横濱紅葉坂レジデンス

昨日の新聞に広告が入っていました。
濃い目茶色の外観を始めとしたイメージ広告で具体的な仕様は物件概要のようなお約束事項以外書いてない。
初期の広告にお約束のアンケートがあり、ご予算は?の選択肢の最下ランクが~4000万,4500,5000････,一億とつづき、最上が1億超でしたね。

ここからデベ側の思惑を予想すると
4000万未満はお呼びでない。
5000～6000までは1LDK/2DKくらいの狭い部屋と思われますね。
よって、家族向けの間取り（3LDK-4LDK）は6000後半-8000、咲いた価格帯は7000台、
条件のよい（面積、眺望）ところは9000-10000と予想。結構お高いね。

港南台でさえ、あの強気値段なので覚悟はしていましたが
それにしても凄いですね。

３００戸強、売れるんでしょうか？

今朝の新聞広告で紅葉坂を上がった先の桜木町徒歩12分の３階建て戸建てが新築4380万円。土地が２０坪強だから建物代を引くと、土地価格は坪200万円近くか。
狭い分の割高を考慮しても、もっと条件の良いこのマンションの地価が坪150万円程度ですむわけがないと推測する。

？どういう計算？
１００万にしかならないが？建物代は３８０万ってこと？

ここって中古で売る場合、買い値と同程度で売却できるのでしょうか？
周辺マンション見ると、中古になると一気に値が落ちそうなのが不安。

>>123

１住戸あたりの土地の持分は、専有面積を容積率で割った値で概算できる。場所によるけど、戸建てが立つ立地低層住居専用地域では容積率１００％であるのに対して、ここは300%・600%（近隣商業地域と商業地域が混在してるから）。そういうところも考慮しないとね。

>>125

モデルルームができて資料を入手したら、それを近隣の仲介業者に持って行って査定してもらえば客観的な評価を得ることができますよ。周辺相場とか価格の推移といった情報も彼らは持っている。

一般的には新築プレミアが１割といわれていますね。

地所の扱っている他の物件の資料請求内予算項目幅から推測すると、
リエトコート武蔵小杉やドレッセ美しの森より1000万円程高いようなので、
（上記は、～3000万未満から）
70㎡で6000万前後って感じを想定してるのではないでしょうか。

納得！

希少な場所っていうのはすごくよくわかるし、それがウリだから強気の値段で来るんだろうけど、でも実際住んだらあの道路と線路からの音って結構うるさいと思う。あの坂も中途半端で何とも惜しい。みなとみらいは価格落ちてないが、ここは中古になったら微妙だと思う。

資料来ましたが、間取りを見る限り普通の外廊下マンションで、居室の
プライバシーにも特に配慮された形跡のない、つまらないものが含まれ
ていました。あまり高級マンションとして出す気はなさそうです。
時期も微妙なので、コストダウンを図って、多くの人が買える価格で
販売するのでしょうね。
外観も「ステータス」とは縁遠い感じです。「そこそこ」レベル。

資料送付が始まったら、途端に閑散？

いや結局の所、間取りと価格が分からない事には、
検討のしようがないなと改めて気付いたのでは？

自分はそうです。

ここは坪350ぐらいだと思うけどなぁ。

横浜では埋立地を除けば最高の立地だし、
欲しい人がたくさんいるのに安売りする理由が全く無い。

都心環境としては最高部類の立地。
あとは地権者や販売側がターゲットをどこに置くかだけですね。

3LDKは90平米前後の間取りが中心のようですね。やや高級系？

これだけ戸数があって坪３５０万なんてありえないですよ。
９０平米前後の間取りが中心ならほとんど億越え？無理無理。

知り合いがここのコンペに入札して、三菱地所に負けた　と云っていたことから、割と強気な価格設定だと思っています。

近隣戸建てを売って、駅近に入ろうとしているシニア層を侮る無かれ。お年寄は一杯お金持っていますよ。（というか、不動産を持っている）バス便の戸建てを売って、ここに入ろうと目論んでいる年寄が多いことから、強気な価格設定で来るでしょう。300万円/坪とみた。

港南台が結構売れているようで、あるところにはあるんだなぁと感心しています。地権者分除くと170戸売り出し、100戸程度、一期で申し込みが入ったらしい。坪250万円以上なのに。
　港南台スレ　>>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52245/

ただ、買い替えシニアは持ち家が売れないとキャンセルするので、
あわてて動かなくても良いかなぁと思っています。

バス便の戸建てが売れたとしてもせいぜい５０００万ぐらいでしょう。
さすがに億近くの物件には手が届かないということになりそうな。。。
ここは東向きや西向きの部屋もあり、東向きは眺望が期待できますが、
西向きの部屋は安めの価格設定になるのではないかと思います。
坪２５０万〜坪３００万というのが妥当なところなのでは？