プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

がっつりインフレームはやっぱり気になるところ。モデルルームは意識させないようにあの手この手でしたが・・・。
でもやっぱりこの価格で駅近タワマンは他にないかなー悩むなー

>>260 匿名さん
はいはい

予想より安くて、書き込み増えましたね。
そして、あえてネガ書き込みして牽制し合ってる感じもw

>>260 匿名さん

やはり清水や鹿島が作ったタワマンとは違いますね。やはり安く作るとこうなっちゃうのかな。

長谷工がスーゼネ以上の設計をしたことは自分の記憶にはないです。所詮長谷工。
ので、都心のスーゼネタワマンに設計レベルが劣るのは個人的には規定路線。
それより、価格が思ったより安いかも？という点が大変気になります。

割高感しかなかった天王洲の物件と比べるとまともな価格設定ですね。（あちらも長谷工ですが）
あとはグランドメゾンとの比較ですかね。

安い部屋はよっぽどの部屋かもしれないですね
結局予定最多価格は6300万ですからね

>>266 匿名さん

住友さんの場合には、長谷工だとしても、長谷工カラーは全く出ないですよ。全て住友さんのカラーで統一されますので。

>>260 匿名さん

サッシ高ってどれくらいですか？

今住んでいるのが（リーマン前のミニバブル期に分譲）が2050mmしかなくて結構不満です。
リーマン後は一時期高品質化が進んで順梁でも2200mmがタワマンでは当たり前になりましたが、最近はまた劣化が始まって1920mmなんてタワマンも出てきているので（プラウドとか）油断していると危険ですよね。

>>269 匿名さん

今住んでいるところのサッシ高は2600mmです。

>>270さん

それは高いですね！順梁ですか？
順梁でそれだと、天井高は3mくらいありそうですね！

>>268 マンション検討中さん

長谷工団地のようなマンションでしたよ。

>269
サッシ高は、例外的なサッシも一部ありますが、ズバリ貴方の結構不満に相当いたします。

>>272 匿名さん

と言うことはここは団地より仕様低いってことか、、
免震以外仕様負けてますよね？

>>274 匿名さん
リビングインの狭小間取り、見た目の団地感
貧乏臭い戸境の仕切り、貧弱な植栽
デザインも微妙でしたよ。そんな感じでしたのでシティテラス品川イーストは価格面でも
割高に感じ検討外としました。
ここの方がまだ価格とのバランスとれてる気がします。もしあちらの関係者の方で気ににさわりましたらごめんなさい

住友は元々割高で長期販売がデフォルトだから仕方がない。計画販売という名の売れ残り前提

>>276 匿名さん

売れ残り前提の販売と不思議な話し？

ドゥトゥールは在庫過多で値下げがあるみたい。スミフの売れ残り前提販売もネット上の幻だね。

>>278 匿名さん
スミフの竣工後売り、利益最大化はビシネス誌や社長インタビューで公式な情報。
値下げ？それこそマンコミの匿名書き込みだけのねっとじょの幻ですよね。

無知で勝ち誇るやつは一番恥ずかしいなw

すみふも在庫過剰で最近は値付け自体が弱気になってる。

利益最大限戦略ってことはその分顧客から割高価格で搾取してるともいえる。
どう捉えるかは人それぞれだけどね。それでもいいという人が買うのだろうから
いいのだけどね。

>>275 匿名さん

リビングインはここも半数以上はそうだし、柱は部屋に全部食い込み、仕切りは中途半端な高さのぺラボーですよ。
せめて上まで塞いでおけばいいのにね

ここのベラボ凄いね、背が高い人だと隣が見えるんじゃない？
やっぱりグランドメゾンに期待かな

3900万から1億5000万て…価格に差がありますね。

>>282 匿名さん

上が空いてるバルコニー仕切りって、住んでる人も音や匂い関係で気になるし、外観的にも安普請で貧相なのだけれど、意外とケチる物件多いですよね。

また出た、ペラボーって言葉覚えて使いたいだけの人。

>>286 マンション検討中さん

安っぽい仕切り板って言えば良いの？
2m無いんじゃない?

まぁ東京都の環境性能表示では準パーフェクトですからそんなに悪くないんじゃない、目に見える部分は別ですが。話題に挙がった天王洲の住友さんよりその部分では高性能とも言えます。同じ長谷工ですけどね。

>>286 マンション検討中さん

必死ですね。
大丈夫ですか？
目に見えるところのコスト削りすぎですよ。

ベラボーを付けても、ベラボーな価格にはしない。
それが長谷工。

品川言いますけど所詮青物横丁ですからねここは
高級路線とかありえんでしょ
80平米4LDKとか60平米3LDKとかビンボーくさいプランが物語ってます

>>291
で、1億5000万は持ってるんですか？

階数による価格差が激しいね
ここまでの物件ってあったかな？

>>292 匿名さん
ラグナタワーの六億部屋は結局４つに分割して売ったので１.5億なら買う人いると見たのでしょうね

>>293 匿名さん
トウキョウタワーズは一番安い部屋が2600万で高い部屋が２億超えてます
価格差10倍くらいあります
ワールドシティタワーズとか大規模マンションは部屋のバリエーションも多いので価格差も大きい
もっとも部屋の広さが違うので坪単価の差は2倍程度かと思います

ここに1億5000万出す人は近所に会社がある社長さんか、よっぽど捨て金もつ金持ちでしょうね
普通なら同じ値段で中央区か港区のマンション買うでしょうから
夜景が素晴らしいならわかるけどキリンが見えるわけですよね？

シティテラス品川イーストも含め、この周辺エリアは価格安いなりの設備仕様ですな。それでも高いと思うわ。これなら都内の方がマシだわ！

都内は都内です

品川シーサイド、東京扱いしてください…

でも、ここは梁が本当に酷いですね。
リビング側がインフレームというのも、20年前のマンションみたい。

グランドメゾンが天井フラットのようなので、こちらの構造は本当に残念ですね。

真面目な話、グランドメゾンの方は
・梁が目立たない（住戸隔壁のところに梁がない）
・リビング側がアウトフレーム（※ただし寝室側はインフレームの住戸あり）
・バルコニー幅が広い
・（一般論としては）修繕積立金が低く抑えられそう
・青物横丁駅が近い
というメリットがあって、共用施設は両方ほぼ同じ、ここは3方角が他の建物に囲まれてタワー物件なのにごく一部の高層階と南側以外は眺望が期待できない、となると、本物件のメリットは
・ペデストリアンデッキ（屋根がついていないが）
・免震
・各階ゴミ置き場
の３点に絞られると思います。

このメリットと上記のデメリット＋価格が相殺されるかどうか…
グランドメゾンと同価格ならグランドメゾンを選びたくなりますが…

>>303 匿名さん

うーん…同感です。
グランドメゾンがかなり早くからHPでアウトフレームを強調していたのは、タワーの間取りをつかんでいたからでしょうか。

あとは入居時期が１年違うのも大きいかもしれませんね。

グランドメゾンにすればいいのに！わざわざここで書くほどこと？怪しい。

同時期に隣同士で販売で、残念な詳細判明したのに書き込まれない方がおかしいでしょう。
もちろんこのまま同価格帯になるなら私はグランドメゾンにしますよ。

>>305 マンコミュファンさん

プライムパークスにもメリットはあるんですよ。
特に各階ゴミ置き場。
今住んでるマンションではディスポーザー以上に重宝しています。
ディスポーザーは処理できない食物が意外と多いので。

>>307 匿名さん
グランドメゾンは各階ゴミ捨て無いのはかくていですか？

>>307 匿名さん

グランドメゾンの各階ゴミ捨て場って、情報どこかにでていますか？？あとディスポーザーもついているのか気になります。

>>308 匿名さん

4戸に1基のエレベーターの図を見ると、各フロアが分断されているので、これで各階ゴミ置き場は非現実的では。

出来たら凄いですが（4戸ごとにゴミ置き場!）、その場合は管理費が凄まじいことになるでしょうしね。

グランドメゾンは配置図見ればわかりますがゴミステーションは無いでしょうね。
この規模でディスポーザー無しはあり得ないので心配する必要は無いのでは？

しかし両面バルコニーや植栽の規模といいグランドメゾンはお金かけてますね...

>>311 匿名さん

309です。
言われてみれば確かに、４戸に一基のエレベーターで分断されるとフロアごとのゴミ捨て場って無理かもですね～。
ディスポーザーはこの規模ならついているだろうということですね。返信ありがとうございます！

>>312 匿名さん

グランドメゾンはアルコープにゴミ置いておくと定期回収してくれるゴミ回収サービスがあると思いますよ。
他のグランドメゾンでお馴染みのサービスなので

>>313 匿名さん

それ、凄いですが、自分のドアの目の前にゴミを起きっぱなしにするのが嫌で（カラスに突つかれたら目も当てられない）、結局自分でゴミ捨て場に持っていきそうな気が…

その辺も対策されているのでしょうか？

本当ですね～！検索してみたら、大規模の杜シリーズのグランドメゾンでも、回収サービスがあるのですね。

色々皆さんの情報をあわせて考えると、やはりグランドメゾンの方が高そうな気がしてきました…

>>315さん

単純に敷地面積を戸数で割った面積でも
プライムパークス：12.1㎡/戸
グランドメゾン：20.0㎡/戸なんですよね。

これで、用地取得が高かったという過去の書き込みを足し合わせると、グランドメゾンが安売りする要素はあまりない気がします。

ただ、この土地に坪300以上はやはり抵抗があるので
個人的に狙うならプライムパークスのレジデンスの方かなあ…。

結局、立地に差がなければ安い方が人気でるわな。

>>316
敷地面積を戸数で割った数値を比較することになんの意味があるんでしょうか？
一戸あたりの土地の持分比較をしているのだとそもそも容積率が違うわけだし
容積率が異なる土地の坪単価を比較することに意味はないですよね

>>318 匿名さん
土地の値段に上物と利益乗せて売るんだから価格予想の材料には十分なるでしょ
容積率とかトンチンカンなこと言わないで下さいよ

318さんじゃないけど容積率が高い場所は土地の価格が高い
容積率が低い場所は土地の価格がその分安いってことじゃない。

だから土地の持ち分出してもあまり意味はなく、土地の取得価格を戸数で割った方が
どちらが高くなる、安くなるってのは分かるんじゃないですか？
まぁ私はここも積水さんも土地の取得価格など知りませんのでその後の話はお任せしますが。

失礼追記です、戸数で割っても間取りバラバラなのであまり意味はないですね。
割るなら延床面積でしょうか。

グランドメゾンも長谷工じゃん!！結果、一緒でしょ

素人すぎだね。

>>318
容積率は重要でしょ
グランドメゾンは容積率360%でプライムパークスは590%
前者は100平米あたりの床面積は360平米のマンションを建てられる
後者は590平米まで
立地が同じなら後者の土地の値段が高くなる
タワーマンションは土地の持分が小さいので価値が低いとかトンチンカンなことを言う人がいるけど
意味不明
土地の単価が違うから持分どうこうという意味はない
意味があるのは容積率を使い切っていない場合のみ

だから原価の計算をするならばデベが坪いくらで土地を買ったかではなく容積率１００％あたりいくらで買ったかが重要
同じ時期に買ったとしたらプライムの土地の坪単価はグランドメゾンの１．６倍程度高くなる
１．６倍より高く買っていたらプライムが割高で土地取得、１．６倍より大幅にやるけりゃ割安土地取得

上の方で、積水ハウスが高値で落としたので京急は買えなかったという話があったので、結局容積率あたりで考えてもグランドメゾンの方が高いと思うよ。
容積率あたりでプライムパークスよりも安く入札する理由はないので。立地はグランドメゾンの方が良いし。

>>324

収益不動産的にはそのとおりですね。
そして、実際にそこに住む側からすると、容積率が低いエリアの方が圧迫感がなく住環境が良くなるので価値が高くなりますね。

容積率あたりの坪単価が同じなら
容積率の低い土地の住宅物件を買った方が確実に幸せになれます。

>>325 匿名さん

それで低クオリティなタワー建てられてもなあ
側の賃貸タワーのが物がいいんじゃないのかい？

ここの土地は数年前に購入したから坪単価が他より少し安い。

>>327
>容積率が低いエリアの方が圧迫感がなく住環境が良くなるので価値が高くなりますね。

あげ足を取るわけではありませんが一種住専と商業地を比べるならともかく品川シーサイドは準工業地帯です
容積率だけでを根拠こっちは３００％であっちは５００％だから３００％のほうが住環境がいいとかにいえないですよね

>容積率あたりの坪単価が同じなら
>容積率の低い土地の住宅物件を買った方が確実に幸せになれます。

これは同意しますが戸建てのための土地を買う場合ならともかく、マンションデベロッパの土地の仕入れ価格は地価公示価格などとは乖離していることがほとんどですのでマンションが分譲されるタイミングでそのような比較をすることにはあまり意味があるとは思えません

>>330 匿名さん

まあまあ、既にランドプランは両方出ているのでどちらが余裕のある作りになっているかなんて誰でもわかるでしょ？

まあでも、自分がこの物件の担当だったらやっぱり焦ると思うよ。

建築費単価の高騰を少しでも抑えようとして極限までコスト削りまくってやっと発表したと思ったら隣が贅沢なランドプランの物件を後出しでぶつけてきたんだから。
専有部の仕様もこちらの様子を見た上で高めに設定されてるっぽいし、根付けもこちらの様子を見てから決める雰囲気。

下手をすると800戸の在庫を長期に抱えるかも知れないし、嫌らしいなあ、と思うでしょうね…。

消費者としては望ましい競争状態なのでありがたい限りですけどね。

勝島の大規模物件も後出しは戸数が多いのに竣工前に完売
東急は竣工後も売れ残ってますね
とはいうもののここのライバルは実はラグナタワーの中古だったりしてね
築年数が結構経ってるものの内廊下だし元が安いから中古の坪単価も低めです
まあ駅から遠いので一概には比べられませんがラグナタワーの中古価格がある種のベンチマークになるのではないかと思います
ラグナタワーが高騰する可能性もなくはないですけど

タワーマンションはある種見栄商品なので実用性だけでは訴求しにくいね
ただ見栄消費といったら怒られるかもしれないけどラグナタワーと港南口や大崎あたりのタワーマンションの圧倒的な中古の価格差を見ると、品川シーサイドを選ぶ人は堅実路線の人が多いのではって感じだよね
天王洲の二軍って感じにしたいのかもしれないけどなまじ京急が徒歩圏だけに青物横丁としか思ってない人も多いですから

排ガスが凄い立地ですね。

>>333 匿名さん
それを気にして東品川海上公園を近隣の紹介から外している、考え過ぎか？

ラグナタワーの問題は修繕費管理費なんですよ、
一見安いですけどね
シーサイドの中古マンションは修繕費管理費にかなりの差があるのでそこはよく見たほうがいいです

容積率が低いほうが価値があるー？
素人すぎてなんもいえねー

QOLの話をしてるのに無知なハエがブンブン煩いね

>>338 住民板ユーザーさん
一種単価が同じなら容積率低い方が価値があるというか付加価値がある

340へ。ヒント。総合設計。

>>341 住民板ユーザーさん

それで低質なタワーにしてたら台無しだね...

>>341

総合設計って住民のこと何も考えていない酷い制度だよ。

住民が固定資産税払って住民の管理費で維持した公開空地を、近隣住民に差別なく提供する義務を負わされるという最低のシステム。

デベロッパーは稼いだ容積率を金に出来るので、デベロッパーにだけは優しいシステムだけどね。

総合設計を活用していない物件の方を優先的に選びましょう。

グランドメゾン白金の杜ザタワーはタワー物件でしたが敢えて総合設計を適用せず公開空地を設けないで、住民専用のプライベートフォレストを整備していましたね。
高級物件かくあるべし、という感じでした。

全く検討してないんだけど（というか既にマンション持ってるし買い替えの予定もないのですが）買うとしたらどっち買うかとか
妄想するのは結構楽しいね
積水のほうは４戸１エレベーターというのがなかなかいいけど７００戸近くあるのに間取りバリエーションが少なすぎる
しファミリーには狭すぎる（62.33㎡ ～ 77.23㎡）
２００戸くらいならともかく７００戸近く似たような間取りを売るのは大変そう
間取りのバリエーションはここのほうが断然豊富だね

人気物件の証。この書き込みの数。お隣さんはきびしい

あえて参照するマンシュンを言うなら、

＜プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー ＞　の参照モデルは　＜ラグナタワー＞で、同じタワーマンシュンだし、

＜グランドメゾン＞　は　ラグナタワー隣の＜品川シーサイドレジデンス＞を参照すればよいですかね。

修繕と管理が安い分、現状は品川シーサイドレジデンスの中古が出たら、すぐ売れるし、
一方ラグナタワーはたくさん中古売却中で、なかなか売れず。値段もレジデンスのほうが高いし、去年約１０％上がってますね。

http://mansion-market.com/sapuri/towermansion-kakaku-shinagawa/
品川区の上昇Top5位

>>347 マンション検討中さん
同じタワーでも眺望が抜ける部屋が(それも永久眺望)多数あるマンションと眺望のない所と単純にくらべてもね。

東京都hpで公開している建築物環境計画書によれば、プライムパークスのレジデンスの方は44mで15階建なんですね。
階高3m未満か…

ここは29階で93mなので、一階部分が業務用途で多少階高が高いだろうとしても、住居エリアで階高3.1mは確保していると思います。
それでもタワー物件としては低品質の部類に入ると思いますが…

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/160090_011.html
レジデンスはこれですね。335戸。
タワーが817戸、レジデンスが335戸、グランドメゾンが687戸。合計1,839戸が同時に販売開始されるんだから凄いですね。。

>>349 匿名さん

情報と情報源ありがとうございます。
営業さんが、レジデンスについては、正直なところ値段も質もぐっと落としたものになる、というニュアンスで話していましたよ～。

1839戸…あらためて、すごい数字ですね。
これだけ一気に同時に販売開始になる前例ってあるのでしょうか？しかもかなりの近距離で。
シーサイドのクレストタワーは築８年でまだ売れ残っているらしいですし、完売できるのか心配になりますね。

りんかい線がJRに買収されないかなぁ、、そうしたら、大化けするのに。。

JRがりんかい線を購入したとしても、総収入を減らさないために、現りんかい線の駅の乗降1回につき100円とかの付加料金を設定するんじゃないの。

クレストタワーの値崩れ必至だね

>>354 匿名さん

今の運賃だと社内規定で徒歩10分圏内にある青物横丁から品川経由しか定期代が出ない…（そっちの方が運賃安いので）
似たような会社は多数なんじゃないかと思うのだけど、目の前にある駅を使えないのは悲しいです…

>>355 匿名さん

今時あり得ない単板ガラスに薄い断熱材、
エレベーターも非常用合わせても350戸でわずか3基しかない築9年目の耐震タワーマンションは正直競合にもならないのでは…

ハセコーじゃなくて、五洋建設がよかった

スーパーゼネコンも、準大手ゼネコンもマンション造ってくれない時代だね。

「長谷工は安いけど悪くはない」と割り切るしかない。

ココって外廊下なの！？

タワーの外廊下って残念すぎる。