神奈川の新築マンション価格動向

>>1017 匿名さん

言ったね。
じゃあ、北仲が坪600を下回ったら、本格的な下落。

逆に、平均坪単価700万を超えたら、本格的な上昇。

>>1022 匿名さん

700超えといっても、プレミアムが1000超えなので、安い部屋は550〜

北中って駅直結なの？

>>1024 匿名さん

直近なら700超えだな。

>>1019 匿名さん

いや、売り時だから、売り出しが増えてる。

>>1026 匿名さん

北仲の煽りは北仲スレでやってくれ。

>>1026 匿名さん

成約も増えてる。

>>1028 匿名さん

在庫も増えてる。

城東地区 （台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）
中古マンション成約平均　平米単価の推移です。
今年6月以降。

暴落中。
わずか3ヶ月で平米単価２万以上下落。
例えば80平米だと、160万以上の下落。
ババ抜きゲームの終盤戦で、皆さん、ババを渡そうと必死です。

城東地区 （台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）
中古マンション 在庫の推移です。

6月以降、急激に増加しています。
在庫がダブつきまくってますね。
ババを渡そうと殺到しています。
競争が激しそうです。

懲りない奴だなぁ。
首都圏全体は強力な上昇トレンド。
不動産は右肩上がりだよ

在庫数出すなら契約数も出しなよ笑

マンションに下落圧力、日銀長期金利操作はローン金利押し上げか
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2016-10-11/OEK0R86KLVRH01

ドイツ証の大谷氏は、新築マンション価格は節税対策の高額物件が押し上げていただけで、一般世帯の需要はすでに冷え込んでいたと指摘。住宅ローン金利の上昇が購買意欲の後退に追い打ちをかけ、中古も含めマンション価格は「2016年から18年の３年間で２－３割下がる」とみている。

日銀長期金利操作は不動産価格を押し下げる
http://sohei-fudosan.com/maintenance/625/

住宅ローン金利の上昇に伴い、不動産価格にも下落の兆候が表れてきている。東日本不動産流通機構によれば、16年4-6月に首都圏で成約した中古マンション価格（平方メートル単価）は前期比で12 年7-9 月期以来、約４年ぶりに下落したようだ。

不動産価格の下落である。そろそろ潮目が変わりつつある。引き続きマーケットの動向に注意を払っていきたい。

>>1032 匿名さん

煽り、乙。
そんな戯言に誰も騙されないと思うよ。

>>1033 匿名さん

分かった。今度、契約数と並べたグラフ作るよ。
在庫がこんなにもダブついているのに、あまり意味ないと思うけど。

2015年以降の首都圏中古マンション成約平米単価

>>1037 匿名さん

基本中の基本だけど、契約率で出してね。

>>1038 匿名さん

神奈川県や横浜市は今年に入って、中古の価格は上昇していないけどね。

2030年の人口ピラミッドです。
人口の1/3が65歳以上の高齢者になり、
労働人口 約1.8人で高齢者1人を扶養する必要があるそうです。
税金や年金、保険など給料から引かれる額は恐ろしいことになっているでしょう。
住居にかけられる金額が減るので、マンションの価格も下落しているでしょう。

そして、受け取る年金は、大幅に減額されているでしょう。
貯蓄せずに、老後を迎えたら、大変なことになりそう。老後の資金は貯めておきましょう。
老後の資金は夫婦で最低3000万円必要だそうです。

2030年は、もうすぐやってきますよ。
皆さん、将来のことを真剣に考えてますか。
今の状況を基準に、身の丈以上の借金をかかえると、大変なことになるかもしれません。


2030年、実に人口の1／3近くが65歳以上の高齢者になる
http://www.recruit-ms.co.jp/research/2030/report/trend1.html

NHKで日本終了のお知らせ
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51274352.html

>>1041 匿名さん

明日生きてることが前提である点において、前向きな人だし、ん十年後のことで今からハラハラしてる点において、後ろ向きな人ですね

つまりめんどくさい人ですね

>>1041 匿名さん

書き過ぎた。。
要するに、いまから、たった14年後に、今は想像もつかない超高齢者社会がやってくるということ。

>>1043 匿名さん

ビジネスチャンス到来ってことですね。

その時は持ち金も少なく購買意欲が少ない時代になっています
人口も減るし国内のビジネスチャンスは減る時代になりますよ！

超高齢化によって駅近フラットアクセスの
マンションが求められる波が本格化するね。

ますますみなとみらいとか横浜駅周辺とか川崎駅周辺とか武蔵小杉とか便利なところが価値上がる。

住居に高い金を使っている余裕はなくなるだろうけどね。

余裕ある人とない人で2局化する。全てプラス思考です笑

ドイツ銀行、東京のマンション価格は２０１８年までに２０％下落するとのこと。

Tokyo Condo Prices May Fall 20%, Deutsche Says
http://www.bloomberg.com/news/articles/2016-10-11/tokyo-condo-prices-s...

>>1050 匿名さん
ドイツ銀行、どの口が言う？
おまえさん、自身の心配したほうがよろしいかと。

REIT（不動産投資信託）（都心部の収益用物件に主に投資）の下落が止まらない。
マンション価格も値崩れ必至の情勢です。

http://quote.jpx.co.jp/jpx/template/quote.cgi?F=tmp/hist_index&bas...

>> 1051

２０％下落する原因は、
長期住宅ローンの利率が底打ちしていること、賃金上昇がマンション価格上昇に追いついていないこと、富裕層が高級物件を買わなくなったことなどが背景
と書いてあります。

プチ不動産バブルは弾けますね
経済に影響出ないようにゆっくり下落していって欲しい

首都圏マンションの収益力低下　投資回収年数最長に、民間調査
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO09005360R31C16A0QM8000/

東京カンテイ（東京・品川）は31日、2016年の首都圏の新築マンションの収益力をまとめた。収益力を示すPERは28.66と02年の調査開始以来、最も低い水準となり投資回収までの期間が最も長くなった。

相続税の控除額削減後、賃貸物件が急増して空き部屋も急増中。そろっと賃料を引き下げる大家が出始めています。
一方で、ローンの利率は下限で下がりようがなく、建設費も高止まり。

そのために賃料とローンを比べて購入するかどうか悩んでいる中所得層にとっては、賃貸のほうが有利に感じるようになってきました。
ですから、中所得層をターゲットとしたオハナが２年前と打って変わって苦戦している状況なのでしょう。

これからは二局化。
そして、中古の時代だよ。
好立地の中古は価格が下がらない。
庶民は郊外買って、売る時は劇さがり。

>>1054 匿名さん

やはり弾けますね。
都内は別としても神奈川横浜は、特長ある物件以外、ダメですね。
まあ、上がり下がりを繰り返していますから、欲しいタイミングと上手く合えば何よりです。新規ならともかく、買い替えでは、どっちもどっちですが。
神奈川、横浜は都心部の値上がりに

神奈川、横浜は、都心部の値上がりに便乗でしたから。

まさにトランプのババ抜きゲームと同じですよ。

二極化なんて、ありえない。
下がるときはみんな下がる。

富裕層は増えてますよ。
http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/sj/15/150237/062200056/?ST=mobile

オリンピックが終わるまで待っても思うように価格は下がらず
金利も上がり、持ち家希望派に得はない。今が分水嶺。
待っている間に払った家賃分、ローンを返せたと認めたくなくて
賃貸派に合流して一生賃貸で過ごすことになるだけ。
まあやや割高でも不便でも建物滅損リスクを負わなくていいから悪くはない。

>>1062 匿名さん

ぜひ待ちましょう、私も待ちます。
米国庶民を煽って不動産バブル崩壊を招いたのが、どんどんお金を貸してた米国サブプライムローンでしたから。
庶民は待ちです。日本は、どちらかというと富裕層を抑えますね。日本のバブル崩壊を招いた政府の総量規制や、今後可決されるタワマン高層階増税。
何れにしても、庶民は待ちです。
一生賃貸でも文句なし。同じ事。

とにかく、ストックが余り出していることを直視しましょうよ。
駅直結とかの希少価値がない物件は、不良資産まっしぐらだよ。

永遠に歳をとらないなら、待ってもいいな。
待てば待つほど歳をとる。
まあ、一生賃貸も悪くないか。

>>1065 匿名さん
私も待ちだな〜

建築資材価格も下がる
人口が減る
マンション在庫は増え続けいている

>>1067 匿名さん

人は人生で3回住み替えて、3度目正直で理想の住まいにたどり着くそうです。

住宅は一生買う気がなかった。
しかし、新築マンションには住みたかった。
あるきっかけで思いきって新築マンションを購入し、その願いはかなった。

金利が異常に低いので、賃貸で同じ生活レベルの暮らしをするのに比べるとコストも安く、満足している。
老後の住居費の心配も軽減した。

そのかわりに、所有することで地震などのリスクは負う。
ハイリスク、ハイリターンの原則は住宅にも成り立つ。

いま、持ち家がない時点でダメでしょ。
不動産をみる目がない。

人生で9回ぐらい住み替えているけど。。

賃貸での転居回数は別として、私は分譲2回目です。

1回目は、買い物や駅への利便性重視。2回目で重視したのは、地盤の良い高台移住と室内仕様。3回目は、どうするか、医療、介護重視なのかな、やっぱり。それか、田舎の自然かな。神奈川の田舎どこがいいかな、橋本、相模原かな。箱根かな。

新築マンション選びはワクワクします。けど、今までいずれも、不動産価格のピークで移転。そういう時期は結構、売買が活発でした。次は、2019年なのか、2020年なのか、2022年なのかな。

賃貸での転居回数は別として、私は分譲2回目です。

1回目は、買い物や駅への利便性重視。2回目で重視したのは、地盤の良い高台移住と室内仕様。3回目は、どうするか、医療、介護重視なのかな、やっぱり。それか、田舎の自然かな。神奈川の田舎どこがいいかな、橋本、相模原かな。箱根かな。

新築マンション選びはワクワクします。けど、今までいずれも、不動産価格のピークで移転。そういう時期は結構、売買が活発でした。次は、2019年なのか、2020年なのか、2022年なのかな。

>不動産価格のピークで移転

新築の高値掴みということになるが、同時に中古も高値で売れる。
結局、得なのだろうか、損なのだろうか。

>>1075 匿名さん

そんなんですよ、そこなんです。
売り買いを繰り返してるうちに、
どんどん高い物件に手を出してしまっています。安く買って高く売れればいいのですが、高く買って、高く売るのは結構大変だと思います。私は、買った値段で売るのが精一杯。7年ごとですが、7年分の賃貸料までは、値引きの許容範囲と思っています。なので、得なのか損なのか、まあ、この程度なら、得も損もないかもしれません。
永住する気なら高値掴みも宜しいかと。でも人生、予定通りいかないことも、多いです。

>>1077 匿名さん
その上、高い固定資産税がかかる(⌒-⌒; )

タワーマンションだからって固定資産税は高くならないよ

このスレの結論。
一生、賃貸。
まあ、いいんじゃないかな。

私なりの結論、
マンションは、駅直結のエキジカ必須、
子育てなら、保育所付き、
老後なら診療所、介護施設付き。

田舎の自然か。個人の好みだよね。自分は全く田舎の自然に魅力感じない。マスコミでしきりに田舎暮らしの特集しているから乗っかってください。国は喜ぶだろう。

まあ、田舎の自然なら、別荘戸建てで良いですね。都市部ならではのマンション生活ですから、利便性が一番です。
これからの神奈川新築マンションなら、駅直結型ですね。

二俣川は、時期を過ぎちゃったから、
次の、ミドルクラスなら新綱島、
アッパークラスなら馬車道。
あとは、何処が駅直結ですかね？
これから新築マンション買う方は、駅直結が出るまで待ったほうが良いでしょう。

三菱地所、最高益にも2つの誤算　マンションとアウトレット減速
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO09259640X01C16A1DTB000/

ある幹部は「1億円超の物件が売れなくなり、在庫も積み上がりつつある」と危機感を募らせる。9月末時点でマンションの完成在庫は264戸と、1年前に比べ95戸増えた。日銀の異次元緩和が始まる前の12年9月の283戸に近い。

タワーマンションは維持費が高すぎるが難点。


パークシティ新川崎のスレより、
維持費は30年で2500万円ぐらいかかるそうです。
また維持費は10年後以降急上昇するとのこと。
タワマンを購入するときは、維持費をきちんと考慮に入れましょう。

管理費が310円/㎡で、修繕費を足した月額維持費は↓のはず。

　　　　70.85㎡　73.33㎡　75.99㎡　77.61㎡
-----------------------------------------------
1〜 4年　　30,466　31,532　32,676　33,372
5〜 9年　　33,888　35,074　36,346　37,121
10〜14年　46,754　48,390　50,146　51,215
15〜19年　53,853　55,738　57,760　58,991
20〜24年　58,040　60,072　62,251　63,578
25年〜　　61,717　63,878　66,195　67,606

これに固定資産税が月あたりに引きなおした額で2万円強ぐらい。

東京23区の中古マンション価格。

東京23区では6月をピークに下落含む展開だそうです。

三大都市圏・主要都市別/中古マンション 70 m²価格月別推移 東京カンテイ
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201609.pdf

都心 6 区では前月比-0.1%の 7,198 万円と僅かに下落、ここ 3 ヵ月間は 7,200 万円前後 の価格水準からほとんど動いていない。都心 6 区に次いで価格水準が高い城南・城西 6 区 でも-0.9%と下げており、5 月以降は前月比マイナスとなるケースが目立ち始めている。

>>1085
タワマンに住む人にとって月々10万弱とか
どうって事無い金額でしょう

日本にタワーマンションが建ちはじめてから45年。
実際、そういうふうに修繕積立金が上がったタワーマンションはあるのかな？
新川崎とか全然上がってないようだし。

>>1088 匿名さん

タワーマンションは大規模修繕の費用がものすごく高いから、やはりこのぐらいかかると思ったほうがよいのでは。

賃料に比べて、分譲価格が高くなりすぎているそうです。

新築マンションの収益性、三大都市圏で急激に悪化／東京カンテイ調査
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=49619

収益性が最も低いとされたのは東京メトロ「六本木」駅で、PERは45.40。低収益性とされた駅には、大手ディベロッパーがランドマーク的な高級物件を供給したエリアが多く、マンション販売価格の高騰が収益性の低下を招いているという。

　同社では「今回は過去の調査に比べて郊外部の収益性も大きく悪化している。マンション価格が高額になってしまえば実需層の多くは手が出なくなる。マンションの購入者を増やすのであれば、物件価格を下げるしか方法はない」とコメントしている。

>>1089
もちろんそれだけの維持費を払うつもりで買ってもらわないと困るんだけど、実際そんなに上がった例が見つからないのが不思議なんだよなぁ。
30年以上先を見据えた修繕計画の見積なんてどれだけの精度なのかと疑問に思う。

築45年というのは超高層の先駆けと言われる三田綱町パークマンションのことかな？
でもあれは足場組めるし。
足場の組めないゴンドラ工事になる区分所有の超高層マンションで築45年というのはあるのか？

>>1092
築45年かどうかはどうでもいいんだけど、それなりに歴史があるということ。
例えば今中古販売中のパークシティ新川崎は30階建てで築29年弱、90.45㎡で修繕積立金はわずか6,300円／月。
修繕不足で値崩れしているわけでもない。

タワマンの管理費が高すぎるから、
安く見せたいという狙いがあるのかもしれないけど、
今のタワマンの計画が、
30年で2500万となっているなら、そうなることを前提に考えるのが正しいんじゃない。

例えば、パークシティ武蔵小杉の修繕費が安くなるわけないと思うよ。

>>1094
もしかしてあなたが言ってるのはパークシティ新川崎ではなくパークタワー新川崎のことでは？
話が噛み合わないからもうどうでもよくなってきたけど

>>1095 匿名さん

失礼しました。
私の書き間違いです。パークタワー新川崎のことでした。

土地取引の動向が日本中で悪化しているそうです。

土地取引動向調査で、すべての地域で悪化　国交省
http://www.asahi.com/sp/and_M/living/jutaku-s/CJSN2016110805.html

国土交通省の「土地取引動向調査(16年8月調査)」によると、土地取引状況に関する企業の判断が「東京」を含むすべての地域で悪化した。

中古マンションは秋になって本格的に回復してますね。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201610_summary.pdf

三井さんは、新築マンション、中古マンションともに緩やかな上昇と予測していますね。
https://www.sumu-log.com/archives/4523

23区マンション価格、上昇は年々縮小へ 不動産経済研究所
https://www.fudousankeizai.co.jp/daily?id=264509

―不動研予測、20年横ばい、その後微減 　日本不動産研究所は、東京23区のマンション価格と賃料について、25年までの中期予測を公表した。新築マンション価格は、15年に８・９％上昇したが、その後は上昇幅が縮小して16年は２・３％上昇、17年は１・５％上昇と横ばいに近づき、21年以降は微減傾向が続くと見通した。

不動産大手３社最高益　２社は減益、住宅分譲部門が低調
http://www.asahi.com/articles/ASJCG4DVBJCGULFA015.html

マンションの売れ行きが鈍っているそうです。

>>1098

先月、10月になれば中古マンション価格の上昇が加速すると
煽ってましたけど、現実は違いましたね。

首都圏全体 坪単価 前月比で下落
東京都全体 坪単価 前月比で下落
都心３区（千代田区、中央区、港区）坪単価 前月比で-6.7%の大幅下落。

首都圏全体 在庫 前月比で上昇継続

マンションの寿命って、どれくらいなのでしょうね。

男性が80.79歳、女性が87.05歳。
90 歳まで生存する割合は男性 23.1%、女性 47.2％。

仮にマンションの寿命が50年だとしたら、築10年の中古マンションを買えば、
あと40年で立替えることになります。
30歳で買ったとしたら、買った建物に一生住み続けることはできなくて、
70歳で立替えが発生します。
立替えって、労力がとてもかかるって聞くので、70歳でその作業をするのはとても大変そうですね。

そういう意味では新築マンションのほうが新しい分長く住めるので、良いですね。

ただ、戸建のほうが、個人の自由で立替えできるので、合意形成の作業はなくて、もっと楽そうですが。

70歳くらいで入院したり、リハビリセンターを転々とされたり、老人ホーム、介護付き高齢者専用マンション等に移られたりする方々が多いので、マンション寿命なんて気にされなくても良いですよ。
自宅で最期を迎える方が一番理想ですが、現実は厳しいです。戸建ては空き家になってしまいます。

近年の新築マンションは劣化対策等級3が普通ですから、約75～90年間は大規模な改修工事が不要ということになっています。

>>1104 匿名さん

意味不明。
そういう人もいるだろうけど、70歳台を自宅で過ごす人のほうが多い。
マンション寿命は重要。

>>1105 匿名さん

お詳しい方のようですが、信用できるソースはありますか。できれば不動産会社や施工会社のものがよいです。

>>1107 匿名さん

1105ではないですがぐぐったらすぐ出てきたため貼っておきます。データ古めですが劣化対策等級3はこの頃から普通、ということは十分説明できるかと。

http://1manken.hatenablog.com/entry/20120217

というか評価協会自身が毎年データ公表してますね。平成26年度版以下参照。90%が劣化対策等級3とのこと。

http://www.hyoukakyoukai.or.jp/kokai/h26/kyodo_3-1.html

1098の資料をみましょう。
マンション価格はジリジリ上がり続けていますよ。
2015年6月分譲のザパークハウスグラン南青山、当時坪単価788万。
かりに、今売ったら1000万、と担当者、記者が一斉に言ったそうです。

>>1109 1108さん

教えて欲しいのですが、
今のマンションがこれだけ長持ちするのを、
不動産会社や施工会社が訴求しないのはなぜだすか？
あと、いろんなマンションが大規模修繕してますが、これはこの資料でいう、大規模改修には、当たらないのですか？
当たらないとしたら、この資料でいう大規模改修とは、どういう内容なのでしょう？

>>1110 匿名さん

神奈川県のデータを見ましたが、上がっているようにみえないのですが。

現実のマンション価格が高いと考えている人が7割で、
今は買い時でないと考えている人が5割いるそうです。

現在のマンション価格「高い」7割で過去最高値、スタイルアクト調べ
http://www.excite.co.jp/News/economy_clm/20161102/Suumo_120658.html

現在のマンション価格を「高い（購入をあきらめるほど＋ためらうほど）」と回答した割合が7割に達し、過去最高値となった。
1年後の価格変化については、「上がる」との予想が前回（2016年7月）調査時に比べ-2.1ポイント減少し、「横ばい」と「下がる」が微増した。
買い時DI（「買い時だと思う」の数値から「買い時だと思わない」の数値を差し引いて算出した値）は-28.1ポイントで、「買い時である」が2割、「どちらでもない」が3割、「買い時ではない」との回答が5割弱となった。

>>1112 匿名さん

成約平米単価
去年10月、38.9
今年10月、40.7↑。

>>1114 マンション検討中さん

去年10月が低かっただけ。
今年に入って、上がってない。

あの、すみふが価格を下げているみたいね。
やはり今の価格だと売れないからか。
下落局面だから、仕方がない。

>>1111 匿名さん

貼付したリンク先に記載の通り、ここでは「構造躯体等に使用する材料の交換等」を大規模改修と定義している。
通常の10数年置きに行われるような大規模修繕は外壁のタイル浮きやコーキング打ち直しや屋上の防水加工といったものが中心となるが、こういったものは「構造躯体等」に関するものではない。
逆に言えば、「構造躯体等の材料交換」はマンションの基礎部分や支柱を取り換えるような工事、即ち建て替えに類するような工事を想定しているのではと推測される。
当方も別に専門家ではなく同サイトの表現から推測しているにすぎないため御参考迄に。

>>1115 匿名さん

今年に入ってから、
1月 40.4、 2月 40.8、3月 40.1、4月 37.8、5月 39.7、6月 39.9、7月 40.2、8月 40.3、9月40.7、10月 40.7。

4月が底だった。
日経平均2万目指すでしょう、好立地の中古は今後も上がり続ける。

>>1118 評判気になるさん

北仲でも無理な煽りを続けてるようだけど、効果がなさそうで、痛々しいよ。

これみても、上がっているようにみえないよ。
4月が悪かっただけ。

株買えば。なんにも分かってないのに、2万目指すなんて、ペラペラの薄っぺらいこと、言っちゃってw

結局、中古が上がる根拠を示せずに、いつもの無理な煽りだけでしたね。

>>1119 匿名さん

>>1119 匿名さん
去年がピークではなかったということです。ジリ高ですよ。
4月に、今が底、潮目が変わってる、と予想してましたが、予想どおり。
二俣川も坪300以下で瞬間蒸発。