ここより価格は高くなると思います。

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>>63
あ、もう決めてらっしゃるのですか。

悩むなぁ・・・

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構造が免震ってなってるけど、低層の場合、長周期地震動に対する影響ってあるのかな？

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アトラス野毛山を検討された方、いらっしゃいます？

平均坪＠２５０万円程度だったのですが、売り切るのにものすごく苦労していました。
完成後に地権者の方達が売り出した物件は、部屋の条件にもよるのですが＠２００ちょっとぐらいで結構出てましたね。
その一つを見に行ったことあったのですが、まだ新築の売れ残りも売っていた時期だったので不動産屋さんも大っぴらに案内できず、すごく気を使ってました。それでも飛び切り掘り出し物という印象は受けませんでした。

東京の感覚でいると、やはり難しい土地柄のような気がします。近隣の中古物件も、築１０年で＠１５０ぐらいが平均のようですし、立地条件も野毛山の方が良かったように思いますので、＠２５０を大幅に超えてくると相当難しいような気がしています。

ちなみに、私は、野毛山クラスの仕様でしたら、上層階で＠２５５万、８０㎡３ＬＤＫ、６２００万円までが許容範囲です。

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>>66
私も東京からですが、東京でこんなに暮らしやすい場所はないですよ。

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　確かに近隣の中古は結構安いですよね。でも、みなあまり広くない部屋が多く、68平米位が主流だったような。この辺りってファミリー向けの広い部屋のあるマンションってあまりないんですよね。そういう意味では希少価値あるかも。坪220万位なら適正価格なのかなと感じますが、どうでしょう。

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アトラス野毛山は部屋割りとか設備とか妙に古臭い感じでどうにも買う気にならなかったなぁ。。
期待して見にいったけどかなりガッカリした。。それと良い部屋は地権者に先に押さえられてたん
じゃなかっただろうか。。
ちなみにここのマンションで８０平米で６０００万円はどう考えてもありえないと思う。。

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仕様しだいで坪＠３０万ぐらい、すぐ変わってきてしまいますものね。
どういった層を狙った仕様で出してくるのか・・・
立地的には、あまり高級過ぎるものは難しい場所のようにも思うのですが、どうでしょうか？

ちなみに、坂の上のサンクタス紅葉坂は広い部屋も多いですが、中古安いですよ。坂道が大変すぎるからかな・・・

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なるほど。立地的には実は坪２５０万でも高い感じなのですか。
そうするとうちも購入可能範囲に入ってきそうです。楽しみですね。

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以前、港南台の東急建て替え物件でも坪２５０万なのだから、ここは３００万でもおかしくないといった類のコメントがありましたが、港南台は結局平均坪２２０万後半という妥当な価格になりました。
残念ながら、他のマンションと山の斜面にはさまれた閉塞感もある立地ですので、利便性を加味しても、おそらく、平均＠２５０万台になるのではないでしょうか。

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現地を見てきましたけど、確かに

＞他のマンションと山の斜面にはさまれた閉塞感もある立地ですので

は、同感です。眺望は望めないかなぁ。
それと、紅葉坂は想像以上に急でした（汗）･･･。

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　都内在住者です。マンションまでの坂ってそんなに急なんですか？しかも眺望はのぞめないとは。それじゃ検討を迷います…。平坦な場所の方が年取っても暮らしやすそうだし。ホームページでは大いに魅力を感じましたが立地には難ありなんですかね。残念。

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マンションまではたいしたこと無いんですが、数メートル上がります。
ほんとうにきついのはそこから先ですからあまり気にすることはないのですが、お年寄りにはわずかな距離でも結構きついかもしれません。

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HPが更新されていましたね。
横濱紅葉坂レジデンス　壱番館・弐番館・参番館、
とのこと。。。
仕様や予定販売価格も早く知りたいところです。
価格次第ではありますが（坪300はちょっと･･･）、気になっています。

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　一部の経済的に裕福な層と高齢者しか買えなそうですね。

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眺望が期待できないし、敷地に余裕を持たせた設計でもなさそうなので、それほど高価なマンションにはならないでしょう。

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でも、ここのところ供給が絞られていることもあって、少しでも利便性のいいところにあると、多少販売期間が長期化しても構わないといった態度ですごく強気の価格付けてくること多いんですよね・・・
一定の数の取得可能な人はいますから、結局我慢できなくて買っちゃって、思う壺って感じですか。
武蔵小杉は結局みんなやられちゃいましたものね。どう見ても今の時点としては割高なのに・・・将来良くなるったって、現時点で価格に上乗せされちゃったら何の意味もありません。武蔵小杉ブログ見ると「すぐに＠４００になるから今＠２８０で当然」なんだそうです。くわばら、くわばら。

ここはどうですかね。これまでのコメントを見てると、このあたりで＠３００前後という話が出ること自体、地元の人間としては感覚が麻痺しているとしか思えないのですが。
みなとみらいの中だって今はそんなにしないし、実際中古で当たり前のように実勢価格が＠３００超える大規模マンションって、横浜では、ナビューレとＭＭの海側ぐらいしかないんですけどね。そういう情報は一般には知られてないのかなぁ・・・

地元民しか知らない場所だし、周囲が様変わりするような新計画もないし、三菱さん、お願いだから適正な価格付けて！

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No.79さん、私もほんと、そう思います。

リーマンショック前の土地取得が影響しているという説も聞くのですが
それにしても、強気なところ結構ありますよね。
武蔵小杉は、地上げ価格というか、びっくり価格ですものね
ここは、適正価格でお願いしたいものです

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　適正価格って一体いくらくらいをおっしゃっているのでしょう？地元民ではないので、その辺が良く分かりません。

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このあたりの土地値は条件により坪＠８０～１２０ですから、多少良さ目の建物にしたところで平均＠２５０台を超えると割高だと思います。
土地価格は、みなとみらいと比較すれば３～４分の１ですが、高値掴みしてしまっているとヤバいかもしれませんね。

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デベ側から見るか、客側から見るか、適正価格は違うよね。
デベ側からすれば、倍率１倍でスムーズに売り切れるのが適正価格。
何十倍もの倍率がついたら安すぎ、販売経費がかさむくらい売れ残っちゃえば高すぎ。

客から見たら…。これも人によって違うよね。
安いと感じるか高いと感じるか、結局はその人の経済力次第。

ただ、このマンションみたいに300戸規模になると、あまり高いと購買層は限られてくる。
たしかに供給不足、良質な物件が少ない中で、ここは注目に値するプロジェクトだと思うけど、
横浜で坪300万以上出せる人なんて、そうそういない。売り切れないリスクが高まる。

物件概要見ると、一番小さい部屋で15〜16坪くらい。
こういう部屋は低層だろうから少し安めで坪200万〜230万。つまり3000万円中盤までの価格帯。これなら買える人は多そう。
間取りはまだわからないけど、20〜25坪という一般的なファミリータイプが多いんでしょう。
このへんが坪230万〜280万とすると4000万弱から7000万。
現状のマーケットでグロス7000万を超えるときついと思う。

建築費も下がってきてるし、坪240万〜250万くらいに落ち着くんじゃないかと思うんだけど、どうかな。

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みなとみらいのほうが高いとは知りませんでした。

地元民しか知らない・・・というより地元民なら誰でも知っている紅葉坂。
埋め立ての「みなとみらい」とは比べ物にならない憧れの土地です。
安ければよけい欲しくなります。

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>>83

売る側からすると、倍率１倍だとキャンセルリスクがあるから、数倍程度の倍率を狙うんじゃないかな。

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連投すいません。

マンションの建築工事費、最近は坪60万〜80万の間くらいになってる。
仕様によって工事費は５万10万簡単に動いてしまうから、モデルルームを見ないとわからないけど。

82さんのおっしゃるとおり、土地代が坪80万〜120万だとすると、
土地代＋建物代＝140万〜200万。
これにデベの利益、経費（販売費とか設計費とか金利とか）の関係諸費が乗っかるから、
販売価格は坪215万〜305万になる（経費・利益率が販売価格の3.5割と仮定）。

個人的には坪260万を超えたら（土地代100万、工事費70万）、相場から見て割高な土地に割高な工事費で仕込んだんだなぁと感じる。

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>>85
そうですね。１倍は極論すぎました。

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ここは容積率３００～６００％あるので、一戸あたりの土地価格分がもっと下がって割安になるはずですよね。
ただ、№82さんの言っている土地の値段は、近隣の容積率２００％までの住宅地のものだと思いますので、ここはもう少し高いでしょう。
それでも、容積率を考慮すれば、全体として№86さんの見立てより高くなる要素はあまり無いですね。

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今日、２つ目の資料がきました。
間取りが４部屋載ってますが、あとはＨＰとほぼ同じ。
参番館はパスかな。

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坪単価は２６０万でございます。

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ここの路線価って平米あたり２５万、一坪あたり８０万くらいですよね。
実際、路線価で取引なんかされることはなく、少なくとも２倍、高けりゃ３倍くらいが相場でしょう。
ってことは１６０万円〜２４０万円が一坪あたりの相場。

工事費は（建築面積）１２０００坪×（工事費単価）７０万円＝８５億円と想定。
マンションの延床面積に占める専有部の面積って８５％と仮定すると、
１２０００坪×８５％＝１０２００坪が販売面積。
一坪２５０万円で売ったとすると、販売総額は
１０２００坪×２５０万円＝約２６０億円

工事費８５億
土地代８５億（一坪あたり２３０万円）
経費・利益等９０億（売値の３５％）
--------------------
売値２６０億

なんとなくレンジに入ってくる感じがします。
ちなみに上の計算で、販売単価を２１０万円／坪にすると、土地は一坪あたり１６０万円くらい。
やっぱりこの辺がターゲットなんじゃないですか？

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このあたりの実相場だと容積率200％としても土地価格は坪160万円くらいだから、容積率が上がればもっと高いでしょう。
しかし、ここの建て替えという要素がどう影響するか。
もとの住民の意向はある程度反映されてるはず。
それがどのくらい価格に影響するか…

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このあたりの戸建て向けの土地の売り出しはほぼないので、戸建て向けの実勢価格はわかりませんけどね。

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先住民の方が先にいい物件を押さえてしまうんでしょうか。

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目玉になる物件は避けて次ランクを先住民が押さえてるかもしれませんし。
どうだかわからないですね。

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容積率の話で思ったけど、ここの前面道路（紅葉坂？）って幅員12ｍ以上ある？
ないとすれば指定容積率の６割になっちゃうよね。

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横浜市のサイトで調べられると思うけど、おそらく12m道路ではないかな。
10mかな…？

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最近はバブルのころみたいに実勢価格が路線価の何倍なんてことは無く８割から６割に収まってますので、坪１６０万は上限と見ていいと思います。
皆さんの予想内で、ほぼいけるんではないでしょうか。

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ここの路線価は坪60万円じゃないの？
八割、六割って？

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路線価の表示は平米単位。
エンド同士の小口取引ならいざ知らず、大規模な開発用地になるとデベ同士の競争が働くので、路線価レベルで取引されることはまずないです。
都心だと今でも路線価の数倍なんて当たり前。横浜はどうかわかりませんが。

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このあたりの路線価は坪９０万(平米２７万)ぐらいだから、実勢の６掛けとして逆算すると実勢は坪１５０万ということになって、上限１６０万ぐらいまでに収まるという意味じゃないの？
たしかに、大規模マンション用地の取得には別の思惑が働くからなんとも言えないけど。

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ここで坪150万円は安すぎです。

というか、路線価はまったくあてにならない。
のは常識。

路線価は安ければ安いほど嬉しい。税金が少なくなるから。
それだけのもん。

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そうは言っても、最近はバブルの頃みたいに路線価の倍を超えるような取引っていうのはとんと聞きませんね。

関内のヴィルヌーブタワーの土地（商業地）が、十数年以上前のバブルの名残が残っている時期に坪５００万円で入札され地元業界で素高値と評判になったことがあり、実際は３５０万ぐらいまでがいいとこじゃないのと長く言われていた。
いくらみなとみらいの開発が進んだといっても、商業地域でありながらまったく商業に適していないこのあたりに、坪２００万を超えるような価格で札が入るかな？
それともミニバブルの頃に仕込んでしまったか？実際どうなんだろう。

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路線価って政治家の資産価値として出てくる価格だろ？
横浜市長のご自宅の土地の資産価値は１千万円をはるかに下回ってた気がしたが…。それでも路線価って意味あるの？

本当に坪150万円程度なら、紅葉坂教会の方へ入った辺りに戸建て用に土地を買いたい。

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調べてわかったこと。
紅葉坂の路線価は、この辺り一帯でみると、相対的に安く設定されてる感じ。

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坪１５０万でも６０坪で９０００万、建物３５００万に外溝等５００万で１億３０００万ですか・・・
裕福な方なんですナ。

私なんか、２５坪６５００万のマンションがやっとですわ・・・

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ここは立替組合が土地を保有したまま開発を進め、関係者で保留床を分け合う方式のようです。
隣接する県有地の取得も昨年４月だったので、当時はかなり安くなっていたはずですね。
新日鉄都市開発がメインコーディネーターで、三菱地所が資金を出して今回の一般への販売対象の保留床所有者となっています。
従って競争入札で値がつり上がっているといった種類の心配はなさそうです。あくまで、物件としての魅力と市況に応じた価格になってくると思われます。
権利者の分け前はすでに確定してますので、あとは三菱地所がどれだけ空気を読むか・・・

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坪150万って。。。
路線価での評価はそうかもしれんし、マンションの相場も下がってますが、
桜木町駅から徒歩5分のマンションがその値段で出たら大騒ぎでしょうなぁ。。。
横浜の他の物件とか見てますか？？

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>>109
坪150万って、土地の値段の話。
デベが土地代を坪150万で仕入れていたら、>>91の試算だと坪200万くらいで販売される見通し。
それはちょっと安すぎるんじゃないかなぁと、個人的には思う。
>>91さんは地権者用の住戸面積を引いてないし。

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今朝の新聞折込広告に入ってましたね。

紅葉坂の景観に気を遣った植樹や建物デザインになりそうな感じですが。

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>>110
ここの土地が坪150万円で仕入れられるわけがありません。安過ぎです。

敷地の使い方、デザイン、仕様によっては、かなり高い価格でも完売できるはず。
購入検討者が現地に行けば、めったにない好立地なのはすぐにわかり、印鑑を押してしまうよ。
郊外ではありえない環境に価値を見い出す人は多いはず。
桜木町から徒歩５分でこの環境だからね。

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すぐそばのヴィルヌーブもリーデンススクエアも、交通至便なのに一向に人気無く、中古はいつまでも安値で残っています。やはり大通り際なのが影響していると思われます。
しかしここは、一歩奥へ入ったことで俄然立地条件が良くなっていますので、同じには考えられないですよね。

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大通り沿いと同じに考えてはなりません。
建物をひとつ挟むだけで、環境は別世界です。

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音の面では、大通りに直接面してるのと建物挟んでるのではかなり違うだろうけど、
大気汚染という面ではほとんど変わらずじゃないかな。

かといってさらに坂を上るのは嫌だし、
建設中にゴタついた物件は、そもそも選択肢には入れてないという人が多いのでは無いだろうか。

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早く正式価格発表しませんかね？ 近隣の中古相場が結構安いので新築もと期待してますが甘いかなぁ。

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115さん

ごたついたというのを詳しく教えていただけますか？

もしかしたら道を挟んだ向かい側のセキスイのことですか？

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正しくは、建設前にゴタついた、でした。
大変申し訳ないです。
以下で、ある程度流れが読めると思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8520/all

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>>118
本当に購入検討者？
違う物件持ち出して。

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>>116
甘い。
価格が発表されれば甘いのがわかるよ。

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昨日の新聞に広告が入っていました。
濃い目茶色の外観を始めとしたイメージ広告で具体的な仕様は物件概要のようなお約束事項以外書いてない。
初期の広告にお約束のアンケートがあり、ご予算は?の選択肢の最下ランクが~4000万,4500,5000････,一億とつづき、最上が1億超でしたね。

ここからデベ側の思惑を予想すると
4000万未満はお呼びでない。
5000～6000までは1LDK/2DKくらいの狭い部屋と思われますね。
よって、家族向けの間取り（3LDK-4LDK）は6000後半-8000、咲いた価格帯は7000台、
条件のよい（面積、眺望）ところは9000-10000と予想。結構お高いね。

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港南台でさえ、あの強気値段なので覚悟はしていましたが
それにしても凄いですね。

３００戸強、売れるんでしょうか？

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今朝の新聞広告で紅葉坂を上がった先の桜木町徒歩12分の３階建て戸建てが新築4380万円。土地が２０坪強だから建物代を引くと、土地価格は坪200万円近くか。
狭い分の割高を考慮しても、もっと条件の良いこのマンションの地価が坪150万円程度ですむわけがないと推測する。

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？どういう計算？
１００万にしかならないが？建物代は３８０万ってこと？

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ここって中古で売る場合、買い値と同程度で売却できるのでしょうか？
周辺マンション見ると、中古になると一気に値が落ちそうなのが不安。

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>>123

１住戸あたりの土地の持分は、専有面積を容積率で割った値で概算できる。場所によるけど、戸建てが立つ立地低層住居専用地域では容積率１００％であるのに対して、ここは300%・600%（近隣商業地域と商業地域が混在してるから）。そういうところも考慮しないとね。

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>>125

モデルルームができて資料を入手したら、それを近隣の仲介業者に持って行って査定してもらえば客観的な評価を得ることができますよ。周辺相場とか価格の推移といった情報も彼らは持っている。

一般的には新築プレミアが１割といわれていますね。

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地所の扱っている他の物件の資料請求内予算項目幅から推測すると、
リエトコート武蔵小杉やドレッセ美しの森より1000万円程高いようなので、
（上記は、～3000万未満から）
70㎡で6000万前後って感じを想定してるのではないでしょうか。

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納得！

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希少な場所っていうのはすごくよくわかるし、それがウリだから強気の値段で来るんだろうけど、でも実際住んだらあの道路と線路からの音って結構うるさいと思う。あの坂も中途半端で何とも惜しい。みなとみらいは価格落ちてないが、ここは中古になったら微妙だと思う。

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資料来ましたが、間取りを見る限り普通の外廊下マンションで、居室の
プライバシーにも特に配慮された形跡のない、つまらないものが含まれ
ていました。あまり高級マンションとして出す気はなさそうです。
時期も微妙なので、コストダウンを図って、多くの人が買える価格で
販売するのでしょうね。
外観も「ステータス」とは縁遠い感じです。「そこそこ」レベル。

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資料送付が始まったら、途端に閑散？

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いや結局の所、間取りと価格が分からない事には、
検討のしようがないなと改めて気付いたのでは？

自分はそうです。

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ここは坪350ぐらいだと思うけどなぁ。

横浜では埋立地を除けば最高の立地だし、
欲しい人がたくさんいるのに安売りする理由が全く無い。

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都心環境としては最高部類の立地。
あとは地権者や販売側がターゲットをどこに置くかだけですね。

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3LDKは90平米前後の間取りが中心のようですね。やや高級系？

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これだけ戸数があって坪３５０万なんてありえないですよ。
９０平米前後の間取りが中心ならほとんど億越え？無理無理。

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知り合いがここのコンペに入札して、三菱地所に負けた　と云っていたことから、割と強気な価格設定だと思っています。

近隣戸建てを売って、駅近に入ろうとしているシニア層を侮る無かれ。お年寄は一杯お金持っていますよ。（というか、不動産を持っている）バス便の戸建てを売って、ここに入ろうと目論んでいる年寄が多いことから、強気な価格設定で来るでしょう。300万円/坪とみた。

港南台が結構売れているようで、あるところにはあるんだなぁと感心しています。地権者分除くと170戸売り出し、100戸程度、一期で申し込みが入ったらしい。坪250万円以上なのに。
　港南台スレ　>>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52245/

ただ、買い替えシニアは持ち家が売れないとキャンセルするので、
あわてて動かなくても良いかなぁと思っています。

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バス便の戸建てが売れたとしてもせいぜい５０００万ぐらいでしょう。
さすがに億近くの物件には手が届かないということになりそうな。。。
ここは東向きや西向きの部屋もあり、東向きは眺望が期待できますが、
西向きの部屋は安めの価格設定になるのではないかと思います。
坪２５０万〜坪３００万というのが妥当なところなのでは？

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GoogleマップとHPの敷地の図を見比べてみると、紅葉坂に面して敷地が歪になっているところにアパートがあるように見えます。
これについてどなかたか情報をお持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？（買収失敗？）

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資料、いまだに届かきません。
間取りや共用設備など気になります。
HPもアップされてないし・・・
おとなしく待つしかないかな。

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すこし前にチラシを見て以来、気になっている物件です。
スレッド内に一度建て替えに住んでいた住人はどうなるか？と書かれたものがありましたが、
私も同じ事が気になっていました。
団地を分譲に建て替える場合、団地住人は立ち退きとなるんでしょうか？
それとも希望者のみ優先的に購入・入居できるんでしょうか。
その場合、地権者とは異なりますよね？

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以下のサイトが参考になるでしょうか。

http://www.tatekae.mec.co.jp/flow/index.html

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花咲団地は分譲と賃貸が混在していた・・・と言う事ですので
分譲を持っていた方々は地権者ではないでしょうか？

賃貸に住まわれていた方々は何年か前に全員転出されたそうです。
又聞きなので、不確かですが。

分譲当時は今でいう所の億ションだったそうです。団地というと少し微妙な響きが
ありますが、一般的な公営の団地とはかなり違うのでは？

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地権者、価格など含め、早く詳細が知りたいですね。

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積水は工事再開時に聞いたら当初通りの値段…
坪400万弱と、担当者が溜息ついてましたｗ。
ここは平均300万というとこですかね、270万位なら検討したいけど。
ただ、新横通り沿いのマンションはほとんどが平均200万以下だった事を
考えると、それでも高いかな。

買物は確かに少し不便。
野毛のアオバもＭＭの栄光もいまいちだし、
うちは肉は尾嶋、魚は吉田町と、色々使い分けてます。
酒屋はセキチュー横か、ぴおシティの地下か、野毛のパスポート。
郊外の街道大型店に慣れた人には厳しいかも。

なんにしても近所で気になるし、４月の発表会には顔出してみようかなぁ。

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なるほど、ここの団地は分譲もあったんですね。
団地＝全て賃貸というイメージがあったので驚きました。
144さんが貼って下さったURLによれば、建て替えの際は
(当然ですが)1人1人と面談し、建て替え後の住戸を決定するんですね。
また、会社側が仮住まいと引っ越し会社も手配してくれるそうで、
何か安心しました・・・。

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4月下旬まで、あとようやく1ヶ月ですね。
まだ具体的な日程は決まっていないですよね？

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地元民だけど、ここ便利なとこだけど、住環境はさほど良くないよ。ちょっと南に下ればストリップに競馬おやじに＊＊＊の事務所密集地帯だもの。坂あるし地元民買い替えシニアはこの場所は買わないんじゃないかなあ。

300戸越えで坪250万とかで売ってたら、大量に売れ残ると思う。みなとみらいのタワマン組はまず買い替えたりしないんじゃないかと。80平米5800万位の売り出しで（最上階はもっと高いが）、ぼちぼち売れて、最終的に条件のあまり良くない部屋が坪200万弱程度まで落ちてくるんじゃないかと。坪300万越えなら山手町の方買うわな、普通。

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確かに、土地勘のある人間にとっては高い値段だと「？」が付く場所ではありますが、全体的にマンション価格が高止まりの中では、平均＠２５０程度までなら、何とか売り切りは可能なような気がします。
ただ、日出町方面との関係性の表記は最小限に留め、あくまで「みなとみらい」との一体性を強調して、知らない東京の人を騙さないと難しいかな。
ちなみに、プロジェクト発表会の会場は、コットンハーバーの時と同じ。あのときは平均＠１７０という激安価格で人でごったがえしてたけど、今度はどうか？
まあ、３００戸程度なら売り切っちゃうかな。

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>ちなみに、プロジェクト発表会の会場は、コットンハーバーの時と同じ。あのときは平均＠１７０という激安価格で人でごったがえしてたけど、今度はどうか？

今思えば、驚異的な価格でしたね。
このころを考えれば、世の中不況不況なんて
言っていますけど、前々大丈夫なんですね。

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確かに貧富の差は拡いてるんでしょうね。あるところにはある。
団塊の世代の子供世代が購入時期に入りつつあるから、しばらくは堅調なのかもしれません。

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あの辺って、車が無い人には買い物はかなり不便。日常も嗜好品も。

でも、西区で大手の不動産が出す、名が知れた最寄駅、徒歩5分内の物件は見当たらないから、
平均坪単価はたぶん、300強。

横浜（神奈川）の高い中古は、横浜駅徒歩の2～3件、山手、鎌倉が数件で、
300～400らしいですし。

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う～ん、ポートサイドと高島の駅近タワーをおっしゃってるのかもしれませんが、特にナビューレの中古は横浜の中でも例外中の例外で、他は成約価格でまず＠３００万を超えることは無いですよ。
ナビューレは、三菱倉庫社長の号令一下、プライドをかけて採算を考えず最高の物を作ったという、二度と出ない物件でしたので、あまり参考にならないのです。おかげで、そこまでのレベルでない周辺のマンションも釣られて恩恵を受けていますが、本当の実力ではないですから成約時には落ち着くところに落ち着きます。
森ビルで現在頓挫している北仲のマンションで海の眺望がいい部屋だったら＠４００もあるかもしれませんが、そういう特徴の無いものだと、単に駅近といっても、今の経済状況で横浜で平均＠３００超え物件は無理じゃないですかね。
特にここは、土地勘のある者としては平均＠２７０超えたら全く無理だと思ってます。
もしそれでもバンバン売れてしまうようなことがあれば、見る目がないことを恥じるばかりですが・・・

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>>155
鶴見ですら坪280でも普通に売れるのに、ここがそれ以下ということは無い。

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>>155
しかし、ポートサイド、高島のタワーは、みなとみらいのマンションと違い、
中古・賃貸がなかなか出ないのが、現状。
これは住民の満足度が高い為と、不動産関係は考えてます。
今後、横浜駅の大再開発が控えますから下落は考えにくく、
西区ハイグレード物件の基準になるでしょう。
横浜駅5分以内のハイグレードは、今後、郵便局エリアの再開発がどうなるかでしょうが、
まず希望は薄いですね。

鶴見が駅に近い条件で、280で売れるなら、桜木町5分は、同じか上にくるはず。
しかも3大不動産。
首都圏は、駅からの時間が一番価格に影響あり。
最寄駅のブランド力と、その駅が地域の中心かどうか。
徒歩1～5分以内と6分では、大きな壁が存在します。

横浜中心エリア駅、徒歩5分以内物件＝世田谷、300～って考えて妥当。

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周辺にスーパーなどの店舗が見当たりませんが、
この近くにお住まいの方は、ネットスーパーや生協を利用されているのでしょうか？
以前は団地だったのですよね？
そのような環境で、近くにコンビニしかないのが不思議です。

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そごうの中のザ・ガーデンで何でも揃いますよ。
昔と違って値段も良心的ですし。
野毛や戸部のスーパーの野菜は安くてもすぐ傷みます。
お肉は野毛の尾島さんが最高です。

時々上大岡あたりの大型スーパーに行くのも楽しいですし。

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>>156
鶴見は、全く売れてませんよ。これだけ時間かけてようやく６割ぐらい。
待望していた地元の潜在需要(多少高くても買ってくれる)に対しては売り尽くし状態で、地元外の人に残りをどうやって売っていくか、手立てがない状態です。
そもそも鶴見は、川崎と同様東京からの視点で相対的に価格が決まる地域であり、横浜中心街区のこのあたりと価格形成根拠が全く違います。横浜から遠いから安いわけではありません。

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