横濱紅葉坂レジデンス

　適正価格って一体いくらくらいをおっしゃっているのでしょう？地元民ではないので、その辺が良く分かりません。

このあたりの土地値は条件により坪＠８０～１２０ですから、多少良さ目の建物にしたところで平均＠２５０台を超えると割高だと思います。
土地価格は、みなとみらいと比較すれば３～４分の１ですが、高値掴みしてしまっているとヤバいかもしれませんね。

デベ側から見るか、客側から見るか、適正価格は違うよね。
デベ側からすれば、倍率１倍でスムーズに売り切れるのが適正価格。
何十倍もの倍率がついたら安すぎ、販売経費がかさむくらい売れ残っちゃえば高すぎ。

客から見たら…。これも人によって違うよね。
安いと感じるか高いと感じるか、結局はその人の経済力次第。

ただ、このマンションみたいに300戸規模になると、あまり高いと購買層は限られてくる。
たしかに供給不足、良質な物件が少ない中で、ここは注目に値するプロジェクトだと思うけど、
横浜で坪300万以上出せる人なんて、そうそういない。売り切れないリスクが高まる。

物件概要見ると、一番小さい部屋で15〜16坪くらい。
こういう部屋は低層だろうから少し安めで坪200万〜230万。つまり3000万円中盤までの価格帯。これなら買える人は多そう。
間取りはまだわからないけど、20〜25坪という一般的なファミリータイプが多いんでしょう。
このへんが坪230万〜280万とすると4000万弱から7000万。
現状のマーケットでグロス7000万を超えるときついと思う。

建築費も下がってきてるし、坪240万〜250万くらいに落ち着くんじゃないかと思うんだけど、どうかな。

みなとみらいのほうが高いとは知りませんでした。

地元民しか知らない・・・というより地元民なら誰でも知っている紅葉坂。
埋め立ての「みなとみらい」とは比べ物にならない憧れの土地です。
安ければよけい欲しくなります。

>>83

売る側からすると、倍率１倍だとキャンセルリスクがあるから、数倍程度の倍率を狙うんじゃないかな。

連投すいません。

マンションの建築工事費、最近は坪60万〜80万の間くらいになってる。
仕様によって工事費は５万10万簡単に動いてしまうから、モデルルームを見ないとわからないけど。

82さんのおっしゃるとおり、土地代が坪80万〜120万だとすると、
土地代＋建物代＝140万〜200万。
これにデベの利益、経費（販売費とか設計費とか金利とか）の関係諸費が乗っかるから、
販売価格は坪215万〜305万になる（経費・利益率が販売価格の3.5割と仮定）。

個人的には坪260万を超えたら（土地代100万、工事費70万）、相場から見て割高な土地に割高な工事費で仕込んだんだなぁと感じる。

>>85
そうですね。１倍は極論すぎました。

ここは容積率３００～６００％あるので、一戸あたりの土地価格分がもっと下がって割安になるはずですよね。
ただ、№82さんの言っている土地の値段は、近隣の容積率２００％までの住宅地のものだと思いますので、ここはもう少し高いでしょう。
それでも、容積率を考慮すれば、全体として№86さんの見立てより高くなる要素はあまり無いですね。

今日、２つ目の資料がきました。
間取りが４部屋載ってますが、あとはＨＰとほぼ同じ。
参番館はパスかな。

坪単価は２６０万でございます。

ここの路線価って平米あたり２５万、一坪あたり８０万くらいですよね。
実際、路線価で取引なんかされることはなく、少なくとも２倍、高けりゃ３倍くらいが相場でしょう。
ってことは１６０万円〜２４０万円が一坪あたりの相場。

工事費は（建築面積）１２０００坪×（工事費単価）７０万円＝８５億円と想定。
マンションの延床面積に占める専有部の面積って８５％と仮定すると、
１２０００坪×８５％＝１０２００坪が販売面積。
一坪２５０万円で売ったとすると、販売総額は
１０２００坪×２５０万円＝約２６０億円

工事費８５億
土地代８５億（一坪あたり２３０万円）
経費・利益等９０億（売値の３５％）
--------------------
売値２６０億

なんとなくレンジに入ってくる感じがします。
ちなみに上の計算で、販売単価を２１０万円／坪にすると、土地は一坪あたり１６０万円くらい。
やっぱりこの辺がターゲットなんじゃないですか？

このあたりの実相場だと容積率200％としても土地価格は坪160万円くらいだから、容積率が上がればもっと高いでしょう。
しかし、ここの建て替えという要素がどう影響するか。
もとの住民の意向はある程度反映されてるはず。
それがどのくらい価格に影響するか…

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このあたりの戸建て向けの土地の売り出しはほぼないので、戸建て向けの実勢価格はわかりませんけどね。

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先住民の方が先にいい物件を押さえてしまうんでしょうか。

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目玉になる物件は避けて次ランクを先住民が押さえてるかもしれませんし。
どうだかわからないですね。

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容積率の話で思ったけど、ここの前面道路（紅葉坂？）って幅員12ｍ以上ある？
ないとすれば指定容積率の６割になっちゃうよね。

横浜市のサイトで調べられると思うけど、おそらく12m道路ではないかな。
10mかな…？

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最近はバブルのころみたいに実勢価格が路線価の何倍なんてことは無く８割から６割に収まってますので、坪１６０万は上限と見ていいと思います。
皆さんの予想内で、ほぼいけるんではないでしょうか。

ここの路線価は坪60万円じゃないの？
八割、六割って？

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