購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

>8400

そうですね。
少子化のなか、駅から遠い物件は価値がなくなってくるでしょうね。

やはり駅近のマンション・一戸建てしか売れなくなると思いますよ。

>>8394 匿名さん

結婚してますよ

>>8400 匿名さん

30年後自分がどうしてるかもわからないし

>>8395
マンションは中古でも狭いものばかりですね。

港区の築46年の高級マンションシリーズ。
具体的なマンション名は避けますが、分譲当時5000万程度だったそうですが、
直近でも売買が成立する人気物件で、現在は売り物件は皆無だそうです。
築46年でも立地が良く管理体制が良い物件は、分譲当時の数倍以上の価格で売買成立しているようですね。

売出年月　　　　価格　　　　　　専有面積　　　　　　　　㎡単価(坪単価)
2016年7月 1億2,000万円 約126㎡ (約38坪) 約95万円 (約314万円)
2016年7月 1億8,000万円 約128㎡ (約39坪) 約140万円 (約464万円)
2016年6月 1億8,000万円 約128㎡ (約39坪) 約140万円 (約464万円)

>8397

「捨値でしか成約しない」って書かれたから、
「捨値じゃなくて普通に成約している」って書いただけですよ。

>・非都心
>・築30年以上
は示したように、成約事例が見つかるので値段はつきますね。


>・駅から徒歩30分
これは一戸建ての条件ですから、マンションではなかなか母数自体が見つからないと思いますよ。
※バブル時はあったんでしょうが、最近はかなり少なくなってるので「購入するなら」というスレに合致しないですね。

>>8406 匿名さん
なるほど。
>「捨値でしか成約しない」
の記述は見落としてました。失礼いたしました。

>>8405 匿名さん
> 具体的なマンション名は避けますが、分譲当時5000万程度だったそうですが、

当時の1万円は今の5万円の価値。
すなわち、今では2億5,000円位で売れてトントンって感じではないでしょうか?

ま、確かに、当時の5,000万円をずっと現金のままで持ってるよりは得してるかもですね。
あぁ、でも昔は今とは比べ物にならないくらい銀行の利息が高かったので銀行に5,000万円預けていれば、今どうなっていたのかがちょっと気になりますね。

マンションって良いね

>8408

厳密にいうと1970年6月の消費者物価指数が32で2016年6月の消費者物価指数は100だから、
価値は3倍ぐらいですね。5倍は大げさ。

>8405はインフレ調整後でほぼ売値ぐらいの成約価格を保ってるといえる。

築年1年あたり坪単価4万円下がるっていうのがマンションの平均だから、
築46年だと、坪180万ぐらい値上がりしてるっていうのが実感かな。

>>8405 匿名さん

また、いつもの広尾ガーデンヒルズ？
もういつもそれしかないじゃん。

>>8410
それは机上の空論です。
結局、5000万で買ったマンションが2億で売れても、次に住む住まいも同等であれば2億するのです。
住んでしまったら値上がりしても得は無いのです。
次に住む住まいを2億の住まいから1憶の住まいにグレードダウンして初めて得が出る訳です。
それに、そのように売れるのはごくごく一部です。
不動産の常識で言いますが、同じ立地なら新しい物件の方が高額です。古い物件は売れません。
捨て値にならないマンションは全体の1%未満です。
そくにこれからは、住宅需要が激減していくのに供給量が増えて行きつづけます。
これからの20年は人口減の速さの数十倍の速さで住宅需要は減少して行きます。需要減のピークは40年後です。
供給量は相変わらずの勢いですから、新築好きの日本市場に置いて中古マンションの需要は確実に先細って行きます。都心部も駅近も例外には成りません。
都心まで30分の立地が値下がりすれば、それ以上の郊外だけではなく、不動産を売った利確狙いの都心の人も移り住みます。都心である必要のない人には、持っていても値上がりしない都心の不動産の魅力はありません。

>>8395
中野は再開発が成功したのでそういう結果が出ただけです。
なにより、周囲の新築価格を考えると2000万程度では捨て値と言えます。

中野徒歩10分じゃペンシル戸建ての狭小地ですら4000万じゃ買えない。
つまり、そのころ戸建てを買っておけばもっと高値で処分できた。

>>8411 匿名さん

ガーデンヒルズは広尾だから渋谷区だし、築30年。常識ないのか？

>>8408 匿名さん

戸建てはどうだよ？w

>>8415
そのムダ知識は世間一般の常識ではありません。

>>8410 匿名さん
> 価値は3倍ぐらいですね。5倍は大げさ。

消費者物価指数は見ていなかったですね。
給与所得で見ていました。(5倍)

そう言う意味からすると
・物価は3倍(=お金の価値1/3)
・給与所得は5倍(=お金の価値1/5)
で
15倍の価値かな? 教えて、詳しい人。

>>8417 匿名さん

広尾が渋谷区は常識だろうに。

>>8419 匿名さん

ここに居るような広尾とは全く縁のない庶民には、そうなんだろうよ。

>>8412 匿名さん

で、45年前の戸建ては今幾らの価値があるんだい？地価は5倍になってるかいw

http://www.tochi-d.com/?choice=avg&avg=1&a=2&p=東京都&c=渋谷区


1970年の土地価格と現在土地価格。

>>8405 匿名さん

>直近でも売買が成立する人気物件で、現在は売り物件は皆無だそうです。

えっ！1ケ月そこらで、坪単価が2/3に下落じゃないか。
そりゃ、売るのを躊躇するわな。

>>8422 匿名さん

地価公示だけど、1970年は99.8
バブル全盛期の1990年が2764.38
2016年が1005.96

昭和45年からみて、地価公示は、一時は27倍、今だと10倍じゃん。

マンションの価格を支えてるのはあくまでも地価。

>>8423 匿名さん

あんたバカ？
所在階やリフォームの有無など中古価格はバラバラだろ。

昭和45年にマンションじゃなくて5000万の土地買っておけば5億か。正解は土地だったな。

>>8425 匿名さん

そうでした。
同じマンションでも、低層階なら、価値無しでしたね。

>>8421 匿名さん

マンションは、高い固定資産税・管理費・修繕積立金を払っているので、ごく少数のサンプルにもならない恵まれた立地のマンションを除いて、差し引きトントンもしくはマイナスです。
戸建に対して優位性はないと思います。

だからこのスレじゃ、マンションの中層階や低層階は、問答無用で切り捨てられたよね。

>>8426 匿名さん

何処だよ？w

>>8430 匿名さん

>>8422の渋谷の公示価格だよ。
1970年からのってるじゃん。

地価が上がってないマンションの価格が上がるわけないよな、普通に考えて。
マンション価格が上がってる場所の土地が下がってるわけないよな。

マンションだからこそ（土地の価値が下がっても）価格が上がるんだなんて主張通るわけない。

>>8405

都心3区マンションの下落傾向に歯止めがかからない。見事な縮図だね。

過去の話ですらマンション完敗なのに、これから先30年で価格が数倍になるって本気で思っているとしたら、馬鹿と言うより洗脳されてるとしか思えません。
都心と言えど現状維持も不可能ですよ。
10年後は、住宅購入適齢期の人口は現在の半分になります。これはもう避けられない事実です。大学生の数を見ても解るでしょう。ご存じのように予備校は一足先に淘汰されました。人がいなくなったからです。
この世代があと10年で住宅購入的歴になります。その数は現在の十分の一です。これは不可避の未来です。
控えめに見て都心の新築マンションですら今より2割以上安くなると言われています。
半額になると予想する専門家も多くいます。

しかも、ココで話しているのは今から30年後、価格崩壊が起きてからさらに20年先です。
その頃、何かの激変で住宅購入層の数が増えているという事は無いです。今、0歳から10歳の人口がそのまま的歴の人数です。
さて、新築が安く買えるのに今1憶で買った築30年のボロマンションに1億払う人がいますかね？

>>8434 匿名さん

実際、港区の築45年のマンションに2億近く払っている人が複数いるみたいだけど？

>>8434 匿名さん

普通に見ていて、あなたの仮定話しより、実例の方が遥かに説得力があります。

>>8436 匿名さん
> 実例の方が遥かに説得力

「実例が過去の話です。今後は状況が変わってくる」って指摘なんじゃない?

>>8437 匿名さん

過去って7月の販売例だよね？
将来は現在の延長だよ。

>>8438 匿名さん

では、今後30年も値上がり続けると?

もし今後30年経っても値上がるなら、土地も値上がるね。

>>8411 匿名さん

無知発見。非常識の田舎っぺ。

その実例マンションとやらでは、㎡単価140万前後のはずが、7月に㎡単価95万と、㎡単価100万を切る大バーゲン実績ができた。
仮に価値無しと揶揄される低層階だとしても、㎡単価の下落がハンパ無い。
これも下落傾向が止まらない都心3区マンションの実力。

これで、築古マンションも切り捨てるしかなくなったようだね。

>>8442 匿名さん

中古のことも知らない無知発見w

都心3区マンションでも低層階だと価値無しの典型なのにね。

不動産の実際の成約価格は個別にでないからね。

あれっ。都心マンション立地伝説は嘘ってこと？

45年前の5千万円と、今の2億円の価値が理解できないマンションさんがいるのか。
しかも値上がりマンションが、稀有な例の広尾ガーデンヒルズしか出せないのかな？

お蔭でマンションの価値は、都心であっても立地だけじゃないことを再認識させてくれたけどね。

>>8435
では、その築45年のマンションが築75年になっても同じ価格だと思うんですか？
その間に色々な事がありますよ。
東京オリンピック景気の終了、人口の減少、購入人口の大激減、マンションの老朽化、周囲に新築マンションができるなど。
「今まで上がった。だからこれからも上がる。それが実例」って、失礼ですが、「完全に馬鹿」です。
これからを予測するのにこれからの情勢を全く見ないで、過去の値段だけを見るってあまりにもお粗末ですよ。気の毒な位に。
確かに30年後の景気なんて誰にも解りません。来年の株価だってわからないのに30年後のマンションの価格なんて解る訳は無いです。
でも、確かな事があります。それも価格を決める重要な要素です。
「購入適齢人口の大激減」これはもう決まっている事です。予測ではありません。簡単な計算で出る動かない数値です。減る事はあっても増える事はありません。
家を買う人がいなくなる状況で、築75年のマンションに2億払う人がいるとは思えません。
都心で空きオフィスが問題になっている現状を考えても、現在の価格帯が維持されてると言う予測は無理しかありません。