プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

内廊下と外廊下のタワーの中古両方見ましたが、外廊下が好みです。両方築10年位だったと思います（内廊下のは5年ちょいだったかも）
内廊下の匂いというのは特に感じませんでしたが、外廊下は窓と玄関を少しの時間両方開けるだけですーっと風が通って良かったですよ。暗さは特に気になりませんでしたが、個人差あると思うので、見てみるのが一番だと思います。

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外廊下の方が、他人の家の臭いが廊下側開けた窓から流れてくる。

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ここって、キッズルームもライブラリーも、２つありません？
なかなかないですよね？それであまりグランドメゾンと管理修繕費変わらないですもんね。

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隣の家がカレーだなとかすきやきだなとわかるのは廊下に換気扇の排気口がある外廊下。
内廊下物件はにおいが漏れにくい。

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タワーの外廊下は高所恐怖症じゃなくても怖い

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Vタワーも外廊下だよ。
別に怖くない。

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＞1656

下を覗けていないじゃない。

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>>1655 匿名さん
確かにこの写真は恐怖ですね。
地獄の入口に吸い込まれてしまいそう。。
内側をガラス張りにして内廊下みたいにすればいいのに。

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そうですね、タワーの外廊下は怖いし、リスクが高すぎますね。外廊下なら14階以下までの物件がいいですね。

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みなとみらいミッドスクエアも外廊下。
大きい建物だと空間が広いからこわくないよ。
1655のは狭いから圧迫感はあるね。

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板状マンションの内廊下、駐車場は地下機械式がいいがコストがかかるから最近は絶滅した。

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14階以上は内廊下が良いとか言いだしたらここはもちろん、レジデンスもグランドメゾンもCTEもダメじゃん・・・

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内廊下がいいとは限らないですよ。
今内廊下の建物に住んでますが、外廊下でもいいかなと思ってます。

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港南の某外廊下タワーに住んでますが、カラスがよく屋上で鳴いて
鳴き声が吹き抜けに響き渡ります。

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この辺りはカラスいないので大丈夫だよ

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え、普通にカラスよく見ますよ？

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ムクドリいますよ。グランドメゾンのほうが被害でそうですけど。

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ムクドリの糞で廊下が汚れるのが嫌ですね。内廊下ならそういう心配がない分やはりよかったかなと。

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ムクドリねぇ。みたことない。

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>>1669 匿名さん
https://m.youtube.com/watch?v=hhgYlHD_d5o
有名よ

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率直な疑問としてムクドリってタワーマンションの上空まで飛ぶのかな？
能力は別として普通の鳥は普段数十mの高さを飛んでるみたい。100mまで飛んで、吹き抜けに糞を落としていくリスクってどんなもんなのか詳しい人がいたら教えて頂きたいです。

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>>1671 匿名さん
鳥は結構高いところまでいくよ。タワマン高層に住んでても鳥とかさらに上を飛んでるのよく見るからね。

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ここと八潮の違いが分からない
豊洲と東雲ならまだしも
ここも八潮も同じでしょ

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ちなみにプライムや積水現地周辺は大量飛来はありませんよ。この映像にもあるように、ムクドリは電線や建物の屋上に群がります
どこに集まるかは正直者誰にもわかりません。
ジュネーブ広場なんかも鳩ぐらいなもんで。
平和なもんです。
鳩だけに

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このムクドリJALのあたりじゃん。

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>>1675 匿名さん

RICOHの看板見えてるからイオンとフィットネスの間の道だね

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次は鳥の心配か（笑）

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どこのリコー？

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Googleでみてもリコーが品川シーサイドに載ってないんだがどこにあるの？

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>>1679 匿名さん
イオンの建物見えてるし、駐輪場入り口辺りで撮ってるね。
うちのGoogleMapにはリコーデーターセンターって出ているよ。

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>>1679 匿名さん

https://jp.ricoh.com/company/directory/office/system_center.html

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シーサイド住んでますが、イオン駐車場入口から天王洲方面1つ目の信号。つまり立体交差、イオン駐輪場付近ですがムクドリ多数いました。
自分が通らない道なので歩いたの1度だけですが、夕方凄まじくザワザワしてました。

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さーて明日見に行くかな。その群れとやらを。
でマンションに飛来する？

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>>1683 匿名さん

ここ営業も言及していたし、来る可能性はあるんじゃない?

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焼き鳥にしよ

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可能性の話をしたらあるというしかないだろ笑
ないことを証明するなんて無理だから

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グランドメゾンが価格改定に動いたみたいだけど、どうでるかな。

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ムクドリと黄色のコートの人たちが品川シーサイドの日常光景だね。

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6500万円前後の部屋が200万円ほど安くなったらタワーに流れる気がします。

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今日もティッシュ配ってるね。天王洲の営業かバイトが

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WCTアクア一期モデルルーム行きながらスルーして悔しい思いをしたものです
結局１０００万近く上乗せされた中古を買いましたが今はさらに上がっておりあの時そのうち下がるからと思って買わなかったら後悔半端なかったですね
物件自体が気に入って自分が出せる価格でいいと思ったらすかさず買った方がいいですよ
新築でも中古でもね

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>>1690 匿名さん

昨日と同じ写真だろ。色んなところに貼って回ってなにがしたい？

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>>1685 匿名さん

暇人

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>>1688 匿名さん

毎日います？
毎日シーサイド使ってるけど見かけません。

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>>1671 匿名さん

クレストに住んでましたが、ムクドリ。。気がつきませんでした。結構な緑がマンション周りにありましたが

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ムクドリはだいたい決まった場所にしかいませんから。そこに近寄らなければ遭遇しないと思います。

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>>1691

>物件自体が気に入って自分が出せる価格でいいと思ったらすかさず買った方がいいですよ 新築でも中古でもね

WCTアクア二期ですが、キャンセル物件を案内されて翌日決断しました。
その際、デベに確認したのは賃貸でどれ位で貸せるかということでした。
万一返済できない時のリスクヘッジです。
もちろん、賃貸で十分返済できると判断して購入しました。

今の新築相場は相当過熱しているので、賃料相場を十分確認の上、頭金を十分用意しないとリスクヘッジは難しいでしょうね。

現在住んでいるマンションのローン返済もあともう少しなので、買い増し物件を新築、中古で探していますが、高値づかみしそうで様子見しているところです。

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南側って建物が建つ可能性ありますか？

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プライムパークスタワー見送ります。

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長谷工じゃなかったら、良かったのになぁ。

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積水が正式価格発表を先送りしましたが
タワーは予定通り今週末発表するんでしょうか？

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トヨタ側はほぼ可能性なし。加藤製作所側はどうなるか分かりませんね。

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積水の中下層の200万前後の値上がりを受けて、こちらを再び真剣に検討しはじめました。
なんだか積水には一本取られた感がいなめません。

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>>1705 マンション検討中さん

おかえりなさい。
団地のくせに値上げなんて私も興醒めしてます。

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>>1706 匿名さん
値上げの額というよりも、直前で値上げされた売り方に不信感がありますね。
営業さんからは、このくらいたいしたことありませんよって、庶民からするとたいしたことあるよ。。。200万あれば色々オプションつけられるよ。。

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おかえりなさい。
団地のくせに値上げなんて私も興醒めしてます。
→その団地でさえ買えなかったんだから、ＵＲ賃貸仕様偽タワーにようこそ。

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UR賃貸タワー仕様《値下げしました》

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今はプライムが劣勢だったけどここでプライムがサプライズのある値下げをすれば一気に盤面がひっくり返りそう

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>>1702 匿名さん
ちなみにグランドメゾンも天王洲も長谷工よ？

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プライムが安かったんで、グランドも安くでてお客を集める。要望書が集まった時点で本来売りたかった価格に値上げする。汚いやり方してきたみたいです。あ、ただいま。

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そんなに汚いやり方かね笑
人気にあわせて価格設定し直すのは適正な商取引かと思いますがね。市場原理かと
平均坪単価は変えていないわけだし、上層階価格の重い住居を下げたり、人気じゅうこをあげたり、それはボリュームバランスを変えるのはしごく普通のことで、
そもそも上がったひとはいるし、下がった人もいるんだから、仕方ないんじゃないの？

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>>1713匿名さん
私はあくどいやり方とまでは思わない。基本1713さんに賛成です。でも、そう思う人がいても仕方ないとは思う。物件は気に入ったけど、予定価格時点で予算はギリギリ→悩んだ末に、購入決心して要望書をだした→そしたら値上げ。この人からしたら不快感や裏切られ感を感じても仕方ないでしょう。全体の坪単価変えてないとか言われても、上がった部屋の購入希望者には関係ないですからね。

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1714
離れていくことも覚悟して、上げたんでしょうね。戸数がありますから、全体を考えないとそうそう売り切れないでしょうからね。
ただあがるのは嬉しくない

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プライムがこのタイミングでもう少し安くしたら、積水から人流れてくるかもね。

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積水としては下層階はプライムにもってかれて仕方ないと判断したんだろう。
ただ徐々に階を上げていった際にイニシャルがどっこいだし、管理費修繕費などのランニングコストや税優遇の差や立地建物の差で勝てるとふんだんだと思う。

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天王洲のシティタワーにします。ここはリビングが凸凹し過ぎです。仕様もシティタワーの方が良いので！共用施設も無駄がないですしね。

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天王洲なんて住めねーよ

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ちなみに、プライム側は価格の正式決定はいつになりますか？

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>>1706 匿名さん

そのバカにしてる団地も買えなかったのにタワーは買えるの？
私はこのタワーの凸凹感には住めないから買わないわ。

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>>1720eマンションさん
今週土曜日から事前登録なんで、そこで出ると思います。
印象ですが、低層や南側はもう変更ないんじゃいですかね。他は分かりませんが。
値上げだけはないと信じてますよ、プライムさん！

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グランド側は後出しじゃんけんで価格を決めてきたのだから、こちらも価格を変えないと向こうの土俵に立ったままということになります。タワーが本当に集客したいのであれば、このタイミングで価格を下げるしかないです。

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下げてくれるのが一番良いけど、低層希望の自分にはあんまり関係なさそう。メゾンが低層↑中高層↓で改定したんだとしたら、プライムが低層下げる理由はないもの。低層は要望書も一杯入ってるみたいですし。中高層は対抗して下げる可能性あるでしょうけど。

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ただでさえ価格をさげてるのに、さらに価格を下げたら負けを認めたようなもんだな笑

激安の殿堂「プライムパークス」

ますますUR賃貸タワー仕様の現実味が増すね

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どういう立場の方の書き込みか分からないけど、購入検討者には安くなった方がいいに決まってるわ。勝ちとか負けとか知らんがな。

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>>1725 マンション検討中さん
あなただれ？どっち目線なの？ほんとに買う立場の人？予想以上にココが盛り上がってきたのでいろいろ焦ってるんでしょう？六千万を激安っていうんだっけかな。無知って怖い。

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>>1725 マンション検討中さん

積水さんお疲れ様っす

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最近のマンションは60-70㎡台中心で90-100㎡が少なくなってたけど、ここは比較的
広めの設定も豊富にありそうですね。

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>>1725 マンション検討中さん

積水さんお疲れ様っす

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低層のタワーじゃないほうは、金太郎あめの羊羹型間取りが多いけど、タワーのほうの間取りは
少しマシなようですね。ふつうは逆なんだけどね。
でも85平米以上で行燈部屋なしというのはやはりないんですねえ。採光の良いワイドスパンの
住戸を増やしたほうが売れると思うんですけどね。

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1730
プライムパークスさんお疲れ様です

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高層階は大きく下げないと、有明のワイドスパン、眺望、内廊下、その他・・・全く勝てないと思う。
1割ぐらいじゃ、という感じも。

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わかってないな。住む場所っていろんな要素あるやろ？全く勝てないっておおげさな。その浅い分析やめとき。

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ここが300戸、レジ100戸　例によって供給御礼
315じゃなくて295あたりじゃないと残りの中途半端な高額は厳しいのでは?

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牧田さんはやっぱ豊洲有明等の湾岸価格が越えられない壁だからここは投資需要取り込む間取り作る作戦とコメント。

住戸はインナーフレームのため柱・梁型が出ており、設備仕様はそれほど高くないが、その難点を吹き飛ばす可能性もあると見た。

「可能性」ってところがキツイっすね・・・

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牧田さんのとこでやってる不動産野球連盟、
三菱地所が幹事の一員。

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うん、彼は業界アゲ記事が悪い意味ではなく当然だから、
「可能性」はかなり厳しい表現だよね

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つ積水スレ転記

素朴な疑問なのですが、管理費と修繕費ってなんでタワーの方が高いんですか?


試算してみたらまず管理費は2300円違う、修繕費は当初スタート
はほとんどかわらないけど、

≪床面積≫
(積水) S-D3r 　72.27㎡
(プライム)Sf　 72.24㎡
　
≪管理費≫30年間変わらない想定
①(積水) 管理費:S-D3r:¥16,700×12×30 =¥6,012,000
①(プライム)管理費:Sf :¥19,000×12×30=¥6,840,000


≪修繕積立費≫
②(積水)修繕費当初スタート　　:¥7,200
②(プライム)修繕費当初スタート:¥7,400

修繕積立金は将来上がるので、それぞれ試算

●積水修繕積立費用推移
S-D3r 　　タイプ
　　　　　　月々　　　　5年分

1～5年 　　 7200　　 　432000
6～10年 　　10800 　　　648000
11～15年　　14400 864000
16～20年　　18000 1080000
　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　10年分
21～30年　　21600 2592000

30年間 「5,616,000円」

●プライムパークス修繕積立金推移
Sf 　　タイプ
　　　　　　　月々　　　5年分
1～5年 　　　　7400 　　444000
6～10年 　　　12200 　　732000
11～15年　　　18000 　 1080000

　　　　　　　月々　　　15年分
16～30年　　　23800 4284000

30年間 「6,540,000円」

≪30年間の管理費と修繕費の差≫
☆30年間の管理費の差 :828,000円
☆30年間の修繕費の差※:924,000円


その差合計¥1,752,000になります。

修繕の上がり方が結構タワーの場合極端に上がりますが、タワーって何に修繕費がかかるんでしょうか?

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つ転載


住宅ローン減税ってローン減税のシミュレーションをサイトでやってみて
結構金額が違うんですが、これってペアローンにしたら、プライムでも一緒にできるん
でしょうかね。うちの場合子供がちいさいうちは時短勤務で収入があてにできないんで
主人単独で借入できるならそうしたいとは考えているんですが。

≪設定条件≫
①頭金:300万
②ローン:6000万
③年収:1000万(主人一人で借入)
④扶養なし
⑤金利1%

そしたら

プライムパークス(一般住宅)
400万円

積水(長期優良住宅)
490万円

約90万近くもどりに違いがありました。

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170万近くも違うんだー
長く住むと

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えっ修繕費って将来あがるんだ笑

しらんかった。。。

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タワーだから仕方ないですよ。その分資産性が高いですから
大丈夫。

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>>1742 匿名さん

これは計画なんで、状況によっては値上がる可能性もありますよ。もしくは一時金でまとまった金額の支払い求められたりとか。
今の額でカツカツだと厳しいかも。

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修繕費は一般的にタワーの方が高いと思います。修繕や清掃にも高層な分特殊な機材が必要です。修繕費はタワーに限らずですが、当初の3倍強位になるみたいです。
ここについてですが、営業さんには管理費は現在の想定額はアッパーで、多少下げる方向とは言われました。あまり期待しても・・・かもですが。グランドメゾンも同じかも知れませんけどね。

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積水さん必死ですね。価格上げちゃったもんねー

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私もそうだけど、こことグランドメゾンの両方に要望書出してる人がほとんどだと思います。高層階希望なので少し値段が下がったグランドメゾンに偏りつつありますが、心配なのは800個も完売できるのかということ。しかも、この値段で。要望書が入って販売されるけど、買い手がいない部屋が乱発する気がしてなりません。
投資目的ではないですが、長年売れ残りが沢山あると嫌ですよね…(^^;)

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>>1748 マンション検討中さん
両物件ともスカスカの可能性ありますよね。盛況の可能性もありますが。ここの場合でいえば低層南は投資目的と考えても良い部屋だと思いますよ。積水ならPバル付きなんかも良いと思います。

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1747　

ただこれ悲しいかな事実なんだよなー。。。

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