２００５年３月危機　暴落と叩き売りが始まる

下がっているから、今が買い時。
これ以上下がるか？
お前らの収入も下がるから、結果として、ローンの負担感（年収に占めるローンの割合）は変わらない。

暴落するんでしょうか？？

マンション分譲各社、新築マンションの発売を抑制
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20041127AT1D2403Z26112004.html

2004年11月8日

「住宅販売にみる「完売」の真意」
平賀功一（住宅コンサルタント）

　相も変わらず首都圏を中心に新築マンション販売が過熱しているが、必ずといっていい程「第1期完売御礼」「第2期完売」の文字が並ぶ。モデルルームの価格表は赤いバラで覆われ、「人気のあるマンション」であることを盛んにアピールしているようにさえ映る。「完売」と聞けば誰もが「すべての住戸が売り切れた」と解釈するが、数千万円もの高額な住宅が、次から次へと売り出すたびに売れていくものだろうか？
　マンションや戸建ての売れ行きを示す指標として「月刊契約率」が毎月発表されるが、筆者が現役営業マン時代に販売センターへ調査元から「○×マンション第1期の販売状況を教えて下さい」と問い合わせがあった。全戸が“完売”していれば、ためらうことなくその旨を伝えられるが、そうでない場合は得てして「水増し」報告をしていたのを覚えている。「売れていない」ことを正直に白状するはずがなく、調査元も言われたデータをそのまま集計していたものと思う。あくまで当時の話ではあるが、分譲業者へ直接ヒアリングする以外に調べようがないのは今も変わりないはずだ。
　不動産広告などに掲載される「完売」の２文字は売り手側の「自己申告」であり、何ら裏付けは提示されていない。発表のタイミングをみても、抽選または先着の販売期間締め切り翌日が多く、どう考えても契約まで終わっているとは思えない。それが証拠に完売マンションがしばらくするとキャンセル住戸の販売を始め、再募集をかけることも多い。買い主の都合で中途解約したのか、もともと未契約住戸をキャンセル販売と称しているのかは予想の域を出ないが、不動産広告には「不当表示」をしないための公正競争規約が制度化されており、虚偽表示や誇大広告が規制されている。不動産業界の透明性を確保ためにもこうした表示に一定のルールを作成し、買い手が誤認しないような基準を設けて欲しいものだ。

>83
デベも供給戸数を増やし続けるのは愚策と気付き始めたんじゃないの？
適切な供給数というものを検討すべきなのは当然なんだよ。
作り過ぎて損をするのは結局デベ自身ということ。

新築マンション発売抑制、分譲各社が計画下方修正——「２００５年問題」に現実味。2004/11/27, 日本経済新聞　朝刊, 13ページ, 　, 485文字

　マンション業界で来年に大型マンションの完成が相次ぎ、供給過剰による値崩れが起きるのではないかという「二〇〇五年問題」が現実味を帯びてきた。
　二〇〇五年問題の象徴的な地域がＪＲ品川駅東口の「港南」地区だ。リクルートコスモスの「コスモポリス品川」（五百九十戸）、ゴールドクレストが手掛ける「ベイクレストタワー」（五百九十四戸）など高層物件が〇五年に続々と完成する。
　分譲マンションは完成前に住戸の販売を始める「青田売り」が通常。品川の物件群も既に販売中が大半だが、完成までに売り切らないと「完成在庫」として投げ売りの対象となる可能性がある。

新築マンション発売抑制、分譲各社が計画下方修正——首都圏中心に過剰感強まる。2004/11/27, 日本経済新聞　朝刊, 13ページ, 有, 630文字

　分譲マンション各社が来春までに予定していた新築マンションの発売を抑制する。三菱地所と東急不動産は二〇〇五年三月期の発売戸数見込みを期初計画から二割強削減。マンション専業の明和地所なども計画を下方修正する。首都圏を中心に業界では供給過剰感が強まっており、足元の売れ行きも鈍化。ここ十年来、大量供給が続いた業界で慎重な販売姿勢が顕著になってきた。

発売を抑制するってことは需給が締まるってことだよ。暴落は起こりにくくなる。

膨大な売残り住戸、完成在庫はど〜するんだろう？？？


不動産経済研究所（東京・新宿、角田勝司社長）が十三日発表したマンション市場動向によると、東京二十三区内の一—六月の新築発売戸数は前年同期比一一・五％増の一万八千五百九十九戸と、調査を開始した一九七三年以来、上半期としては最高となった。通年でも三万八千戸で過去最高になると予想している。ただ、在庫水準も積み上がっており、供給過剰への警戒感も高まっている。
供給過剰への懸念も出てきた。隣接地域に多くの物件が乱立することで「販売競争が激化し、売れ残る物件が出てくる」（同）。実際、首都圏全体の在庫戸数は二〇〇四年六月末時点で七千二百九十三戸と前年同期比で一八・九％減ったが、二十三区内は同八・八％増の三千四百九十九戸に積み上がった。

だからさ、それはマクロの議論でしょ。
どういうものが売れ残ってるのか、ミクロで見てみ。安くたっていらねー
と思うものばっかりだよ。

やすければ、売れる物件てのも多いけどね。

やすいことで我慢できるものもあるしね。ショボイものでも。

ニュータウン系とか埋立地とか安めの価格設定のものは
多少欠点があってもきっちり売れているよね。あれくらい
のものがあれくらいの値段だと買う人は沢山いるんだよ。
残念ながら価格の下支え要因ですな。

いいところは完売しているでしょ？
うちもそうだけど。
高くても、いいところは完売するもの。
安くて、どうしようかなぁ・・・ってのが在庫になるし、値引きがある。
でもさ、完売していない物件って、管理費とかの計画はどうなるんだろうね？
そっちのほうが心配だよね。
人気のない物件は、売り切れないし、管理費も予定通り集まらない・・・
これって、まずいよね？
よかった、うちはそんなマンションじゃなくてさ。
たまに出る中古も、即日完売だし、人気がある証拠だね。

日本でマンションや一戸建てを買うってことは35年でローン組んで一生銀行のために働きつづけて支払い終わる人生ってことだよ。そんな人が大多数だから価格も高止まりなんだけどね。ちょっとくらい安くなったって知れてるね。それでもあの程度の箱一部屋が４０００万５０００万するんだよ。あなたが住んでいる（住もうとする）マンションや家ってほんとにそんな価値があると思う？

象徴だとおもふ

深沢は他の会社が手がけていれば違ったかもしれないね。あとは一時に供給し過ぎ。
次は武蔵小杉かな。
共通するのは、坪単価はバカ高くはないが1部屋あたりの面積が80-90平米と広めなもの
が中心で、結局結構なお値段になってしまうこと。浦安とか港北ニュータウンとかコットン
なんかは好調みたいだし、広めの面積を欲する層に関するマーケティングが間違っている
んじゃないの？都内の比較優位のある場所では狭くて高くてもきちんと売れているよ。

>96
かといって田舎のボロ賃貸で一生を終えるのは嫌なんだよ。
あと勘違いしてるみたいだけど、35年で借りても10年位で返せる金額を借りるのが普通だよ。
4000や5000なら苦労はしない、もっとするよ（笑）。

都心が下げ止まったって言うけど、違いますよ
不動産ファンドバブルだよ
ファンド同士でババ抜きしてるだけ
一般のマンションは大幅値引きしてるよ

35年ローンできっちり35年払う人が多いかなぁ？
おいらは20年ローンで、10年くらいに短縮しようと思ってるけど。

賃貸で10数万払うことを考えると、ローンを払って20年くらいで自分のものにしちゃったほうがいいような気がするよ。
4000マソくらいだったら、それくらいで楽に支払えるでしょ？

売値を良く考えろ、万損は驚くほど安くしか売れないぞ。

そうかな〜？
年収５００万円の６倍　３０００千万がマンションの限界値と思う
（２３区内　駅歩１０分以内）
それ以外は全てバブル

＞１０２
以下は築９年の中古マンション値下がり率だ。（東京カンテイ調べ）

駅
徒歩３分以内　　　　　６７％
徒歩４−７分　　　　　６５．２％
徒歩８−１１分　　　　６１．５％
徒歩１２−１５分　　　５９．７％
徒歩１６−１９分　　　５５．８％

つまり全額ローン払って自分のものにしたところで６−７割の価格でしか売れないんだよ。５０００万で買っても３５００−３０００万ってこと１５００−１０００万消えちゃうのよ。つまり資産がとても目減りしてるってこと。これにローン手数料だ修繕費だ税金だなんだカンダで大赤字よ。まして今後供給過剰や金利上昇で購買力に衰えが出れば、新築価格は下がる。新築の価格が下がれば中古も下がる。

賃貸は損なんてほんとに思ってるの？

１０７

ふーん売れるんだ。で、賃貸は大家のものだから賃貸入居者は売れないな。
人生における住宅費用の総支出額も加味してもう一度教えてよ。

売るために買おうなんて思ってないので・・・値下がりしようがしまいが関係ありません。
売らない限り、損することにはなりませんから。

賃貸で10年で1000万払いました。
別のところに引っ越すにしても、賃貸である限りこの先ずっと不動産屋のおやぢと家主のオバハンに払い続けて、全く自分のものにならないのかと思ったらバカらしくなって、分譲マンション買いました。
精神的にもまったく違います。

質のいい賃貸があればいいんだけど、それは家賃がものすごく高い。
お金の計算もいいんだけど、質のいい部屋に住むには賃貸よりも分譲
です。まあ賃貸のほうが気楽でいいやって人には関係のない話ですけ
どね。

１０９
マンションは消耗品だから老朽化していつかは資産ゼロ（死）となる。その死に至るまで雨漏り・水周りの修繕で相当な出費さ。そんなお荷物自分のものにしててハッピーかい？どうぞマンションと一緒に心中してくれ。

賃貸も消耗品だけどさ・・君は古くなったら引っ越すんだよね。
で、高齢になっても普通どおりに貸してもらえると思ってる？
君も消耗品だね。価値がなくなっちゃうと、貸してくれないよ。

１１２
分かってないね。高齢になって貸し手がいなくなったら蓄えていた貯金で新しいマンションを買うんだよ。キャッシュでね。そのころマンション所有君は目減りした老朽化の建て直しの打ち合わせに明け暮れる日々だと思うよ。もう新しいの買おうってたって下取り価格なんでほとんどカスみたいなもんだものね。頑張れキリギリス。

１１３

なんだ、結局買うんだ（君面白いね）。で、賃貸に住みながら蓄えるお金はどれくらいなの？
君が何歳で買う予定なのかも明示して、それまでの賃貸で支払う総賃料と
その後に支払うマンション購入額を、現在マンションを購入してから、途中で
君がいうところの目減りした資産価値分で売却したのち、その売却金を足しに
て改めてマンションを購入する際のシュミレーションをして教えてよ。

１１３

そうそう、俺、ろくでもない分譲マンション営業マンだったんだけど、賃貸仲介業も
５年ほどやってたクズなんで、あんまり分かってないから、本当にしっかりと
具体的に教えてくれると助かるんだ。お願いしますね。

１１３

具体的にということでさ、公庫の現在の金利で３４歳で購入。
年収７５０万円。借り入れ４０００万円ってところで、お願い。

１１３

ごめんごめん！広さ哀しいけど７６㎡、賃貸で同等の家賃だと・・そうだな
１５万円くらいにしとく？俺、今賃貸で７６㎡１８７０００円のところだけど、
ちょっと高いかもね。だから15万くらいにしとこう。で、マンション買うとさ、
所得減税もあるからそれも加味してね、結構大きいからさ。
それと、管理費も加味すると具体的だけどどうする？修繕費もあるし・・
賃貸は、2年更新で更新料は特優賃としてなし。敷金３ヶ月。
引っ越しなしでいこうか？

１１４
この結末って賃貸が得か購入が得かのシュミレーション議論になっちゃうようだから面白くないね。まあせいぜい銀行に保証料やら手数料やらお国に税金やらいっぱい払って経済活性化に貢献してくれたまえ。景気の活性化には貴方のようなひとが必要ですよ。今の日本での夢は自分のマンション一部屋をありがたがって買って住むそれくらいしかないものね。

え？けど君も結局・・「買うんじゃ〜ん！（藁）」

＞賃貸は損なんてほんとに思ってるの？

という言葉と、

＞この結末って賃貸が得か購入が得かのシュミレーション議論になっちゃうようだから面白くないね

そういう議論にしたのは１０７だけど。

なんか、結局、分からずジマイだ。買ってもいいと思うけど、家庭環境にもよるしね。
これにてこの話題はシュウマイ？

111
マンションの耐久年数をご存知ですか？
その頃にはあなたもゼロです（笑）
112さんがおっしゃるように、あなたも消耗品なんですよｗ

修繕は既に経験しています。
相当な出費になるのは、修繕計画に問題があるマンションです。

マンションも一戸建ても資産価値としてとらえるのはちょっと前までのこと。
いまは快適な暮らしがしたいから買うだけ。議論の展開そのものが古すぎ。

楽天の社長さんは、不動産を購入すると動きが鈍るからと購入せずに賃貸住まい
賃貸は、移住が楽だし公租公課も必要ないし
昔みたいに土地が上がり続ける事も無いだろうし
数十年先の事を考えれば賃貸のほうが資産は残るかもね

日経ビジネス　１１月２９日号　Ｐ３０〜

【不動産ファンドバブル】

読んで見てこりゃ不動産が下げ止まったと言うのは嘘だね

皆さんも必見ですぞ

＞１２３　いまは快適な暮らしがしたいから買うだけ。

快適な暮らしって勤務先まで一時間以上もかかって駅徒歩１０以上も歩いて頭金もつぎ込んで海外旅行もいけず、月々のローンと管理費と修繕積立金と固定資産税でひーひーって生活のこと？

マンション　なんとなく買ってみました。
約3800万　値段はまあ安い方でしょう　3LDK　87m
通勤は車（一応ベンツ）で１０分
駅徒歩４分　となりにスーパーとコンビニあり
海外は乳児がいるので行きませんが、
年に数回は都内有名ホテルのスイートになんとなく泊まります。
親に月15万の仕送りもしてます。
ヒーヒーいうほど苦しい生活ではないです。

補足
不動産も、車も、家電も、
現金一括で買える人が買うべきものになったと思います。
資産価値なんて、全く考えなかったです。
とりあえず、夜露がしのげればいいので

＞129
妄想ではなく事実です
年収1000以上ありますので